無論是一線還是二三線城市，中國房地產(chǎn)業(yè)早已不是遍地黃金，產(chǎn)品對路、市場細分、專業(yè)為上才可以保證項目成功。此時，營銷的重要性不斷前置，只有它才可能幫助企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)現(xiàn)金流正常流轉(zhuǎn)，才可以保證企業(yè)長期的生存與發(fā)展。

從宏大視野來決斷企業(yè)的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)，3月21-24日，觀點年度論壇以“供給新節(jié)奏”為主題，邀請到賈康、陳淮、朱中一及開發(fā)、金融企業(yè)一大批名家大腕現(xiàn)場剖析當(dāng)前宏觀經(jīng)濟態(tài)勢、2016房地產(chǎn)政策與走勢、金融去泡沫化等重要話題，逾百家卓越企業(yè)高層將現(xiàn)場盤點過往企業(yè)成功之道與預(yù)測今后面對的種種可能。

觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對論壇進行全程圖文直播。

專題：2016觀點年度論壇

直播實錄：2016觀點年度論壇（二）

專題：2016觀點年度論壇

主持人：尊敬的各位來賓、親愛的朋友們：大家早上好！歡迎來到2016觀點年度論壇暨華譽景觀2015中國房地產(chǎn)卓越100榜發(fā)布現(xiàn)場。每一年，我們都相聚于此，探討中國房地產(chǎn)行業(yè)形勢與發(fā)展。同時，一起見證中國房地產(chǎn)卓越100榜的榮耀盛典。中國房地產(chǎn)市場在2015迎來了極具創(chuàng)造性的一年，這一年在國家經(jīng)濟的下行陣痛中，從行業(yè)政策、市場大環(huán)境乃至游戲規(guī)則都在發(fā)生了根本的變化。面對新形勢下的“供給新節(jié)奏”，在這場房地產(chǎn)博弈中，最明確的“去庫存”信號已經(jīng)給出，但行業(yè)轉(zhuǎn)型的諸多嘗試仍未清晰，洗盡鉛華之后如何回歸本初？直面地產(chǎn)發(fā)展之路，讓我們一同在這個行業(yè)的大平臺上與眾多睿智遠見之士共同切磋交流尋找終極答案，這也將是2016觀點年度論壇的意義所在。

與此同時，我們會繼續(xù)第八年評選與發(fā)布“中國房地產(chǎn)卓越100榜”，表彰在過去一年卓越、杰出與非凡，并付出了100分努力的房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)群體。

最后，我代表本次論壇主辦方觀點新媒體，聯(lián)合主辦方搜狐焦點、華夏時報，合作伙伴威海雙島灣科技城、華譽景觀、萊蒙國際、好屋、合富輝煌、歐派集團、深訊數(shù)據(jù)以及5100西藏冰川礦泉水等，歡迎各位朋友的到來！

下面，我們將介紹今天出席論壇的嘉賓和朋友，他們是：

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長 朱中一先生

著名經(jīng)濟學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任 陳淮先生

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長 蔡穗聲先生

保利地產(chǎn)副總經(jīng)理兼東南片區(qū)董事長 余英先生

彩生活服務(wù)集團有限公司執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官 唐學(xué)斌先生

世聯(lián)行首席技術(shù)官 黎振偉先生

陽光城集團副總裁 饒俊先生

綠城房地產(chǎn)集團品牌管理部負責(zé)人 劉仲暉女士

深圳美佳華實業(yè)有限公司董事長 洪小佳先生

深圳花樣年商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 邱志東先生

智安天使科技（中國）有限公司創(chuàng)始人董事長 楊忠先生

太古匯(廣州)發(fā)展有限公司總經(jīng)理隋頌偉先生

福晟集團董事、常務(wù)副總裁 何建華先生

僑鑫地產(chǎn)副總裁 張學(xué)鳳女士

觀瀾湖地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理 洪剛先生

北京首都開發(fā)股份有限公司 董事會主任郝遠征先生

天房集團天港建設(shè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理毛峰先生

新城控股集團股份有限公司 助理總經(jīng)理魏巍先生

五礦地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理 戴鵬宇先生

東莞天安數(shù)碼城有限公司董事總經(jīng)理 余安定先生

海亮地產(chǎn)控股集團有限公司 營銷管理中心總經(jīng)理 謝明先生

中銳地產(chǎn)集團常務(wù)副總裁兼事業(yè)部總經(jīng)理 貢明先生

中國金茂廣州公司 營銷總經(jīng)理剪艷萍女士

江蘇宏圖高科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 常務(wù)副總經(jīng)理任琳女士

好屋CEO 陳興女士

合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長 龍斌先生

中原好房子網(wǎng)絡(luò)科技有限公司CEO 倪曉波先生

廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理 黃韜先生

歐派家居集團股份有限公司 總經(jīng)理牛崗先生

廣州華譽景觀工程設(shè)計有限公司董事總經(jīng)理 張明燕女士

深圳市深訊數(shù)據(jù)科技股份有限公司 總裁陸迅先生

搜狐焦點廣州總經(jīng)理  袁希先生

觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人 陳詩濤女士

正在趕來途中的還有：

著名經(jīng)濟學(xué)家、華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院院長 賈康先生

美林基業(yè)集團副總裁兼營銷中心總經(jīng)理 吳兵先生

新鷗鵬集團首席戰(zhàn)略官、董事副總裁 李戰(zhàn)洪先生

方圓集團董事副總裁 容海明女士

寶能控股（中國）有限公司 副總經(jīng)理周冬梅女士

由于時間關(guān)系，更多企業(yè)嘉賓不再一一介紹。

另外，本次論壇還獲得眾多全國暨華南實力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與、支持2016觀點年度論壇的朋友們。

接下來進入論壇開幕致辭環(huán)節(jié)，本環(huán)節(jié)每位嘉賓的致辭時間為3分鐘。

有請第一位致辭嘉賓上臺，他是廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲先生，掌聲有請。

蔡穗聲：各位來賓、各位朋友、女士們、先生們，大家上午好！

今年房地產(chǎn)的主調(diào)是去庫存，國家出臺了很多政策，有很多優(yōu)惠的措施，中央政府到地方政府都在花大力氣，我們相信去庫存今年一定有好的效果。但去庫存的深層次的含義，我們認為還是供給側(cè)改革，關(guān)系到企業(yè)去庫存之后怎么辦，如何投資，下一步的路怎么走，這就牽涉到一個去庫存的深層次的問題，也是我們大家所關(guān)心的，中國房地產(chǎn)業(yè)往哪發(fā)展的問題。我在這里首先提出的是政府的改革，大家都很清楚，現(xiàn)在房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)不可能為中國地方政府的財政收入提供過往那么豐厚的盛宴。去年，中國土地出讓金占地方政府財稅總收入的28%，比上一個年度下降了8個百分點，最高峰是2010年，占40%，相比那年下降了12個百分點。今后總的趨勢看，恐怕不可能回復(fù)到以往的盛況。

企業(yè)面臨著轉(zhuǎn)型升級，有的企業(yè)家說，尤其是中小房企說，不轉(zhuǎn)型是死路一條，轉(zhuǎn)型是一條死路，都是死，不同死法。不轉(zhuǎn)型，死得很難看，轉(zhuǎn)型可能是優(yōu)雅地死去。

出路在哪里？出路還是在改革，在創(chuàng)新，但是創(chuàng)新需要制度的支持，這個制度就包括了我們的法律環(huán)境、政府的行政管理體制、政策的提供，以及金融、稅收等等。比如說廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會三年前就在倡導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)，有專業(yè)委員會，這兩三年做了很多的活動，有國內(nèi)討論，國外參觀等等。但實際上真正落地的項目不多這里涉及到很多政策環(huán)境、金融稅收的配合的問題，當(dāng)然我很高興今天上午來的時候，在路上聽到一個廣播，中央在對養(yǎng)老方面有金融上新的措施，我們希望在這方面整個制度的改變、體制的改革、政府行政管理機制的改變，尤其是建立一個廉潔的、高效的政府，會給房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級帶來很好的生機。

最后，我們很期待著下面各位專家、各位地產(chǎn)界的大佬們在供給側(cè)改革方面有更好的建議給我們，有更多的新的思想亮點，我們期待著，祝大會圓滿成功。

主持人：謝謝蔡先生的精彩致辭，接下來有請下一位致辭嘉賓，搜狐焦點廣州總經(jīng)理袁希先生，掌聲有請。

袁希：各位嘉賓，上午好。

很高興今天有機會在觀點論壇跟各位新老朋友見面交流。

就在前幾天，在我們公司寫字樓的電梯里，身邊的幾個人都在談?wù)撡I房的問題，剛需之類的詞不停地蹦到我耳朵里。

去年12月，中央經(jīng)濟工作會議將“去庫存”作為供給側(cè)改革五項重點任務(wù)之一。為應(yīng)對高企的房地產(chǎn)庫存，中央出臺了一系列組合拳。主要包括：降準(zhǔn)降息，降首付和財稅政策等。

受政策利好的影響，最近，一線城市房地產(chǎn)市場市場又開始進入高燒模式。剛剛出爐的70個大中城市統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份，北上廣深四個一線城市房價齊漲。廣州房價從2015年4月起連續(xù)第12個月房價上漲，同比上漲11.9%。我們的鄰居深圳更夸張，同比漲了57.8%。

而我們搜狐焦點最近的春季大型網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，市場的預(yù)期正在發(fā)生變化。認為廣州房價可能會小幅上漲的人達到了六成，更有近四成人打算在今年春季置業(yè)。

不過，從置業(yè)意向來看，55%的受調(diào)查者希望購買70-110平方米的房子，23%的用戶意向購房面積是在110-150平方米。但能接受單價在3萬以上的人只占8%。可以說，剛需與改善型需求仍然是市場的主力。不過，對于大部分人而言，高企的房價與限購政策的束縛，都是置業(yè)的主要障礙。

而在一線城市房價高燒的大環(huán)境下，業(yè)界一直盼望的廣州放開限購的問題也一再推遲，甚至還有可能面對調(diào)控再度收緊的局面。而廣州高企的庫存去化也將面臨不利的局面。

關(guān)注中國青年住房夢，助力剛需和改善置業(yè)，是搜狐焦點一直以來的宗旨。為此，我們在3月啟動了“首屆惠員節(jié)”，活動覆蓋包括北京、上海、天津、廣州等33個城市，創(chuàng)造入口運用大數(shù)據(jù)來挖掘客戶，整個活動由搜狐焦點的購房管家及直通車，全程提供尊貴服務(wù)，強化客戶體驗，搜狐焦點還會派發(fā)價值千萬的大額紅包，讓購房者得到真正的實惠。

由線上導(dǎo)流到線下，33個城市將形成巨大的客戶引流效果，以持續(xù)互動方式實現(xiàn)客戶與項目的持續(xù)溝通，通過每一環(huán)節(jié)的紅包優(yōu)惠把客戶吸引到售樓處，再由專業(yè)銷售人員提供服務(wù)促成交易。

與傳統(tǒng)單向的營銷方式相比，搜狐焦點“首屆惠員節(jié)”的互動性營銷更有效、更具針對性地將項目信息傳遞給購房者，增加用戶粘性，提高關(guān)注度，實現(xiàn)傳播，不僅節(jié)約了營銷推廣的成本，對于樓盤的銷售也能起到非同凡響的實效。

當(dāng)我們提供給終端用戶的信息正是他們需要的，這樣的營銷模式才能引領(lǐng)用戶需求，提升銷售轉(zhuǎn)化率也就變得輕而易舉了，有流量的地方，自然就會出現(xiàn)商業(yè)機會，將流量背后的用戶“拉到”項目，是新興房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)化的最佳落地。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)營銷戰(zhàn)場的號角吹響，誰掌握了終端用戶，誰才能真正贏得市場。

謝謝大家！最后祝論壇圓滿成功！

主持人：非常感謝袁先生的致辭，接下來掌聲有請最后一位致辭嘉賓，觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士。

陳詩濤：

尊敬的各位來賓：上午好！廣州的三月本應(yīng)細雨綿綿，沒有想到21日來了場暴雨，以至于我們幾十家近百名外地全國的開發(fā)企業(yè)都無法及時趕到今天的會場，而趕到的也是幾近周折。正好像中國房地產(chǎn)在這個三月的波瀾起伏一樣。

　　有的城市樓價飛漲，更多城市在為去庫存發(fā)愁。各地措施紛呈出現(xiàn)，限購的限購，去庫存的已經(jīng)發(fā)動動員農(nóng)民兄弟了。這邊國企不斷整合，大家看到中冶并入五礦，中信地產(chǎn)住宅部分并入中海，巨無霸在不斷產(chǎn)生，中小房企命運又會如何？

在剛剛結(jié)束的人機圍棋大戰(zhàn)中，無論結(jié)局如何，我們都看到國內(nèi)的科技公司都在燒錢搶占外賣份額的時候，谷歌向世界奉獻了阿爾法狗。忽然間，人工智能已經(jīng)來到我們身邊，曾經(jīng)那么遙遠的距離忽然覺得是那么地近。全球都再次認識到谷歌作為科技公司內(nèi)藏的科技情懷，它足以改變?nèi)祟惖奈磥怼?/p>

回歸房地產(chǎn)業(yè)，不少人都憤憤中國的房地產(chǎn)企業(yè)其實沒有什么科技含量，只用拆、建兩個動作就產(chǎn)生了巨大的行業(yè)利潤。或許，因為在過去二十幾年龐大的剛性需求上，這種說法實不為過；未來是一個認知商業(yè)時代，面對當(dāng)下分化巨大的房地產(chǎn)市場環(huán)境，中國房企未來又該如何被定義？

我把這個問題拋給今天在坐的各位行業(yè)精英，無論是我們的朱會長、陳主任、蔡會長還是各位企業(yè)大佬，期望你們今天精彩的演講及對話來告訴2016年，中國的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該如何向前！

謝謝大家！預(yù)祝論壇取得圓滿成功

主持人：非常感謝陳女士的精彩致辭。

尊敬的各位來賓，大會致辭環(huán)節(jié)到此全部結(jié)束，接下來將進入2016觀點年度論壇的正式環(huán)節(jié)。

2016年，去庫存已經(jīng)上升到全行業(yè)的高度，中國房地產(chǎn)注定既迎來艱難又看到希望。在刺激政策的連番出臺大環(huán)境下，行業(yè)應(yīng)該重新端正改革思路，迎難而上。

