編者按：2015年，中國房地產(chǎn)值得記憶的年份，行業(yè)曾經(jīng)的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業(yè)交集。但與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的開發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說著，要轉(zhuǎn)型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南開啟第十五周年大幕，觀點新媒體繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報道，對中國房地產(chǎn)行業(yè)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)家、專家學(xué)者、政府協(xié)會人士、行業(yè)精英等，進行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉(zhuǎn)變時期的中國房地產(chǎn)”。

觀點網(wǎng) 在市場拐點出現(xiàn)時，房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)圍城現(xiàn)象：有意興闌珊的企業(yè)賣項目賣股權(quán)退出離開，亦不乏摩拳擦掌走進圍城的新面孔。

僅僅成立兩年多的中農(nóng)國信控股集團有限公司即是地產(chǎn)領(lǐng)域的新兵。“我們是以地產(chǎn)為核心的一個多元化發(fā)展企業(yè)集團。從資本的背景上來說，公司全名為中農(nóng)國信控股集團有限公司，整個董事局的上級機構(gòu)叫中美投資聯(lián)合體。”

據(jù)公司副總裁駱煜介紹，集團其實是金融背景，董事會中擁有中美背景四個力量。公司股東之一上海國之杰投資發(fā)展有限公司，是安信信托的大股東，后者是中國兩家上市信托公司之一。

另一個重要的中方大股東是北京金融能源，是做能源投資的。“所以在中農(nóng)國信的多元化發(fā)展產(chǎn)業(yè)方向里面就會有光伏產(chǎn)業(yè)。”

尼爾·布什家族和美國三五集團則是兩個美方股東。前者是美國總統(tǒng)家族的三兒子，父親和哥哥均曾任職美國總統(tǒng)；后者則是開發(fā)了全球最大MALL美國MALL和加拿大西埃德蒙頓MALL的商業(yè)投資公司，最核心的業(yè)務(wù)和資源就是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

雖然是初涉地產(chǎn)，中農(nóng)國信對于這個行業(yè)有著自己獨特的理解。駱煜指出，“做地產(chǎn)資金是很重要的要素，資源次之，然后就是怎么能夠把資本注入到資源里面，把資源整合好變成錢，這就是地產(chǎn)的運作過程。而這個過程主要需要專業(yè)的人。”

“所以做地產(chǎn)就是這三件事，資本、資源、人，人把這兩個東西串連起來轉(zhuǎn)化，資本穿過資源就增值了，變成更多的錢。”駱煜總結(jié)道。

據(jù)了解，中農(nóng)國信目前最重要的項目布局于重慶北邊的兩江新區(qū)，距離空港新城往北大概6公里，接近主城發(fā)展的邊緣地帶。

“項目在兩江新區(qū)里面的保稅港區(qū)，同時又是跟空港聯(lián)系最緊密的區(qū)域，公司在這里取得了2000畝的購地意向，已經(jīng)交了錢的地是600畝，并已經(jīng)進入到項目開發(fā)階段。”

駱煜向觀點新媒體介紹稱，項目總的建設(shè)規(guī)模是350萬平方米，規(guī)劃有私立學(xué)校、頂尖醫(yī)療體系，同時也是軌道地產(chǎn)。而在這個總體量為350萬平方米的項目里面，核心的發(fā)動機是跟美國三五集團合作的購物中心項目，是一個游購一體化的項目，叫中國MALL。

中國MALL總建筑面積約為50多萬平方米，一期土地已經(jīng)取得，現(xiàn)在已經(jīng)進入到單體的國際招標(biāo)階段。

“在中國MALL中，把大型機械游樂放到了購物中心大約3萬平方米的中庭。三五集團在美國做的美國MALL，是在2.8萬平方米的大中庭里面做了27個大型的機械游樂項目，包括三個過山車、摩天輪等等。未來我們會讓在歡樂谷或者迪士尼才有的這些游樂型項目集合在這3萬平方米里面。”

