編者按：2015年，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)整轉(zhuǎn)型與改革持續(xù)深入的時(shí)代背景下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們?nèi)匀粖^力追逐著一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的風(fēng)口。

互聯(lián)網(wǎng)+、智慧城市、創(chuàng)客空間、海外投資、社區(qū)O2O、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等模式與概念層出不窮，開發(fā)商們不再認(rèn)為自己是“開發(fā)商”。但洗盡鉛華、回歸本初，房地產(chǎn)行業(yè)的深層次問題仍然需要面對(duì)和化解。

歸根結(jié)底，這是“艱難的一年”。無(wú)論是地價(jià)和房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高的一二線城市，還是庫(kù)存居高不下的三四線城市，在全國(guó)范圍內(nèi)，“庫(kù)存”已如懸湖。“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”上升到國(guó)策高度之后，面對(duì)到來(lái)的2016年，我們可能看到怎樣的前景？

前事之不忘，觀點(diǎn)新媒體傾力策劃年度重磅報(bào)道“艱難的一年”，回顧并總結(jié)2015年房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿性企業(yè)得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)情況。

觀點(diǎn)網(wǎng) 作為一直以“穩(wěn)健”兩個(gè)字為注腳的房企，中海每一年的業(yè)績(jī)或許都可以用“波瀾不驚”來(lái)形容。

從這些年發(fā)展的情況來(lái)看，當(dāng)環(huán)境不好的時(shí)候，中海按照自己的速度發(fā)展前行，當(dāng)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)之后，中海也不會(huì)因此而大躍進(jìn)。

2015年，中海完成了年初制定的銷售目標(biāo)。截止11月底，中海系的累計(jì)合約物業(yè)銷售額為1656.15億港元，累計(jì)樓面面積達(dá)1154.07萬(wàn)平方米。此外，中海系尚有錄得已認(rèn)購(gòu)物業(yè)銷售額約65.24億元，預(yù)期將于之后數(shù)月內(nèi)轉(zhuǎn)化為合約銷售。

其中，僅11月中海系的合約銷售金額為286.02億港元，相應(yīng)的樓面面積為193.11萬(wàn)平方米?？梢钥闯?，中海系在年底的銷售節(jié)奏明顯加快，基于對(duì)年底可售貨源的預(yù)期，中海在最后一季度時(shí)表示將全年的銷售目標(biāo)由1680億港元提升至1800億港元。

然而，銷售的表現(xiàn)并不能掩蓋中海這一兩年在人事上遭遇的“波折”，集團(tuán)中高層管理人員及各地區(qū)老總的離職，使得中海的管理團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性問題也漸漸受到關(guān)注。

超低利率與融資新渠道

如果回顧中海的2015年，其在資本市場(chǎng)上的幾件大事不得不提。

10月23日早上，中海物業(yè)以介紹方式在港交所正式掛牌上市，股份代號(hào)為2669，開盤價(jià)0.94港元，暫時(shí)成交額992萬(wàn)元。

中海物業(yè)是由中海地產(chǎn)旗下的物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆而成，是繼去年6月彩生活之后，第二家在香港上市的內(nèi)地物業(yè)管理公司。

中海物業(yè)方面表示，從中海地產(chǎn)分拆上市有利于公司更專注物業(yè)業(yè)務(wù)，進(jìn)一步抓住物業(yè)管理行業(yè)的商機(jī)；同時(shí)為公司提供獨(dú)立的集資平臺(tái)，增加融資靈活性。公司將尋求繼續(xù)增加在現(xiàn)有及新市場(chǎng)內(nèi)物業(yè)管理總建筑面積及數(shù)目，從而擴(kuò)展業(yè)務(wù)。

和其他房企物業(yè)上市方式不同的是，中海采取的是分拆上市的辦法。

按照香港主板上市規(guī)則，介紹是已發(fā)行證券申請(qǐng)上市所采用的方式，該方式無(wú)須作任何銷售安排，因?yàn)閷で笊鲜械淖C券已有相當(dāng)數(shù)量，且被廣泛持有，故可推斷其在上市后會(huì)有足夠市場(chǎng)流通量。

通俗地說(shuō)，介紹上市是指公司上市前不需要實(shí)質(zhì)上拿出股票向社會(huì)公眾銷售，而直接申請(qǐng)上市。換言之，選擇此種方式的中海物業(yè)上市時(shí)將不涉及公開集資。不過(guò)，融資似乎不是中海物業(yè)上市的首要目的。

背后的原因當(dāng)然還是依靠中海一直較強(qiáng)的財(cái)務(wù)實(shí)力。

比如，今年的11月23日，中海公布2015年公司債券發(fā)行結(jié)果。根據(jù)當(dāng)時(shí)的公告顯示，經(jīng)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，中海地產(chǎn)獲準(zhǔn)面向格投資者公開發(fā)行面值不超過(guò)80億元（含80億元）的公司債券。

其中品種一的發(fā)行規(guī)模為人民幣70億元，最終票面利率為3.4%，品種二的發(fā)行規(guī)模為人民幣10億元，最終票面利率為3.85%。該品種債券為7年期。

3.4%的利率不僅低于萬(wàn)科3.5%的國(guó)債利率，甚至比五年期國(guó)債3.54%的利率更低。

此前，萬(wàn)科董秘譚華杰曾表示，在國(guó)際上，優(yōu)質(zhì)企業(yè)債券利率與國(guó)債接近是常見情況。而中海在投資者心中的受認(rèn)可程度，一直也是高于萬(wàn)科的，因此獲得比萬(wàn)科更低的融資成本也不足為奇。

