利用去庫存的能力、產(chǎn)品營銷的能力，去對現(xiàn)在巨大的產(chǎn)品沉淀資產(chǎn)進行盤活，跟這些公司進行合作，這是陽光100現(xiàn)在很重要的發(fā)展思路和轉(zhuǎn)變。

　　觀點網(wǎng) 最近易小迪很忙，前面與毛大慶搭手做創(chuàng)客，后面又與李亞鵬勾肩闖麗江。賺足了眼球之后，這個一向低調(diào)的“慢郎中”卻忽然宣布，陽光100要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。

　　就在6月15日舉行的陽光100與光大安石的戰(zhàn)略合作發(fā)布會上，陽光100中國控股有限公司主席兼總裁易小迪謹慎中掩不住興奮地表示：“陽光100的機會來了！”

　　“在過去五、六年放慢了腳步，陽光100失去了一些機會，一些朋友一直認為我們應有更快的發(fā)展，更大的擴張，更高的周轉(zhuǎn)。”對于曾經(jīng)的慢動作，易小迪并沒有否認。

　　不過，在惋惜曾經(jīng)失去的擴張機會之時，他稱，失去上個機會卻得到了未來的發(fā)展空間，“也就是說陽光100終于上市了，正好碰到房地產(chǎn)的第二次機會，而不只是資本擴張帶來的機會”。

　　6月12日，陽光100發(fā)布公告稱，光大安石牽頭的投資財團通過新股配售入股公司，成為持股9.03%的第二大股東。借此，兩家公司在各自優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，正式宣布實行輕資產(chǎn)合作模式。

　　易小迪認為，未來最大的機會不再是房地產(chǎn)增量的發(fā)展，而是如何盤活存量。而此次陽光100的輕資產(chǎn)模式正是要盤活這些存量的資產(chǎn)。

　　“這個市場去庫存壓力和沉淀的資產(chǎn)比我們想象的都要大。”據(jù)易小迪的評估，一方面，這個存量是看不見的巨大資金；另一方面，這個存量是可以看得見的庫存面積。

　　鑒于此，易小迪發(fā)現(xiàn)，無論是同行還是資產(chǎn)公司、信托公司，他們所投資的項目都面臨很大的壓力，如何盤活資產(chǎn)，如何在現(xiàn)有的形勢下產(chǎn)生效益，是大家共同的難題。

　　這樣的背景下，這位“慢郎中”認為陽光100終于等來了出頭之日。易小迪稱，陽光100的銷售能力、物業(yè)增值能力和產(chǎn)品等核心競爭力已經(jīng)成熟，此前就已經(jīng)開始做出一些品牌輸出的準備。

　　如今，他認為在大多數(shù)同行對行業(yè)悲觀并過度低估的時候，陽光100的優(yōu)勢就凸顯了。“利用去庫存的能力、產(chǎn)品營銷的核心能力，去對現(xiàn)在巨大的產(chǎn)品沉淀資產(chǎn)進行盤活，跟這些公司進行合作，這是陽光100現(xiàn)在很重要的一個發(fā)展思路和轉(zhuǎn)變。”

　　用易小迪的話來說，陽光100要用自己的錢是干別的事，實現(xiàn)少投入多增值的目的。“用陽光100的投資和專業(yè)能力去參與別人的項目、去合作，支持別人的項目去開發(fā)或者實現(xiàn)價值”。

　　按照目前的計劃，陽光100將用光大控股等財團首批提供的50億元資金展開輕資產(chǎn)投資。而當天參與發(fā)布會的光大控股和中信國安的負責人還透露，不久合作也將在各自已有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上展開，包括北京、深圳等一線城市項目在內(nèi)。

　　以下是陽光100中國控股有限公司與光大安石戰(zhàn)略合作發(fā)布會的現(xiàn)場采訪實錄：

　　現(xiàn)場提問：除了股權(quán)合作之外，光大安石這邊還有50億元的融資安排，易總怎么準備花這些錢？在具體合作項目中，光大安石是財務(wù)投資的角色，還是更復雜的角色？跟中信國安的合作能不能具體介紹一下？

　　易小迪：如果說拿著50億去買地，光大安石是不會給的，因為這個風險太大。陽光100不是純粹簡單的去代理項目，而是在項目發(fā)展的時候去參股、去投資。

　　有可能很多人會參小股來操盤，也有可能做一個后期資金接受項目，但我們不會把這個項目全部買下來。也就是說，過去50億元可以買5個項目，現(xiàn)在陽光100則可能會做100個項目，或50個項目，這是這個資金投資很大一個變化。

