過去的近一年時間里，丁長峰主要做兩件事，看實(shí)體項(xiàng)目和跟資本對接。他說他責(zé)任重大，“對于萬科商業(yè)而言，我不是革命者，我是改良者?！?/div>

編者按：在商業(yè)地產(chǎn)的“黃金時代”之后，今年寒冬悄然而至。頂級奢侈品關(guān)店收縮，百貨門店頻頻關(guān)閉，大量同質(zhì)化商業(yè)招商遇難題，零售市場噩耗連連。在這樣的背景之下，未來的商業(yè)地產(chǎn)何去何從？

2015年12月7-9日，觀點(diǎn)新媒體將在廣州舉行第三屆觀點(diǎn)商業(yè)年會，圍繞論壇主題“商業(yè)過冬 遠(yuǎn)見與未來”，觀點(diǎn)新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)專家學(xué)者、中國內(nèi)地、香港及海外知名商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商、品牌商、零售商以及互聯(lián)網(wǎng)電商，推出2015觀點(diǎn)商業(yè)年會系列報(bào)道。

觀點(diǎn)網(wǎng) 對于時刻需要抓人眼球的媒體人來說，丁長峰或許不是一個一百分的采訪對象，這位萬科商業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人在上任近一年的時間里，不事張揚(yáng)，暗藏鋒芒。即使他就坐在你的面前，也別指望他會語不驚人死不休地給出一個一句話頭條。

丁長峰到底有多低調(diào)，他的秘書給了一個細(xì)節(jié)可供參考：現(xiàn)在媒體上使用的照片，還多為十幾年前拍的，幾乎不接受采訪而又甚少參加公開活動的丁長峰，委實(shí)沒有留下太多影像。

還有一點(diǎn)讓觀點(diǎn)新媒體印象頗為深刻的是，在面對面的采訪中，丁長峰的桌子上放著一份打印好的提綱，其間有標(biāo)記的密密麻麻的紅色筆跡。對此他解釋稱，總歸要正式一些。

就是這樣一個不會舌燦蓮花卻嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的領(lǐng)導(dǎo)人，正在帶領(lǐng)萬科商業(yè)尋找從零到一的路徑和答案。在過去的近一年時間里，丁長峰主要就是在做兩件事，看實(shí)體項(xiàng)目和跟資本對接。他說他責(zé)任重大，“對于萬科商業(yè)而言，我不是革命者，我是改良者。”

萬科商業(yè)體系不能摧毀只能改良

據(jù)丁長峰介紹，目前萬科在全國的購物中心多達(dá)25個，包括已經(jīng)開業(yè)的5個，11月29日即將在武漢開業(yè)的1個，2016年還會再開4個，其他的都尚在規(guī)劃中。而這些商業(yè)項(xiàng)目的總投資預(yù)計(jì)達(dá)330億元。明年萬科10家購物中心開業(yè)，差不多全年客流會達(dá)到1億人。

因?yàn)檫@些商業(yè)項(xiàng)目最初是由不同的城市公司拿下，又是不同的團(tuán)隊(duì)在做規(guī)劃和設(shè)計(jì)，問題也就隨之而來，區(qū)域公司對于購物中心的認(rèn)識不統(tǒng)一，定位也各有差異。比如佛山南海萬科廣場在開業(yè)之初的設(shè)定是大型區(qū)域中心，品牌定位和客單價等指標(biāo)也設(shè)定較高；而北京等地的項(xiàng)目多定位為社區(qū)商業(yè)中心。

在對項(xiàng)目做完實(shí)地調(diào)查后，丁長峰開始著手為萬科商業(yè)設(shè)定了“三個一”，即一個形象、一個團(tuán)隊(duì)和一套系統(tǒng)。“我們提出了這樣一句口號：萬科廣場，為家而建。還是希望萬科未來所做的購物中心往兩個方向去改變。”

丁長峰所說的兩個方向，一是做社區(qū)型購物中心；二是加強(qiáng)體驗(yàn)業(yè)態(tài)，強(qiáng)化年輕、時尚和國際化的形象。至于這和此前悅薈廣場（金隅萬科廣場）等社區(qū)型商業(yè)到底有何異同，他表示希望到明年上海萬科廣場開業(yè)時，能夠回答這個問題。

但在這個統(tǒng)一形象和規(guī)則的過程中，丁長峰非常明確地表示，他的責(zé)任只是改良而并非打碎重建。因?yàn)閷τ诔^300億的商業(yè)總資產(chǎn)來說，推倒重來式的革命并太不現(xiàn)實(shí)。