在中農(nóng)國信的規(guī)劃中，作為整個產(chǎn)城一體化項目的發(fā)動機，中國MALL的重要作用之一就是為項目帶來人流，擴大市場影響力。

以下為觀點新媒體對中農(nóng)國信控股集團有限公司副總裁駱煜的專訪實錄：

觀點新媒體：公司項目主要集中在重慶、南京等地方，且多以文化旅游地產(chǎn)項目為主，這是公司發(fā)展重心嗎？

駱煜：我先介紹下中農(nóng)國信，在地產(chǎn)領(lǐng)域里面我們還是一個很新的公司，成立到現(xiàn)在也就兩年，集團也就兩年，是一個很新的集團。

新是這個公司的特點。一個是公司的背景比較新，是典型的跨界打結(jié)的企業(yè)，不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)，集團其實是金融背景。

做地產(chǎn)資金是很重要的要素，資源次之，然后就是怎么能夠把資本注入到資源里面，把資源整合好變成錢，這就是地產(chǎn)的運作過程，這個過程主要需要專業(yè)的人。所以做地產(chǎn)就是這三件事，資本、資源、人，人把這兩個東西串連起來轉(zhuǎn)化，資本穿過資源就增值了，變成更多的錢。

中農(nóng)國信的優(yōu)勢就是在資本和資源層面。我們是以地產(chǎn)為核心的一個多元化發(fā)展企業(yè)集團。從資本的背景上來說，公司全名為中農(nóng)國信控股集團有限公司，整個董事局的上級機構(gòu)叫中美投資聯(lián)合體。

中美投資聯(lián)合體是四家機構(gòu)，這四家既代表了資本，又代表了資源。公司董事局里面有家上海國之杰投資發(fā)展有限公司，是安信信托的大股東，后者是中國兩家上市信托公司之一。

還有一方力量為北京金融能源，是做能源投資的，也是公司的大股東。所以在中農(nóng)國信的多元化發(fā)展產(chǎn)業(yè)方向里面就會有光伏產(chǎn)業(yè)。上述這兩家投資方代表的是中國的兩方力量。

董事會中美方力量，一家是尼爾·布什家族，美國前總統(tǒng)小布什的弟弟；另外一家是美國三五集團，開發(fā)原來全球最大MALL美國MALL和加拿大西埃德蒙頓MALL的商業(yè)投資公司。這家公司最核心的業(yè)務(wù)和資源就是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

觀點新媒體：公司成立才兩年，但其實過去這兩年是中國房地產(chǎn)市場不是很好的時候，為什么在這個時候進來？

駱煜：現(xiàn)在不是說從黃金時代進入白銀時代了嗎？市場怎么樣，要看什么人來做，怎么來做，注入什么樣的資源。其實在風(fēng)落地的時候意味著核心的組織方式和創(chuàng)新方式變得特別重要了。

現(xiàn)在市場不好了，很多人撤出了，一方面是錢的問題，賣不動就扛不住了。另外，傳統(tǒng)的模式是不行的。放在現(xiàn)在這個市場上來看，既然說幾家歡喜幾家愁，就應(yīng)該是有金鋼鉆的才能夠變成歡喜的那家。

作為企業(yè)來說，進入市場是有自己的一套邏輯的。從我們的邏輯判斷來說，在現(xiàn)在這樣的歷史階段去取得土地，價格肯定不是高位，拿地環(huán)節(jié)風(fēng)險是不大的。

第二件事情，我們會考慮取得什么樣的土地可以使得成本進一步降低，這也是我們的特點，叫產(chǎn)城一體化。

觀點新媒體：能否介紹一下公司的重點項目？

駱煜：中農(nóng)國信在重慶做的第一個項目，在城市北邊的兩江新區(qū)。重慶是一個向北發(fā)展的城市，項目在空港往北大概6公里，已經(jīng)到了主城發(fā)展的邊緣地帶。