尊敬的各位來賓，2016觀點年度論壇的大會主題是“供給新節(jié)奏”，今天上午的主題是“改革：去庫存的行業(yè)思路”。

下面將進行的是今天上午的演講環(huán)節(jié)，我們很榮幸地邀請到朱中一先生為大會做開幕致辭及主旨演講，掌聲有請中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一先生。

朱中一：房地產(chǎn)界的各位同仁，新聞界的各位朋友，大家上午好！很高興應(yīng)邀前來參加2016觀點年度論壇，根據(jù)主辦方的要求，我就今年房地產(chǎn)市場走勢談幾點看法。

我覺得本次論壇選擇的時間點很好，就是在兩會以后，而這次兩會有兩個顯著的特點，一個特點是政務(wù)公開，包括有關(guān)的部長在部長通告上面都回答了問題，住建部的部長，以及發(fā)改委、財政部的領(lǐng)導(dǎo)還專門搞了一個新聞發(fā)布會，所以觀點非常透明。另一個特點就是討論了“十三五”規(guī)劃。“十三五”規(guī)劃內(nèi)容非常全面，就我們關(guān)心的問題，你們只要仔細看，里面都可以找到答案，所以我想這是咱們這次開會的時間點比較好的原因。

我想結(jié)合自己的學(xué)習(xí)體會，就當(dāng)前的房地產(chǎn)市場談幾點看法，補充談一點認識，因為我剛才講了，一些核心的觀點，領(lǐng)導(dǎo)們都講得非常透了，關(guān)鍵是究竟具體怎么看，我想從三個方面來談。

第一，今年的房地產(chǎn)市場就全國來說總體上會好于去年。就當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，住建部的陳部長在3月5號和3月15號講了當(dāng)前市場的三個特點，一個是銷售企穩(wěn)回升，第二是分化嚴(yán)重，第三是庫存嚴(yán)重，這三個觀點我是完全贊同的。就數(shù)據(jù)來講，國家統(tǒng)計局發(fā)布了1—2月份全國商品房的銷售面積、銷售額，同比增長分別是28.2%和43.6%。在銷售額的帶動下，全國的房屋新開工面積、竣工面積也改變了去年全年分別同比下降14%、6.9%的情況，分別同比增長了13.7%和28.9%。房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積同比下降幅度也在收窄，土地的成交價格也由去年的同比下降23.9%轉(zhuǎn)為了同比增長0.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅也改變了兩年持續(xù)下降的局面，由去年全年的同比增長1%回升到了3%。從這些數(shù)據(jù)可以看到，市場已經(jīng)開始復(fù)蘇了，或者說復(fù)蘇的時間點比我們的預(yù)想要早。但是同時我也在想，這個復(fù)蘇的勁頭是不是市場就進入拐點了，或者說咱們的投資就開始增長了？我覺得還需要觀察一段時間。因為三四線城市的去庫存壓力仍然很大，一二線城市，包括發(fā)展比較快的一線和部分二線城市，現(xiàn)在政策上可能在有所調(diào)整，尤其是房價上漲以后，政策上有所調(diào)整。所以這兩個還是在變動的過程當(dāng)中。

但是就全國來說，三四線城市盡管去庫存有點難度，特別是人口凈流出的城市，你要它的銷售量回升更難。但是總的來說，三四線城市在強大的去庫存的動力下，市場總體會好。其它的城市，一線特別熱的城市或二線特別熱的城市，它可能要降溫，但是這個降溫主要是價格上降溫，我覺得銷售的量可能也不一定能降，其它的二線城市，我覺得它的銷售量是會上來的，所以總體判斷市場會好一些。

至于投資，我剛才講到了，盡管1—2月份有一點上升，但是可能它還會有小幅的波動時期，但總的來說它會逐步的趨穩(wěn)。當(dāng)然這個趨穩(wěn)也不會回到像以往那樣的兩位數(shù)增長的情況，它可能是一位數(shù)的增長，但是個別城市有兩位數(shù)的增長也是沒問題的。所以我是這樣總體判斷今年的市場總體好于去年。

第二，在分類指導(dǎo)、因地施策的調(diào)控思想的指導(dǎo)下，今年的市場是能夠平穩(wěn)運行的。2014年以來，市場的地區(qū)性差異越來越明顯，尤其是到了今年的1、2月份，一線城市和部分二線城市在銷售量上升的同時，價格也在上升，三四線城市和部分的二線城市銷售不暢，庫存增加、房價下降。這毫無疑問給調(diào)控帶來了困難。因此，分類指導(dǎo)，因城施策，強化地方政府的主體責(zé)任，自然而然成了今年調(diào)控的主基調(diào)。針對深圳、上海、北京等一線城市和部分二線城市房價快速上漲的情況，住建部部長在3月5號和3月15號的會上都提出了進一步加強調(diào)控的五項措施，這里就包括了要嚴(yán)格限購政策和稅收金融政策，增加土地供應(yīng)，增加中小套型商品房和保障房的供應(yīng)，打擊各種違法違規(guī)行為，政府要主動引導(dǎo)輿論等5項措施，其他的有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)也都發(fā)出了同樣的聲音。地方政府，特別是像深圳、上海、北京的領(lǐng)導(dǎo)，在會上也都發(fā)出了聲音，要進一步采取穩(wěn)定房價的措施。所以我覺得在中央政府、地方政府的共同努力下，穩(wěn)定房價總是能夠取得一定的成績。

房地產(chǎn)的高庫存確實是當(dāng)前影響經(jīng)濟社會發(fā)展的一個重要問題，今年2月末，全國待售商品房的面積由去年的7.18億平方米，上升到7.39億平方米，比去年年底又增加了2077萬平方米比去年同期增加了15.7%，所以必須要采取所謂。

咱們的高庫存是前些年一些地方不良開發(fā)的結(jié)果，是一些地方對土地財政和房地產(chǎn)過度依賴的結(jié)果，還有一些地方將城鎮(zhèn)化變成了造城運動，還有一些城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展滯后，內(nèi)生動力不足，人居環(huán)境配套不足，人口的聚集能力不足和居民的致富能力不足密切相關(guān)。解決這些問題確實難度很大，它是一個系統(tǒng)工程，但是我覺得必須要先易后難、統(tǒng)籌謀劃、穩(wěn)步解決。住建部從去年就提出來了，有些容易解決的問題，比如說已經(jīng)批出去的土地還沒有開發(fā)的，可以轉(zhuǎn)型用于旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和新興產(chǎn)業(yè)的用地，在棚戶區(qū)改造當(dāng)中逐步提高貨幣化的安置比例，另外調(diào)整保障房的實現(xiàn)方式，推進公租房的貨幣化、公租房的還原，以盤活存量為主，這些各地正在做，這是相對好辦的問題。我覺得比較難的問題，同時也是消化存量房最大的潛力，就是怎么樣激發(fā)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城里頭的購房和租房，我認為這個問題最難。坦率來說，兩年以前，我在給全國人大財經(jīng)委的副主任匯報的時候，我也談了一個觀點，就是要促進房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展問題，我說實際要解決的問題就是怎么樣解決好兩億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在住房上的兩個老鼠洞問題。所謂兩個老鼠洞，就是那2億轉(zhuǎn)移人口在農(nóng)村有房，但是他可能自己沒有住，可能老鼠進進出出，但是他在城市里頭，他也買不起房，租不起房，他住在地下室，住在工棚，也是老鼠跑來跑去。這個問題當(dāng)然是個系統(tǒng)工程，現(xiàn)在人口的流向和城鎮(zhèn)化的方針問題，但是還涉及到土地制度的改革等等一系列的問題。所以我覺得核心一條就是這個問題。現(xiàn)在在“十三五”規(guī)劃里頭講了很多的措施，包括財政的支持政策、土地的掛鉤政策、宅基地的改造政策等等，我想隨著這些政策的逐步落地，解決這些地方的庫存還是有希望的。所以我說多數(shù)的三四線城市庫存消化還是有希望的。當(dāng)然，人口凈流出的城市可能難度大一點。

第三，建議將推進供給側(cè)改革理念認真地指導(dǎo)政府和企業(yè)的工作。推進供給側(cè)改革確實是一個很好的題目，在房地產(chǎn)行業(yè)我是特別主張推進供給側(cè)改革。房地產(chǎn)就供給側(cè)改革來說，一個很大的主導(dǎo)部分是政府，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，開發(fā)的數(shù)量，它的源頭是土地供應(yīng)的總量，土地的區(qū)位、土地的價格，這個是政府在主導(dǎo)的。另外，我們要開發(fā)多少，當(dāng)然它是有市場因素，但是政府如果規(guī)劃好了，可能就減少盲目性，為什么三四線城市的庫存量那么大？就是因為我們過度地依賴了土地財政，過度地依賴了房地產(chǎn)。所以我覺得在消化存量上，以后怎么樣促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，就是我們以后要進一步的研究供給側(cè)改革。作為企業(yè)來說，怎么樣通過供給側(cè)的改革更加理性地分析市場，怎么樣通過供給側(cè)的改革來提高我們供給產(chǎn)品的質(zhì)量和效益，當(dāng)然里面還有一個業(yè)態(tài)問題，包括養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，這都是政府提倡的，我們在這方面去鉆研鉆研。當(dāng)然我們還可以通過開發(fā)來擴大對外市場等等，我認為把這些問題解決了，我們的市場就能健康發(fā)展了。

主持人：請朱先生留步，請朱先生接下來參與到我們的形勢辯論環(huán)節(jié)。這是房地產(chǎn)從來都沒有過的時代，一二線熱門的市場與三四線城市的分化桎梏著去庫存的有效鋪開，因城施策基調(diào)鮮明，加杠桿已經(jīng)成為憂患，供給側(cè)改革應(yīng)該如何推動房地產(chǎn)供求兩端的走進新節(jié)奏呢？

本次形勢辯論的主題是：杠桿是與非，分化時代如何問計供給側(cè)。首先有請主持嘉賓上臺就坐，他是：合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌先生

接下來有請參與討論的嘉賓上臺。他們是：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一先生；著名經(jīng)濟學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮先生；保利地產(chǎn)副總經(jīng)理兼東南片區(qū)董事長余英先生；掌聲有請以上四位嘉賓。

本次觀點年度形勢辯論環(huán)節(jié)的時間為30分鐘，接下來請主持嘉賓龍斌先生開始發(fā)言。

龍斌：非常高興能跟三位中國最有影響力的房地產(chǎn)的專家和開發(fā)上的大佬一起討論這個問題。剛才也聽到朱會長講到今年的三個判斷，特別是他提到去庫存這個問題是一個系統(tǒng)性的工程，涉及到方方面面的問題，確實去庫存應(yīng)該說給行業(yè)也帶來了很多機會。去年討論房地產(chǎn)的問題的時候，大家還擔(dān)心這個市場，但是經(jīng)過了一年，確實這個市場發(fā)生了很大的變化，從各個方面，從企業(yè)都可以看到這樣的情況，好像現(xiàn)在對市場的信心增強了很多。我想再請教一下朱會長，您剛才也提到，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)分化了，一線比較熱，房價都有上升，在這樣的情況下，大家還會擔(dān)心，我們的政策會不會有一些反復(fù)，會不會重新回到調(diào)控過去的那種老路上去？我想大家都會關(guān)心這個或許會給市場帶來不利的影響。另外一個是去杠桿的問題，這也是大家關(guān)注的問題，央行的行長也說，房貸這一塊，我們的杠桿還是可以加的，因為是良性的，這一塊加杠桿會給市場帶來比較高的熱度，但是政府要去庫存，又要壓房價，這樣會帶來一個什么影響？我想在這兩個方面請朱會長給我們分析分析。

朱中一：我剛才發(fā)言里面都點到了，去庫存對一二線城市，尤其是熱點城市，庫存的壓力可能不是很大。就廣州總體來說，咱們的壓力不是很大，但是在廣州的某些區(qū)域，例如增城、花都、番禺的有些地方，可能庫存量還比較大，所以廣州的房價是溫和的。我在講一線城市房價的時候，我沒有講到廣州，廣州的房價是溫和的，但是廣州周邊的去庫存壓力還是很大的，所以市場差異很大。

就措施來講，我剛才特意講到住建部部長的5點措施，他的措施是綜合性的，既有增加有效供給的一面，比如說要增加土地供應(yīng)，比如說要增加保障房建設(shè)，這是增加的部分，同時他覺得有些違規(guī)的問題也要查處，另外還有限購的政策，包括現(xiàn)在差別化的稅收信貸政策也要嚴(yán)格執(zhí)行，所以它的措施是綜合的，所以我覺得它不會簡單地回到過去的那個路上。因為我們不管怎么樣，盡管對于調(diào)控大家有各種各樣的議論，但是不管怎么說，咱們調(diào)控的經(jīng)驗比過去更成熟，所以不會簡單地回到過去。

龍斌：庫存這么大的問題，確實跟我們過去的調(diào)控反反復(fù)復(fù)，特別是在需求端壓制有關(guān)。

朱中一：我不太同意這個觀點，咱們不要把很多問題都歸因到調(diào)控的問題，咱們現(xiàn)在庫存比較大的，比如說是三四線城市，還有一些商業(yè)地產(chǎn)。對于三四線城市和商業(yè)地產(chǎn)這一塊，三四線城市沒有限購，也沒有限價，對商業(yè)地產(chǎn)專門的文件都沒有發(fā)，基本上都是市場化的。所以你說歸因到是調(diào)控引起的問題，這個因果關(guān)系我覺得很牽強。而相反的是，現(xiàn)在這些地方的高庫存，跟一些地方過度的依賴土地財政有關(guān)系，另外跟一些企業(yè)的盲目開發(fā)有關(guān)系。當(dāng)然間接來說也有關(guān)系，因為當(dāng)時一線城市調(diào)控了，所以開發(fā)商到了三四線城市，那是間接的影響，不是直接的影響。所以我覺得咱們分析政策，需要客觀、理性。