“以前很多項(xiàng)目是和住宅關(guān)聯(lián)度高很高，而把它當(dāng)成一門獨(dú)立的生意來看，就會發(fā)現(xiàn)它有很多先天的缺陷，我覺得這是非常正常的一件事情。（統(tǒng)一形象）不是一個打碎舊世界的過程，是一個一邊打碎，一邊建設(shè)的過程。”

資本介入給了很好的學(xué)習(xí)機(jī)會

麥格理、GIC、凱雷，從悅薈廣場開始，萬科商業(yè)似乎從誕生之初，就先天具有資本的基因。

在掌管萬科商業(yè)后，除了實(shí)地考察項(xiàng)目外，丁長峰的另一項(xiàng)重要的工作就是接洽資本端。“我很大一部分精力要跟萬科投資人做交流，看看整個資本市場現(xiàn)在對中國購物中心到底是什么樣的要求，怎么看待。”

除此之外，丁長峰還增添了一個最新的頭銜——萬丈資本首席執(zhí)行官，這家新公司最主要是對存量資產(chǎn)的收購、改造、功能提升的平臺。

丁長峰對觀點(diǎn)新媒體介紹稱，萬丈資本目前主要是在集團(tuán)之外物色項(xiàng)目，未來也不排除把萬科的物業(yè)裝進(jìn)去。該機(jī)構(gòu)主要關(guān)注核心型資產(chǎn)、增值型資產(chǎn)以及機(jī)會型資產(chǎn)。

不難發(fā)現(xiàn)，萬丈資本的關(guān)注點(diǎn)與PE高度吻合。但丁長峰認(rèn)為萬丈資本不只是PE，“它是基于原來萬科這個大平臺，而不是像黑石、光大安石等機(jī)構(gòu)立足在資本的角度，色彩上有很大區(qū)別?？梢岳斫鉃樗且粋€地產(chǎn)公司里面孕育出來的、類似于基金的、主要針對存量資產(chǎn)和不良資產(chǎn)的平臺。”

也是因?yàn)閺囊婚_始就按照資本的要求打造項(xiàng)目，萬科商業(yè)從起步之時就伴隨著不重視運(yùn)營的質(zhì)疑。對此丁長峰回應(yīng)稱，資本的介入給了萬科很多學(xué)習(xí)的機(jī)會。

“在麥格理進(jìn)入悅薈廣場后，其在預(yù)算方面的管控基本上教會了我們整套系統(tǒng)和流程，現(xiàn)在我們對集團(tuán)旗下購物中心預(yù)算管理的方法，基本上是在麥格理的那套基礎(chǔ)上改進(jìn)而來的；GIC進(jìn)入上海七寶萬科廣場后，其對整個產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、招商都提供了非常大的幫助，我們把它當(dāng)成共同合作的一個項(xiàng)目。”

丁長峰認(rèn)為，國際資本的介入有助于改變團(tuán)隊(duì)的隨意性，“當(dāng)有資本介入的時候，他會讓你嚴(yán)肅地對待很多事情。”

在萬科工作23年像左手握右手

事實(shí)上，對于前22年都在做住宅的丁長峰來說，接手萬科商業(yè)不啻為一次巨大的挑戰(zhàn)。

“我是用創(chuàng)業(yè)的心態(tài)對待這個事情，我覺得這也是給了我很好的機(jī)會，這一年我刻意避開去看市場上住宅的項(xiàng)目，只想把這些東西忘掉，我還是把大量的時間放在商業(yè)、辦公和資本市場上。”

回憶和總結(jié)在萬科服務(wù)23年是一種什么體驗(yàn)時，丁長峰用了描繪夫妻關(guān)系時常用的一句話，“像左手握右手。”

“未來要怎么去看。我覺得未來很難預(yù)料，比如說我會不會在這個公司一直工作到退休，我不能確定這件事，但是至少目前還沒有別的能夠吸引我的平臺。”

萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的摸索前行，亦是這家正處在轉(zhuǎn)型風(fēng)口期的龍頭企業(yè)真實(shí)寫照。外界亦是帶著審慎的目光看待這家什么都在嘗試、還未明確方向，卻似乎又在失去原有優(yōu)勢的老大哥。

丁長峰對觀點(diǎn)新媒體表示，萬科現(xiàn)時在進(jìn)行很多的探索，而這些探索都是一些創(chuàng)新的領(lǐng)域，毫無疑問大家會抱著懷疑的眼光，或者關(guān)心的眼光看這個事情，這都非常正常。

“我們在前兩三年會用賽馬機(jī)制，但是賽馬到最后總有頭馬跑出來，頭馬跑出來的時候集團(tuán)會集中力量發(fā)展這些新業(yè)務(wù)。我們對新業(yè)務(wù)也做了很多討論和約法，給他們定了很多游戲規(guī)則，我相信很快，從明年開始萬科會告訴市場我們的一些答卷。”