但是這個地帶又非常有特點，它是兩江新區(qū)里面保稅港區(qū)的位置，同時又是跟空港聯(lián)系最緊密的區(qū)域，公司在這里取得了2000畝的購地意向，已經(jīng)交了錢的地是600畝，并已經(jīng)進入到項目開發(fā)階段。

項目總的建設(shè)規(guī)模是350萬平方米，規(guī)劃有私立學(xué)校、頂尖醫(yī)療體系，同時也是軌道地產(chǎn)。在這350萬平方米里面核心的發(fā)動機是跟美國三五集團合作的購物中心項目，是一個游購一體化的項目，叫中國MALL。這個MALL大概50多萬平方米，土地在一期就取得了，現(xiàn)在已經(jīng)進入到國際招標(biāo)階段，就是單體設(shè)計的國際招標(biāo)。

在中國MALL中，把大型機械游樂放到了購物中心大約3萬平方米的中庭。三五集團在美國做的美國MALL，是在2.8萬平方米的大中庭里面做了27個大型的機械游樂項目，包括三個過山車、摩天輪等等。未來我們會讓在歡樂谷或者迪士尼才有的這些游樂型項目集合在這3萬平方米里面。

作為整個產(chǎn)城一體化項目的發(fā)動機，中國MALL的重要作用之一就是為項目帶來人流，擴大市場影響力。

但是什么樣的購物中心才能起到這樣的作用呢，現(xiàn)在大家都在提的體驗經(jīng)濟，但是能夠突破出來的很少。中國MALL把迪士尼的娛樂放到了購物中心里，算是比較有突破性的了吧。

中農(nóng)國信要在重慶項目上做一個游樂和購物相結(jié)合的，有強勢體驗吸引力的一個MALL，同時又是在保稅港區(qū)，一些進口的、高端的百貨、奢侈品可以有配套的保稅政策。

當(dāng)然，只有一個發(fā)動機是不夠的，在我們用地的西側(cè)，市政規(guī)劃路緊鄰的是一個綠色的峽谷公園，那個峽谷公園規(guī)模也是2000畝地。公司希望這個綠谷公園能夠做一個商業(yè)娛樂的主題公園，在這個公園里面加入更多商業(yè)娛樂的元素。綠谷下面有水，我們可以做一個水上樂園，跟我們MALL里面的機械游樂進行非常好的概念上的互動。

沿著這個水道，可以做一些娛樂性質(zhì)的東西，甚至是像精品酒店，主題酒店這樣小型的，包括濱水的商業(yè)設(shè)施。整個綠谷主題公園項目和中國MALL項目就會形成特別強烈的互動。

在這兩個主題商旅項目之間公司又總體規(guī)劃設(shè)計了閉環(huán)的商業(yè)動線，中間是一些住宅用地，包括幾萬平方米的養(yǎng)老公寓，都會有商業(yè)配套。從中國MALL到綠谷公園的主題地產(chǎn)，中間都會有沿街商業(yè)設(shè)施存在，能夠把人流通過這個商業(yè)閉環(huán)流動起來。

這個項目將來輻射范圍不僅僅是重慶市，應(yīng)該到整個西南，甚至是華中區(qū)域，它的輻射半徑是跨省的。相當(dāng)一部分客戶到這里來停留的時間，應(yīng)該達到3到5天。這樣整個項目就成了游購一體化的商旅項目，對于客戶來說真的是一個一生之城。

觀點新媒體：室內(nèi)游樂場相比室外游樂場有什么優(yōu)勢？

駱煜：現(xiàn)在大型的室外游樂設(shè)施都存在一個問題，有半年不能玩，哪怕是放假，項目本身有這樣的制約性。

從娛樂的部分來看，室外已經(jīng)很成熟了，做的人已經(jīng)很多了，也良莠不齊。室外的競爭，尤其是室外主題樂園的競爭尤其激烈。室內(nèi)的部分也有，不過其實這個部分過去很多都是點綴性的，沒有一家做到像三五集團那么徹底，恨不得把一個迪士尼游樂項目的數(shù)量和種類集合在一起放在了購物中心里面。

