編者按：2015年，中國房地產(chǎn)值得記憶的年份，行業(yè)曾經(jīng)的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個(gè)行業(yè)交集。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的開發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說著，要轉(zhuǎn)型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南開啟第十五周年大幕，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報(bào)道，對中國房地產(chǎn)行業(yè)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)家、專家學(xué)者、政府協(xié)會(huì)人士、行業(yè)精英等，進(jìn)行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉(zhuǎn)變時(shí)期的中國房地產(chǎn)”。

觀點(diǎn)網(wǎng) “萊蒙國際全年105億元的銷售目標(biāo)沒有變，受推貨節(jié)點(diǎn)原因，上半年雖然只銷售30多個(gè)億，但隨著下半年上海、北京燕郊、南昌等一二線優(yōu)越地理位置項(xiàng)目的相繼入市，完成全年目標(biāo)問題不大。”

7月21日，在接受觀點(diǎn)新媒體專訪時(shí)，萊蒙國際執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳風(fēng)楊表示了對下半年的信心。

現(xiàn)在萊蒙國際基本就在一線城市和二線城市發(fā)展，大部分項(xiàng)目在深圳、上海、北京、南昌、南京、杭州這幾個(gè)城市。

陳風(fēng)楊稱，萊蒙三年前在三四線城市就很少項(xiàng)目了，只在常州有一個(gè)歷史項(xiàng)目，并且銷售情況理想，已接近銷售尾聲。而在所布局的一線城市中，陳風(fēng)楊著重提到了深圳，其認(rèn)為深圳還是很有機(jī)會(huì)的，最大的機(jī)會(huì)就是舊改，因?yàn)榕f改政策比其它地方開放得多，這里面的機(jī)會(huì)就很多。

在采訪中，陳風(fēng)楊首次向觀點(diǎn)新媒體披露了萊蒙國際在深圳200萬平米的舊改布局，包括龍崗中心區(qū)的舊改項(xiàng)目，約有117萬平米，第一期拆遷已經(jīng)完畢，專項(xiàng)規(guī)劃也基本上批完了，如果進(jìn)展順利，明年會(huì)開工；第二個(gè)是布吉農(nóng)批市場改造項(xiàng)目，約30多萬平米；第三個(gè)是布吉的一個(gè)工業(yè)區(qū)，約40萬平方米。

萊蒙國際在深圳的布局仍在進(jìn)行當(dāng)中，陳風(fēng)楊透露，萊蒙今年在深圳洽談的項(xiàng)目有20多個(gè)，有舊改也有項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，目前有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的土地就有6塊。

雖然舊改前期投入時(shí)間長，可能導(dǎo)致企業(yè)規(guī)模發(fā)展受限，但陳風(fēng)楊認(rèn)為“只要股東們能夠看到希望所在，萊蒙在健康的市場里面有較多的土儲(chǔ)，而且會(huì)有短、中、長的盈利安排，就會(huì)對公司未來發(fā)展有信心”。

陳風(fēng)楊認(rèn)為，資本市場不在乎企業(yè)現(xiàn)在有多好，而在乎企業(yè)未來的潛力有多大。

以下為觀點(diǎn)新媒體對萊蒙國際執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳風(fēng)楊先生的專訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：萊蒙年初定的是105億元銷售目標(biāo)，完成情況如何？對完成這一目標(biāo)有沒有信心？

陳風(fēng)楊：今年上半年完成的量跟年初計(jì)劃只差百分之一二左右，全年銷售目標(biāo)并沒有改變。

上半年新開樓盤不多，下半年會(huì)有一系列項(xiàng)目入市，包括上海項(xiàng)目、南昌項(xiàng)目等。上海項(xiàng)目5月份才開賣，目前賣了十幾個(gè)億；南昌項(xiàng)目的部分住宅樓原計(jì)劃第二季度賣，后來改到第三季度。同時(shí)，南昌項(xiàng)目寫字樓部分計(jì)劃8月中旬開賣；北京燕郊的住宅、南京火車站的項(xiàng)目也將在9、10月份開賣。

觀點(diǎn)新媒體：上半年銷售量少主要還是推貨節(jié)點(diǎn)的原因？

陳風(fēng)楊：對，拿地時(shí)間導(dǎo)致大部分項(xiàng)目在下半年入市，上半年比較少。

觀點(diǎn)新媒體：今年下半年萊蒙推貨值大概有多少？預(yù)計(jì)哪些區(qū)域、哪些項(xiàng)目業(yè)績貢獻(xiàn)會(huì)多一點(diǎn)？

陳風(fēng)楊：下半年我們的可售貨值約80多個(gè)億。

現(xiàn)在萊蒙基本上就在一線城市和二線城市發(fā)展，大部分項(xiàng)目在深圳、上海、北京、南昌、南京、杭州這幾個(gè)城市，其它的城市基本上沒什么項(xiàng)目。

