編者按：2016年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)起伏跌宕、承前啟后的一年，也是房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)奏轉(zhuǎn)變的一年。在供給側(cè)改革與去庫(kù)存大旗下，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣才能緊跟這一輪供給新節(jié)奏？

總結(jié)過(guò)去，展望未來(lái)。值此新年萬(wàn)象更新之際，我們特別推出觀點(diǎn)年度論壇暨中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜特別報(bào)道，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)全行業(yè)一批具有標(biāo)桿性和代表性意義的企業(yè)進(jìn)行深入的觀察與報(bào)道。

觀點(diǎn)網(wǎng) 在進(jìn)行一系列產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)策略變化調(diào)整之后，金地集團(tuán)銷(xiāo)售規(guī)模實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)，并創(chuàng)下歷史新高。

據(jù)金地集團(tuán)披露的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，2015年，公司累計(jì)簽約金額達(dá)616.7億元，較上年同期490.4億元增長(zhǎng)25.75%；簽約面積445.5萬(wàn)平方米，較上年同期389.0萬(wàn)平方米增長(zhǎng)14.52%。

616.7億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，使金地進(jìn)入“500億+”房企梯隊(duì)。對(duì)外宣傳推廣時(shí)，這家華南房企躊躇滿(mǎn)志：“在僅有的13家‘500億+’房企中，金地超過(guò)25%的簽約金額增幅也位居前列，是去年同期增幅的近3倍。”

陡然提升的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)曲線正是金地集團(tuán)策略調(diào)整的寫(xiě)照，該公司董事長(zhǎng)凌克曾對(duì)觀點(diǎn)新媒體描述，2015年公司的主要工作，一是做好投資、管理，二是獲取更多的土地，三是要實(shí)現(xiàn)投資區(qū)域國(guó)際化、投資產(chǎn)品多元化、融資渠道多樣化。

除了住宅業(yè)務(wù)，金地集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)方面也開(kāi)始探索We Work式共享公寓，這被視為“未來(lái)的強(qiáng)增長(zhǎng)點(diǎn)”。此外，該公司還計(jì)劃投入高達(dá)20億美元進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)，配合建筑貸款，將達(dá)成總價(jià)100億美元資產(chǎn)的投入。

三年戰(zhàn)略調(diào)整期

加強(qiáng)公司管理機(jī)制、回歸一二線的經(jīng)營(yíng)思路，幾乎貫穿了金地集團(tuán)過(guò)去三年的發(fā)展。

在金地集團(tuán)的發(fā)展歷程中，2009-2010年高價(jià)拿地以及2012年調(diào)價(jià)換量等事件，一度導(dǎo)致其盈利能力出現(xiàn)下滑。資料顯示，2012年、2013年、2014年，該公司整體毛利率為32.2%、26.9%、28.9%。

在2014年股東大會(huì)上，凌克曾強(qiáng)調(diào)，過(guò)去金地一直在努力推行的一項(xiàng)工作就是加強(qiáng)公司管理機(jī)制，未來(lái)將進(jìn)一步節(jié)制管理費(fèi)用，“房地產(chǎn)行業(yè)從早前高速增長(zhǎng)，進(jìn)入了增速放緩的階段，這就更考驗(yàn)房地產(chǎn)的管理水平。”

在“節(jié)制管理費(fèi)用”的口號(hào)下，金地集團(tuán)開(kāi)始了一系列調(diào)整。該公司表示，具體舉措包括根據(jù)現(xiàn)金流情況動(dòng)態(tài)調(diào)整投資節(jié)奏，改善各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，進(jìn)一步加強(qiáng)組織運(yùn)營(yíng)體系建設(shè)和成本管控等。

金地集團(tuán)披露的數(shù)據(jù)也顯示，2015年上半年，公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為52.59億元，同比下降19.84%，主要由于各在建項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本顯著下降，新獲取項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行城市限額標(biāo)準(zhǔn)；房地產(chǎn)結(jié)算毛利率為26.26%，同比則增加4.91個(gè)百分點(diǎn)。

“節(jié)流”的做法奏效，但也只能起到緩解盈利能力下降的作用。市場(chǎng)人士在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)認(rèn)為，金地集團(tuán)解決盈利能力問(wèn)題，首要辦法是“力促銷(xiāo)售”。

對(duì)此凌克也回應(yīng)稱(chēng)，公司近兩年一直在加大各項(xiàng)投資，其中包括更多地參與區(qū)域城市建設(shè)獲取更多土地，2014年投資總凈額約153億元。“基本所在區(qū)域70%-80%的招標(biāo)項(xiàng)目，公司都不會(huì)落下。”

對(duì)于此前較高比例的高端物業(yè)拖累整體銷(xiāo)售一事，金地集團(tuán)相關(guān)人士此前曾表示，經(jīng)過(guò)2014年一年的消化后，公司早期的高端庫(kù)存已有所好轉(zhuǎn)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入2015年，金地集團(tuán)共計(jì)獲得36塊土地，同比增長(zhǎng)近一倍，并探索創(chuàng)新合作模式拿地；累計(jì)獲取項(xiàng)目總地價(jià)271.34億元，拿地金額占同期銷(xiāo)售金額616.7億元比重為44%；獲取項(xiàng)目總建面400.23萬(wàn)平方米，略小于同期銷(xiāo)售面積445.5萬(wàn)平方米。

在獲得的土地中，有5塊位于上海，2塊位于北京，其它大多數(shù)位于天津、杭州、南京、沈陽(yáng)、武漢、長(zhǎng)沙、蘇州、青島、大連、寧波等重點(diǎn)二線城市。