龍斌：謝謝朱會長。接下來請教陳主任，今年經(jīng)濟其實不太理想，政府把經(jīng)濟的增速目標(biāo)也下調(diào)到一個區(qū)間（6.5%到7%），在這個形勢下，房地產(chǎn)會不會成為今年決定整個宏觀經(jīng)濟非常關(guān)鍵的因素？我們看到去年開發(fā)投資只有增長1%，這個拉了后腿，今年在這種情況下，想請教陳會長，這是不是一個很關(guān)鍵性的因素？在這樣的背景下，如果說房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)業(yè)重新恢復(fù)到一個比較正常的狀態(tài)，政策方面會不會面臨著一個轉(zhuǎn)向的風(fēng)險？

陳淮：主持人問了一個主題之外的問題，其實這個問題李總理在記者會上已經(jīng)回答了，他每年兩會之后，國務(wù)院總理答中外記者問，今年有一個特點，就是“房地產(chǎn)”三個字一個也沒提。當(dāng)然房地產(chǎn)是否重要，我想你親媽說你是寶貝疙瘩，你重要，他沒說，你還是重要。不用說房地產(chǎn)是政府的親兒子，這對我們行業(yè)傳遞的信息沒多大意義。我們這一節(jié)有兩個關(guān)鍵詞，一個叫供給側(cè)，一個叫加杠桿。我們?nèi)膫€人說話，還離開這個主題就遠了點。重點說說這兩個詞。

什么叫供給側(cè)？說得很懸，寫的文章也很多，基本上是讓人看不懂。剛才主持人也好、各位嘉賓也好，都在講房地產(chǎn)調(diào)控，過去的調(diào)控是宏觀調(diào)控，也就是注重于短期的總量的平衡關(guān)系的通脹、通縮、增速、就業(yè)、外匯收支平衡。所動用的工具，一個是財政政策，一個是貨幣政策，所有這些名詞都是和宏觀經(jīng)濟學(xué)相關(guān)的。過去我們調(diào)整經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)運行狀態(tài)的政策，主要是以短期的總量平衡政策為核心的。什么叫供給側(cè)呢？產(chǎn)業(yè)政策與區(qū)域政策為核心的政策體系就叫供給側(cè)。這不是什么新創(chuàng)造、新詞。大家熟悉的宏觀經(jīng)濟學(xué)和微觀經(jīng)濟學(xué)之間，還有一個對趕超經(jīng)濟極為重要的經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域叫中觀經(jīng)濟學(xué)。珠三角的發(fā)展就是區(qū)域經(jīng)濟學(xué)，城市化就是區(qū)域經(jīng)濟學(xué)，房地產(chǎn)是不是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，在和其它產(chǎn)業(yè)之間的內(nèi)在聯(lián)系，這個產(chǎn)業(yè)中大中小企業(yè)的構(gòu)成關(guān)系就叫產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)。過去幾年調(diào)控果然有一定的效果，但是在供給側(cè)產(chǎn)業(yè)競爭跟國民經(jīng)濟其它產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)上，以及空間分布上，顯得粗放和薄弱。供給側(cè)就是把過去從短期總量平衡關(guān)系的政策體系，調(diào)整到以中期為目標(biāo)的產(chǎn)業(yè)政策與區(qū)域政策中來。產(chǎn)業(yè)發(fā)展顯而易見是供給，城市建設(shè)顯而易見是供給，這沒什么新鮮的，用不著那么復(fù)雜的解釋，這是第一個。

第二，我們注重加杠桿這個問題，最近在媒體上多持批判的聲音，剛才我們的主持人又講了，會不會推動房價上升。杠桿其實并不是一個壞事，房地產(chǎn)業(yè)從它的整個生命周期，從土地開發(fā)一直到它的銷售、持有，到最終滅失，始終和負債連在一塊，古今中外概莫能外，包括老農(nóng)民給他兒子蓋房子娶媳婦，也得把很多親戚借遍了，動用農(nóng)村社區(qū)信用資源，這也是加杠桿。杠桿的好壞高低、風(fēng)險大小和他所依據(jù)的信用資源豐厚與否密切相關(guān)。只要我們把杠桿加到有足夠的資產(chǎn)信用的群體頭上，它就沒風(fēng)險，或者小風(fēng)險。只要我們加到供大于求的區(qū)域上，它就不存在推高房價的問題。只要我們把杠桿用在和體制改革相關(guān)的，破除原來體制留下的障礙上，它就是一個推動我們發(fā)展的地方。什么叫信用資源雄厚的？比如說賣一買一的改善型需求，我賣掉一個200萬的房子，我買一個300萬的房子，但是我買這個300萬的房子，我得先買后賣，我的首付不足，哪怕我動用首付貸，這個杠桿夠大的吧，銀行按揭70%，首付貸再貸給我20%，這個沒問題，但是我把200萬的房子賣了，我的負債只有30%，銀行貸款都可以還掉一部分，有什么關(guān)系呢？它對于加速改善性需求、均衡化城鎮(zhèn)中過去十余年累計的供給與需求之間的平衡非常重要。因為這個群體有充分的資產(chǎn)信用資源，加杠桿和在他的流動性下并無大害。

再很多重要的地區(qū)，大面積的存在著供大于求，包括省會級城市，這些地方加杠桿是消化去庫存重要的手段之一。我們別動不動加杠桿就推高房價，它本來就供大于求，推動銷售增長，怎么就馬上傳導(dǎo)到價格上呢？價格沒那么脆弱，把這個和加杠桿聯(lián)系起來，我看未必是準(zhǔn)確的。

加杠桿和農(nóng)民進城的關(guān)系，剛才朱會長講了兩個老鼠洞，農(nóng)民工是最有房子和最沒房子的群體，他們在家都有宅基地，但是在城里都沒房子住，這就有一個問題，他們的存量資產(chǎn)信用被閑置了，沒有充分調(diào)動起來。我們讓1億農(nóng)民工在城市定居落戶，讓他們不管是先租后買，還是成為去庫存的重要支持力量，都要讓他們的信用資源活躍起來。實際上在2013年，中央十八屆三中全會上講了很多關(guān)于通過改革，給農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)，讓他們同地同權(quán)，農(nóng)民宅基地可以抵押，以及到城市購房的土地置換等等，但是這個過程進展得并不理想，這個過程中實際上也有一個過橋金融的問題，加杠桿的問題，所以別把加杠桿就理解成炒股。

加杠桿炒股和加杠桿買房子是兩個風(fēng)險完全不同的投資方式，你有300萬，借700萬，買1000萬的股票，股票跌30%，你被清倉了，目前股市回升了，和你沒什么關(guān)系了。為什么去年的股災(zāi)和今年新年之后的股災(zāi)2.0版血洗了一批中產(chǎn)階級，就是這樣造成的。但是房子不一樣，即便三成首付、七成按揭，即便房價跌過30%，你都成負資產(chǎn)了，是不是你就應(yīng)該把房子交給銀行呢，反正我借的銀行的錢比我房子的現(xiàn)價還多？請注意，只要你按時付月供，銀行是不會像那些場外配子資或者場內(nèi)配資的給你強行平倉，把你房子收掉的。風(fēng)險是不一樣的。所以當(dāng)房價回升之后，房子是誰的呢？房子還在購房人手里。而當(dāng)你放棄了它的持有之后，價格回升，你再買房，你連首付都沒有。所以務(wù)必弄明白，把加杠桿買房子和炒股混在一起的這種認識是不正確的。

余英：我并不是“預(yù)測帝”，但是我在每年12月28號會在微博上發(fā)一篇下一年的預(yù)測，因為平時也很少講，我不喜歡一會兒說跌，一會兒說漲，最后總有一側(cè)說對了的那種預(yù)測的人，我一年就說一次，而且從來不刪。我記得前幾年我預(yù)測的是分化比較多，前年預(yù)測去年是去存貨，去年預(yù)測今年是兼并重組。當(dāng)然對全國來講肯定是去庫存，但是我們很多大的房地產(chǎn)公司在去年已經(jīng)把存貨能去的都去完了，沒去的也就基本去不掉了。但是有些公司前年還盲目的猛生產(chǎn)，造成存貨增加。存貨的產(chǎn)生首先是管理失控，尤其是三四線城市為了賣地，忽悠了很多開發(fā)商。當(dāng)然有一點我也要跟朱會長商榷，調(diào)控對存貨的產(chǎn)生多少肯定是有影響的，因為在一線城市調(diào)控以后，市場發(fā)生了變化，有些開發(fā)商在一線城市拿不到地了，跑到三四線城市去，很多人寄希望于在三四線城市能翻身，三四年前突然銷售下降，有好幾家排名前10的企業(yè)排名下降，保利正好在2012年主攻一線城市，所以保利2012年第二個進入了全國的千億俱樂部，我們把一線城市作為主戰(zhàn)場，而有些企業(yè)進入三四線城市賣得不好，跌下去了，這兩年三四線城市去庫存，它又有點上升了，所以我覺得對好的企業(yè)應(yīng)該更有前瞻性，我記得在2012年的時候，我就強調(diào)了市場的分化，2014、2015年我更強調(diào)的是去庫存，因為各個企業(yè)一盤點，手上的壓力太大。而今年各位還是要去庫存，但是對于好的企業(yè)，今年是兼并重組最好的機會，因為有些小企業(yè)今年去不掉這個庫存，他在三四線城市開發(fā)100萬平米，200萬平米的大盤，他做的都是500平方米的別墅，公寓樓都是200平方，豪華裝修，他以為縣城的人都是富豪，以后大家都去買，不可能的，所以那些庫存很麻煩，這些企業(yè)只有把企業(yè)賣掉，或者賣一部分股份才能活過來。所以今年的主題，我覺得作為房企來講，兼并重組是更重要的。

對今年的市場，媒體說今年房價瘋漲，其實主要是二手房，一手房的開發(fā)商還是比較冷靜的，還是不敢太漲的。我跟很多開發(fā)商朋友聊，他們說最近能走量還是要走量，千萬別盲目提價，別看你現(xiàn)在賣得好。最近這一波提價炒房的人他非常敏感，他說不出來，明天一個都不出來了，你的售樓部說不定明天就沒人了，所以大家一定要有憂患意識，別看房價漲，你也跟著漲，即便是深圳的房子，能賣還是快點賣，落袋為安。局部時點上我會覺得有悲觀的時候，不是今年一路高歌，從現(xiàn)在一直到十一黃金周，到年底，大家的房子都是越賣越好，我相信不會。從以往的經(jīng)驗來看，大家買房不會從年頭買到年尾的，肯定是有階段性的。

龍斌：您剛才講的兼并重組，會不會對城市也有一些選擇？另外對產(chǎn)品，在新的形勢下有沒有什么新的想法和建議？

余英：兼并重組這一塊，我們加大了這個工作，既然預(yù)測到了兼并充足的可能性，我們加大工作，跟很多企業(yè)都拋出了橄欖枝，我們也看了很多地，當(dāng)然這些地我也是有選擇的。在城市區(qū)位很一般，又是巨大的大盤，這個城市預(yù)計這塊地三五年地價都不會漲的情況下，這個地我是不會要的，如果我花了20億買了這塊地，3年、5年都不漲價，但是我的銀行利息在漲，政府在三年以后賣地跟現(xiàn)在差不多價錢，這種我是不要的，我的兼并重組和選地，在三四線城市，第一是要離大城市近，交通方便，第二是要有稀缺資源，第三是我能做出一些差異化、錯位的產(chǎn)品，使得別人一到我這個地方來看，就能打動他，產(chǎn)品要有打動力、沖擊力，要讓人一看就喜歡，所以產(chǎn)品這一塊，我覺得是我這次兼并重組能夠突破的重要一點，就是能做出好產(chǎn)品的項目我才要，那些已經(jīng)開發(fā)了50萬平米，賣不出去的，我也不是神仙，我也賣不出去，產(chǎn)品做壞了，也沒有幾個人能把它賣出去。

龍斌：現(xiàn)在在這個新的環(huán)境下，一方面去庫存，杠桿也加了，城市也分化了，一二線城市已經(jīng)有些供不應(yīng)求，價格會出現(xiàn)一些波動，如果投資者比較多的話，又會產(chǎn)生一些風(fēng)險，可能這個問題大家也會比較關(guān)心，因為時間關(guān)系，我想再聽三位講講，未來這種波動的機會大不大？請朱會長跟我們分析一下，去庫存和城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，將來行業(yè)的機會怎么樣？有一種行業(yè)說房地產(chǎn)的時間不多了，在新的條件下，行業(yè)的發(fā)展、未來的機會在哪里？

朱中一：我簡單地補充一點，現(xiàn)在討論的是兩個問題，一個是對一線城市和部分二線城市房價快速上漲怎么樣穩(wěn)下來的問題。第二個問題是大量的三四線城市庫存壓力比較大的問題。但是這兩個問題實際上都是一個供求關(guān)系的問題。就是三四線城市的庫存量大，主要是供大于求，難以消化，一線城市和部分二線城市的房價上漲快，是因為現(xiàn)在的供給不足，需求比較旺盛，所以還是一個供需的平衡問題。由于地區(qū)的分化，表現(xiàn)出了這樣兩個問題，所以我覺得要促進房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展，從長計議。我們一直有這么一個想法，我們給部里也提過，就是要構(gòu)建一個以需求為導(dǎo)向，以住房發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)的購租并舉的住房供應(yīng)體系。首先是以需求為導(dǎo)向的，但是我們希望一些地方編制好租房發(fā)展規(guī)劃，特別是供應(yīng)偏緊的地區(qū)，一定要在認真的調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，分析我究竟需要多少，我要供應(yīng)多少地，在哪個地方供應(yīng)的，大概價格什么樣，這都要透明，我認為這樣可能會好一點，這是將來解決庫存要從長計議的問題，我認為要考慮一個長的制度。

龍斌：由于時間關(guān)系，這個環(huán)節(jié)的討論就到這里，謝謝大家。

我們接下來馬上進入到下一輪的演講環(huán)節(jié)，再次邀請著名經(jīng)濟學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮先生，陳先生的演講題目是“房地產(chǎn)行業(yè)政策與調(diào)控思路解碼”。

陳淮：謝謝主持人，實際上我們是把從去年中央經(jīng)濟工作會和今年的政府工作報告和“十三五”規(guī)劃，以及最近李總理答記者問傳遞出的信息，我們梳理一下，這些政策大家都已經(jīng)知道，我們不過是把它分分類，和實際情況有些解析而已。