觀點(diǎn)新媒體：萊蒙在深圳有哪些具體的項(xiàng)目？

陳風(fēng)楊：深圳的項(xiàng)目龍華項(xiàng)目應(yīng)該今年開工，明年推出。

觀點(diǎn)新媒體：有沒有考慮在深圳做舊改？

陳風(fēng)楊：萊蒙這幾年在深圳有好幾個(gè)舊改項(xiàng)目，一個(gè)是龍崗中心區(qū)的舊改項(xiàng)目，有約117萬平米，第一期拆遷已經(jīng)完畢，專項(xiàng)規(guī)劃也基本上批完，如果進(jìn)展順利，明年肯定要開工；第二個(gè)是布吉農(nóng)批市場改造項(xiàng)目，約30多萬平米；第三個(gè)是布吉的一個(gè)工業(yè)區(qū)，有約40萬平方米。

未來萊蒙這幾個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)會(huì)推出市場，全部加起來規(guī)模將近200萬平米左右。

觀點(diǎn)新媒體：萊蒙在深圳拓展項(xiàng)目有沒有專門的團(tuán)隊(duì)？

陳風(fēng)楊：有，深圳公司有一個(gè)40人的舊改團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)舊改項(xiàng)目的洽談、拆遷、專項(xiàng)規(guī)劃報(bào)批等等。

未來萊蒙主要的布局策略就是在已有項(xiàng)目的一二線城市，最重要的是深圳，因?yàn)樯钲谶€是有些機(jī)會(huì)的，最大的機(jī)會(huì)就是舊改。深圳舊改政策比其它地方開放得多，這里面的機(jī)會(huì)就很多。舊改有一個(gè)特點(diǎn)，就是戰(zhàn)線比較長，要解決土地上的若干問題，包括土地申報(bào)、專項(xiàng)規(guī)劃審批、拆遷補(bǔ)償?shù)取?/p>

公司已經(jīng)有三個(gè)舊改項(xiàng)目，如果繼續(xù)在舊改上加大投入，希望能夠形成正循環(huán)，盡管戰(zhàn)線長，但隨著時(shí)間推移，可能一個(gè)項(xiàng)目接一個(gè)項(xiàng)目，舊改就能夠有所突破。

觀點(diǎn)新媒體：下半年在拿地方面會(huì)不會(huì)有一些動(dòng)作？

陳風(fēng)楊：今年上半年其實(shí)談的項(xiàng)目非常多，而且很多是深圳本地的，但舊改項(xiàng)目不光是拿完以后到開發(fā)的時(shí)間長，談判的過程也很長，涉及到很多法律關(guān)系。

萊蒙今年在深圳洽談的項(xiàng)目有20多個(gè)，有舊改也有項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。現(xiàn)在真正實(shí)質(zhì)性在談的大概有六塊較優(yōu)質(zhì)的土地。

觀點(diǎn)新媒體：萊蒙的優(yōu)勢在哪里？

陳風(fēng)楊：雖然力量有限，但會(huì)更專注一點(diǎn)，不光是拓展區(qū)域，也包括對產(chǎn)品的專注。從戰(zhàn)略來講，可以取得局部市場競爭優(yōu)勢；運(yùn)營上面來說，萊蒙有產(chǎn)品開發(fā)優(yōu)勢。

另外，萊蒙很多國際化的董事、股東代表了解城市發(fā)展規(guī)律，具備拿地經(jīng)驗(yàn)豐富，判斷一些土地價(jià)值的時(shí)候會(huì)有獨(dú)特看法。比如對土地性質(zhì)、價(jià)值的認(rèn)定，會(huì)從中給出比較好的建議。

2014年南昌的總體銷售是不太好的，但是萊蒙在南昌紅谷灘的項(xiàng)目去化超過90%以上。北京燕郊項(xiàng)目是2013年年初從別人手上買的，拿地時(shí)燕郊均價(jià)10000元平方米左右，現(xiàn)在賣得最好的達(dá)到了16000元平方米。

觀點(diǎn)新媒體：在項(xiàng)目定位上以什么為主？對未來產(chǎn)品線是怎么規(guī)劃的？

陳風(fēng)楊：現(xiàn)在大的產(chǎn)品線主要是兩個(gè)，一是綜合體，包括萊蒙系的萊蒙都會(huì)、萊蒙商業(yè)中心、萊蒙城；第二就是以中高端住宅為主的水榭系列，例如水榭陽光、水榭春天、水榭山等。

觀點(diǎn)新媒體：高端項(xiàng)目利潤會(huì)高一點(diǎn)？

陳風(fēng)楊：一二線城市的土地供應(yīng)量少，好的土地資源很快做完了，就分享不到城市發(fā)展的紅利。所以從去年開始，萊蒙提出不追求規(guī)模迅速擴(kuò)張，希望能給股東更好回報(bào)，能在盈利水準(zhǔn)上有更多提升。

