編者按：在商業(yè)地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”之后，今年寒冬悄然而至。頂級奢侈品關(guān)店收縮，百貨門店頻頻關(guān)閉，大量同質(zhì)化商業(yè)招商遇難題，零售市場噩耗連連。在這樣的背景之下，未來的商業(yè)地產(chǎn)何去何從？

2015年12月7-9日，觀點(diǎn)新媒體將在廣州舉行第三屆觀點(diǎn)商業(yè)年會，圍繞論壇主題“商業(yè)過冬 遠(yuǎn)見與未來”，觀點(diǎn)新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)專家學(xué)者、中國內(nèi)地、香港及海外知名商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商、品牌商、零售商以及互聯(lián)網(wǎng)電商，推出2015觀點(diǎn)商業(yè)年會系列報(bào)道。

觀點(diǎn)網(wǎng) 跨境電商無疑是近兩年來最受關(guān)注的新風(fēng)口，傳統(tǒng)貿(mào)易模式日漸式微，在政策紅利窗口期的跨境電商已經(jīng)成為各路資本紛紛涌入的淘金地。

一向嗅覺敏銳的房地產(chǎn)企業(yè)也開始了跨界布局。以復(fù)合地產(chǎn)和“商住雙線發(fā)展”聞名的奧園地產(chǎn)，也正式宣布大力推進(jìn)跨境貿(mào)易業(yè)務(wù)。

“跨境電商是當(dāng)下新興行業(yè)，政策利好正在釋放。”對于進(jìn)軍跨境電商的原因，奧園跨境電商集團(tuán)總裁苗思華對觀點(diǎn)新媒體表示，跨境電商當(dāng)前是擁有廣闊市場空間的商業(yè)新機(jī)，同時(shí)也能與奧園地產(chǎn)業(yè)務(wù)相互促進(jìn)。

區(qū)別于普遍的合作模式，奧園跨境電商是全自營模式。苗思華表示，奧園從一開始就明確定位跨境電商要全供應(yīng)鏈介入，“真正做跨境電商必須要覆蓋從采購源頭、國際物流、保稅倉儲、配送到售后服務(wù)的全供應(yīng)鏈”。

“奧園已經(jīng)開始在海外自建直購中心，減少中間供應(yīng)環(huán)節(jié)，搶占供應(yīng)鏈前端，既做到保證產(chǎn)品質(zhì)量，又占有一定的價(jià)格優(yōu)勢。”

而在運(yùn)營渠道方面，奧園跨境電商品牌“奧買家”將以“線下展示交易中心+線上購買平臺”的O2O模式，在全國開設(shè)跨境電商直購體驗(yàn)中心實(shí)體店。

9月3日，首家奧買家跨境電商直購體驗(yàn)中心在廣州番禺廣場開業(yè)，拉開了奧買家品牌擴(kuò)張的帷幕。為了迅速打造品牌影響力和規(guī)模，提升資產(chǎn)價(jià)值，奧買家線下實(shí)體開啟自營和加盟的雙渠道快速擴(kuò)張。

按照規(guī)劃，奧園跨境電商將在三年內(nèi)在全國打造80家直營店和200家加盟店。在苗思華看來，跨境電商線下實(shí)體店的重要作用就在于為線上平臺引流，而奧買家線上平臺將成為奧園跨境電商業(yè)務(wù)的核心，預(yù)計(jì)將在圣誕節(jié)前正式上線。

國家政策扶持下，跨境電商已經(jīng)掀起投資熱潮，包括傳統(tǒng)零售商、海內(nèi)外電商平臺都在跑馬圈地。

對于越發(fā)激烈的競爭，苗思華并不意外：“競爭是所有行業(yè)都要面對的問題，未來3-5年跨境電商的政策紅利可能會消退，所以奧買家的任務(wù)是要搶占先機(jī)，做大規(guī)模做強(qiáng)平臺，打造核心競爭力。”

奧園已經(jīng)在構(gòu)筑跨境電商的未來藍(lán)圖，苗思華表示，奧園的目標(biāo)是打造中國跨境電商的千億級品牌平臺，“奧園跨境電商集團(tuán)計(jì)劃在2016年年底或者2017年上半年能夠單獨(dú)上市，現(xiàn)在我們已經(jīng)啟動(dòng)上市的籌備工作了”。

以下為觀點(diǎn)新媒體對奧園跨境電商集團(tuán)總裁苗思華先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：奧園之前并沒有接觸過跨境電商，為什么會進(jìn)軍這塊業(yè)務(wù)？奧園有什么優(yōu)勢嗎？