丁長峰引用王石的話分析稱，萬科此前的優(yōu)勢一是生產(chǎn)能力，一是營銷能力。“但是未來十年，我們需要往兩個方向轉(zhuǎn)型，一個是技術(shù)能力，一個是服務(wù)能力。我覺得從生產(chǎn)力和營銷力向技術(shù)力和服務(wù)力的轉(zhuǎn)型，對萬科來說是非常大的挑戰(zhàn)。”

以下為觀點(diǎn)新媒體對萬科集團(tuán)高級副總裁、萬丈資本首席執(zhí)行官丁長峰先生的專訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：接手萬科商業(yè)后近一年時間在做什么，對萬科商業(yè)有什么新的思考？

丁長峰：我接手萬科商業(yè)是在今年的1月份，到現(xiàn)在差不多有10個月左右。萬科在全國的購物中心、社區(qū)商業(yè)有很多，購物中心有25個，總投資330個億左右。現(xiàn)在開業(yè)的有5個購物中心，11月29號在武漢還要再開一家，就有6家，2016年會再開4家，合共有10個購物中心。

當(dāng)然我們還有很多買的地正在規(guī)劃中，因?yàn)楝F(xiàn)在我們分為運(yùn)營中的、在建的、規(guī)劃中的購物中心這樣幾個類型。

一方面我要花很多時間去實(shí)地看，跟團(tuán)隊(duì)溝通，察看競爭對手。另外，我很大一部分精力要跟萬科投資人做交流，看看整個資本市場現(xiàn)在對中國購物中心到底是什么樣的要求。一個是實(shí)體方面，一個是資本端，我的主要是精力是花在了這些方面。

在今年春節(jié)之后，我們提出來今年的主要工作要建設(shè)“三個一的工程”，即一個形象，一個團(tuán)隊(duì)和一套系統(tǒng)。到我們的辦公樓前面可以看到萬科廣場新的廣告，叫“萬科廣場為家而建”，一個風(fēng)車造型的新LOGO，也是這個月推出來的，到今年年底萬科每一個購物中心都會用這個新一代的形象。

這個形象包括它的品牌口號，也是表達(dá)了我們今年所做的很多思考。萬科購物中心大家認(rèn)識上不統(tǒng)一，定位上也差得比較多，所以我們通過這一年的思考和整理，就提出這樣一句口號：萬科廣場，為家而建。還是希望萬科未來所做的購物中心往兩個方向去改變。

第一個方向，希望是社區(qū)型的購物中心，基本上它的覆蓋范圍是3公里范圍之內(nèi)，涵蓋多個大型社區(qū)為主導(dǎo)的社區(qū)型購物中心的區(qū)域性中心。

第二，萬科不會做傳統(tǒng)的購物中心，我們會加強(qiáng)體驗(yàn)業(yè)態(tài)，希望能夠建成家庭和年輕人消費(fèi)體驗(yàn)的中心，是往這個方向加強(qiáng)，我們推出來的形象會比較年輕，比較時尚，比較國際化。

觀點(diǎn)新媒體：萬科廣場這種購物中心的定位跟之前推的像悅薈廣場（金隅萬科廣場）這種社區(qū)型購物中心有什么區(qū)別？

丁長峰：我們會去慢慢改造，從選址到如何進(jìn)行差異化定位，到設(shè)計(jì)，到招商，業(yè)態(tài)的布局和選擇，我們也在做一些摸索?，F(xiàn)在還是一個從零到一的過程，希望明年在上海即將開業(yè)的萬科廣場這個項(xiàng)目里面，能夠回答這個問題。

觀點(diǎn)新媒體：之前做起來的商業(yè)項(xiàng)目，是不是還需要改造和統(tǒng)一？

丁長峰：因?yàn)槿f科原來的購物中心是由下面各個城市公司發(fā)展起來的，各有各的思路，差異也比較大。但是通過一到兩年的探索，在這里面也走了很多的彎路，也總結(jié)出了很多經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，我覺得這個非常有助于我們思考。

觀點(diǎn)新媒體：剛才提到三個一，外界對萬科商業(yè)整個團(tuán)隊(duì)不是非常了解，因?yàn)橹懊恳粋€城市的購物中心是城市公司在做，目前這個團(tuán)隊(duì)的建設(shè)情況是什么樣的？

丁長峰：萬科商業(yè)目前的資產(chǎn)還是歸屬在各地，還沒有劃到集團(tuán)統(tǒng)一管理。我們現(xiàn)在做的工作還是制定集團(tuán)的整個流程規(guī)范。以及對新員工的培訓(xùn)和知識的分享，在這方面做的工作是比較多一些。

