觀點(diǎn)網(wǎng) 九月第三周，廣州樓市終于表現(xiàn)出“金九”特有的火爆本色。據(jù)報道，周末荔灣、南沙、黃埔、花都、增城等區(qū)累計有21個項(xiàng)目開盤或推新，且多個項(xiàng)目出現(xiàn)千人搶房，去化超7成的盛況。

眾多入市項(xiàng)目中，最搶眼球的無疑是廣鋼新城第一個亮相項(xiàng)目——中?；骋继枴?月19日，為容納近1500名購房者，中海甚至把開盤地點(diǎn)移師到琶洲南豐朗豪酒店。開盤當(dāng)日，項(xiàng)目首推B1棟公寓，面積38-71平方米，B2、B6、B8棟住宅，戶型包括80-160平二至四房，貨量合計959套。

但更值得一提的是，花灣壹號的首開價給了市場一個大大的驚奇。據(jù)了解，該項(xiàng)目公寓售價在2.74-2.92萬/平方米，住宅售價2.8-3.2萬/平方米，均價3萬/平方米，而此前吹風(fēng)價高達(dá)4萬/平方米。

對于這樣的定價，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理兼華中華南董事長余英的看法甚是悲觀，他在微信朋友圈發(fā)出如此感嘆：“2萬8！廣鋼新城——中海、華發(fā)、金融街這三家一期拿地房企的滑鐵盧。”

花灣壹號低價入市

2014年初，中海與華發(fā)、龍湖、金融街、世茂等房企經(jīng)過多輪血拼后，分別以17.11億、39.49億拿下AF040402、AF040403地塊，AF040404地塊，即如今的花灣壹號。

據(jù)測算，扣除安置房面積、不計安置房建設(shè)成本，兩地塊的樓面價高達(dá)17950元/平及18471元/平。在樓面價逼近兩萬的高起點(diǎn)下，市場普遍認(rèn)為，花灣壹號若要實(shí)現(xiàn)盈利，入市價至少要40000元/平方米。

換言之，花灣壹號目前3萬/平方米的均價幾乎沒有盈利空間可言。“價格比預(yù)期低，可能是要虧本的。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜直言。

黃韜強(qiáng)調(diào)，這個價格已經(jīng)是市場價了，作為廣鋼新城打頭炮項(xiàng)目，中海更需要的是先把區(qū)域燒熱，然后再考慮盈利問題。

合富輝煌分析師黃瓊也認(rèn)為，價格差不多就是這個水平了，中?？隙ㄊ且獜恼麄€項(xiàng)目運(yùn)作來考慮，首期開盤價格低一點(diǎn)，后期會慢慢走高。

據(jù)了解，在3萬/平的市場定價下，花灣壹號獲得了較為理想的去化?，F(xiàn)場消息稱，首推的B1棟公寓和B2棟住宅去化7成，B6棟去化8成，B8棟幾乎售罄。

然而，看似亮眼的數(shù)據(jù)似乎并不代表著前景一片美好。作為行業(yè)內(nèi)活躍的專業(yè)人士，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理兼華中華南董事長余英認(rèn)為，中?；骋继柕椭?.8萬/平方米的起價對廣鋼新城首批進(jìn)駐者將預(yù)示著一個不好開端。

過江龍的滑鐵盧？

作為廣州近兩年大熱的區(qū)域之一，廣鋼新城一推出便吸引了市場的強(qiáng)烈關(guān)注，同時也成為了開發(fā)商覬覦之物。2014年初，廣鋼新城首批五宗地塊出讓，除大贏家中海一舉奪下三宗地外，外來房企華發(fā)和金融街也各分食了一宗。

值得關(guān)注的是，華發(fā)和金融街的拿地樓面價比中海還要高。其中，華發(fā)拿下AF040417、AF040418、AF040419地塊折合樓面地價2.16萬元/平方米，金融街摘得的AF040405地塊折合樓面地價為22031元/平方米。

目前，金融街融穗華府已經(jīng)緊隨花灣壹號面市，于8月22日開放臨時接待中心，并將于10月正式開盤。早前廣州金融街相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，廣鋼項(xiàng)目就看中海怎么定價了，到時融穗華府要與中海進(jìn)行正面PK。

然而，為了適應(yīng)區(qū)域市場的價格走勢，連中海這位擅長控制利潤的優(yōu)等生都已經(jīng)將盈利空間最大限度地壓縮，華發(fā)、金融街這些后來者在本身樓面價已經(jīng)高出一截情況下，若要實(shí)現(xiàn)盈利甚至超過中海，面臨的挑戰(zhàn)可不少。

“北上廣深，廣州樓市是最難以琢磨的，一般人看不懂不會玩。”在余英看來，華發(fā)、金融街這些“過江龍”在廣鋼新城將面臨著更為尷尬的境遇，對廣州市場不熟悉或是其中一個重要原因。

對此，黃瓊也表示，外來房企進(jìn)入廣州是有一定風(fēng)險，因?yàn)楸就灵_發(fā)商很強(qiáng)勢，而且品牌認(rèn)可度比較高。另外就是廣州購房者非常務(wù)實(shí)，所以對價格很敏感。

黃瓊分析稱，廣鋼新城所在的芳村板塊雖是老城區(qū)，但客戶對這個板塊的認(rèn)同度其實(shí)不高，近四年主力成交均價都在2萬/平方米以下，成交總價集中在100-200萬?，F(xiàn)在新貨對外叫價是2.3-3.8萬/平方米，主力產(chǎn)品的總價大概就是200-350萬。

“其實(shí)客戶對一個區(qū)域的心理接受價位是需要慢慢適應(yīng)的，總價一下升到200-350萬，客戶的接受還是比較難的，所以這些項(xiàng)目最后的定價很關(guān)鍵。”