苗思華：跨境電商現(xiàn)在有發(fā)展空間和發(fā)展優(yōu)勢，而且這個(gè)業(yè)務(wù)本身也是一個(gè)盈利的模式。

第一個(gè)，稅務(wù)優(yōu)勢，通過跨境電商平臺進(jìn)來的商品比一般貿(mào)易進(jìn)口商品稅低多了，可以便宜30-50%，這是國家政策的扶持。

第二個(gè)，品類豐富，有一些通過一般貿(mào)易渠道進(jìn)不來國內(nèi)的產(chǎn)品，可以通過跨境電商進(jìn)入，而且都會經(jīng)過海關(guān)正規(guī)檢驗(yàn)。

從地產(chǎn)業(yè)務(wù)的角度來看，跨境電商對奧園地產(chǎn)業(yè)務(wù)也有協(xié)同作用。第一，各地政府都在大力扶持跨境電商項(xiàng)目，奧園的跨境電商產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園在拿地方面就有更多優(yōu)勢。

第二，跨境電商相當(dāng)于商業(yè)的一種新興業(yè)態(tài)，作為商業(yè)主力店能夠吸引人流，也能吸引更多品牌商家進(jìn)駐，對商業(yè)項(xiàng)目的銷售、招商和運(yùn)營都有提升作用。

奧園做跨境電商也有自己的優(yōu)勢，第一個(gè)，奧園跨境電商公司是在南沙自貿(mào)區(qū)建立的，所以能夠享有南沙自貿(mào)區(qū)對跨境電商的政策扶持和優(yōu)惠。

第二個(gè)，奧園這幾年通過實(shí)施商住雙線發(fā)展的戰(zhàn)略，在全國多個(gè)城市建成商業(yè)項(xiàng)目。所以商業(yè)實(shí)體店?duì)I運(yùn)是奧園的強(qiáng)項(xiàng)，我們有自己的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。

奧園比較缺乏經(jīng)驗(yàn)的主要是線上技術(shù)平臺、供應(yīng)鏈、倉儲物流配送這一塊，所以我們專門從美國聘請專業(yè)人士回來組建團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)在跨境電商集團(tuán)的管理層都已經(jīng)到位了。

觀點(diǎn)新媒體：奧園的跨境電商是覆蓋整個(gè)業(yè)務(wù)鏈嗎？

苗思華：真正做跨境電商必須要覆蓋從采購源頭、國際物流、保稅倉儲、配送到售后服務(wù)的全供應(yīng)鏈，在線上、線下都必須投入資金去發(fā)展。

奧園從一開始就明確定位，要做真正的跨境電商。采購方面，奧園在美國、澳洲、加拿大、新西蘭、包括日本和韓國都設(shè)立了海外直接采購中心，有專業(yè)的買手團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)采購工作，采購?fù)暌院笾苯影l(fā)貨到保稅區(qū)或者發(fā)到完稅中心，其間不存在一級、二級代理商或者加盟商環(huán)節(jié)，保證產(chǎn)品是正品，保證價(jià)格優(yōu)勢。

跨境電商真正核心競爭力實(shí)際上是供應(yīng)鏈的競爭，首要的是供應(yīng)鏈競爭，能做到一手采購、品類齊全、價(jià)格便宜就是優(yōu)勢。其次，看倉儲物流配送效率，線上線下的平臺運(yùn)營、售后服務(wù)是否成熟。

觀點(diǎn)新媒體：奧園跨境電商搭建線上平臺“奧買家”的最新進(jìn)展有哪些？模式是怎樣的？

苗思華：“奧買家”線上平臺雙11在集團(tuán)內(nèi)開始試單，試單的目的是看運(yùn)作是否流暢，對所有環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)試，預(yù)計(jì)“奧買家”會在圣誕節(jié)之前正式上線。

在“奧買家”可以下單購買保稅商品和完稅商品。保稅商品有兩種方式，第一種是海外直郵，B2C模式，在線上頁面下單海外商品，由海外直購中心直接發(fā)貨，通過國際物流配送。第二種是跨境保稅，奧園先將商品進(jìn)到南沙保稅倉，買家通過奧買家下單后從保稅倉發(fā)貨。完稅商品，也就是通過一般貿(mào)易進(jìn)口的商品，買家可以在奧園線下體驗(yàn)店直接購買也可以通過奧買家線上平臺購買，下單后就直接發(fā)貨。