　　第二個，陽光100會選擇性的投資項目，主要選擇有市場潛力、符合陽光100優(yōu)勢產(chǎn)品的項目，我們才會去合作，才會去購地。

　　另外，在合作過程中陽光100也會有一個選擇權(quán)，比如項目剛開始投資1億或2億元，當市場拓展以后，在公司認為項目很有前途之時，陽光100就會在未來兩年或者三年內(nèi)將項目賣到50億元以上，這個錢也許會做后期投資。當陽光100有這個選擇權(quán)的時候，就認為這個市場風險已經(jīng)過去了。

　　這就是我們的合作投資模式?？赡苡腥藭栠@個做法是不是欺負別人，做好了就買，做不好就不賣。但一些公司耗費大量資金買地或買項目，如果不開工，每天都產(chǎn)生利息，損失也是一樣大的。所以這些項目很容易談成。

　　還有一個，陽光100跟別人不同的是，我們做增值服務(wù)。也就是說，陽光100必須要知道合作公司的期望系數(shù)是多少，預期目標是多少，如果能夠達成一致就進行合作，這是一個雙方正向的合作，如果不能達到目標，一開始陽光100就不進這個項目。

　　所以陽光100的合作方式或花錢方式是用這個錢投到別人的項目上去，而不是買項目。陽光100跟光大、中信的合作是全方位的，一方面我們希望光大買公司的股票，這個股票能夠漲起來，而光大也能夠分享公司未來的成長。

　　另一方面，陽光100也希望進行項目層面的合作.這些項目包括光大和中信現(xiàn)有的項目，如果光大和中信認為陽光100有優(yōu)勢，就會跟公司合作，這個也有很大的優(yōu)勢互補空間。

　　光大安石董事總經(jīng)理艾渝：光大控股是光大集團在海外最大的金融投資平臺，目前是光大銀行的第三大股東，是光大證券的第二大股東。光大安石作為中國房地產(chǎn)基金排名第一的基金，累計投資已經(jīng)超過60個項目，累計管理金額超過500億元的規(guī)模。

　　光大跟陽光100的合作并不是開始于今天，雙方在很早在一些項目層面就進行了合作，在合作過程中，我們發(fā)現(xiàn)陽光100具備了高成長公司的潛質(zhì)，特別看好這家公司的營銷能力、服務(wù)增值能力和資源整合能力。

　　比如，優(yōu)客工廠、毛大慶的WEWORK以及還有李亞鵬的文化地產(chǎn)等內(nèi)容的加入，都是光大比較看好陽光100很重要的幾點，光大認為房地產(chǎn)到現(xiàn)在的下半場階段時，反而出現(xiàn)了陽光100的機會。

　　特別是在北京，大家拿到地就能夠賺錢，但現(xiàn)在房子也越來越不好賣，項目越來越難做，這個時候有價值增長能力的公司就會有很好機會。

　　我們開玩笑說，陽光100未來的發(fā)展方向是地產(chǎn)界的京東，幫助別人去庫存，幫助別人去消化，賺取更多的收益，自己的生產(chǎn)可能會做得更小一點。未來可能是從項目層面和資金層面，光大都會跟陽光100進行全面合作。

　　中信國安總裁鄧斌：中信國安基金是2014年底成立的，中信國安集團是中信集團里最大的實業(yè)子公司，從去年開始這個實業(yè)子公司向金融平臺開始轉(zhuǎn)型，我們也是很看好易總在地產(chǎn)界的增值服務(wù)方面。

　　中信系統(tǒng)有很多這樣的資源，包括中信國安集團也逐步向地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)金融方面的技術(shù)在拓展，所以在過去的一年中，我們跟著光大安石看了很多易總的項目。因此，未來，中信會和陽光100加大合作，包括中信地產(chǎn)和中信證券等有增值潛力的項目，乃至于中信在很多一線城市的項目都會跟易總合作。

　　中信鼓勵陽光100回歸到一線城市的開發(fā)里面來，鼓勵易總把增值空間做得更大，同時把輕資產(chǎn)的運營模式做得更大，這也是中信基金一個很好的盈利機會。

　　現(xiàn)場提問：陽光100有沒有REITs這方面的考慮？剛才易總提到會投資更多項目，這些投資項目有沒有選擇的標準？有這么多合作伙伴，在利潤上有沒有什么考慮？

