陳聰 過去一段時(shí)間，中央領(lǐng)導(dǎo)對于房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)不多。但此次習(xí)總書記高屋建瓴，明確指出要“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。我們認(rèn)為，習(xí)總書記的指示，十分有利于資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期。中國房地產(chǎn)行業(yè)既不歡迎過去那種爆發(fā)式雞犬升天的增長，也不能接受資產(chǎn)價(jià)格大起大落，開發(fā)投資增速硬著陸的局面。

對這個(gè)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的信心，不僅有利于這個(gè)行業(yè)短期估值穩(wěn)定，也有利于這個(gè)行業(yè)的參與者制定更加長遠(yuǎn)的經(jīng)營計(jì)劃，獲得更加穩(wěn)健的收益回報(bào)。

從絕對規(guī)模的角度來說，我國的房地產(chǎn)庫存確實(shí)龐大。庫存不是指已經(jīng)取得預(yù)售許可的待售項(xiàng)目，而是指尚未銷售的土地，在建工程和樓宇。我們估算，目前已經(jīng)出讓尚未開工的土地之上的規(guī)劃建筑面積約70.9億平米，施工面積中尚未銷售部份55.3億平米，待售現(xiàn)房6.6億平米，全國整體庫存規(guī)模達(dá)到132.8億平米。

化解庫存問題的關(guān)鍵，還是持續(xù)熱銷。持續(xù)熱銷本身是資產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定器，也是庫存去化的最根本手段。2014年下半年至今，市場銷售一直相當(dāng)不錯(cuò)。

不過，和過去相比，此番熱銷并不能帶來房價(jià)的明顯上漲，也沒有帶來可銷售資源的明顯回落。開發(fā)企業(yè)加快推盤，確實(shí)能不斷緩解庫存壓力，但也說明政策需要繼續(xù)發(fā)力以維持熱銷的局面。

貨幣化的住房保障將是未來重要的政策選項(xiàng)。貨幣化的住房保障（購房補(bǔ)貼，租房券，回購商品房作為保障房等），既有利于直接消化庫存，又有利于推動農(nóng)民工市民化，可以說是一舉兩得。

我們認(rèn)為，差別化住房信貸政策仍有空間。我國的按揭貸款首付款比例要求相比國際通行水平而言仍然偏高，按揭貸款平均還款年限依然不長，按揭貸款存量余額規(guī)模相比新房銷售規(guī)模來說仍然不高，按揭貸款資產(chǎn)證券化還沒有普遍展開。此外，我國的住房交易稅率仍然是較高的，未來也有下調(diào)的空間。

房地產(chǎn)融資環(huán)境的正?；?，也是保持行業(yè)持續(xù)發(fā)展、化解庫存問題的辦法。解除對企業(yè)融資的管制，有利于企業(yè)較為正常制定計(jì)劃，也可能一定程度上刺激企業(yè)施工的進(jìn)度。

陳聰 中信證券分析師

本文來源：《鼓勵(lì)需求以去化地產(chǎn)庫存,優(yōu)化供給以限制城市規(guī)?！?/a>