觀點(diǎn)新媒體：如果說萬科商業(yè)想要更獨(dú)立的把團(tuán)隊(duì)建設(shè)好，把項(xiàng)目相關(guān)的規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)都統(tǒng)一了，是不是需要單獨(dú)從區(qū)域公司分拆，統(tǒng)一由一個公司來管理比較好？

丁長峰：這是個比較復(fù)雜的事情，我相信所有大型發(fā)展商，以前以住宅為主導(dǎo)的發(fā)展商后來發(fā)展新業(yè)務(wù)的時候都會遇到這種問題，就是資產(chǎn)關(guān)系的問題，還有團(tuán)隊(duì)激勵和考核的問題。

我覺得各有各的做法，比如說對于運(yùn)營來講，實(shí)際上運(yùn)營還是本地化的，不是說用一堆高大上的人就能夠把物業(yè)運(yùn)營好。實(shí)際上你會發(fā)現(xiàn)畢竟地產(chǎn)的員工和商場要求的員工是完全兩個類型的員工，你給他們的工資收入也不會是一個待遇的工資收入。

所以他們還是立足于本地，來自于本土化，也許未來在投資方面集團(tuán)會更加集中一些，但是在運(yùn)營方面我們認(rèn)為本地化是解決的途徑。因?yàn)槿f科在全國布局的城市太多了。

觀點(diǎn)新媒體：我看到你名片上新增加了一個頭銜叫萬丈資本首席執(zhí)行官，之前比較少曝光，能不能介紹萬丈資本的情況？

丁長峰：萬丈資本是集團(tuán)在討論新十年戰(zhàn)略時候的舉措，因?yàn)槿f科對新十年的判斷上，認(rèn)為地產(chǎn)的黃金十年過去了，接下來是白銀時代。

同時經(jīng)過中國過去三十年的改革開放和二十年的城市建設(shè)之后，這個市場上積累了大量的存量，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓，甚至包括工廠，積累了大量的資產(chǎn)。但是這些資產(chǎn)它的問題是供大于求，或者供需錯配。

我們對存量資產(chǎn)進(jìn)行升級改造，把它增加一個新的功能，或者把它的質(zhì)量提升，或者改變它的功能，發(fā)揮新的價值，我覺得是新十年里面非常大的市場。在這種背景下萬科成立了萬丈資本，這家公司最主要是對存量資產(chǎn)的收購、改造、功能提升的平臺。

觀點(diǎn)新媒體：這個平臺已經(jīng)開始在物色項(xiàng)目了嗎？

丁長峰：我們主要是在物色項(xiàng)目，目前還沒有選定的項(xiàng)目。主要是在集團(tuán)之外物色項(xiàng)目，當(dāng)然以后也不排除把萬科的物業(yè)裝進(jìn)去。

主要分為幾類資產(chǎn)，一類是核心型的資產(chǎn)，指的是類似于北上廣深一線城市里面市中心的物業(yè)資產(chǎn)，包括商場、寫字樓等等。這些資產(chǎn)回報(bào)沒那么高，但是它比較穩(wěn)定，所以這類資產(chǎn)我們估計(jì)未來在我們的商業(yè)里面會占到10%左右。

第二類是增值型的資產(chǎn)，這一類資產(chǎn)會占到40%，進(jìn)行改造功能提升之后持有，再出售。

第三類是機(jī)會型的資產(chǎn)，如果有不良資產(chǎn)，或者通過收購不良資產(chǎn)包在里面進(jìn)行處理，短期內(nèi)有比較好的回報(bào)，這個也是一類。大概會分為這三類業(yè)務(wù)。

觀點(diǎn)新媒體：這個分類跟基金類型差不多，萬丈資本是PE嗎？

丁長峰：我覺得不能完全把它看成PE，但是PE未來是業(yè)務(wù)的一部分。我們一開始的資本是萬科出，但是以后會根據(jù)資產(chǎn)類型的不同，會跟別的PE做這個事情。

國內(nèi)外有很多機(jī)構(gòu)也都在做類似的事情，但是大家的特色不一樣，萬丈資本是基于原來萬科這個大平臺做的事情，黑石、光大安石等機(jī)構(gòu)是純粹立足在資本的角度。

觀點(diǎn)新媒體：可以理解為萬丈資本是一個地產(chǎn)公司里面孕育出來的，一個類似于基金的平臺，主要是針對存量資產(chǎn)和不良資產(chǎn)的業(yè)務(wù)，可以這樣理解嗎？

丁長峰：可以這樣理解。

觀點(diǎn)新媒體：萬科做商業(yè)更多強(qiáng)調(diào)要跟資本對接，考慮資本市場的胃口，會不會害怕外界認(rèn)為萬科更重視資本，而忽視運(yùn)營方面？

