觀點(diǎn)網(wǎng) 資本層面的流動(dòng)性寬松正讓曾經(jīng)謹(jǐn)慎過日子的開發(fā)商們?nèi)玺~得水，新一輪債市熱潮攪動(dòng)下，低息資金的取得也在為房企謀求利潤最大化打開一扇門。

11月17日，禹洲地產(chǎn)股份有限公司披露，其全資附屬公司廈門浩港貿(mào)易有限公司已訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以向平安信托收購禹洲置業(yè)（合肥）東城有限公司27.8%的股權(quán)，代價(jià)為8.03億元。

收購事項(xiàng)完成后，禹洲地產(chǎn)將間接擁有禹洲置業(yè)（合肥）東城全部股權(quán)，禹洲置業(yè)（合肥）東城將成為禹洲地產(chǎn)間接全資附屬公司。

從入主到今次回購，平安信托駐足的時(shí)間剛過一年。在市場人士看來，禹洲地產(chǎn)此番“贖身”的底氣與其近來成功發(fā)行境內(nèi)公司債券不無關(guān)系。在獲得相對低息的融資后，禹洲地產(chǎn)收回此前因成本壓力拱手讓人的收益也不足為奇。

雖然禹洲地產(chǎn)相關(guān)人士否認(rèn)上述兩者的直接關(guān)聯(lián)，但其亦表示，今次提前把股權(quán)贖回是看重項(xiàng)目未來的收益，覺得項(xiàng)目的發(fā)展前景不錯(cuò)。

事實(shí)上，除卻對優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目股權(quán)的提前贖回，低息資金的入賬也讓禹洲開始著手替換高成本融資以優(yōu)化債券結(jié)構(gòu)和成本。

8.03億贖身平安信托

觀點(diǎn)新媒體查閱公告得知，禹洲置業(yè)（合肥）東城主要在合肥市肥東縣從事物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，該公司旗下的資產(chǎn)為禹洲中央廣場項(xiàng)目，地盤面積約為27.95萬平方米。

該項(xiàng)目的獲取要追溯至2013年1月，彼時(shí)禹洲地產(chǎn)聯(lián)合附屬公司廈門和平里酒店、香港豐洲以總價(jià)13.05億競得該宗編號為E1311的地塊。其中，商業(yè)部分總成交價(jià)2.88億元，溢價(jià)300%，住宅部分總成交價(jià)10.18億元，溢價(jià)112.5%。

為了推進(jìn)上述項(xiàng)目開發(fā)，禹洲地產(chǎn)隨后成立了項(xiàng)目公司禹洲置業(yè)（合肥）東城，項(xiàng)目初始由香港豐洲持有90%，廈門和平里酒店持有10%。

時(shí)至2014年10月31日，為了分?jǐn)傢?xiàng)目的開成本，香港豐州、廈門和平里酒店與平安信托訂立一份合營協(xié)議。據(jù)此，平安信托同意向禹洲置業(yè)（合肥）東城注資5億元。

而在完成上述注資后，禹洲置業(yè)（合肥）東城由香港豐州持有65%，廈門和平里酒店及平安信托分別持有7.2%及27.8%。

在平安信托入主后，項(xiàng)目公司的注資并未就此停止，時(shí)隔兩星期后，平安信托再次投下2.2億元，其持股比例也增至27.8%。

不過，在獲得平安信托的進(jìn)一步增資后，圍繞項(xiàng)目的股權(quán)騰挪卻還在繼續(xù)。隨后的11月28日，禹洲地產(chǎn)間接全資附屬公司廈門禹洲酒店收購廈門和平里酒店持有的禹洲置業(yè)（合肥）東城7.2%。至此，禹洲地產(chǎn)透過附屬公司香港豐州及廈門禹洲酒店合計(jì)持有項(xiàng)目公司72.2%的權(quán)益。

截至2015年6月30日，禹洲置業(yè)（合肥）東城未經(jīng)審核的資產(chǎn)總值及資產(chǎn)凈值分別為約36.85億元及20.81億元。

是次提前回購股權(quán)，禹洲地產(chǎn)將為此付出8.03億元的交易代價(jià)，并要在不遲于股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議日期后一個(gè)月內(nèi)支付予平安信托。