事實(shí)上，在融資方面，中海也稱得上國(guó)內(nèi)房企的先行者。除了極低的融資成本之外，在融資途徑方面也開辟新徑。

7月9日，中海在境外成功發(fā)行了一筆6億歐元(約合41.06億元人民幣)的債券，期限4年，票面利率1.75%。這不僅創(chuàng)造了中國(guó)上市房企境外債的最低利率，還是中國(guó)地產(chǎn)商首次發(fā)行歐元債。

遭遇管理層離職潮

然而，不管中海在資本市場(chǎng)上表現(xiàn)的多么值得稱贊，但這一兩年，中海的人事問題也屢屢受到關(guān)注。

出現(xiàn)大批量挖角中海的，或許要從龍湖的“中海幫”說(shuō)起。

2010年，龍湖開始引進(jìn)第一批中海人。時(shí)任中海地產(chǎn)青島副總經(jīng)理的袁春，來(lái)到龍湖開拓杭州市場(chǎng)。作為中海高管“入湖”第一人。

2011年，龍湖將原中海地產(chǎn)大連副總童建良引入龍湖，任寧波業(yè)務(wù)總經(jīng)理。但囿于地塊素質(zhì)不佳，近年來(lái)，寧波項(xiàng)目去化表現(xiàn)一直平平。

2013年2月，原中海內(nèi)蒙總經(jīng)理張澤林跳槽龍湖，任上海業(yè)務(wù)總經(jīng)理，接替前上?？偨?jīng)理趙男男。幾乎同時(shí)，原中海投資管理部副總經(jīng)理毛文斌也來(lái)到龍湖，掛帥廣州公司總經(jīng)理。4月，原中海蘇州副總經(jīng)理李宏耕開始擔(dān)綱組建龍湖南京公司。

2014年，龍湖的管理層甚至出現(xiàn)了“中海幫”。除了此前繼續(xù)加入龍湖的中海人士之外，龍湖還挖來(lái)原中海地產(chǎn)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)中心工程結(jié)構(gòu)總監(jiān)葉林，令其擔(dān)綱龍湖集團(tuán)總結(jié)構(gòu)師，以及原中海投資部總經(jīng)理徐愛國(guó)跳槽龍湖，任投資發(fā)展部總經(jīng)理，中建股份首席信息官兼辦公廳主任顏建國(guó)履職龍湖，擔(dān)任執(zhí)行董事，并成為董事會(huì)投資委員會(huì)委員。

據(jù)當(dāng)時(shí)的報(bào)道，中海系至少有9位大員在龍湖上下發(fā)揮作用。

如果說(shuō)，2014年還只是龍湖頻頻挖角引發(fā)關(guān)注的話，那么2015年，中海的中高層離職潮似乎并沒有停止，而離去之后加入的企業(yè)也更為廣泛。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年從中海離職的包括原集團(tuán)副總裁、營(yíng)銷公司董事長(zhǎng)曲詠海、中海宏洋助理總裁范逸汀、執(zhí)行董事郭勇等。

如此多高層的離去，中海在人事管理方面到底怎么了？這是令許多人都疑惑不解的問題。

對(duì)此，中海的高層似乎已經(jīng)有一定的認(rèn)識(shí)，在今年年初的一次活動(dòng)上，中海領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，“可能純粹得靠品牌，靠認(rèn)可程度，比如說(shuō)自己覺得是中海的員工能夠帶來(lái)給自己驕傲感這一心里歸屬”。

但從后面這一年的情況來(lái)看，僅靠員工對(duì)品牌的歸屬感并不能留住人才。事實(shí)上，有部分分析認(rèn)為，受限于國(guó)企的身份，中海在對(duì)員工實(shí)行激勵(lì)，或者薪資待遇方面并不如一些民營(yíng)企業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中海管理人才流失的原因通常被認(rèn)為一是待遇不高，二是晉升空間存在職業(yè)天花板。

曾有剛?cè)肼氈泻５膯T工對(duì)媒體坦言，如今中海的待遇很一般，因此高層的出走并不令他們感到意外。其透露，許多中低層員工僅把中海當(dāng)做跳板，先工作幾年，以便將來(lái)好跳槽到別的房企。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體從多個(gè)高校論壇上的信息了解到，作為發(fā)展成熟、體制完善的央企，中海對(duì)于剛從大學(xué)畢業(yè)的應(yīng)屆畢業(yè)生還是有很大吸引力的，尤其是和工程建筑方面相關(guān)的學(xué)生，更是看中中海專業(yè)的工程體系。

然而，“成也蕭何敗也蕭何”，中海當(dāng)初吸引高校學(xué)子的優(yōu)勢(shì)似乎也會(huì)成為最后促使很多中高層人員離去的原因。

曾有分析稱，正是由于中海的體制非常健全，每一條業(yè)務(wù)線、每一個(gè)崗位的工作流程已經(jīng)十分完善，所以新人進(jìn)入中海很快能上手，但這也意味著不會(huì)有機(jī)會(huì)接觸到別的崗位和領(lǐng)域。因此，中海的人專業(yè)能力往往非常好，但通常不會(huì)是“多面手”。

很多中海的員工覺得在公司無(wú)法獲得更多的提高，就會(huì)選擇離開，而在中海工作過(guò)的經(jīng)歷，一般也會(huì)成為去其他房企有利的跳板。

在中海和中建系整合之際，雖有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為出現(xiàn)人事動(dòng)蕩也屬正?，F(xiàn)場(chǎng)，但不得不警覺的是，按照這兩年管理層離職的頻率發(fā)展下去，中海還能否保持之前“不緊不慢”的節(jié)奏穩(wěn)定前行，或許會(huì)成為一顆不定時(shí)的“炸彈”。