丁長峰：外界一直對這方面會有這樣的疑問，這個跟萬科在這方面走得比較快也是有關(guān)系的。但是對于大型發(fā)展商來講不需要考慮這個問題，你有很大的資產(chǎn)平臺來做這個事情，你能夠用很便宜的事情做這個事情更重要。

對于國內(nèi)的發(fā)展商來講，以前金融工具不多，而且國內(nèi)的會計(jì)準(zhǔn)則跟香港的會計(jì)準(zhǔn)則也有很大的區(qū)別，稅收也有很大的區(qū)別，所以這方面是導(dǎo)致開發(fā)商本身在物業(yè)長期持有成本方面就跟海外這些公司不是處在同一個軌道上，這個是非常大的挑戰(zhàn)。

萬科毫無疑問在開始的時候就要考慮整個資產(chǎn)怎么配置，怎么來進(jìn)行組合，也就是說我們不可能在重資產(chǎn)方面壓這么多錢，想辦法實(shí)現(xiàn)對股東的回報(bào)，這是很現(xiàn)實(shí)的事情。

第二，我舉兩個例子，也不完全是輕資產(chǎn)的考慮。金隅萬科廣場這個項(xiàng)目，它是在開業(yè)之前實(shí)際上就把股權(quán)拿出了90%給了麥格理。后來在上海七寶萬科廣場項(xiàng)目里面，公司在一開始就跟長期戰(zhàn)略合作伙伴GIC達(dá)成了50%與50%的股權(quán)合作。

這兩個合作外界可能更多的看到是萬科是不是進(jìn)行了輕資產(chǎn)，進(jìn)行了套現(xiàn)。實(shí)際上對于萬科來講，國際資本的介入給了我們非常好的學(xué)習(xí)機(jī)會，因?yàn)楫吘顾麄冊谶@方面的經(jīng)驗(yàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比我們豐富，而且他們是全球的經(jīng)驗(yàn)。

比如說麥格理進(jìn)來了之后，他的管控，尤其是在預(yù)算管理方面的管控，基本上教會了我們整套系統(tǒng)和流程，現(xiàn)在萬科對全集團(tuán)旗下的購物中心預(yù)算管理方法，基本上是在麥格理的那套基礎(chǔ)上改進(jìn)出來的一套管理方法。

而GIC進(jìn)入上海的項(xiàng)目之后，參與比較深，對當(dāng)時產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，整個商場設(shè)計(jì)，包括招商的平臺方面給了非常大的幫助。因?yàn)殡p方是把它當(dāng)成共同合作的一個項(xiàng)目，不像北京的項(xiàng)目是完全萬科主導(dǎo)往前做的。

而且國際資本的介入也有助于改變我們的隨意性。因?yàn)橐郧皩τ谌f科來講，商場只是地產(chǎn)開發(fā)的很小一部分，錢也不是一個級數(shù)，地產(chǎn)動輒十億、百億，商場一年的租金收入才那么一點(diǎn)。但是當(dāng)有資本介入的時候，會讓你嚴(yán)肅的對待很多事情。我覺得這個非常重要，你對自己有一個限制。

觀點(diǎn)新媒體：有了資本要求之后，會拉著萬科的商業(yè)往前走。

丁長峰：對，這個非常重要。所以上次我對外面演講的時候提到這個問題，沒有絕對的輕資產(chǎn)，也沒有絕對的重資產(chǎn)，因?yàn)槿侵刭Y產(chǎn)肯定會死掉，全是輕資產(chǎn)就無法長期存在，團(tuán)隊(duì)也會被別人收購。我覺得所有的公司和所有的項(xiàng)目在去考慮自己發(fā)展的時候，一定要考慮在整個盤子里面輕、重資產(chǎn)如何來組合，如何來平衡。

第二個，輕、重資產(chǎn)的組合是出現(xiàn)在發(fā)展階段的哪一個方面，是在拿地階段，還是在投資開發(fā)階段，還是在后期運(yùn)營、退出階段，我覺得每個項(xiàng)目每家公司都需要面臨這個問題，所以這個非常重要。

我的看法是這樣的，重資產(chǎn)一定要考慮輕資產(chǎn)，但是拿地的時候一定要按照未來資本的要求，還有輕資產(chǎn)的要求來看待如何拿這個地。

舉個例子，今年萬科在一個城市本來要拿一塊地，地塊里面就有8萬平方米的購物中心持有，商業(yè)部這邊派人去調(diào)查了這個城市所有區(qū)域的商業(yè)，發(fā)現(xiàn)有一堆的購物中心。后來我們就按照整個投資回報(bào)反算推導(dǎo)，如果要拿地，這些地?cái)偟阶≌厦嬉嗌馘X，發(fā)現(xiàn)不能拿。