金地集團(tuán)解釋稱(chēng)，期內(nèi)公司通過(guò)加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏與提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，促使大批新增土地在短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)化為可售產(chǎn)品，最終實(shí)現(xiàn)了616.7億元的銷(xiāo)售突破。

以青島為例，該公司于1月29日首次在青島拿地，9個(gè)月后，在這塊土地上打造出的“金地悅峰”項(xiàng)目已投入市場(chǎng)，并實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售10億元。

快周轉(zhuǎn)策略背后，隱藏的是金地集團(tuán)對(duì)于系列管理機(jī)制的設(shè)置。中信證券指，金地在投資在投資方面量入為出，到2015年9月經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流凈額仍然保持正數(shù)。同時(shí)截至三季度末，公司有息負(fù)債率31.2%，凈負(fù)債率56.8%，比年中小幅下降。

突圍與多元探索

在庫(kù)存可售貨值充足的基礎(chǔ)上，金地集團(tuán)得以在600億的基礎(chǔ)上展望穩(wěn)定的增長(zhǎng)。據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱公告，2016年1-2月，該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積66.7萬(wàn)平方米，簽約金額105.6億元，同比分別增長(zhǎng)199.1%、304.6%。

金地集團(tuán)相關(guān)人士介紹稱(chēng)，公司向來(lái)強(qiáng)調(diào)“地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)主義”，目前旗下格林、名仕、世家、天境、格林、未來(lái)系、風(fēng)華系及社區(qū)商業(yè)系列等，具備完整覆蓋全社會(huì)消費(fèi)群體的能力，因此對(duì)未來(lái)發(fā)展持樂(lè)觀態(tài)度。

在金地集團(tuán)提出的“一體兩翼”戰(zhàn)略中，除了住宅業(yè)務(wù)，作為兩翼的商業(yè)、金融業(yè)務(wù)在過(guò)去一年里規(guī)模也持續(xù)增加，這給金地集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理方面提供了基礎(chǔ)。

金地集團(tuán)高級(jí)副總裁、金地商置行政總裁徐家俊曾在哈佛大學(xué)演講中如是表述：“前三十年，我們一直在發(fā)展住宅，未來(lái)，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)將更加重要。”

數(shù)據(jù)顯示，2015年，金地集團(tuán)旗下金地商置實(shí)現(xiàn)收入42.41億元，同比增長(zhǎng)95.53%；除稅后溢利為13.75億元，公司持有人應(yīng)占溢利為10.56億元。

同時(shí)，金地商置顯著加大了投資力度，年內(nèi)通過(guò)招拍掛及合作開(kāi)發(fā)等方式取得16宗土地，并協(xié)議收購(gòu)廣電地產(chǎn)76%股權(quán)，獲得廣州等地項(xiàng)目。截至2016年1月22日，該公司總建筑面積約517萬(wàn)平方米，其中約34%位于北京、上海及深圳3個(gè)一線城市。

徐家俊在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，早在一兩年前，金地集團(tuán)便已開(kāi)始布局商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，未來(lái)將有很多新概念業(yè)態(tài)陸續(xù)面市。

截至目前，公司已經(jīng)在北京、上海、深圳布局4個(gè)“IBASE”聯(lián)合辦公項(xiàng)目，主要為初創(chuàng)型及中小企業(yè)提供辦公場(chǎng)地及增值服務(wù)；在杭州、成都、南京等地，探索白領(lǐng)公寓業(yè)態(tài)；此外，公司還計(jì)劃將“深圳威新科技園”的產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式拓展至全國(guó)各地。

在上海，金地集團(tuán)于去年12月斥資10.05億獲得普陀區(qū)長(zhǎng)壽社區(qū)地塊，由此首度涉足當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)地產(chǎn)。據(jù)其披露，公司將會(huì)“積極介入”上海商業(yè)市場(chǎng)，并將瞄準(zhǔn)近兩年逐步熱起來(lái)的長(zhǎng)租公寓。

徐家俊透露，除深耕原有城市外，金地集團(tuán)已開(kāi)始著眼國(guó)際化。“集團(tuán)在美國(guó)洛杉磯、波士頓等地已經(jīng)投資一部分項(xiàng)目。包括寫(xiě)字樓、公寓、聯(lián)合辦公等業(yè)務(wù)，如果有機(jī)會(huì)都愿意做，美國(guó)如此，英國(guó)也如此。”

按照他此前的說(shuō)法，未來(lái)金地集團(tuán)將有高達(dá)20億美金的資本進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)，配合建筑貸款，將達(dá)成總價(jià)100億美金資產(chǎn)的投入。

此外，為了順應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”的趨勢(shì)，金地集團(tuán)也在進(jìn)行產(chǎn)品多樣化的探索。據(jù)介紹，2015年，公司相繼與小米、中興、騰訊、UBER等企業(yè)合作，將其引入旗下部分項(xiàng)目，嘗試全方位購(gòu)房生態(tài)鏈的可行性。

金地集團(tuán)還披露，期內(nèi)公司在金融創(chuàng)新方面也進(jìn)行了相應(yīng)探索，包括2月成立金誠(chéng)小貸公司，10月成立舊改基金，12月成立互聯(lián)網(wǎng)金融公司等，將金融渠道下沉至購(gòu)房客戶(hù)層面。

不過(guò)該公司也坦承，探索“地產(chǎn)+金融”新模式，主要為設(shè)法降低資金成本，并希冀金融工具成為“促進(jìn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)的利器”，并成為金融板塊新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。