　　易小迪：REITs并不是我的長項，但是做房地產(chǎn)有很多商業(yè)街項目，也跟一些基金接觸，我想REITs放松以后對商業(yè)街的運營和快速回款有很大的支持?，F(xiàn)在商業(yè)項目最大的問題是，銀行認為你的商業(yè)有風險，不理解商業(yè)投資其實風險更小，因此商業(yè)按揭比較少，陽光100希望REITs的發(fā)展能夠?qū)@一塊有支持。

　　在選擇項目方面，第一個，陽光100會選擇公司有優(yōu)勢的項目去合作，不是公司的優(yōu)勢產(chǎn)品是不做的。一個是我們的商業(yè)街綜合體，一個是以鳳凰社為代表的青年白領(lǐng)公寓，我們希望盡量往這兩個項目去靠，認為這兩類產(chǎn)品我們在同行業(yè)中有更快的消化能力，也有更快的盈利能力。

　　在廣州，清遠有一個陽光100TOWN小鎮(zhèn)項目，也就是陽光哈雷小鎮(zhèn)項目，這個產(chǎn)品的價格比同區(qū)域高，銷售也是同區(qū)域的第一名。只要往主力產(chǎn)品靠，陽光100就有能力做好。

　　至于盈利模式，我認為其實這不完全取決于陽光100一家，而是取決于合作對象的需求。陽光100當然希望項目產(chǎn)生升值，但如果對方要求很高而項目做不了，那我們就達不到對方的目標。但是我相信大多數(shù)公司在這個情況下，期望值早就降低了。

　　很多人說，把本金給我拿回來就行，或者虧一點，升值部分陽光100拿大頭都行。如果這樣，很可能一個項目陽光100只要投兩、三億元，就能夠賺到八億、十億元，這樣陽光100就分到了50%、60%的收益。

　　很多媒體都知道，十年前陽光100跟別人進行品牌連鎖，但最后只弄一個東營項目，后來就不連鎖了。因為當時所有土地都在升值，你想輸出品牌跟別人賣，人家為什么要把蛋糕給你分一塊呢，而且每個人對自己的能力都很自信?，F(xiàn)在是反過來了，十個公司有九個公司都是過度悲觀，在這種市場情況下期望值就很低。

　　未來，陽光100也會回歸到一線城市，我相信陽光100青年白領(lǐng)，街區(qū)綜合體在一線城市會賣得更好，而不僅是在柳州賣得好。問題是，以前公司沒那個錢，膽子也小，即便知道一線城市這么暴漲，我們?nèi)詧猿趾苤斏鞯耐顿Y策略，這就失去了很多機會。但是未來這個機會恰恰來了，陽光100會去一線城市進行拓展，公司的前景會非常廣闊。

　　現(xiàn)場提問：陽光100將來要做線上的銷售平臺，要發(fā)展一些跟社區(qū)金融，服務(wù)平臺相關(guān)的一些新興產(chǎn)業(yè)，這是否意味著陽光100未來要轉(zhuǎn)行？第二個，新興產(chǎn)業(yè)在陽光100未來的業(yè)務(wù)中會占多大比例？

　　易小迪：陽光100的策略是轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)行，離開公司的優(yōu)勢競爭力，光大和中信都不會跟陽光100合作，所以公司肯定是在房地產(chǎn)這個行業(yè)里面繼續(xù)發(fā)揮加強深度和能力。在產(chǎn)品和服務(wù)方面，公司肯定有新的內(nèi)容，不斷充實核心競爭力。

　　多年來陽光100的物業(yè)管理和物業(yè)升值服務(wù)都是自己堅持培養(yǎng)自己的隊伍。因此，從今年的結(jié)果來說，公司已經(jīng)做好了這個轉(zhuǎn)型的準備。

　　目前，陽光100的人員結(jié)構(gòu)方面，開發(fā)人員只有1500人左右，而銷售人員則達到是3000多人，物業(yè)服務(wù)人員更超過10000人，除了陽光100自己的物業(yè)之外，公司還接其他的物業(yè)服務(wù)。

　　也就是說，在產(chǎn)品價值鏈上，陽光100一直是一個全方位服務(wù)的提供商，所以我們在物業(yè)服務(wù)、升值以及社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)等方面做了一些工作，但是不能說這是公司很突出的工作，畢竟過去這方面還不是公司升級的主要方面。

　　我認為陽光100今天最主要發(fā)揮的競爭優(yōu)勢是主力產(chǎn)品和產(chǎn)品營銷能力，我們在營銷體系上有非常穩(wěn)定并且很有經(jīng)驗的的銷售隊伍，這不是一兩年能夠帶出來的。我們相信最重要的核心競爭力在今天這個市場上恰恰是市場最缺乏的。