觀點(diǎn)新媒體：奧園跨境電商線下平臺是怎樣的模式？

苗思華：現(xiàn)在線下有三種產(chǎn)品線，第一個(gè)，是結(jié)合地產(chǎn)業(yè)務(wù)打造的奧園跨境電商產(chǎn)業(yè)園和跨境電商體驗(yàn)店，例如在奧園旗下在售項(xiàng)目中的奧園跨境電商體驗(yàn)店。

第二個(gè)是“奧買家”跨境電商直營店，9月3日首家自營店在廣州番禺奧園廣場已經(jīng)開業(yè)，12月廣州奧園城市天地還有一家進(jìn)口名牌手袋和化妝品展示交易中心會開業(yè)。

第三個(gè)是“奧買家”跨境電商加盟店，11月份奧園已經(jīng)和國家“AAAA”級物流企業(yè)云南浩宏集團(tuán)簽約合作，他們是云南省129地級市和縣級市的總加盟商。

觀點(diǎn)新媒體：今年5月奧園宣布跨境電商戰(zhàn)略，其中實(shí)體店開業(yè)計(jì)劃進(jìn)展如何？

苗思華：奧園跨境電商戰(zhàn)略提出了1-3年內(nèi)在全國打造80家跨境電商連鎖體驗(yàn)店，這是直營的部分，現(xiàn)在已經(jīng)開業(yè)有12家，未來三年完成目標(biāo)應(yīng)該問題不大。兩年之內(nèi)200家加盟店應(yīng)該也沒有問題，現(xiàn)在和云南總加盟商就簽約了129家。

觀點(diǎn)新媒體：南沙（奧園）跨境商品展示交易中心開業(yè)以來營業(yè)額表現(xiàn)如何？

苗思華：南沙（奧園）跨境商品展示交易中心面積近2萬平方米，營業(yè)額在開業(yè)初期非常高，步入正軌以后，每一天營業(yè)額有50-100萬。

觀點(diǎn)新媒體：奧園跨境電商的盈利主要來貨品差價(jià)嗎？

苗思華：線下的實(shí)體店只要不虧本就可以了，真正盈利核心還是在線上。因?yàn)閵W園有自己的采購供應(yīng)鏈，有自己的價(jià)格優(yōu)勢，而且線上交易沒有過多環(huán)節(jié)，主要是倉儲和配送費(fèi)用，所以主要盈利還是在線上。保稅商品可以做到30%-50%的毛利，完稅商品一般是20%-25%的毛利率。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在不少電商平臺也有海淘，加上越來越多資本也在瞄準(zhǔn)跨境電商，奧園怎么看未來的競爭態(tài)勢？

苗思華：個(gè)人海外代購和跨境電商是有區(qū)別的，因?yàn)榍罢呤菄液ｊP(guān)禁止的，需要補(bǔ)稅，而且也沒有商品質(zhì)檢證明，有質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。但跨境電商是合法合規(guī)的，通過海關(guān)、國檢、質(zhì)檢全程監(jiān)控，保證真貨，有價(jià)格優(yōu)勢，而且有一些商品只能通過跨境電商進(jìn)入國內(nèi)。

我們認(rèn)為，跨境電商在三到五年之內(nèi)可以有政策扶持的優(yōu)勢，五年之后可能國家的稅收政策就會有調(diào)整，政策紅利會消退。競爭是所有行業(yè)都會面臨的問題，所以奧買家要做大規(guī)模做強(qiáng)平臺，也要打造自己的核心競爭力，包括加大商品品類覆蓋，對部分品牌進(jìn)行買斷形成獨(dú)家經(jīng)營。

觀點(diǎn)新媒體：奧園跨境電商業(yè)務(wù)的長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)是什么？

苗思華：奧園跨境電商集團(tuán)前稱是奧園商業(yè)集團(tuán)，這個(gè)變更的目的就是希望2016年年底或者2017年上半年能夠?qū)⒖缇畴娚碳瘓F(tuán)單獨(dú)剝離上市。

我們的計(jì)劃是將奧買家電子商務(wù)公司，奧園商業(yè)經(jīng)營管理公司和奧園文化傳媒公司打包以奧園跨境電商集團(tuán)的名稱單獨(dú)上市，現(xiàn)在我們已經(jīng)開始啟動(dòng)上市的籌備工作了，未來奧園跨境電商業(yè)務(wù)的目標(biāo)是打造千億級的平臺。