所以商業(yè)項(xiàng)目必須要考慮到未來的運(yùn)營、找租、投資回報(bào)回頭倒推這個事情。這個思路就是從所謂的輕資產(chǎn)角度回頭看這個事情，在以前也許萬科就拿了這塊地。

觀點(diǎn)新媒體：萬科的商業(yè)從一開始就伴隨著對運(yùn)營能力方面的質(zhì)疑，對此你有沒有什么想回應(yīng)的？

丁長峰：毫無疑問，萬科以前不是做商業(yè)出身，我們以前的商業(yè)是幾部分人組成的，一部分是萬科地產(chǎn)的人，一部分是萬科物業(yè)的人，一部分是外面挖來的各種各樣的人，比如萬達(dá)、中糧還有一些港資公司，我們挖了很多人。

但是后來我們發(fā)現(xiàn)，要形成自己的特點(diǎn)，要形成自己的管理能力還是需要自己慢慢培養(yǎng)人。這個團(tuán)隊(duì)不能坐在那里開會都說我們龍湖怎么辦，我們?nèi)f達(dá)怎么辦，我們中糧怎么辦，我要知道萬科怎么辦。

但是經(jīng)過兩三年的磨合，現(xiàn)在各個團(tuán)隊(duì)已經(jīng)固化下來了，所以經(jīng)過前面開業(yè)時候的這一段調(diào)整之后，我覺得現(xiàn)在的變化還是比較大的，運(yùn)營能力也在逐漸提高。

萬科在深圳龍崗的項(xiàng)目，本來是要賣給領(lǐng)匯的，后來由于一些股權(quán)的問題，價格的問題沒有實(shí)現(xiàn)。但是這個項(xiàng)目位于龍崗的核心區(qū)，一開始定位做得也比較高，包括人員管理都有一些問題。所以在開業(yè)的時候也遇到了一些挑戰(zhàn)，現(xiàn)在團(tuán)隊(duì)也換了。

現(xiàn)在這個團(tuán)隊(duì)在過去的一年就做得非常優(yōu)秀，今年他們應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)卓越業(yè)績的目標(biāo)，就是在集團(tuán)給他們的目標(biāo)基礎(chǔ)上提高了一部分。明年那個項(xiàng)目銷售額會超過10億，也是非常優(yōu)秀的業(yè)績表現(xiàn)。

觀點(diǎn)新媒體：之前領(lǐng)匯跟你們項(xiàng)目談合作的時候，當(dāng)時的分歧點(diǎn)是收項(xiàng)目還是收項(xiàng)目股權(quán)的問題。在跟資本對接的時候，這種問題會不會比較常見？

丁長峰：是資產(chǎn)交易還是股權(quán)交易的問題，因?yàn)檫@里面一是牽扯到時間。第二個，牽扯到交易中間的成本，就是稅費(fèi)的問題。

這個問題當(dāng)然常見，為什么我說重資產(chǎn)持有也要考慮未來輕資產(chǎn)的可能性問題。因?yàn)樾枰谇捌谧龊芏嗟脑O(shè)計(jì)，比如說把地獨(dú)立出來，把它的股權(quán)獨(dú)立出來，把它放在一個獨(dú)立的公司，也許要設(shè)境內(nèi)、境外兩層，甚至三層架構(gòu)，你要把這些資本的安排和通路全部設(shè)計(jì)好，我覺得這個是非常關(guān)鍵的事情。

觀點(diǎn)新媒體：萬科參與世園會的萬花筒項(xiàng)目，是不是可以算消費(fèi)地產(chǎn)的一種？

丁長峰：對，因?yàn)楝F(xiàn)在世園會，包括世博會這種像集市一樣的活動都成了拉動地方經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)地方旅游、消費(fèi)、就業(yè)非常重要的一個大型的活動。2019年的世園會等于是國家級的活動，在2010年的上海世博會之后，中國舉辦的另一個A1類的大型活動。

觀點(diǎn)新媒體：我們可能比較庸俗，會從收入的角度，或者未來盈利，對公司貢獻(xiàn)方面的角度考量問題。這個項(xiàng)目相對來說是在樹立集團(tuán)形象的作用更大，還是對消費(fèi)地產(chǎn)的作用也會很大？

丁長峰：這兩方面都有，因?yàn)橐粋€大型公司發(fā)展到一定階段，營銷方式其實(shí)是需要跟中小企業(yè)有不一樣的營銷方式。萬科世博會的進(jìn)程和世園會的進(jìn)程，我覺得都是在一個更高的層面上持續(xù)不斷的提升萬科的整個品牌形象。

