觀點(diǎn)網(wǎng) 走上分拆命運(yùn)的中冶下關(guān)地王正向越來越多房企拋出“橄欖枝”，而這一次的幸運(yùn)者是許家印掌舵的恒大地產(chǎn)。

日前有消息透露，在南京下關(guān)龍湖春江紫宸項(xiàng)目前面的地塊周邊已經(jīng)砌起了水泥圍擋，其中恒大地產(chǎn)集團(tuán)的字樣赫然在列。由此，外界紛紛猜測恒大地產(chǎn)已經(jīng)悄然入駐。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，該宗名為大唐電廠的地塊實(shí)為中冶地王1號(hào)地中的一部分。鼓樓濱江商務(wù)區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，因?yàn)榈貕K涉及到2家上市公司的簽約，還有程序要走，目前暫時(shí)不便透露。

不過，南京恒大相關(guān)人士最終還是證實(shí)該消息。其稱，恒大從6月份便開始協(xié)商，地塊目前基本落實(shí)，唯有程序還沒走完。這也意味著在不久的將來，產(chǎn)權(quán)交易所的官網(wǎng)上將不出意外地刊出一則關(guān)于該地塊成功轉(zhuǎn)讓的公告。

恒大的入主也再次將這個(gè)曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)的濱江地王從幕后推至臺(tái)前，自2014年啟動(dòng)分割轉(zhuǎn)讓以來，中冶下關(guān)地王1號(hào)地塊已經(jīng)相繼讓證大、深業(yè)和龍湖“買單”。

隨著第四個(gè)接盤者的隱現(xiàn)以及后續(xù)地塊的相繼轉(zhuǎn)讓，中冶有望在這個(gè)地王“泥潭”里賺得豐厚的一筆。

恒大曲線入鼓樓

悄然入駐鼓樓濱江，恒大顯然有意要下一盤大棋，而為了地塊騰挪，中冶亦已準(zhǔn)備良久。據(jù)了解，恒大此次所要收購的大唐電廠地塊隸屬于南京臨江御景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

該公司100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的公司約24.07億元的債權(quán)已于9月23日在產(chǎn)權(quán)交易所正式掛牌，轉(zhuǎn)讓方正是中冶旗下的南京臨江城改。

在之前的8月28日，南京臨江御景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司才與南京市國土資源局、南京臨江城改簽訂土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議，取得了南京市鼓樓區(qū)江邊路以西1號(hào)地塊內(nèi)08-14、08-16、08-17、08-19、08-20、08-23、08-27、08-28、08-29的9幅地塊。

上述地塊的土地面積分別為5984.39平米、6853.28平米、4992.36平米、7522.71平米、7191.79平米、5723.35平米、9620.92平米、9666.4平米、6465.0平米，土地價(jià)款合計(jì)24.27億元。

在恒大的規(guī)劃中，該項(xiàng)目將集住宅、商業(yè)、辦公產(chǎn)品于一體，總體量約為40萬平米左右，有望成為鼓樓濱江的新地標(biāo)。這也是繼恒大華府和翡翠華庭后，恒大在南京主城落地的第三個(gè)項(xiàng)目。

“因?yàn)槭峭ㄟ^產(chǎn)權(quán)交易以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式摘得，地價(jià)其實(shí)并不算高。”毋庸置疑，相比于早前在公開市場的高價(jià)拿地，恒大此次并購堪稱是一筆劃算的生意。

事實(shí)上，直到2013年底，逡巡于南京市郊多年的恒大才嗅到“奪城”時(shí)機(jī)。彼時(shí)，其力克中海、金地、招商、魯能等強(qiáng)敵，耗資55.1億元搶下南京兩地塊，正式進(jìn)駐主城。

其中，城北G79地塊樓面地價(jià)15408元/平米，僅比中電創(chuàng)造的15420元/平米的城北“地王”少了12元；而位于城南小行的G77地塊樓面價(jià)同樣高達(dá)14033元/平米，創(chuàng)下南京小行板塊的地王紀(jì)錄。

就當(dāng)時(shí)的土地市場而言，上述代價(jià)可謂高昂。高地價(jià)的壓力也迫使恒大地產(chǎn)隨后祭出旗下高端系列華府、華庭，但恒大卻延續(xù)了在民生住宅市場的“薄利多銷”策略，因此恒大南京也淹沒在一張張新舊面孔之中。

在南京業(yè)內(nèi)人士看來，是次曲線入駐鼓樓，恒大想必也是希望通過進(jìn)駐當(dāng)前的熱門區(qū)域來打一場翻身仗。

下關(guān)地王的撿漏者

地王的難題曾一度讓中冶無解，但從2014年開始，這家開發(fā)商決定不再“獨(dú)吞”。繼而，圍繞下關(guān)地王1號(hào)地塊的股權(quán)轉(zhuǎn)讓連連上演。

當(dāng)年2月，中冶正式掛牌南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司旗下三家全資子公司，作價(jià)29.7億元。隨后的3月6日，第一個(gè)接盤者上海證大浮出水面，其香港附屬公司遠(yuǎn)盈集團(tuán)有限公司以9.02億元投得中冶子公司南京立方置業(yè)有限公司的銷售股份。

數(shù)日之后，深業(yè)集團(tuán)宣布競得中冶置業(yè)旗下南京港寧置業(yè)有限公司和南京龍江灣置業(yè)有限公司各60%股權(quán)，作價(jià)11.68億元和9億元。

這僅僅只是一個(gè)開始，同年6月，來自京城的開發(fā)商龍湖地產(chǎn)同樣以收購形式獲得了1號(hào)地塊中一宗占地4.58萬平米的商住地塊。

不過，對該地王最為熱衷的當(dāng)數(shù)上海證大。據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，中冶1號(hào)地在兩年間的六度分拆中，證大占據(jù)三席。目前，上海證大共持有項(xiàng)目15.05萬平方米的地塊，占1號(hào)地塊總面積的4成多，成為中冶地王1號(hào)地中最大“地主”。

上述六度轉(zhuǎn)讓后，中冶已經(jīng)成功將1號(hào)地中24.05萬平方米的土地分割轉(zhuǎn)手，由此入賬124.46億元，在該地塊尚有11.32萬平米土地未完成轉(zhuǎn)讓的情況下，中冶已經(jīng)提前收回了121.41億元的土地成本。

種種跡象表明，深陷地王泥潭多年的中冶有望在該地塊的倒手中賺得豐厚的一筆。而對接盤者來說，這同樣是一筆不會(huì)吃虧的生意。據(jù)了解，今年9月中海以20.8億元摘得鼓樓商住地時(shí)，22373元/平米的樓板價(jià)已經(jīng)刷新區(qū)域新高。

在高地價(jià)的現(xiàn)實(shí)面前，包括恒大在內(nèi)的接盤者或許都可以稱得上撿漏者。以龍湖為例，其今年推出的春江紫宸前后推出二期，共售出了1000多套房源，收金26億元。

撇去1號(hào)地塊轉(zhuǎn)讓帶來的高收益，中冶主導(dǎo)開發(fā)的3號(hào)地塊同樣會(huì)在未來很長一段時(shí)間內(nèi)為其提供強(qiáng)勁的現(xiàn)金流。據(jù)了解，案名為中冶盛世濱江的項(xiàng)目總體量近百萬方，低密度產(chǎn)品有望在年底入市。