影響2016及此后一段時間的房地產(chǎn)政策實際上三個方面、三個層級。剛才我們在討論的時候講到了供給側(cè)，我再強調(diào)一遍，最近很長一段時間來，供給側(cè)這個詞很熱，但是很多人在胡寫，自己還沒弄明白供給需求理論，供給學(xué)派和需求學(xué)派是什么樣的，就開始在寫。一批專家在懸寫，寫的誰都看不懂的天書。剛才我講了，供給側(cè)的調(diào)控并不是什么新鮮事，日本產(chǎn)業(yè)政策、日本戰(zhàn)后發(fā)展就是注重產(chǎn)業(yè)競爭力、戰(zhàn)略支柱產(chǎn)業(yè)、重點扶持產(chǎn)業(yè)退出的供給側(cè)的發(fā)展。珠三角發(fā)展，深圳開發(fā)、浦東開發(fā)，就是區(qū)域經(jīng)濟學(xué)的成功案例。我們調(diào)動一切積極因素，多種所有制并存，就是釋放各種資源，提高它們的活躍度、效率的改革，今后也是一樣。

大約的說，三個層級是這樣區(qū)分的，一個是對房地產(chǎn)的政策方向。我們研究經(jīng)濟學(xué)也好，總結(jié)過去十余年的行業(yè)發(fā)展，前瞻未來，重在研究客觀規(guī)律，不是領(lǐng)導(dǎo)的選擇偏好，不是媒體的主要呼吁，總理說了算還是總經(jīng)理說了算，導(dǎo)致了出一個“國八條”，這都是一種錯誤導(dǎo)向，一定注意，不論政策愿意不愿意，希望不希望，總之市場和經(jīng)濟體系是按照客觀規(guī)律來運行的。所以影響房地產(chǎn)的政策，其實最主要的一條就是去掉不合時宜的過去的政策。我們大約想想去掉了哪些和哪些將要去年。國八條、國五條、國十條都說“千方百計增加供給”，今天我們面對的是嚴(yán)重的去庫存的壓力，如果說2016及“十三五”期間，房地產(chǎn)政策有兩個重心的話，一個是去庫存，一個是穩(wěn)房價。千方百計增加供給，這一條恐怕是要作為不合時宜的趨勢進行扭轉(zhuǎn)了。

第二是限購限貸，我們剛才講的加杠桿的問題也提到，需求是多種多樣、多層多元的，不是說所有的需求都會增加金融風(fēng)險，不是說所有的貸款都是炒房子。剛才搜狐焦點的領(lǐng)導(dǎo)講到，廣州為什么還不放開限購？坦率說，北、上、深加上廣州，這個限購恐怕在一個很長的時間內(nèi)不能放開，放開也可以，那一定有更嚴(yán)厲的，更合乎規(guī)律的，不是現(xiàn)在這種應(yīng)急措施的限制人口過度膨脹的政策。包括限貸，這也是限不住的，兩成也好，三成也好，四成首付也好，人家的首付貸可以進一步的加杠桿，關(guān)鍵的問題是，央行領(lǐng)導(dǎo)人把首付貸簡單地說成是非法，我看也恐怕言過其實。我剛才說了，分地區(qū)、分對象、分他的資產(chǎn)信用高低。

第三，普通住房與非普通之分。過去是多少平米以上，高于平均房價10%叫非普通住宅，這種區(qū)分非常牽強，人為的因素，主觀設(shè)想太多。住宅就是住宅，住宅本來只有高檔的豪宅、奢侈性的需求、改善性的需求和應(yīng)對基本需求的這種需求層級，沒有普通、非普通的區(qū)分。

第四，是9070政策，顯而易見，從剛需為主，也就是年輕人結(jié)婚買房子，新成長勞動力買房子為主，這部分需求還旺盛，還存在，但是是少部分了。更多的，大家說到北京、上海、深圳的房價上漲，其中上海最明顯，北京也一樣，漲的是二手房，改善型需求，賣小換大，賣舊換新的需求是最為旺盛和活躍的。

第五，打擊投機性需求，這顯而易見在去年的中央有關(guān)文件中已經(jīng)明確提出，鼓勵個人和機構(gòu)購買庫存的住房，作為業(yè)主出租。沒人買第二套房子，租賃市場從何而來？大家都只有一套房子，租賃市場從何而來？我們租賃市場，也同樣是過去以鼓勵自住型需求的政策，也轉(zhuǎn)為包括投資性需求的政策，鼓勵主業(yè)租賃性的機構(gòu)的產(chǎn)生發(fā)展壯大。租賃市場是房地產(chǎn)市場不可或缺的非常重要的組成部分。因為租賃市場最能滿足低端、自住性的需求。租賃市場最滿足人口流動性的市場經(jīng)濟配置、資源配置。美國人有40%左右的人群是租房子住，但是并不等于40%的人買不起房子，他可能在紐約有一套住房，在得克薩斯州有一套房子，但是他在舊金山或者洛杉磯工作，相反的情況也有。租賃市場的發(fā)展是我們?nèi)ツ昴┮詠碓诜康禺a(chǎn)市場中調(diào)整原有過時政策，審時度勢、與時俱進最重要的一個方面。

這是關(guān)于房地產(chǎn)的政策。核心的一個問題，在去庫存的過程中，它的具體落地是過時政策退出，我們可以和過去的政策相對比。

房地產(chǎn)本身的政策還有一個核心詞叫去庫存，去庫存的政策體系我們也大致梳理一下，靠誰來去庫存？剛才我講分化很嚴(yán)重，怎么分化呢？7.2億的存量房并沒有什么了不起，其中只有4.2億到4.5億是住宅，大家有沒有注意到我們在“十三五”要解決多少農(nóng)民工就地轉(zhuǎn)化？1億農(nóng)民工在城市中轉(zhuǎn)為戶籍人口，還有1億棚戶區(qū)改造，還有1億中西部農(nóng)村剩余勞動力就近城鎮(zhèn)化，現(xiàn)在在城市中經(jīng)商、務(wù)工的農(nóng)民工有2.4億人，我們算2口人一個家庭，為什么按兩口人一個家庭？因為他可能有一個兩個孩子還在農(nóng)村，如果落戶的化他可能就來了，1.2億個家庭，大約需要120億平方米的住房，4.5億的存量房夠干嗎的？當(dāng)然這不是一個短暫、一蹴而就的，甚至都不是“十三五”就能解決的問題。但是別把中國的城鎮(zhèn)住房庫存說成是如何嚇人，中國住房報告提出“十三五”期間要建1600萬套棚改房，這個面積就是16億平方米以上，這還不算商品房開發(fā)、二手房梯級消費升級帶來的新的需求。但無論如何，農(nóng)民工進城是一個復(fù)雜的體制問題，不是簡單的有錢、沒錢的問題，進北京還是進縣城這么簡單。我們曾經(jīng)說過，農(nóng)民工進城解決四個問題，一個是戶籍，第二個是就業(yè)，也就是不管大中小城市，產(chǎn)業(yè)承載力高低。第三個是社保，第四個才是住房。

我們順便說，如果預(yù)測“十三五”期間的政策方式，我們一定記住，“十三五”第一位的目標(biāo)是干嗎？“十三五”要實現(xiàn)一個什么目標(biāo)？全面建成小康社會。實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的決勝階段，這個全面的小康的落腳點有這么幾個，第一個，我們過去10到20年城市化中的短板問題，也就是農(nóng)民工市民化的問題，是一個考驗我們?nèi)婧筒蝗娴年P(guān)鍵問題。第二，老百姓從掙工資、就業(yè)到有產(chǎn)，并且實現(xiàn)財產(chǎn)性收入，這部分人群所占比重的高低是全面不全面的一個重要問題，全面小康和初步的小康，總體的小康，區(qū)別就是越來越多的老百姓從溫飽走向殷實，從勞動性收入到財產(chǎn)性收入。這兩個問題實際上都是和城市建設(shè)，和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)的。

去庫存的第一個就是農(nóng)民工進城，現(xiàn)在也有一些地方推出一些政策，昨天有一個消息推出，有一個地區(qū)，農(nóng)民工進城買房子，補貼1萬塊錢，個別少數(shù)地方有可能的，但是這是不可能普遍推開的，如果有1萬個農(nóng)民工進城，政府補貼1萬塊錢，那就要補貼1億，一個三線城市的政府是補貼不起的，所以我想這不是一個根本性的措施，但是各地在努力地號召農(nóng)民工進城，去庫存化，我想其實不是一個壞事。今天我們看到很困難的，第一個是去庫存，第二個是農(nóng)民工進城，也可能是5到8年之后中國城市化一個歪打正著的好的地方。我們正在給中小城鎮(zhèn)發(fā)展打下一個物質(zhì)基礎(chǔ)和人聚集的基礎(chǔ)。我們房地產(chǎn)業(yè)不可能像人們想象的那樣每增加一個城鎮(zhèn)家庭就蓋一套房子，不是這樣的蓋法，供給和需求是永遠不會對稱平衡的，不論在空間上還是在時間上，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律。浦東開發(fā)10年，房子都沒賣出去，人稱鬼城，它一定是有些超前性和預(yù)見性，城市發(fā)展培育成熟過程，我們在90年代末期號召鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)崛起的時候，有一條政策叫離土不離鄉(xiāng)，進廠不進城，我們痛失了一次中小城鎮(zhèn)發(fā)展的歷史良機，這才有了亞洲金融危機一直到今天，我們農(nóng)民工不得不奔到大城市就業(yè)。一旦發(fā)生危機，只能退回家鄉(xiāng)的農(nóng)村，沒有中間層次的城市可以依托，現(xiàn)在恰好有了這么一個過程，使我們有了一個三四線城市提高房地產(chǎn)承載力的問題，補他們的體制短板，補他們的交通基礎(chǔ)設(shè)施的短板，補他們的產(chǎn)業(yè)承載力的短板，我們才真正能夠全面小康社會，高質(zhì)量城鎮(zhèn)化。

另外一個去庫存的需求就是棚戶區(qū)改造。這個不用多說了，注意棚戶區(qū)改造后面還有一個重要的地方，我們“十二五”開局的時候有3600萬套保障房的建設(shè)問題，這3600萬套的保障房是實物性保障房為主，但是在“十三五”期間，盡管在北、上、廣、深這些大城市還要增加保障房供給，但是注意一下2016年全國建設(shè)工作會，大家會知道，今年的公租房停建，努力推進貨幣化的住房保障體系，完善貨幣化補償?shù)姆绞?。實物型保障在哪里？棚戶區(qū)改造，這是城市化過程中一石幾鳥的問題，它一方面有助于城市連片改造，包括原來一些老舊城區(qū)危舊房，地下基礎(chǔ)設(shè)施、交通規(guī)劃、城市分區(qū)，以及老百姓住宅、商業(yè)設(shè)施的整體升級。第二方面，它有助于市場化的力量參與到保障性的供給中來，棚戶區(qū)的改造拆一還五，我建15層，我還可以賣10層。第三，最有利于和過去十幾年房地產(chǎn)發(fā)展中累計的體制性的矛盾結(jié)合起來探索解決方式，比如城中村、小產(chǎn)權(quán)等等問題，因城施策、因地制宜地發(fā)展。因此棚戶區(qū)改造實際上既是去庫存的一個重要方面。

貨幣化的發(fā)展租賃市場，這里面最重要的一個思路是鼓勵個人和機構(gòu)來購買庫存商品房，特別提到要努力發(fā)展以租賃住房為主業(yè)的企業(yè)。剛才我們講到去杠桿的問題，實際上有一句話應(yīng)當(dāng)強調(diào)，我們迫切在房地產(chǎn)業(yè)買和賣、供和求之間有更多樣、多層的居中的具有金融功能的企業(yè)支持。實際上租賃說到底是一種金融性的方面，比如我們的建筑業(yè)需要用設(shè)備，你買不起沒關(guān)系，有人買了租給你，這就是租賃融資。實際上買房子先租后買，也是政策性保障的一個方面，在國外是很普遍的，你先買3成產(chǎn)權(quán)，那7成是租金，逐步你再買4成、5成、6成、7成，并且滿足過渡性需求、流動性需求。

發(fā)展租賃市場是分化的重要方面，第一個方面和政策退出與去庫存密切相關(guān)，第二方面是和改革以及國民經(jīng)濟整體的穩(wěn)定運行密切相關(guān)的政策，眼下就有兩個大家最關(guān)心，并且對房地產(chǎn)影響甚大的，一個是營改增，一個是貨幣政策。營改增最近在討論究竟對房地產(chǎn)業(yè)好還是不好，二手房買賣，是不是將來那5.5%的營業(yè)稅改成增值稅了？當(dāng)然我覺得目前還不明朗的一些政策細則還有待觀察，但是把二手房買賣的那個營業(yè)稅又改成增值稅，原來那個營業(yè)稅本來是起到房價調(diào)控作用的調(diào)節(jié)稅，如果改成增值稅，實際上把它固化了。而房產(chǎn)增值實際都是土地增值，在二手房買賣中，政府已經(jīng)收了個人所得稅，個人所得稅的部分實際上就是土地增值帶來的，再收一回土地增值稅，那豈不是一蝦兩吃了嗎？我看重復(fù)征稅的問題還有待很多研究。但是營改增帶來了一個很重要的方面，就是企業(yè)機構(gòu)持有商業(yè)地產(chǎn)可以抵扣，這給我們剛才講到的房地產(chǎn)去庫存化的分化里頭，其實庫存最嚴(yán)重、銷售最慢的商業(yè)地產(chǎn)，盡管它的數(shù)額沒有住宅這么大，但是它的過剩程度比住宅更嚴(yán)重，營改增有利于一些機構(gòu)作為業(yè)主持有這些不動產(chǎn)，這是可以抵扣他的銷項稅的。