第二，萬科未來十年的品牌戰(zhàn)略也是要配合做城市的配套服務(wù)商，城市的配套服務(wù)商涵蓋的內(nèi)容都是跟城市有關(guān)，跟生活，跟家庭這些東西有關(guān)，跟消費(fèi)地產(chǎn)都是有關(guān)聯(lián)，在這里面我覺得是萬科和消費(fèi)、旅游地產(chǎn)結(jié)合非常重要的一個項(xiàng)目。因?yàn)樽罱K這個項(xiàng)目會分成兩個部分，一部分是臨時經(jīng)營，一部分是永久性，留下來的。

觀點(diǎn)新媒體：中期業(yè)績會的時候，萬科兌現(xiàn)五大業(yè)務(wù)，商業(yè)好像不在五大業(yè)務(wù)里面，現(xiàn)在商業(yè)是不是有一些還沒有想明白的問題？

丁長峰：商業(yè)現(xiàn)在還完全是從零到一的過程，雖然到今年開業(yè)了6個購物中心，但是這6個購物中心無論在一開始的戰(zhàn)略設(shè)定、選址、定位和設(shè)計(jì)，和業(yè)態(tài)的分布方面都或多或少有這樣和那樣的缺陷，所以本身運(yùn)營的過程都在進(jìn)行調(diào)整。

這些調(diào)整如何能夠建立新一代的社區(qū)型的購物中心，如何建立新一代的體驗(yàn)式消費(fèi)中心。我覺得應(yīng)該會在明年拿出一些答案來，明年會完成從一到十的過程，明年會有十個購物中心開業(yè)，我相信商業(yè)地產(chǎn)在未來萬科新業(yè)務(wù)架構(gòu)，或者未來戰(zhàn)略中是非常重要的部分。

因?yàn)槿f科以前就是賣房子，賣房子就是賣一兩次，我們希望未來的戰(zhàn)略是能夠伴隨著你的一輩子，給消費(fèi)者提供一輩子的服務(wù)，從房子到房子后期的管理、租賃，到孩子的營地教育，一直到養(yǎng)老、度假，在購物中心的消費(fèi)，我們希望提供全方位的終身服務(wù)內(nèi)容。

當(dāng)然這里面購物中心是個非常重要的內(nèi)容，因?yàn)橘徫镏行氖且粋€天然的鏈接，而且是天天在用戶家門口的鏈接。明年萬科10家購物中心開業(yè)，差不多全年客流會達(dá)到1億人，這就是個非常大的數(shù)字。

現(xiàn)在都強(qiáng)調(diào)用戶和用戶的粘性，當(dāng)有了1億用戶不斷在你的購物中心進(jìn)行消費(fèi)的時候，我覺得實(shí)際上就有非常巨大的想象力在里面，也能夠把萬科其他業(yè)務(wù)在里面鏈接得更好。因?yàn)橘徫镏行膶τ谌f科來講有一個很重要的作用，是社區(qū)的中樞，社區(qū)的紐帶。不但是萬科的小區(qū)，把周邊的小區(qū)使能夠連接在一起。

觀點(diǎn)新媒體：從黃金十年到白銀時代的過程，萬科內(nèi)部也有很多不同的聲音，也在做改革，在這個變革的過程中對萬科來說比較困難的一些事情是什么？

丁長峰：王石曾經(jīng)說過，萬科以前兩個方面是強(qiáng)項(xiàng)，一個是生產(chǎn)能力，萬科一年要交20萬套房子，生產(chǎn)能力很重要。我們在全國差不多60個城市，有非常成熟的職業(yè)經(jīng)理人的團(tuán)隊(duì)，保證了我們的生產(chǎn)過程，能夠不斷提升質(zhì)量，合乎質(zhì)量要求。

第二個，營銷能力，因?yàn)檫€得把房子賣出去，2000多億的銷售額，都得通過一套套賣出來。但是未來十年我們需要往兩個方向轉(zhuǎn)型，一個是技術(shù)能力，一個是服務(wù)能力。我覺得從生產(chǎn)力和營銷力向技術(shù)力和服務(wù)力的轉(zhuǎn)型，這也是未來中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型面臨的挑戰(zhàn)。如果中國不能在技術(shù)升級和服務(wù)方面做一些改進(jìn)，很難發(fā)展，萬科也一樣，但是這方面的挑戰(zhàn)對萬科是非常大的。

觀點(diǎn)新媒體：在萬科轉(zhuǎn)型過程中，可能還沒有找到一個非常明確的方向，很多業(yè)務(wù)都不是特別明確。但是在這個過程中萬科之前的優(yōu)勢又不是特別明顯，或者不在了，你怎么看？

