觀點(diǎn)網(wǎng) 近日，有長期跟蹤遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的港股分析師對觀點(diǎn)新媒體透露，該公司目前在深圳已經(jīng)儲備了貨值超千億的舊改項(xiàng)目。

據(jù)了解，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)曾于年中邀請了數(shù)家機(jī)構(gòu)投資者參加其組織的反向路演，為期兩天的行程中包括參觀其位于深圳的5個地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，上述5個項(xiàng)目總建筑面積約100萬平方米，主要是舊城改造項(xiàng)目。這些項(xiàng)目主要位于蛇口和龍崗區(qū)，其中有2個項(xiàng)目目前處于預(yù)售階段，其他項(xiàng)目處于拆遷的不同階段并將陸續(xù)啟動。

此外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在深圳的項(xiàng)目儲備，還有約300萬平方米的舊改項(xiàng)目目前正處于談判階段。申萬宏源的一份報(bào)告指出，今年除已經(jīng)收購的水灣項(xiàng)目外，荔山大學(xué)城項(xiàng)目已經(jīng)接近簽約。此外，在寶安和南山區(qū)，仍有其他數(shù)個項(xiàng)目在洽談中。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席李明在跟投資者交流時透露，公司在規(guī)模發(fā)展上仍有相當(dāng)?shù)目臻g，未來三至四年內(nèi)叫銷售規(guī)模翻番至800億元的目標(biāo)沒有改變。而在這個800億銷售目標(biāo)中，廣深區(qū)域無疑是遠(yuǎn)洋未來最重要的增長極之一。

千億貨值儲備

在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)向機(jī)構(gòu)投資者展示了其位于深圳的舊改儲備后，野村證券即指出，隨著明年在深圳及廣州兩地推出更多項(xiàng)目，預(yù)計(jì)廣東省可為遠(yuǎn)洋貢獻(xiàn)約100億元的銷售額，集團(tuán)2016財(cái)年銷售額也可能增至526億元，即同比增長20%。

觀點(diǎn)新媒體翻閱遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2015年中期報(bào)告發(fā)現(xiàn)，位于廣深項(xiàng)目上半年合計(jì)貢獻(xiàn)銷售21.34億元，其中新收購的水灣項(xiàng)目可謂是撐起了半邊天。

具體來看，深圳遠(yuǎn)洋新干線銷售2100萬元，平均價格2.1萬元/平方米；深圳水灣項(xiàng)目銷售11.80億元，平均銷售價格5.49萬元/平方米；中山的遠(yuǎn)洋香緹、遠(yuǎn)洋錦上、遠(yuǎn)洋城、遠(yuǎn)洋翠麗郡、新家園二期以及遠(yuǎn)洋啟宸合計(jì)貢獻(xiàn)9.33億銷售。

中銀國際的相關(guān)分析指出，受益于深圳市場的強(qiáng)勁上升，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在深圳的主要銷售貢獻(xiàn)項(xiàng)目——水灣1979項(xiàng)目的銷售均價和銷量均錄得大幅增長。自2015年初以來該項(xiàng)目銷售均價已上漲超過30%，由年初5萬-6萬元/平方米增長至年中約8萬元/平方米。銷量也好于預(yù)期，15年前5個月已提前完成此項(xiàng)目全年銷售目標(biāo)。

事實(shí)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在深圳舊改儲備一事中一直口風(fēng)較緊，直到今年2月才有一些相關(guān)信息的公開披露。

根據(jù)彼時的公告，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正在洽談收購位于南山區(qū)和龍崗區(qū)的三個舊改項(xiàng)目，分別為水灣1979、荔山項(xiàng)目以及盛平項(xiàng)目。不過因還有盡職調(diào)查等事宜未完，所以并未公布收購價格。僅有盛平項(xiàng)目明確披露了收購價格為2.25億元。

不過，現(xiàn)在除了價格，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對于賣方身份亦諱莫如深。觀點(diǎn)新媒體翻閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，欲出讓荔山項(xiàng)目20%股權(quán)予遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的龍晟達(dá)，為深圳市地業(yè)房地產(chǎn)有限公司的全資附屬公司。

而盛平項(xiàng)目的項(xiàng)目公司樂安，其在股權(quán)變更發(fā)生后由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)持股55%，中山市大信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股15%，前述深圳市地業(yè)房地產(chǎn)有限公司持股30%。遠(yuǎn)洋則于公告中透露，賣方為持有樂安30%股權(quán)的主要股東。