　　現(xiàn)場提問：我想問鄧總和艾總，在跟陽光100合作之前有沒有考慮跟其他的開發(fā)商合作，為什么選擇中小規(guī)模的陽光100？在這個合作完成之后，你們會不會考慮跟其他行業(yè)內(nèi)的地產(chǎn)公司進行合作？

　　艾渝：光大安石在中國房地產(chǎn)市場投資已經(jīng)將近8年時間了，跟其他開發(fā)商在項目層面和資金層面都有各種各樣的合作，包括遠洋地產(chǎn)、萬達，其實萬達上市后的第一個輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型公告里就包括和光大安石簽訂合作。

　　這次跟陽光100在上市公司股權(quán)層面的合作，相對是比較少的一種合作模式，這也反映了光大對陽光100的認可。從光大安石的選擇上來講，我們會選擇像陽光100這樣有很大升值潛力的公司，而像萬達、萬科、綠地這些公司已經(jīng)做得非常好了，上升空間會更小一些。因此，從一個私募基金的角度來講，我們會更偏向陽光100這樣的公司，挖掘潛力股。

　　鄧斌：中信國安為什么認可陽光100這樣一個公司呢？首先，中信國安的金融要尋找一個實業(yè)平臺來對接，易總在資產(chǎn)運營方面的能力是中信跟光大在過去一年里面觀察很多開發(fā)商以后選定的合作伙伴，此前合作柳州項目，也包括現(xiàn)在看的項目喜馬拉雅項目等。

　　過去我們認為陽光100是一個中型的開發(fā)商，沒有過多的去關(guān)注這家公司產(chǎn)品，這次看下來，公司發(fā)現(xiàn)陽光100在重慶的產(chǎn)品非常有投資價值，竟然賣到了4萬元一平米，79平方米的房子租賃水平跟北京一樣也到了大概2萬元一平方米。

　　未來金融向資產(chǎn)證券化，或者選擇開發(fā)商的時候，中信國安主要要選擇一批有個性的、有未來需求并能夠提升老百姓住宅需求的服務(wù)商，這樣才能在里面找到資產(chǎn)證券化的價值。

　　我們這些金融機構(gòu)希望，易總打造社區(qū)環(huán)境，提升物業(yè)價值方面的能力能夠在重資產(chǎn)項目里面得到更高的收益，能夠分享到這個超額收益。

　　過去發(fā)展出很多的大型地產(chǎn)商，像萬科、萬達、綠地這樣的開發(fā)商。我們基金認為未來房地產(chǎn)的細分會越來越多，客戶的需求也會越來越多樣化，誰能夠真正抓住客戶的需求，能夠提升物業(yè)價值，誰就能夠拿到更高的回報。

　　中信也看到了易總做的四、五個物業(yè)遠遠超過了市場的預期。平均房價只有六、七千元的城市，他能夠做每平4萬多元的銷售價格，步入重慶、柳州等城市。甚至在重慶，陽光100能夠達到79平方米17000到19000元一平的租賃價格，這樣一個運營商回歸到一線的時候，其盈利空間會更大。

　　現(xiàn)場提問：能不能介紹下這次雙方達成合作的過程是什么，合作過程中有沒有可以分享的細節(jié)和故事？

　　易小迪：合作從項目開始，之后無論是中信還是光大都發(fā)現(xiàn)陽光100有對產(chǎn)品產(chǎn)生升值的能力，同時有快速去庫存的能力。

　　但是在進一步合作過程中，我們老老實實說缺錢，不可能快速發(fā)展，資金是第一大資源。而在借錢的過程中，他們發(fā)現(xiàn)陽光100的負債率太高，就從股權(quán)方面進行一些合作。

　　對陽光100來說，這次合作是共贏的，盡管公司有一些股權(quán)讓利，但是畢竟對公司后續(xù)增長有幫助，降低負債率也會讓上市公司的指標更好看。

　　第二，這些金融機構(gòu)對陽光100的授信合作有幫助，我相信這些機構(gòu)一定會知道這個投資產(chǎn)生更大的價值，才會不斷投入。我想這是合作的第一步，如果做得好以后還會有更多的授信空間。現(xiàn)在，我們只是保守講這種合作方式不需要投太多錢，陽光100也會用好這50億元，從而使公司的規(guī)模有很大增長。