丁長峰：萬科現(xiàn)在在進(jìn)行很多的探索，這些探索都是一些創(chuàng)新的領(lǐng)域，毫無疑問大家會抱著懷疑的眼光，或者關(guān)心的眼光看這個事情，我覺得這個非常正常。對于公司內(nèi)部來講也是，對于下面的團(tuán)隊(duì)來講也非常的正常。

萬科現(xiàn)在一方面未來十年核心業(yè)務(wù)還是住宅，這方面還是需要不斷的提高它的質(zhì)量、服務(wù)和效率，這方面還是我們的立身之本。

第二方面，萬科新業(yè)務(wù)在前兩三年會用賽馬機(jī)制，但是賽馬到最后總有頭馬跑出來，頭馬跑出來的時候集團(tuán)會集中力量發(fā)展這些新業(yè)務(wù)。我們對新業(yè)務(wù)也做了很多討論和約法，給它們定了很多游戲規(guī)則，無論怎么做這些業(yè)務(wù)，都要符合這些游戲規(guī)則，包括要運(yùn)用新的合伙人的體制等。我相信很快，從明年開始萬科會告訴市場我們的一些答卷。

觀點(diǎn)新媒體：接管萬科商業(yè)跟創(chuàng)業(yè)有什么異同？

丁長峰：首先，我跟創(chuàng)業(yè)者不一樣，我還是在萬科的平臺里。

第二個，對于萬科商業(yè)來講，我肯定不是革命的，我是改良，因?yàn)椴豢赡艽輾械捏w系，只能是一個改進(jìn)、改良的過程，我覺得這是我的責(zé)任。

第三個，商業(yè)戰(zhàn)略還是要服從于萬科集團(tuán)大的戰(zhàn)略，它是一個局部和全局的關(guān)系。這個跟大慶他們出去創(chuàng)業(yè)還是完全不一樣的，他們會是一個全新的業(yè)務(wù)，基于個人的理想和激情，創(chuàng)造出一些新型的業(yè)態(tài)，對于我來講不是這樣。

接手商業(yè)對于我來講也有非常大的挑戰(zhàn)，我是用創(chuàng)業(yè)的心態(tài)對待這個事情，我覺得這個也是給了我很好的機(jī)會。這一年我基本上沒看過住宅項(xiàng)目，我刻意避開去看市場上住宅的項(xiàng)目，只想把這些東西忘掉，我還是把大量的時間放在商業(yè)、辦公和資本市場上看這些。

我認(rèn)為得有這種清零的心態(tài)，和小學(xué)生的心態(tài)，在這方面一定要承認(rèn)我還是在學(xué)習(xí)，在學(xué)習(xí)的過程中跟我們的團(tuán)隊(duì)去進(jìn)行討論。這個對我來講，跟前面22年所做的事情是迥然不同的事情。我覺得這個也相當(dāng)于讓我換一個公司，讓我去創(chuàng)業(yè)的感覺。

觀點(diǎn)新媒體：你會覺得壓力大嗎？

丁長峰：我沒有，我在萬科每一天都有壓力，要是在萬科沒有壓力就可以告別了。

觀點(diǎn)新媒體：你剛剛用了一種表述，給自己的定位不是革命，而是一種改良，能不能詳細(xì)說說？

丁長峰：革命就是要摧毀一個舊世界，只有打碎一個舊世界，才能建設(shè)一個新世界。因?yàn)槿f科的商業(yè)總資產(chǎn)，光購物中心這一塊都有300億，不可能全部摧毀掉。只能在這中間通過對已經(jīng)投入使用的商場，不斷的去改進(jìn)它，去提高它的ROE回報(bào)。

商業(yè)以前很多是和住宅關(guān)聯(lián)度高的項(xiàng)目，把它當(dāng)成一門獨(dú)立的生意來看，就會發(fā)現(xiàn)它有很多先天的缺陷，我覺得這是非常正常的一件事情。這個不是一個打碎舊世界的過程，是一個一邊打碎，一邊建設(shè)的過程。

觀點(diǎn)新媒體：您從1992年開始加入萬科，到現(xiàn)在也是23年了，在一家單位工作23年是一種什么樣的體驗(yàn)？會考慮在萬科退休嗎？

丁長峰：好像左手看右手。

觀點(diǎn)新媒體：一般會用左手握右手來形容夫妻感情。

丁長峰：公司對于我來講是像家人一樣的感覺，我們說男女談戀愛，一開始是戀情、感情，最后組成家庭。能夠走過幾十年的，毫無疑問是家人一般的感情，我覺得公司對我來講就是這樣一種位置。但是說未來怎么去看，我覺得很難預(yù)料，比如說我會不會在這個公司一直工作到退休，我不能確定這件事，但是至少目前還沒有別的能夠吸引我的平臺。