而水灣項(xiàng)目雖然開發(fā)商為誠品，但深圳市場人士均指出地業(yè)房地產(chǎn)才是項(xiàng)目背后真正的角色，兩家公司的法人同為鄧凱文。換言之，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是次三個舊改項(xiàng)目的交易，其背后賣家實(shí)為地業(yè)房地產(chǎn)。

舊改路徑管窺

觀點(diǎn)新媒體查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，深圳市地業(yè)房地產(chǎn)有限公司成立于1997年，注冊資本5188萬元，投資人為格羅思達(dá)科技（深圳）有限公司，以及卓誠安房地產(chǎn)（深圳）有限公司。

而格羅思達(dá)與卓誠安房地產(chǎn)兩家公司的注冊信息顯示為港資獨(dú)資公司，投資人均為世星企業(yè)控股集團(tuán)有限公司，后者的主營業(yè)務(wù)顯示為夾頭/卡盤/回轉(zhuǎn)缸及夾治具的專業(yè)代理商。

官網(wǎng)任何信息都沒有的地業(yè)房地產(chǎn)也是頗為低調(diào)和神秘，觀點(diǎn)新媒體僅從片段信息得知，其主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、及高爾夫投資等多元化經(jīng)營，并先后在深圳、無錫、東莞等地開發(fā)項(xiàng)目。

相關(guān)資料還顯示，地業(yè)房地產(chǎn)曾開發(fā)過深圳后海公館、城市假日、后海名苑居，藍(lán)月灣畔、翠馨居、意馨居、十五峯等項(xiàng)目。而其掌握的舊改資源包括水灣1979、龍崗愛聯(lián)村項(xiàng)目、龍崗回龍埔項(xiàng)目、龍崗盛平村項(xiàng)目、龍崗大鵬山海間項(xiàng)目、南山區(qū)龍井項(xiàng)目等。

另外，觀點(diǎn)新媒體還注意到，深圳市場早于2013年即有傳言稱，盛平項(xiàng)目已被地業(yè)房地產(chǎn)賣給遠(yuǎn)洋地產(chǎn)了，該消息并指盛平項(xiàng)目的操作模式與南聯(lián)舊改項(xiàng)目遠(yuǎn)洋新干線一樣，均為股權(quán)交易。

據(jù)了解，南聯(lián)舊改即為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)入深圳的第一個大型綜合體項(xiàng)目——遠(yuǎn)洋新干線的前身，公司于2011年9月從深圳天基房地產(chǎn)手中收購而來。一個頗有意思的細(xì)節(jié)是，天基房地產(chǎn)同樣為港澳臺獨(dú)資公司，公司董事長諶祖元的名字，也曾出現(xiàn)在遠(yuǎn)洋今年收購的荔山及盛平項(xiàng)目的董事會成員名單中。

一個合理的猜測是，無論是最早的南聯(lián)項(xiàng)目，亦或是今年公布的水灣、荔山以及盛平項(xiàng)目，其背后的賣家都存在于相互關(guān)聯(lián)的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)中。顯然遠(yuǎn)洋地產(chǎn)無疑在深圳找到了一個相熟的“帶頭大哥”，后者在公司于深圳的拓展中發(fā)揮著不可小覷的作用。

現(xiàn)在，雖然遠(yuǎn)洋已經(jīng)披露的舊改項(xiàng)目均為收購而來，但這并不代表遠(yuǎn)洋地產(chǎn)不會選擇從項(xiàng)目競標(biāo)之初即開始介入。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局李明就曾在年中業(yè)績會上透露，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在某個城市更新項(xiàng)目的村民投票中得票數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過另外兩家競爭對手。這該表述也從側(cè)面印證了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)或正在嘗試獨(dú)資競標(biāo)深圳舊改項(xiàng)目。

需要指出的是，南聯(lián)舊改以及水灣項(xiàng)目均是開盤前夕為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)所收購，在此之前二者的拆遷分別經(jīng)歷了8年和6年的時間。也難怪理性的深圳市場人士對于其“千億貨值”并不感冒，因?yàn)槿绻h(yuǎn)洋地產(chǎn)舊改項(xiàng)目一旦涉及到拆遷部分，其業(yè)績兌現(xiàn)也必將經(jīng)過漫長的時光。