對于消費者來說，同時有室內(nèi)室外兩個項目提供飽和的可玩項目，選擇室內(nèi)的人會比較多，因為更舒服。如果說室外的規(guī)模非常大，可玩項目非常多，而室內(nèi)只是點綴性的，消費者可能就會猶豫去哪個。

為什么中農(nóng)國信集團網(wǎng)站對項目的介紹都非常少，因為公司想的是這件事不是能夠說得清楚的，所以也沒有必要說。聽說的和到現(xiàn)場的感受差距是非常大的。

觀點新媒體：重慶項目預(yù)計什么時候可以開始營業(yè)？

駱煜：我們現(xiàn)在的計劃是2018年的下半年MALL的一期就要開始投入運營，游樂設(shè)施部分開始運營。由于在室內(nèi)做這么大的游樂場所這件事太新了，所以我們現(xiàn)在的做法是，在項目的宣傳上比較低調(diào)，不會主動做宣傳。同時，既然這個東西體驗了才能知道，我們現(xiàn)在也在做體驗宣傳。

重慶這個項目相當(dāng)于我們第一個樣板工程，我們的合作也不只是一個，不可能只做一個，當(dāng)然也不可能做很多，因為這種項目的輻射力肯定很大。原來三五集團在中國做過這樣的布局，以西南為核心的重慶做一個，輻射華中、西南。西安做一個，也跟上海在談，選址就在上海迪士尼對面的地塊。

觀點新媒體：重慶項目中包含養(yǎng)老公寓，公司對于養(yǎng)老地產(chǎn)怎么看？

駱煜：養(yǎng)老地產(chǎn)也是我們很關(guān)注的一個方向。養(yǎng)老地產(chǎn)不只是個地產(chǎn)，誰能夠做好，首先資金是一個問題，因為這個也太回收比較慢，有不同的盈利模式，不是賣出去。像之前把房子賣出去養(yǎng)老的不叫養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，是以養(yǎng)老的名義賣房子。

養(yǎng)老真正做到一個產(chǎn)業(yè)能夠賺錢的時候需要很多政策的支持，首先要解決大家將來看病的問題，必須要有醫(yī)療資源。這個資源是做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個核心要素。最開始我們這個項目叫中美智慧康城。

為什么現(xiàn)在說國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做得最好的是保險公司？因為保險資金進去做養(yǎng)老是最容易形成資金鏈閉環(huán)的，買保險的人和要養(yǎng)老人的需求是一波人，內(nèi)部可以形成閉環(huán)。

觀點新媒體：為什么公司一開始涉足地產(chǎn)，就從難度很高的文旅和產(chǎn)業(yè)起步，而不是從基礎(chǔ)住宅做起？

駱煜：我覺得這個很簡單，公司是新公司，但是人都是有經(jīng)驗的老人。中農(nóng)國信是中美投資聯(lián)合體的四家股東成立的，在這之前不是沒有公司，不是只做金融，之前就做過地產(chǎn)，包括一些中型規(guī)模的住宅開發(fā)，或者小型綜合體的開發(fā)。

比如國之杰，它是很專業(yè)的開發(fā)商，開發(fā)了上海虹口喜來登酒店。安信信托只是個金融機構(gòu)，但國之杰不是，這是個多元化發(fā)展的企業(yè)，錢是從做地產(chǎn)來的。這是從公司成立的中方背景來看，要不然怎么能夠一步跨到地產(chǎn)去，地產(chǎn)不是那么簡單的。

真正的挑戰(zhàn)在于現(xiàn)在做的這個項目國內(nèi)以前沒出現(xiàn)過，尤其是其中的中國MALL。我們需要有經(jīng)驗和背景的專業(yè)人才，從原來做簡單地產(chǎn)開發(fā)到做現(xiàn)在這樣復(fù)雜的項目，整個人員都是需要升級的。