再有一個是貨幣政策，從去年末大家都預(yù)期會有降息、降準(zhǔn)，去年末以來針對增速下降、物價低靡、通貨緊縮的情況，已經(jīng)陸續(xù)平穩(wěn)的出臺了若干次降息、降準(zhǔn)的政策，但是今后還會不會有，我覺得會有一些兩難的選擇問題。2016年的經(jīng)濟增速還需要在穩(wěn)健之上相對寬松的貨幣政策支持，今年春節(jié)之后，房地產(chǎn)業(yè)又添了一個新詞，叫“資產(chǎn)荒”，我不知道各位記者朋友有聽說過這個詞，什么叫資產(chǎn)荒？就是有大量的資金找不到投資的領(lǐng)域。買股票被套住了，買房子不知道會不會也被套住。一方面我們?nèi)齑?，另一方面有大量的資金正在尋求有利的投資領(lǐng)域，而找不到投資方向，這叫資產(chǎn)荒。貨幣政策恐怕要在貨幣的供給需進一步搭橋，所以我想影響房地產(chǎn)的第二個是國民經(jīng)濟的穩(wěn)定運行，穩(wěn)定運行包括增速，包括物價。

在這之上還有一個層級就是國際運行環(huán)境，這一條實際上決定著我們第二個層級的貨幣政策和房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，那就是匯率問題。進入21世紀(jì)，特別是21世紀(jì)第二個10年開始，世界金融危機之后，2010年之后，國際上貨幣定價權(quán)的競爭變得日益復(fù)雜、尖銳和激烈，從發(fā)達國家逼迫人民幣升值到去年以來人民幣的貶值，人民幣的貶值問題說到底既是貨幣定價權(quán)之爭，也決定著我們海外資產(chǎn)和我們的外匯儲備是增值還是損失，也決定著人民幣的幣值和固定資產(chǎn)價格之間的比值關(guān)系問題，它決定著我們的股價，決定著我們的房價。更重要的是匯率問題，根本的主動權(quán)并不在中國人手里，而是由發(fā)達國家決定，特別是美國決定。我們目前看，在這個問題上，我們的被動性非常大，我們是世界第一大外匯儲備國，又是美國國債的第一大持有國，是它最大的債權(quán)人，而且美聯(lián)儲貨幣政策的高低，不僅影響著人民幣和美元的關(guān)系，還嚴(yán)重影響著我們的進出口，而且直接影響著國際大宗商品價格，比如最近的鋼材價格、鐵礦石價格又有一些短期內(nèi)的暴漲暴跌，這就是美元匯率變化引起的。鐵礦石價格上漲，不是鐵礦石稀缺了，而是美元跌了，石油價格跌不是因為石油供給大了，而是美元漲了，國際大宗商品價格的漲跌直接影響甚至決定著2016年中國整體宏觀經(jīng)濟通貨緊縮還是通貨膨脹。

我們在政府工作報告中還有一句話，除了供給側(cè)之外，希望大家關(guān)注，這句話就是“加強相機決策的科學(xué)性、及時性”。

主持人：非常感謝陳先生的精彩發(fā)言，我們聽完陳淮先生精彩的演講之后，接下來馬上進入本屆論壇的重頭戲，華譽景觀·2015年度中國房地產(chǎn)卓越100榜的發(fā)布儀式，接下來有請觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士上臺，為我們發(fā)布2015年度中國房地產(chǎn)卓越100榜，同時也請陳女士對今年的榜單進行點評。

陳詩濤：大家好，現(xiàn)在由我發(fā)布華譽景觀2015年度中國房地產(chǎn)卓越100榜。

我們認為未來是一個認知商業(yè)的時代，人們將借助認知計算進行感知，并通過大規(guī)模的比對以及科學(xué)的算法，形成能夠思考并且預(yù)測未來的商業(yè)模式?；诖死恚^點新媒體的數(shù)據(jù)研究部門，長期跟蹤房地產(chǎn)企業(yè)的動態(tài)、行業(yè)的動態(tài)和宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，并在此基礎(chǔ)上提煉了大量的市場數(shù)據(jù)，進行建模。同時我們做了很多的深度分析，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建出完整的卓越100的指數(shù)體系。在不同的時間點，我們予以發(fā)布。本次我們將發(fā)布的是關(guān)于中國房地產(chǎn)企業(yè)2015全年表現(xiàn)力深度報道。我們甄選的企業(yè)是北、上、廣、深和2015在房地產(chǎn)發(fā)展活躍的二線城市，所有的企業(yè)2015年在中國有項目運營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和專業(yè)機構(gòu)，包括配套的產(chǎn)業(yè)。這里我們發(fā)布的運營時間是指2015年全年，1月1號到12月31號，其中財務(wù)數(shù)據(jù)，上市公司截區(qū)的是中報，到6月30號。我們的數(shù)據(jù)來源有三個地方，第一個是企業(yè)的自行申報，第二個是上市公司公開的數(shù)據(jù)，第三個是第三方機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，如果這三個渠道我們都無法識別，我們對這家企業(yè)將予以放棄，當(dāng)然我們也尊重企業(yè)，對一些數(shù)據(jù)不愿意公布的時候予以保密及支持。

我們的品牌管理指標(biāo)，就是商業(yè)模式的調(diào)研方法，我們采取了行業(yè)問卷和在線網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，回收了有效問卷10775份，較2014年的8233份有顯著的增長。這里講一下排名的順序，如果企業(yè)的總分得到同分值，我們將以銷售業(yè)績?yōu)榻敌蚺判?。整個榜單我們篩選了197家，到初步入選，到最終入選，我們發(fā)布的總榜單有三個，其中卓越100榜入選了100家企業(yè)，上市公司30強入選了30家上市企業(yè)，包括非內(nèi)地房地產(chǎn)卓越榜。第二個是我們的分榜單，包括了4個：品牌價值、管理與團隊卓越獎、商業(yè)模式，還有房地產(chǎn)銷售30強。第三大類是單項獎，第四大類是區(qū)域榜。
大家其實比較關(guān)注這100家企業(yè)是如何產(chǎn)生的，我們有4個指標(biāo)，4大體系，第一個是運營指標(biāo)，其中銷售業(yè)績占55分，包括銷售面積、土儲和總資產(chǎn)，還有品牌指標(biāo)占據(jù)了15分，包括品牌認知度和社會貢獻，同時還有管理團隊建設(shè)。第三個部分是商業(yè)模式，品牌的獨特性占據(jù)了4分，核心生產(chǎn)方式是3分，營銷方式與創(chuàng)新和資金應(yīng)及融資各占4分。大家可以看一下這些榜單，之這100家企業(yè)，第1名是77分，第100名是7分，我們感覺這個階梯分化還是比較嚴(yán)重的，萬科連續(xù)7年是第一名，當(dāng)然它得77分相比前幾年是大幅下降的，它的運營指標(biāo)是拿了滿分，但是在品牌模式管理方面是下降的。

第二個榜單是上市公司30強，這次卓越100榜里面有70家上市公司，這30強應(yīng)該是全中國上市公司中最值得表彰的，可以看到這30家的分值相差不是太大，而我們的上市企業(yè)得到資本市場和投資者的認可最為關(guān)鍵，所以我們的財務(wù)指標(biāo)體系在這里是占據(jù)了25分，銷售業(yè)績是30分，財務(wù)指標(biāo)里面，資產(chǎn)負債率占5分，毛利率、經(jīng)理率、流動比例和凈資產(chǎn)收益率各占4分，品牌指標(biāo)、管理與團隊和商業(yè)模式的15分沒有變化。大家應(yīng)該看到，作為雙冠王的萬科今年是第一名，比中海多1分，作為龍頭企業(yè)綠地，在財務(wù)指標(biāo)上的得分非常低，只有9分。
第三個榜單是非內(nèi)地房企。往年入選的有10家，今年僅6家，原因很簡單，2015年港資和外企在減弱內(nèi)地的投資，我們根據(jù)他們在內(nèi)地的業(yè)績，包括銷售、租金收入，還有投資規(guī)模、進入城市量、項目數(shù)量和土儲，最后我們甄選了6家，九龍倉連續(xù)3年是冠軍，第二名是凱德，目前在國內(nèi)管理的資產(chǎn)超過2000億人民幣，第三位是恒隆地產(chǎn)，在商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)確實值得推崇。第四名是新鴻基，第五名是太古，第六名是長實。

在分榜單方面，品牌價值是企業(yè)的根本，前三名分別是萬科、保利和星河灣。而我們的管理與團隊，前兩名是換了企業(yè)，我們看到的是恒大和融創(chuàng)，這兩個企業(yè)的團隊在2015年狼性的管理和團隊的打造還是比較成功的。而在商業(yè)模式上，前三強又換了，第一是碧桂園，第二是華潤置地，第三是大連萬達，大家應(yīng)該感覺到這三家企業(yè)，在去年不斷地轉(zhuǎn)型，也不斷地向境外擴展，企業(yè)的模式還是值得肯定的。而我們的銷售30強，排名第一的萬科到了2600億，而第30名的銷售額只有295億，所以落差還是非常巨大的。
我們也列了一些單項獎，包括櫥柜的集采首選品牌歐派，還有房地產(chǎn)營銷最佳合作伙伴好屋中國。在2015年，全中國有11個城市的房地產(chǎn)發(fā)展是比較活躍的，北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、福州、廈門、重慶和武漢，這些城市我們做了區(qū)域榜單的發(fā)布，所有的指標(biāo)，包括運營指標(biāo)、品牌指標(biāo)、管理指標(biāo)和商業(yè)模式，權(quán)重有所調(diào)整，但是口徑與主榜單是一致的。大家手上也拿到我們這本紙質(zhì)的報告，前面我們對數(shù)據(jù)和圖表進行了盤點。

最后簡單地點評一下，剛才陳主任和朱會長大量講過，2015年我們定調(diào)為去庫存，我們看到大型房企的市場占有率逐步擴大，其中在國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2015年銷售總額是8.73萬億元，入選的100家企業(yè)的銷售額已經(jīng)達到了3.49萬億，占到總的比重是39.93%，接近4成，萬科錄得2614億銷售額，占到市場的3%。而我們的卓越100榜前10強的企業(yè)，占比達到17.57%。2014年進入2000億的有2家企業(yè)，2015年有3家，到1000億的還是7家，但是500億已經(jīng)增加到了9家，2015年我們認為應(yīng)該進入千億的是華潤。另外我們認為并購時代的來臨，寶萬之爭推動了行業(yè)的反思和前行，去年在并購里面，恒大從2014年的1315億增長了53.1%，到了2000億。大家看這個圖表，我們找了2015年5個代表性的案例，其中有3個都跟恒大有關(guān)，另外一個是萬科和中民投，包括最近中海和中信的并購，如果誰不并購，可能最后是會被淘汰的。另外一個，所有的房企都說返回一線，一線城市確實資源有限，我們調(diào)研中小企業(yè)的過程中，感覺他們確實非常困難。這是上市房企的融資對比圖，2014年有6家完成融資，發(fā)債是235億，融資環(huán)境在2015年有所好轉(zhuǎn)，但是我們看到財務(wù)數(shù)據(jù)，海外的債券其實是受損的，上市企業(yè)的30強里面，平均的資產(chǎn)負債是73.8%，比2014年稍微降了一點，流動比例和速動率均有所下降，說明去庫存道路難行，平均的流動率是0.66%，平均的速動率是0.52，這個數(shù)據(jù)大家用得不多，但是我們一直在用，我們請教了很多分析機構(gòu)，這里我們覺得1.0是安全系數(shù)，但是在行業(yè)里面我們發(fā)現(xiàn)有一家只到了0.18，而且我在開幕式上講過，房地產(chǎn)作為一個含金量不高的行業(yè)，隨著經(jīng)濟的下行，房地產(chǎn)的盈利能力應(yīng)該是進一步下滑的，入選30強的平均毛利是20.44%，比2014年降低了5.4個百分點，較2011年的42.73%大幅下滑。毛利比較高的是華夏幸福、中海和華潤置地。凈利率在30強中還是提升的，平均到15.6%，這里面有一些拉升，比如說瑞房比較獨特，去年的頂豪熱銷。在財務(wù)指標(biāo)方面一直維持比較好的是中海，它的財務(wù)指標(biāo)到了23分，中海2013年的融資成本僅僅只有4.2%。去年的卓越100榜里面平均售價是10955元/平米，較2014年上升了900多元，這里面均價差距3萬的是瑞房一家，1萬到3萬的有40家，房價走得比較低端的是建業(yè)地產(chǎn)和榮盛發(fā)展。

大家都在談到房地產(chǎn)，肯定離不開土地，我們看到品牌企業(yè)都回歸一線，所以一線還是地王層出不窮，大家可以看到部分城市2015年的土地出讓收入，也看到2015年有4宗全國代表性的地王，這張表是全國的代表性的單價地王，土地儲備方面，恒大連續(xù)幾年第一名，有1.44億平方米，緊接著是碧桂園和萬達，接近1億平方米，萬科連續(xù)幾年是不超過4000萬平方米的土儲，2015年萬科的新開工面積是2127萬平方米，所以我們在想，萬科這個土儲是不夠兩年開發(fā)量的，包括這次跟深圳地鐵合作，是不是也有這方面的考慮，大家見仁見智。2014年的土儲表大家可以參看一下。

未來將是一個資產(chǎn)重組年，也就是我們認為的大魚吃小魚，強強聯(lián)合的時代，現(xiàn)在我們看到總資產(chǎn)進入5000億以上的已經(jīng)有4家，萬達、萬科、恒大和綠地，除了少部分的房企統(tǒng)計不到數(shù)據(jù)，進入千億的房企有26家。在座的各位桌上有這樣一份我們的紙質(zhì)報告，我們稍后會跟觀點雜志特刊一起郵寄給我們的會員企業(yè)，同時也會在我們的網(wǎng)上發(fā)布，我們也會跟金融機構(gòu)會員企業(yè)進行報告的發(fā)送，他們會作為一些對內(nèi)地房企投資的參考指標(biāo)。

今天我們正式把2015中國房地產(chǎn)卓越100榜發(fā)布，在這個榜單發(fā)布的過程中，我們得到了非常多企業(yè)和專業(yè)機構(gòu)的支持，我們在此表示感謝，因為各種原因，這個榜單可能不一定特別完美，我們希望得到各位業(yè)內(nèi)專家的指正，以助卓越100榜做得更加完善、科學(xué)、專業(yè)。

主持人：最重磅的中國房地產(chǎn)卓越100榜已經(jīng)發(fā)布，但今天晚上19點，論壇現(xiàn)場還將舉行2015年度中國房地產(chǎn)卓越100榜頒獎盛典，屆時又會有哪些卓越的身影將會出現(xiàn)在這里？敬請各位來賓留意組委會的提示，準(zhǔn)時參與這個房地產(chǎn)行業(yè)一年一度的盛事，一同見證卓越100榜獲獎企業(yè)的光榮時刻。

