中國經(jīng)濟進入換擋期，正在影響房地產(chǎn)資金的投資方向。其中，國內(nèi)資金配臵海外房產(chǎn)的規(guī)模越來越大，體現(xiàn)出資金外流趨勢。仲量聯(lián)行近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2015年中國房地產(chǎn)海外投資規(guī)模約為250億美元，較2014年增長46%。其中美國仍是首選地，歐洲和澳洲吸納的資金規(guī)模也在加大。2015年中國資本在美國樓市的投資額為60億美元，在澳大利亞市場的投資規(guī)模為45億美元。從投資主體來看，投資海外房地產(chǎn)主要包括，主權財富基金、大型開發(fā)商、投資資金和保險公司以及超高凈值人群4類主體。仲量聯(lián)行指出，近幾年，大型開發(fā)商和險資的海外投資愈發(fā)迅速，成為帶動海外投資增長的主要動力。一些大型開發(fā)商的項目已經(jīng)進入運營和銷售階段。

世邦魏理仕的報告指出，從投資方式來看，以保險資金為代表的國內(nèi)機構投資者已不限于門戶城市的商業(yè)地產(chǎn)，同時也在嘗試通過股權合作等模式介入包括物流設施等其他投資類型，及以資產(chǎn)包形式出現(xiàn)的房產(chǎn)投資標的。仲量聯(lián)行駐英中國業(yè)務負責人龐樹東表示，對外投資已經(jīng)成為很多中國機構投資者和房地產(chǎn)公司的長期戰(zhàn)略。這與近年來中國經(jīng)濟形勢的變化密不可分。2015年中國GDP增速跌至6.9%，創(chuàng)近25年來最低增幅；上證指數(shù)全年下跌15%；人民幣對美元匯率跌幅接近1.5%，已跌至五年來最低。盡管中國從2014年底連續(xù)降息釋放流動性，但資金的恐慌心態(tài)并未改變。

另一方面，人民幣進入貶值通道幾成共識，出于對沖匯率風險的考慮，布局海外資產(chǎn)也成為一種選擇。此外，多數(shù)機構投資者青睞的投資標的為寫字樓和酒店，上述物業(yè)的收益正隨著中國經(jīng)濟增速的放緩而變得不夠穩(wěn)定。與此同時，經(jīng)過前幾年的投資高潮后，很多二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過熱風險，大型資本的投資標的較為缺乏。因此，雖然住宅市場在2015年出現(xiàn)明顯升溫，但隨著國內(nèi)樓市進入過剩時代，投資房地產(chǎn)的收益開始受到明顯影響。有觀點認為，這種樓市資金外流的趨勢從2014年就開始出現(xiàn)。其中，李嘉誠出售內(nèi)地物業(yè)，并將目光投向歐洲的做法，被認為在一定程度上起到了引導作用。

按照該機構的觀點，無論是中國經(jīng)濟還是房地產(chǎn)市場，未來都將經(jīng)歷一段調(diào)整期。其中，短期內(nèi)中國經(jīng)濟很可能呈現(xiàn)“L型”發(fā)展態(tài)勢。因此，成熟的中國投資者仍將繼續(xù)對全球門戶城市進行投資。最近的案例在于，春節(jié)前夕，海航投資宣布與美國房地產(chǎn)巨頭鐵獅門合作，共同投資并開發(fā)位于曼哈頓的兩宗地塊。其中，海航將以“LP”身份介入，并在第一階段投入約2.7億美元。

按照國際公認的投資發(fā)展周期理論，人均GDP超過4000美元，對外直接投資增長速度將超過外國直接投資的增長速度。中國從2010年開始，人均GDP就已超過4000美元（2013年，中國人均GDP已達到6995美元，2014年為7575美元，2015年為8015美元），已經(jīng)進入對外直接投資快速發(fā)展階段。中國經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，為中國企業(yè)對外直接投資快速增長和加快在全球配臵資源提供了不竭的動力。隨著中國改革開放的不斷深入和與世界經(jīng)濟融合的不斷加深，中國對外直接投資仍將保持快速發(fā)展勢頭，規(guī)模和質(zhì)量也將不斷提升。

世邦魏理仕的報告指出，預計未來將有更多大型機構參與到市場中，包括社保、養(yǎng)老基金等。目前保險市場集中度高，可用于配臵投資房地產(chǎn)的資金體量不容小覷。仲量聯(lián)行也認為，保險公司已經(jīng)形成了成熟的對外投資模式和戰(zhàn)略，其中一些開始尋求合資和聯(lián)合投資等形式，并且開始拓展新的投資類別。從投資類型上，仲量聯(lián)行預計，投資者在繼續(xù)投資優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的同時，也會將目光轉(zhuǎn)向?qū)W生公寓和房地產(chǎn)基金產(chǎn)品。從區(qū)域上看，除英美澳等傳統(tǒng)熱點區(qū)域外，歐洲的巴黎、法蘭克福等市場也會引起投資者興趣。

本文來源：安邦集團：總第1031期房地產(chǎn)通訊

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