禹洲地產(chǎn)方面表示，收購事項(xiàng)將令集團(tuán)實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益及更好地控制該項(xiàng)目的發(fā)展，以及充分優(yōu)化回報(bào)并從該項(xiàng)目的未來增長及成功中獲益。該公司相關(guān)人士在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)亦坦言，對項(xiàng)目前景的看好是股權(quán)回購的主要原因。

據(jù)了解，今年上半年，禹洲中央廣場項(xiàng)目為禹洲地產(chǎn)貢獻(xiàn)了合約銷售5.5億元，占其半年銷售的9%，僅次于廈門禹洲中央海岸。

50億債券資金池“逐利”

在房地產(chǎn)企業(yè)利潤整體下滑的大背景下，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的獲取以及低成本融資正成為開發(fā)商撬動(dòng)利潤最大化的杠桿。

因此，在市場人士看來，禹洲地產(chǎn)提前收回優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的股權(quán)其實(shí)也是希望增加收益，在利潤方面有所作為。觀點(diǎn)新媒體查詢獲知，禹洲中央廣場項(xiàng)目上半年的銷售均價(jià)為6430元/平方米，而平均地價(jià)僅為1421元/平方米，項(xiàng)目上半年的整體去化超6成，在禹洲地產(chǎn)眾多項(xiàng)目中亦算可圈可點(diǎn)。

該市場人士強(qiáng)調(diào)，禹洲此番“贖身”的底氣與其近來成功發(fā)行境內(nèi)公司債券不無關(guān)系。據(jù)了解，今年10月，禹洲地產(chǎn)間接全資附屬公司廈門禹洲鴻圖地產(chǎn)開發(fā)有限公透過非公開配售方式完成了總額為20億元的三年期公司債券發(fā)行，年息為6.7%，遠(yuǎn)低于其此前9%的票據(jù)發(fā)行利率。

而低成本的資金對任何一家房企而言都無異于一個(gè)“大餡餅”，在成功發(fā)行20億元公司債后，禹洲地產(chǎn)再次披露，其30億元境內(nèi)公司債券申請已獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，這也意味著禹洲地產(chǎn)短期內(nèi)將合計(jì)獲得50億元的境內(nèi)債券融資。

不過，對禹洲地產(chǎn)來說，50億現(xiàn)金流的注入不僅意味著流動(dòng)性的改善，融資成本降低帶來的利潤提升更是其趕潮境內(nèi)融資的題中之義。

事實(shí)上，債務(wù)成本每降一分對房地產(chǎn)企業(yè)來說都意味著利潤提升一截。因此，通過低成本融資置換高息債務(wù)往往會(huì)成為房企優(yōu)化融資成本及結(jié)構(gòu)的慣用伎倆。

無獨(dú)有偶，在獲得上述20億低息債券融資后，禹洲地產(chǎn)便宣布以總贖回價(jià)約2.79億美元在到期前悉數(shù)贖回本金總額2.5億美元的2017年優(yōu)先票據(jù)，總贖回價(jià)相當(dāng)于2017年優(yōu)先票據(jù)本金額的105.875%另加應(yīng)計(jì)及未付的利息。

如此一來，通過債務(wù)置換及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的回購，禹洲地產(chǎn)在未來項(xiàng)目利潤方面將更具想象空間。

值得一提的是，在內(nèi)地債市熱潮攪動(dòng)下，越來越多的房地產(chǎn)走上了與禹洲地產(chǎn)一樣的路徑。與數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，地產(chǎn)債發(fā)行總額已高達(dá)4000多億元，為去年的1.8倍，其中地產(chǎn)公司債發(fā)行量為2500多億，接近公司債總量的一半。

而伴隨公司債走高的是高息票據(jù)的提前贖回以及信托產(chǎn)品的提前的兌付。據(jù)了解，截止到10月24日，今年信托產(chǎn)品明確公告“提前清算”、“提前結(jié)束”或者“提前兌付”的達(dá)到176起，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目不在少數(shù)。與此同時(shí)，碧桂園、世茂、中海、SOHO中國等房企都選擇了悉數(shù)提前贖回高息票據(jù)。