接下來，我們有請今天上午大會的最后一位演講嘉賓，他的壓軸又會奉獻怎樣的精彩呢？

我們有請：彩生活服務(wù)集團有限公司助理總裁段斐欽先生，他的演講題目是：彩生活構(gòu)建社區(qū)O2O生態(tài)圈的新思維。

段斐欽：今天有幸能跟各位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓來分享一下彩生活構(gòu)建整個社區(qū)O2O生態(tài)圈的新思維。

到現(xiàn)在為止，討論行業(yè)的轉(zhuǎn)型，從我們個人身上已經(jīng)需要有跨界的思維，因為只有跨界才能站在用戶和合作伙伴的立場去思考問題。因為新思維無非就是站在客戶的角度進行基于價值鏈的解構(gòu)和重構(gòu)，在這方面彩生活有一些心得，今天借觀點這個平臺跟大家分享一下。彩生活的上市是一個里程碑事件，這個里程碑事件對于整個的社區(qū)服務(wù)行業(yè)來說是奠定了一個非常重要的時間結(jié)點，我覺得所謂的時間結(jié)點不是代表著它一定未來會發(fā)生什么事情，而是在于彩生活上市之后，所有物業(yè)行業(yè)的人的尊嚴(yán)感是找到了，因為我覺得所有的變化其實最開始是人心的變化。在座的很多都是地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員，我以前也在地產(chǎn)行業(yè)，在2004年到2006年我在杭州的房地產(chǎn)公司工作，后來又到泛海建設(shè)和華僑城。對于地產(chǎn)行業(yè)的物業(yè)行業(yè)其實本質(zhì)上來說是它的售后服務(wù)部門，一旦成為售后服務(wù)部門，這個行業(yè)的人的尊嚴(yán)感是很難找到的。彩生活有幸上市，這個上市的鐘聲是把社區(qū)服務(wù)行業(yè)所有的從業(yè)者的尊嚴(yán)感給找到了。對行業(yè)來說，所有的創(chuàng)新是為了尊嚴(yán)感而創(chuàng)新，當(dāng)我們看到無論是硅谷的如火如荼，還是北京中關(guān)村和上海的波瀾壯闊，很多時候都是這些行業(yè)的從業(yè)人員的尊嚴(yán)感在推動著行業(yè)的進步，彩生活只是其中的一分子。

彩生活感覺到對市場最恐懼的一年是在去年的這個時候，因為去年所有的人都在跟彩生活說，你應(yīng)該不顧一切地去做社區(qū)O2O，不顧一切地去做看不到盈利，只看到用戶，看不到收入，只看到燒錢的盈利模式。彩生活是2014年6月30號上市的，當(dāng)時很多投資人和行業(yè)從業(yè)者都跟我們說，彩生活應(yīng)該O2O。其實到今天為止，這個社區(qū)O2O已經(jīng)成為一個大大的問號，我們可以看到很多的O2O的企業(yè)，在2015年的五六月份之后開始遇到了重大的挑戰(zhàn)，其實本質(zhì)上來說，我覺得這些挑戰(zhàn)不是O2O的挑戰(zhàn)，而是過去很多O2O的創(chuàng)業(yè)者忽略了商業(yè)的本質(zhì)，而讓O2O成為了一個問號。彩生活的嘗試是慢慢地去解釋這個問號，把這個問號變成一個感嘆號。

我們認為社區(qū)O2O的成敗核心關(guān)鍵是在于如何構(gòu)建一個有黏性的場景，我們可以看到在過去所有O2O的企業(yè)不斷地融資、燒錢，去獲取用戶、黏住用戶，我們發(fā)現(xiàn)這些O2O企業(yè)都面臨一個巨大的挑戰(zhàn)，就是獲取用戶的成本非常高，黏客的成本也非常高，同時在自己實現(xiàn)貨幣化，實現(xiàn)自己的經(jīng)營收入的時候，它的過程是極其不穩(wěn)定的。所以當(dāng)這些商業(yè)模式開始來推進的時候，這個企業(yè)就過度依賴融資，我們發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)核心的變成仍然是缺乏有高黏度的場景。

對于社區(qū)來說，毫無疑問，雖然任何一種需求都是低頻的，但是對于社區(qū)從業(yè)者和社區(qū)這個維度來看，所有的需求都是高頻，對于彩生活來說，目前其實是在嘗試構(gòu)建一個基于整個社區(qū)的復(fù)合高頻的生態(tài)圈。彩生活也逐漸地從一個云端管理向線上端和線下端滲透的一家企業(yè)，我們的最終目標(biāo)是希望搭建一個社區(qū)O2O平臺，為所有的社區(qū)O2O企業(yè)進入社區(qū)提供便利，最終也為整個社區(qū)的業(yè)主提供一個更加便利、更加安心的居住環(huán)境。

大家都會談到，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和傳統(tǒng)企業(yè)本質(zhì)上有什么去年，我們認為這些都是表象，核心在于內(nèi)部的企業(yè)管理機制。傳統(tǒng)企業(yè)的管理機制通常都是紡錘形，由于云很弱、端很弱，中間一大堆管理的從業(yè)人員。我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)這個企業(yè)一旦走到規(guī)模化的時候，其實它的管理效率是越來越低的，當(dāng)然對彩生活也飽受這個問題的挑戰(zhàn)。我記得當(dāng)彩生活管理差不多將近1.5億平方米面積的時候，彩生活就發(fā)現(xiàn)自己的管理成本越來越高，所以我們就慢慢地把自己轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€智能云的體系和線下端的分配體系，當(dāng)然我們的端其實是分危險上和線下兩個端。一個是我們的APP，第二個是我們線下的端，這里面包含了超過1700個社區(qū)空間，以及超過1700名的客戶主任。其實這些主任都是日日夜夜在我們的社區(qū)里面來跟用戶發(fā)生互動的，這些互動其實就是O2O企業(yè)進入社區(qū)的很重要的一個流量的收集器。

目前彩生活已經(jīng)實現(xiàn)了3.2億平方米的管理面積，以及是全球最大的社區(qū)服務(wù)平臺，我們已經(jīng)服務(wù)超過2000個小區(qū)，165個城市，服務(wù)的人口也超過1000萬，當(dāng)我們面對這樣大規(guī)模的時候，如果我們?nèi)匀话凑諅鹘y(tǒng)的紡錘形的管理機制，我們發(fā)現(xiàn)彩生活的管理將會遇到重大的挑戰(zhàn)，因此我們在2014年上市之后，就明確提出從云管端逐步轉(zhuǎn)型為云到端的管理體系。云本質(zhì)上就是以智能云為核心，形成交易、管理的核心本質(zhì)。我們慢慢的要弱化管理的職能，當(dāng)郵件系統(tǒng)和通訊系統(tǒng)，包括微信，很多人其實是在刷存在感。

大家去點開自己的微信群，反思自己過去的工作，其實很多工作是在刷存在感，就是我必須要依靠這個程序證明我的存在，但是有了智能云之后，我們會根據(jù)工作流決定誰是這個任務(wù)的承擔(dān)者和業(yè)務(wù)的推動者，只有智能云存在，我們才能更好地實現(xiàn)線下端的分配。我們認為彩生活的端，核心是每個云用戶的接觸，這都是我們理解的端，包括我們的手機APP、彩空間、客戶經(jīng)理，包括我們社區(qū)里面每一個提供服務(wù)的個體。實現(xiàn)端和端的連接，來提升用戶的體驗。大家都會問，如果我們的端不提供客戶的體驗怎么樣？其實我覺得所謂的智能云和端，核心就是讓良幣去驅(qū)逐劣幣，去年我們在e師傅孵化的時候，把三星級的師傅就屏蔽在我們的業(yè)務(wù)端里面，為客戶提供五星級的服務(wù)端。

我們嘗試不斷解構(gòu)重構(gòu)的方式，來協(xié)助社區(qū)O2O高效地進入我們的社區(qū)，只有通過他們的高效進入社區(qū)，并獲取用戶和黏住用戶，這樣我們的社區(qū)生態(tài)圈才能好地共榮共生，我們只有把更多的合作資源導(dǎo)入到社區(qū)，才能為業(yè)主服務(wù)的提供者更加高效地融入社區(qū)和家庭。其實當(dāng)彩生活管理超過1.5億平方米面積的時候，彩生活已經(jīng)很明確地提出，自己只做平臺，不做任何垂直服務(wù)，因為我們在過去的管理實踐中發(fā)現(xiàn)，我們的專業(yè)公司越多，隨著我們的管理半徑越大，我們的專業(yè)公司的管理效率會下降。所以在我們的生態(tài)圈構(gòu)建里面，我們是找到創(chuàng)業(yè)者，把我們垂直服務(wù)的功能外包給他，我們希望創(chuàng)業(yè)者在社區(qū)的生態(tài)圈里面高效地成長。當(dāng)然，在這個創(chuàng)業(yè)的過程中，我們提供了社區(qū)的場景，實現(xiàn)了我們的效率提升、成本紅利，以及資本紅利。等一會兒我會介紹我們孵化的一個項目。當(dāng)然，在目前彩生活的生態(tài)圈合作伙伴里面已經(jīng)包括了安邦、平安、中國電信、額搜房、e師傅、京東、蒙牛等等合作伙伴，所有的業(yè)務(wù)，彩生活所提供的重要作用是進行連接、進行優(yōu)化。

我們在前年11月份找了一個創(chuàng)業(yè)團隊，我們跟他說，我們把公共維修外包給你，希望你通過e師傅平臺，打造一個類似于滴滴維修的平臺。e師傅在這個過程中，因為自己的公共維修的需求，同時會免費驅(qū)動到師傅端，因為所有的維修工發(fā)現(xiàn)，只要他有這個需求，他就愿意上這個平臺。e師傅是一款基于地理位置的趙師傅應(yīng)用，主要提供O2O專業(yè)化維修服務(wù)，建立用戶與師傅之間的深度連接。截止目前，e師傅的單數(shù)，我們可以看到在去年到今年一年時間的變化，在去年1月份的時候，e師傅一天的單數(shù)僅僅只有23單，但是到12月底的時候，e師傅每天的日均單數(shù)達到了6000到8000單，目前e師傅已經(jīng)成為中國最大的維修平臺，彩生活占5%的股份，彩生活也通過合作，實現(xiàn)自己不再養(yǎng)維修工，同時也讓自己的資本平臺實現(xiàn)更好的收入和資本紅利，同時彩生活也因為有了e師傅，進入家庭的維修，達到了85%的五星級評價。我們可以看到e師傅截止至今，只用了500萬的融資就實現(xiàn)了這一戰(zhàn)略目標(biāo)，也是目前維修里面不燒錢的O2O，所以彩生活今天跟大家分享的就是，我們?nèi)绾螐乃叩慕嵌龋瑥挠脩舻慕嵌葋硭伎颊麄€生態(tài)圈的構(gòu)建，跟別人合作發(fā)生連接，謝謝大家。

主持人：謝謝段先生，請段先生留步，邀請您參加接下來的一場主題討論。

尊敬的各位來賓，我們今天上午的演講環(huán)節(jié)到這里全部結(jié)束，再一次感謝所有奉獻演講的嘉賓。接下來，進入論壇的精彩對話環(huán)節(jié)，首先開啟的是觀點年度論壇主題討論會之一。
因城施策重新劃定房地產(chǎn)邊界，分化市場中“調(diào)控與救市”的角力仍在繼續(xù)；在供給側(cè)與去庫存語境下，政策組合拳能否讓過熱區(qū)域降溫，讓冰凍三尺的市場終能回暖？房企模式是否會因此面臨調(diào)整？

2016觀點年度論壇主題討論會第一場的主題就是：因城施策政策怎樣“溫暖”樓市。

我們先請出本次討論的主持嘉賓，有請：世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉先生。

接下來，請討論嘉賓上臺，他們是：著名經(jīng)濟學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮先生；廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲先生；彩生活服務(wù)集團有限公司助理總裁段斐欽先生；新鷗鵬集團首席戰(zhàn)略官、董事副總裁李戰(zhàn)洪先生；僑鑫地產(chǎn)副總裁張學(xué)鳳女士；五礦地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理戴鵬宇先生；觀瀾湖地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理洪剛先生。

接下來請黎振偉先生為我們主持今天這一場觀點論壇討論主題討論會，本次的環(huán)節(jié)討論時間是50分鐘。

黎振偉：謝謝主持人。今年很多地方都在開論壇，我也剛剛從成都回來，我們今天的論壇主題是供給側(cè)改革。2015年中國房地產(chǎn)又是回暖，又是分化，當(dāng)然更明顯的是分化。分化是不容易的，因為分化下來，我們的政策也要分化，管理也要分化，它很考驗我們的地方政府，考驗我們的企業(yè)，也考驗買房人怎么選擇城市，同時也考驗中央政府如何制定政策。所以在這個大的分化環(huán)境下，我第一個問題就先給陳主任，盡管陳主任剛才說很討厭講政策，但沒辦法，中國就是靠政策發(fā)展的，我們所有的地方都看中央，每個企業(yè)都看政府的政策。中國是習(xí)慣于大一統(tǒng)的，所以大家都看中央、看國家的政策，但也容易遭到一榮俱榮，一損俱損，因城施策的方針將是今后房地產(chǎn)大的挑戰(zhàn)，大的問題來了，因城施策，中央怎么把控政策的天花板和底線？我們看到很多地方政府容易突破這個線。另外還有一點，很多地方政府容易出臺一些莫名其妙的政策，今天出，明天收，開發(fā)商很難把握，所以在這一點上請您談?wù)勗趺匆虺鞘┎撸瑖以趺窗芽?，地方政府怎么處理?/p>