去年開始加大了深圳地區(qū)擴(kuò)展力度，深圳這樣的城市，外來人口多，土地供應(yīng)量很少，短期內(nèi)在規(guī)模上會(huì)受到一定影響，但是未來項(xiàng)目帶來的利潤會(huì)比較豐厚。

觀點(diǎn)新媒體：這中間會(huì)不會(huì)出現(xiàn)斷層現(xiàn)象？

陳風(fēng)楊：對企業(yè)來說是經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)變過程中肯定是會(huì)有一些陣痛。所有行業(yè)轉(zhuǎn)型都一樣，地產(chǎn)行業(yè)也不例外，但只要股東們能夠看到希望所在，萊蒙在健康的市場里面有較多的土儲(chǔ)，就會(huì)對公司未來發(fā)展有信心。

資本市場不在乎現(xiàn)在有多好，在乎未來的故事有多精彩。

萊蒙失去了早期規(guī)模迅速擴(kuò)張、遍地開花結(jié)果的機(jī)會(huì)，市場形勢已經(jīng)發(fā)生變化了，已經(jīng)不能那樣做了。

觀點(diǎn)新媒體：在商業(yè)方面發(fā)展情況怎么樣？

陳風(fēng)楊：商業(yè)總體經(jīng)營規(guī)模不大，但這一兩年商業(yè)公司進(jìn)行了事業(yè)合伙人的嘗試。現(xiàn)在是兩方面，一方面是提高自身的經(jīng)營水準(zhǔn)，另一方面就是加強(qiáng)外部合作，包括經(jīng)營管理合作。

觀點(diǎn)新媒體：未來在海外發(fā)展方面是怎么考慮的？

陳風(fēng)楊：這兩年包括在美國、香港以及澳洲都有一些項(xiàng)目在洽談。公司海外項(xiàng)目是在英國曼徹斯特，項(xiàng)目2014年10月份已經(jīng)開售了一棟樓，賣得還不錯(cuò)，今年又有一棟在賣。

在海外發(fā)展主要是仰仗萊蒙一些國際性股東，英國項(xiàng)目具體操盤就是以前的第二大股東司嘉伯。他們對當(dāng)?shù)亟?jīng)營情況、政策情況比較熟悉，有助于萊蒙盡快進(jìn)入海外市場。

萊蒙參與海外市場的策略是謹(jǐn)慎、分步的，基本是以合伙的形式，總體原則就是只能成功，不能失敗。

觀點(diǎn)新媒體：為什么一開始會(huì)選擇藍(lán)海計(jì)劃？

陳風(fēng)楊：藍(lán)海計(jì)劃的出發(fā)點(diǎn)就是延伸對客戶的服務(wù)。

萊蒙現(xiàn)在做得最多的其實(shí)就是兩塊，一是醫(yī)療醫(yī)護(hù)，和美國康奈爾大學(xué)醫(yī)學(xué)院和紐約長老會(huì)醫(yī)院在國內(nèi)合作開發(fā)系列醫(yī)療中心。

第二就是綠色食品，在廣州南沙有幾千畝地的農(nóng)業(yè)生態(tài)園，在深圳參股了中央大廚房。中央大廚房在深圳有200多個(gè)網(wǎng)點(diǎn)，萊蒙大概占40%股份，主要是生鮮、蔬菜、水果的供應(yīng)點(diǎn)，這是政府的惠民工程。還有包括與中央大廚房、深圳農(nóng)產(chǎn)品等合作的綠膳谷，未來將開設(shè)包括各國美食館和健康生鮮體驗(yàn)等服務(wù)。

觀點(diǎn)新媒體：不管是拿地還是醫(yī)療等，投入方面是怎么考慮的？從去年到今年萊蒙的負(fù)債有些提升，原因是什么？

陳風(fēng)楊：萊蒙2013年負(fù)債是最高的，當(dāng)時(shí)拿了幾個(gè)項(xiàng)目，上海項(xiàng)目就有16個(gè)億，賣掉以后就可以實(shí)現(xiàn)負(fù)債的降低，到2014年已經(jīng)降到86%了，今年會(huì)加大去化；另外隨著像南聯(lián)等舊改項(xiàng)目的發(fā)展，負(fù)債會(huì)進(jìn)一步降低。

萊蒙現(xiàn)在手上的現(xiàn)金足夠正常運(yùn)營，如果想多拿一些土地，資金還是緊張的。對于發(fā)展來說，錢永遠(yuǎn)是不夠用的，今年準(zhǔn)備要拿10到20億左右的土地，不超過20個(gè)億。