陳淮：剛才主持人講，考驗地方政府和中央政府，他還講到大一統(tǒng)，其實中央從2013年以來沒有什么大一統(tǒng)，讓各地嘗試性地提出自己當(dāng)?shù)匕l(fā)展，包括房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的改革，比如說限購取消就是一個各個城市陸續(xù)的取消，而中央不發(fā)聲，既沒有建設(shè)部，也沒有國務(wù)院說你可以限購或者不限購，根據(jù)自己的需要逐步的退出。實際上到現(xiàn)在為止，比如說我們分化，分化下來也并沒有出一個國幾條一刀切的實施政策，但是各地的確出了一些雷人的政策，今天晚上出，過幾個小時又把它取消了，這種已經(jīng)不是欠考慮了，要我說就是對經(jīng)濟規(guī)律，對市場的脈搏，以及對供求關(guān)系缺乏把握。

剛才說到考驗地方政府，如果說有什么底線和天花板的話，我看從中央的底線，今年我們有幾個大的難點，一個是就業(yè)，有幾百萬人的過剩產(chǎn)能的問題，在兩會中雙鴨山的問題已經(jīng)一定程度的反映了這個全局性的問題，要徐徐圖之、緩緩解決，慢慢過渡，不管是房地產(chǎn)去庫存，還是加快農(nóng)民工進城，一定要有利于緩解就業(yè)崗位的問題。第二個是我們的過剩產(chǎn)能的產(chǎn)業(yè)不能全死，特別是那些大企業(yè)，是我們國際競爭力和城市化的物質(zhì)基礎(chǔ)，在國民經(jīng)濟整體運行中，還得保持一定的投資需求，滿足鋼鐵、煤炭、石油、石化的需求。第三個，我們今年還得把提高城市質(zhì)量這個問題放在第一位，特別是和環(huán)境的關(guān)系，你不顧一切地大拆大建，固然GDP一時在短期內(nèi)有所表現(xiàn)，但可能帶來的后患是非常大的。最后一個底線就是國民經(jīng)濟的穩(wěn)定運行，實際上李克強總理從去年末到今年初，已經(jīng)多次講到不搞強刺激，不弄4萬億或者是突然轉(zhuǎn)向，出手要快、出拳要重的政策，要求平穩(wěn)過渡，讓市場多發(fā)聲音，我想這也是一個底線。之中央政府出臺一個什么政策去救三四線城市的中小開發(fā)商的可能性基本上為零，但是有沒有可能性出臺鼓勵三四線城市加強基礎(chǔ)設(shè)施，簡化農(nóng)民工進城落戶，以及給予他們在土地政策上的一些改變。我想這些是可以考慮的。

黎振偉：第二位是蔡會長，省房協(xié)一直為政府是提供政策建議的，在結(jié)構(gòu)調(diào)整、供給層主導(dǎo)、因城施策的環(huán)境下，省房協(xié)認為地方政府的房地產(chǎn)政策是否應(yīng)該做必要的調(diào)整？既推動市場健康發(fā)展，同時又避免過度依賴房地產(chǎn)，同時還有企業(yè)怎么提升自身應(yīng)對的變化，我相信這些問題也是媒體很關(guān)注的，因為廣東的各地市場差異很大，如果這個政策不對頭的話，也會出現(xiàn)搞亂了的情況，有些很急，有些很慌。

蔡穗聲：謝謝主持人，問題很大，我試著回答一下。我們也給政府提了一些建議，包括現(xiàn)在廣東的庫存，我們主要是擔(dān)心商業(yè)和寫字樓方面的庫存，這方面消化比較難一點，所以建議政府調(diào)整一些規(guī)劃要求，做一些功能的改變，這是政策上盡量需要爭取的。但我現(xiàn)在覺得，政策方面考慮的余地真的不大，現(xiàn)在你所看到的，各地政府把歷年的政策武器庫都翻出來，能用的都用上了，而且還互相學(xué)習(xí)、互相取經(jīng)，我們沒辦法提出更好的政策。但我認為更重要的還是制度的安排、制度的變革，現(xiàn)在我們看到一些問題，還是受制度的制約比較大，比如說我們的行政審批制度，這個是消耗社會資源非常大的方面，這涉及到政府的改革，一個項目搞一年兩年審批不下來，浪費多少資源在里面，喪失多少市場商機。包括土地的出讓制度，政府是按照財政需要來決定土地批出的進度和規(guī)模，這必然造成新的庫存，你應(yīng)該把它調(diào)整為按照市場需求來供給土地，當(dāng)然這涉及到另一個問題，你要改變整個國家的財稅體制，改變政府依賴土地財政的體制，要把政府改造為一個廉潔、高效的政府，這個涉及面太大了。但不管怎么說，我覺得目前我們討論政策，政府官員所有東西都已經(jīng)考慮到了，我們很難比人家想得更充分，有更多新鮮的東西，倒是制度的改革方面，其實是有很大的潛力，而且會有很大的推動，這方面我覺得政府應(yīng)該下決心改革自己，革自己的命，這就看政府的決心。

至于談到企業(yè)，我不大同意一種觀點，大家覺得好像分化了，意味著大企業(yè)不斷地兼并，中小房企沒有存在的空間了，我從來不認同這個觀點，一方面大企業(yè)在不斷地發(fā)展壯大，這是肯定的，但另一方面，你把中小房企都搞死了，不是一個好事情。剛才陳教授談到工業(yè)是個大問題，中小企業(yè)容納了大量的就業(yè)人員在里面，這是我們應(yīng)該關(guān)注到的，我們一直鼓勵中小房企應(yīng)該找到自己的活路，你沒辦法跟大企業(yè)去拼，你應(yīng)該要關(guān)注到很多縣城里面的發(fā)展，包括農(nóng)業(yè)的發(fā)展，都是應(yīng)該要關(guān)心到的。另外一個要在管理經(jīng)營方面出效益。如果我們在經(jīng)營管理上有新的路子，以及做到扎根基層，扎根三四線，我認為中小房企依然有廣闊的空間，不是說只有等著被兼并的一條路子。

黎振偉：謝謝蔡會長，蔡會長說得很對，我也認同，再多的政策不如回歸市場，政府少點政策，尊重市場，干好自己的事情。至于講到企業(yè)，我也認同一個觀點，廣州有個企業(yè)安華，原來做美博城的，他們在重慶忠縣做了一個項目，一做就做了十幾年，我們?nèi)ツ抢锟戳?，它把?dāng)?shù)厮衅放贫几爬?，別的企業(yè)進去是不可能做過它的，關(guān)鍵是你要沉下心來，不能到處轉(zhuǎn)。

第三個問題就問我們的企業(yè)了，彩生活的段總，您剛才介紹了彩生活的案例，兩年前彩生活上市，你的市值很快達到跟花樣年的市值一樣高，大家都很關(guān)注。當(dāng)然一方面是管理，一方面是服務(wù)，另外大家也看到了這里面的機會。今天我們也看到這個管理非常重要，因為做產(chǎn)品容易做到，但是管理不容易做到，管理比較長線，但是我們也擔(dān)心，有的企業(yè)為了上市做一些短期行為，那就很難搞了，它違背了服務(wù)的本質(zhì)。今天在供給側(cè)改革的情況下，我們怎么回歸服務(wù)的本質(zhì)，回歸管理的本質(zhì)？我們講O2O，千萬不要忘了它的根本。

段斐欽：從管理和供給的本質(zhì)做好服務(wù)，這一點非常重要。最近有首歌寫得很好，里面有句歌詞說，生活不僅是眼前的茍且。其實以前社區(qū)服務(wù)行業(yè)的人整體來說是比較茍且的，物業(yè)管理的定價權(quán)不在自己手上，它不像海底撈一樣，我做好了服務(wù)，我的定價權(quán)在我手上，但是物業(yè)行業(yè)的定價權(quán)某種程度是少數(shù)決定多數(shù)的行業(yè)，物業(yè)行業(yè)過去一直受制于這個行業(yè)的制度影響，所以比較茍且。

對彩生活來說，一直在粉絲一個問題，從2002年彩生活開始創(chuàng)業(yè)，到2014年上市，走了12年的時間，某種程度上，彩生活在這個行業(yè)沒有定價權(quán)的情況下，它的管理效率已經(jīng)做到了整個行業(yè)里面的第一位。為什么是第一位呢？它用了行業(yè)從業(yè)人數(shù)的一半的規(guī)模，就做到了行業(yè)滿意度的第六，前5位大部分是地產(chǎn)公司的物業(yè)企業(yè)，因為地產(chǎn)公司的物業(yè)企業(yè)一般來說地產(chǎn)公司會給一些補貼，某種程度上我們也稱之為叫扭曲價格之后的滿意度，彩生活是做到真實價格的滿意度，因為我們百萬平方米用工人數(shù)是110個人，行業(yè)平均人數(shù)是220個人，地產(chǎn)企業(yè)一般來說一百萬平米是300個人，所以從輸入和輸出來看，我們在管理效率上已經(jīng)做到行業(yè)第一。

但是我們發(fā)現(xiàn)一個問題，無論是我們個體，還是我們整個企業(yè)，還有整個上下游的企業(yè)，沒有解決茍且的問題，比如說我們外包的保潔公司，其實這些保潔人員每個月的收入就2200快恰左右，中間還要砍一刀，能解決這個保潔的茍且之勢嗎？很難。所以從彩生活來說，就慢慢思考一個問題，我們怎么樣把維修和保潔e化，從公共區(qū)域建立信用，讓他們更好地去進入家庭。因為O2O最大的挑戰(zhàn)不是信息的服務(wù)，就像我們用滴滴打車，不會關(guān)注他是不是信息服務(wù)，到家服務(wù)，價格不是關(guān)鍵因素，信用是關(guān)鍵因素，核心在于每一個給你服務(wù)提供的個體，他的信用評級是你為他定價的關(guān)鍵因素，所以我們慢慢就把我們的維修服務(wù)外包，跟他一起合作構(gòu)建e維修的平臺，我的保潔也外包，變成一個e保潔的平臺。

因為這些服務(wù)你是24小時在社區(qū)里面發(fā)生的，這些個體的信用是對業(yè)主可見的，所以雖然低頻，但是業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)自己家里出現(xiàn)了這些服務(wù)需求的時候，他第一選擇一定是選擇這個平臺上最好的維修工過程保潔阿姨。這會迫使這個平臺上的維修工和保潔阿姨著力做好公共區(qū)域的服務(wù)。我們不僅僅是一個互聯(lián)網(wǎng)的企業(yè)，因為很多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)嘗試過快的落地，過快的在信息上進行傳播，忽略了對于社區(qū)，包括我們基于社區(qū)的需求和供給的核心是信用和信用之間的互換，所以我們慢慢地希望讓我們的保潔阿姨、維修工逐漸地在這個平臺上不再茍且。我們的保潔阿姨現(xiàn)在在我們的試點小區(qū)，在周末他是要加價才能請到的，因為大家都看得到這個小區(qū)里面的阿姨哪個最好，哪個最強。所以我們只定基準(zhǔn)價，上浮的價格由阿姨自己定。我們好的維修工，一個月可以做到1萬多到2萬，通過這種價值重構(gòu)，我們的客戶經(jīng)理以前是只管收費，一旦談到服務(wù)，這些客戶經(jīng)理就找不到下游的資源來給他提供服務(wù)的供給。現(xiàn)在我們的業(yè)主要找一個家政，他的中間服務(wù)的工作已經(jīng)不再是他的成本，而是他找到這個供給側(cè)為業(yè)主服務(wù)，這個供給側(cè)會給他一部分的擴客戶的費用，所以我們的客戶經(jīng)理在這個維度上來看，他的收入又比以前有所提高。所以我們在這個過程中慢慢的服務(wù)發(fā)生一些變化。

黎振偉：段總讓我看到彩生活是在實現(xiàn)讓服務(wù)更便利、更有價值、更重要。

下一位嘉賓是新歐鵬的李戰(zhàn)洪先生，您每次都有很多獨特的觀點，這次講到去庫存，可以說在中國的三四線城市是最糟糕的，最近我去了一趟重慶，我在重慶下面一個縣看到了新歐鵬的項目，當(dāng)時我過去是為了解決一個企業(yè)的銷售問題，它賣得不好，但是斜對面的新歐鵬的樓盤賣得非常好，價格還比它高?？赐暌院笪矣懈锌矣X得在任何地方都有剛需，都有好的，也有不好的，在今天我們?nèi)绾伟褎傂枳龊?，請李總給大家談?wù)劊職W鵬在三四線城市做好房地產(chǎn)的ABC是什么，何謂必要做的，何謂不必要做的？新歐鵬如何占領(lǐng)三線城市？

李戰(zhàn)洪：的確有不少的樓盤在去年別人賣得不好的時候，我們在一個區(qū)縣里面就可以賣到3000多套。其實我覺得現(xiàn)在的微觀做事情這一塊，差別已經(jīng)不大，就是各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間這一塊的差別不大。房地產(chǎn)有很強的周期性，它是有規(guī)律的，你只要把握好規(guī)律，再把微觀的事情做好，你就能贏得市場。今天的主題是“供給新節(jié)奏”，我覺得宏觀把握最重要，就是要看政策。從2008年到現(xiàn)在，政府供給了一大堆的政策，但是我覺得政策就是給了你一個字，2008年是放，2009年是活，然后接下來就是亂，然后是抓，最后是死，死了以后又叫，到了去年的時候就在叫，今年又開始放，政策每年供給的就是一個字，而且是一個驚人的循環(huán)。所以今年大家怎么做，大家把握這個字，到了2017年又該怎么做，在什么節(jié)點上去庫存，在什么節(jié)點上盡量讓自己的庫存降到最低，開始抓生產(chǎn)，開始找土地，在死的時候找土地，去組織生產(chǎn)，在大家開始叫的時候，你的生產(chǎn)快差不多了，到放的時候，你大量的產(chǎn)品開始出來。到現(xiàn)在為止，我們的庫存已經(jīng)去得差不多了，所以只要把握好政策供給每年一個關(guān)鍵詞的節(jié)奏，你踩準(zhǔn)了，去庫存就不難了，企業(yè)的做法就有了，所以今年抓好這個機會，現(xiàn)在進入到一個放和活的階段，做好后面的布局，就會贏得二三線城市的市場。

黎振偉：謝謝李總，大家有空可以看看新歐鵬做的項目，他們做得很特別，他們把教育、生活配套都做得很到位。

下一位嘉賓是僑鑫地產(chǎn)的張學(xué)鳳副總，僑鑫在廣州是做豪宅，做高端物業(yè)作為自己的主業(yè)著稱的，我感覺你們應(yīng)該不太受政策影響，在今天談到政策的時候，您覺得您的企業(yè)發(fā)展的模式，在高端市場方面，到底受不受政策影響？我們?nèi)绾巫龊梦覀兊膭傂瑁?/p>

張學(xué)鳳：我們是專注做高端的物業(yè)，可能對主流的市場沒有太多借鑒，但是我覺得有一點應(yīng)該是有對標(biāo)的。我們今天都在談去庫存，其實所謂的形成庫存根本的問題在于房子不夠好，產(chǎn)品力不夠，要么是地段出了問題，要么是居住條件不夠，總之形成庫存的主要問題是產(chǎn)品力不夠。

所以我們覺得，目前還持有大量庫存的企業(yè)要借政策的東風(fēng)趕緊去庫存，同時更重要的是反省下一步，就是如何去提高產(chǎn)品的競爭力，我們覺得提高產(chǎn)品力才是作為企業(yè)長治久安的根本和核心。我們的產(chǎn)品總價是非常高的，我們在交易的過程中，我們覺得最高端的客戶群這幾年的變化是非常明顯的，這是我們提升產(chǎn)品力、提升產(chǎn)品影響力的關(guān)鍵的因素，就是你對市場、客戶要有充分的研究。比如說廣州最高端的市場，我們關(guān)注到客戶非常重要的變化，比如說客戶更加年輕，客戶更加國際化的生活經(jīng)歷和視野，客戶更加個性，這批客戶是最不愿意被定義，或者最不好定義的客戶，比如客戶除了追求房子好用之外，他們有更多的精神訴求，更多的價值觀的認同。所以在充分對市場、客戶有了足夠的考慮之后，你才會有更加匹配的產(chǎn)品，更加針對客戶需求的產(chǎn)品出來。我們覺得作為一個企業(yè)，如果真的是花心思研究客戶，真的花心思研究產(chǎn)品，可能相對遇到大量庫存的風(fēng)險的可能性要小一些。在今天這樣的市場環(huán)境下，我們覺得企業(yè)一方面要抓緊機會，解決這些問題，其實帶給我們更多的反省，下一個階段更多的企業(yè)也會從過去的追求規(guī)模、追求量，到今天需要解決產(chǎn)品力的問題，來解決企業(yè)面臨的一些潛在的風(fēng)險。

黎振偉：以我的理解，僑鑫不浮躁，而且很用心，它不太追求每年的規(guī)模增長多大，但是它很注重把產(chǎn)品做好，所以它賣的房子是最貴的，賣到十幾萬一平米，不會因為市場好了一下開發(fā)很多，這種企業(yè)可能對大多數(shù)的企業(yè)沒有借鑒意義，但是對那些準(zhǔn)備被并購的不太大的企業(yè)，大家應(yīng)該學(xué)它，因為它用心，它把自己的客戶服務(wù)好了，在它的層面上做得最足，我想也是一個企業(yè)的生存之道。

下一位嘉賓也是本次開發(fā)商里面的唯一一位央企，五礦地產(chǎn)華南總經(jīng)理戴總，央企是龍頭，在供給側(cè)改革里面，央企如何制定自己的政策？我們也為很多的央企服務(wù)，給我們一個感覺就是央企追求規(guī)模，而且要大，拿的很多地都在三四線城市，搞不好就會陷進去。你的產(chǎn)品很好，做得很到位，但是有時候又不好賣，從您的角度來看，應(yīng)該怎么調(diào)整這個問題？既要有規(guī)模，還要能夠去化。

戴鵬宇：糾正一下主持人的觀點，其實央企也并不是說都追求規(guī)模，五礦地產(chǎn)其實是首批國資委的16家地產(chǎn)央企之一，但是我們發(fā)展的還是比較穩(wěn)健的，進的區(qū)域也不是很多，目前我們更聚焦在重點的人口導(dǎo)入量比較大的城市，包括一線城市和核心二線城市。剛才主持人也提到了，我們在三四線城市也有一點的地產(chǎn)開發(fā)，這一塊我們也在思考一些開發(fā)的流程。當(dāng)然目前我們更多的資產(chǎn)還是在一線城市和核心二線城市，三四線城市主要是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和旅游+休閑的地產(chǎn)。

今天我們談因城施策的問題，其實在2014年年底的時候我們就在想，2015年可能比較困難，但是從目前來看，整個市場的情況也發(fā)生了變化，我記得萬科前段時間也說了，2015年可能是最近幾年最好的一個年頭，從政策方面可能沒有一些大的政策支持，到現(xiàn)在一些一線城市和核心二線城市的增長是很快的，三四線城市不太好。五礦前段時間完成了內(nèi)部的整合，明確由五礦建設(shè)來托管整個中國五礦集團的25個項目，大概400多億的總資產(chǎn)規(guī)模的非上市業(yè)務(wù)。規(guī)模是我們追求的一方面，但是我們規(guī)模還不算很大，總資產(chǎn)才800多億，中冶和五礦的合并還沒有到業(yè)務(wù)條線這一塊，可能未來的規(guī)模也是比較大的。對于開發(fā)模式，我們也在做一些探討，未來可能還是以開發(fā)為基礎(chǔ)，以運營為核心的全生命周期的開發(fā)模式。開發(fā)為基礎(chǔ)很好理解，開發(fā)商買地、定位、施工，這是基礎(chǔ)。運營為核心，我們現(xiàn)在也在探討一些新的模式，我們的一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，三四線城市旅游和休閑地產(chǎn)的探討。另外包括彩生活在做的物業(yè)和社區(qū)O2O的東西，在我們一些業(yè)主規(guī)模量比較大的城市，比如說南京、長沙有上萬業(yè)主的規(guī)模的城市，我們會探討這樣的運營模式，包括上下游的供應(yīng)鏈的打造，比如說精裝和軟裝的服務(wù)，所以未來我們還是想這幾點，開發(fā)為基礎(chǔ)、運營為核心的全生命周期的開發(fā)模型的新的設(shè)想和探討。

黎振偉：地方政府非常希望央企去，因為有錢，可以拿很多地，但是也誤導(dǎo)他們，以為央企過來，政府就什么都搞定了，所以剛才提到運營跟產(chǎn)業(yè)，我覺得很重要，三四線城市真的不能再搞那么多房地產(chǎn)了，應(yīng)該做產(chǎn)業(yè)和運營，所以你也應(yīng)該給他們支招，否則到處拿地，到處搞開發(fā)區(qū)。
最后一位嘉賓是來自海南的觀瀾湖營銷總經(jīng)理洪剛總，兩年前去過洪總的那個項目，最近海南又熱起來了，其實海南熱和不熱我們都擔(dān)心，一熱就好像容易出泡沫，不熱又容易造成爛尾盤，所以大家很糾結(jié)，請洪總跟大家說一下海南最近真實的情況怎么樣，你們的項目在這個過程中如何把握這個市場的變化？旅游地產(chǎn)很難做，我們真的很想聽聽觀瀾湖是如何去按照原定的方針去走？

洪剛：非常感謝，首先我再說明一下，觀瀾湖是起家于深圳，大家對觀瀾湖的理解是基于高爾夫，當(dāng)然這個在現(xiàn)在并不是一個很合宜的話題，但是觀瀾湖把一個舶來品高爾夫做成了全球最大，也成為整個高爾夫歷史上中國這兩個字不可能缺失的影響高爾夫發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。

在海南，我們的開發(fā)也是基于高爾夫，但是把它做了一個綜合性的開發(fā)，我們從來不認為在地產(chǎn)角度我們輸于在座很多地產(chǎn)開發(fā)商，觀瀾湖不是個地產(chǎn)開發(fā)商，觀瀾湖地產(chǎn)是整個觀瀾湖集團產(chǎn)業(yè)中的一個小部分，觀瀾湖能夠發(fā)展至今的最重要的是經(jīng)營和運營，觀瀾湖一直定位于是一個土地運營商。觀瀾湖拿的每一塊地都不是城市核心地帶，也不是屬于資源性的土地，我們拿的地都是一些荒地、廢地，經(jīng)過改造，經(jīng)過經(jīng)營，使這塊土地的價值產(chǎn)生溢價空間，對自己也是個幫助，對當(dāng)?shù)卣彩莻€幫助，對周邊的土地的發(fā)展也是個幫助。所以觀瀾湖一直以來是土地運營的角度在進行開發(fā)。我們在海南的這個項目，我們基于觀瀾湖經(jīng)營和運營的體制，打造了一個品牌，使土地價值從不毛之地成為片區(qū)的開發(fā)核心，甚至成為整個片區(qū)土地開發(fā)的支撐點，也成為一個城市營商的支撐點。在這個基礎(chǔ)上，我們的開發(fā)是全面的，更著眼于運營和經(jīng)營，而不單只是開發(fā)。

在海南這個項目上，我們的地產(chǎn)售價是遠遠高于周邊的，大家認為觀瀾湖的土地價值很低，但是房產(chǎn)售價很高，大家這一點觀點是錯誤的，大家沒有看到觀瀾湖投資到土地經(jīng)營上的投資成本，這個投資成本是目前大多數(shù)開發(fā)商從來不做的事情，因為他要計算這個投入產(chǎn)出。而觀瀾湖恰恰是做了一件大家認為是一個傻的事情，我們把整片土地進行改造，進行投入，使土地價值升值，土地價值產(chǎn)生更大的溢價空間。在海南、深圳都有這種現(xiàn)象。同樣觀瀾湖地產(chǎn)的開發(fā)也不會受政策的影響，市場好了，我賣得很火，市場差了，我賣不動，不會受影響，觀瀾湖的產(chǎn)品著重于我們自己的客戶定位，精耕于我們的客戶定位的需求，也就是根據(jù)我們的客戶的需求進行開發(fā)、經(jīng)營，產(chǎn)生它的價值，這就是觀瀾湖一直以來我們在從事，也在堅持做的事情。

海南有兩個政策，第一，60平米以下禁止再批復(fù)，第二，暫停批準(zhǔn)建設(shè)用地，進行雙限。這是海南省政府作為去庫存的一個手段，但是我反過來認為，大家不要認為海南的泡沫太大，海南不是海南的海南，它是全中國的海南，海南的市場不是一個省，它的需求來自于北方，來自于西北、東北、華東、華中、華北，甚至于是華南，它的市場需求是全國的。為什么在過去幾年曾經(jīng)出現(xiàn)過泡沫？因為國家以前給政策，旅游島、免稅島等等，讓大家認為海南充滿了機遇，機遇帶來了投資，同樣也帶來了投機，在里面的泡沫是由投機產(chǎn)生的。而真正海南的旅游地產(chǎn)，我們把它定義為叫旅居，海南是一個旅居的島嶼，海南是中國唯一一個擁有熱帶城市的島嶼。它的客戶來自全中國，所以這里面不存在什么泡沫，只是大家對旅游的需求，對旅居的需求還沒打開，當(dāng)這個市場打開以后，這個供應(yīng)量是足夠的。另外一個，旅居地產(chǎn)最大的核心是經(jīng)營和運營，而我們在過去海南的發(fā)展來看，真正在海南進行了投資的企業(yè)有很多，真正在海南運營、經(jīng)營的企業(yè)很少。這就是海南為什么出現(xiàn)了大量的土地供應(yīng)，而去貨困難，因為大家建了很多房子，沒有人去運營，沒有人經(jīng)營，依靠政府的能力，又沒有那么大的政府資本支撐整個海南島的基礎(chǔ)建設(shè)。企業(yè)在這里面起到什么作用呢？大多數(shù)企業(yè)都去圈地，大家都很清楚，海南島的海岸線附近好的土地基本是被央企圈走了，但是有誰在海南島經(jīng)營和運營呢？屈指可數(shù)。這么大的市場，沒有人去經(jīng)營、運營，也就在前年開始有地產(chǎn)商提出了要經(jīng)營城市、運營城市，而恰恰這是觀瀾湖從公司建立之初，在24年前就開始做的事情，就是經(jīng)營和運營一片土地，產(chǎn)生價值，解決勞動力，帶動稅收，帶動當(dāng)?shù)氐南M，提高他的消費水平。觀瀾湖24年一直在做這個事情，這是我們的經(jīng)驗，或者說是我們一路走過來的一些簡單的分享。

黎振偉：謝謝洪總，中國現(xiàn)在很多的旅游地產(chǎn)都是賣了房子就沒人管的，的確要有經(jīng)營和運營，這是非常不容易的，我們非常期待觀瀾湖能把這個模式做好，我們下次到海南再去看看你們的項目，因為這是中國未來巨大的需求，但是很多人沒有做好。

時間也到了，我們最后每人給未來的發(fā)展一句話，談?wù)勎覀兊慕ㄗh。

段斐欽：創(chuàng)新共生創(chuàng)未來。

蔡穗聲：房地產(chǎn)的黃金時代還沒到來，前景是光明的，道路十分曲折。

李戰(zhàn)洪：房地產(chǎn)行業(yè)是除了壟斷行業(yè)之外最好的行業(yè)之一，轉(zhuǎn)出去是自己的能力不夠。

戴鵬宇：今年我們努力進入廣佛區(qū)域。

張學(xué)鳳：其實任何行業(yè)都一樣，產(chǎn)品力是關(guān)鍵，是生存之道。

洪剛：供給側(cè)帶來的市場機遇是擺在眼前的，大家根據(jù)自己的需求去挖掘?qū)儆谧约旱牡V脈。

黎振偉：謝謝各位。

主持人：非常感謝黎振偉先生的主持，也謝謝各位嘉賓的精彩對話。請臺上嘉賓留步，工作人員邀請其他嘉賓上臺，我們一起合影留念，謝謝！
尊敬的各位來賓、親愛的朋友們，今天上午的論壇議程到此暫告一段落，下午論壇繼續(xù)精彩。

今天下午論壇內(nèi)容是重構(gòu)：新節(jié)奏的艱難嘗試，將有更多重量級嘉賓為我們奉獻精彩的演講和主題討論，敬請期待。

接下來請VIP嘉賓移步廣州白天鵝賓館西區(qū)二樓沙面廳，感謝歐派集團為我們準(zhǔn)備的VIP午宴；其他來賓請根據(jù)組委會的指引，到廣州白天鵝賓館一樓流浮閣西餐廳用餐，組委會準(zhǔn)備了豐盛的自助午宴。謝謝大家，下午見！