　　現(xiàn)場提問：陽光100收購了李亞鵬麗江項目的股權(quán)，還有和毛大慶合作的悠客工廠，這兩件事和今天的活動有關(guān)聯(lián)嗎？

　　易小迪：項目層面的合作也是陽光100今后要著力打造產(chǎn)品優(yōu)勢的一個方面，公司要想發(fā)展擴張，產(chǎn)品就必須要有競爭力。為什么在柳州這個小城市能夠創(chuàng)造比較高的物業(yè)價值，核心就是必須要有自己與眾不同的產(chǎn)品運營能力。

　　當然，商業(yè)街區(qū)是陽光10要努力擴張的主力產(chǎn)品。在商業(yè)街區(qū)運營方面，陽光100既有挑戰(zhàn)又有非常大的潛力，最大的一個問題是要租售并舉，賣掉之后如何把商業(yè)街運營好，把人流做好，這面臨很大的挑戰(zhàn)，在運營方面有很大困難。

　　一般的購物中心或商業(yè)街最大的模式就是，不斷的招主力店或者百貨店，然后開業(yè)吸引人流，再產(chǎn)生租金價格增長。陽光100走的則是一個相反道路，首先打造一個城市客廳，一個新的文化地標、建筑地標，然后不斷做文化活動，做品牌活動，吸引人流。最后再讓名牌連鎖店落戶，再通過運營來提高租金。

　　十幾年前，陽朔西街就是這樣做的，陽光100通過主題定位產(chǎn)生人流，然后產(chǎn)生主力店。這是公司的運營方式和經(jīng)驗之一。所以這次無論是毛大慶還是李亞鵬，都是公司商業(yè)地產(chǎn)主要的文化名片，希望借此使商業(yè)街區(qū)有更好的競爭力。

　　現(xiàn)場提問：香港投資者對內(nèi)地房企在一線城市的土地儲備很關(guān)心，包括項目開發(fā)的配比，你們未來會不會對一線城市和三、四線城市的配比有一個計劃？以你的邏輯來看，你怎么看待目前一線城市和三、四線城市不同的市場機會？

　　易小迪：以前的額邏輯是要考慮哪塊地更好，哪塊地更升值，哪塊地沒風險，但現(xiàn)在陽光100已經(jīng)完全跳出這個邏輯。公司不再做投資升值的模式，做的是對已有房地產(chǎn)公司的項目進行盤活，進行專業(yè)合作、深入培育使項目升值，從而分享這個價值。

　　我對一、二、三、四線城市的土地的態(tài)度是，哪怕前景再好我也不會去買地。公司將用光大安石給的這筆錢和上市融到的錢去盤活這些休克魚。

　　第二個，對一、二、三、四線城市的判斷是這樣的，陽光100不會盲目的跟風說哪里升值就把所有的重點放在哪個城市，而是會根據(jù)優(yōu)勢產(chǎn)品進行投資。

　　這個跟城市沒有關(guān)系，跟公司優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢和城市的需求有關(guān)系。根據(jù)我對城市的判斷，規(guī)模擴張的時代過去之后，繁榮的序幕才剛剛拉開。城市也需要更新?lián)Q代，都需要商業(yè)和城市配套。

　　所以我覺得，陽光100的產(chǎn)品不限于一線城市，因為公司改變了發(fā)展思路，也獲得了光大、中信的支持，未來公司不排除去一線城市分享蛋糕，很可能將來在一線城市有很多項目落地。畢竟一線城市也有一些項目在曬太陽，有一些項目在滯銷，陽光100有能力讓項目升值，從而去分享這個價值。

　　現(xiàn)場提問：剛剛提到在資金和項目兩個層面有合作，資金是授信方面的合作，項目方面有哪些具體方向的合作？陽光100要回歸一線城市，有沒有什么具體的計劃和步驟方面的安排？

　　易小迪：陽光100所謂回歸一線城市，不是到一線城市買一塊地再開發(fā)，然后再借更多的錢。陽光100回歸一線城市的方式很不一樣，而可能是中信現(xiàn)有的項目或者光大現(xiàn)有的項目，或者他們已經(jīng)投資合作的項目，利用陽光100的優(yōu)勢和專業(yè)能力，我們不一定要控股，而只是參與這個價值升值分得應得的利潤，這是陽光100回歸一線城市的方式，跟其他公司的方式有很大不一樣。

　　陽光100馬上會在北京、深圳有項目落地，我們可能對一些項目是小股操盤，有一些項目是投入資金。

　　鄧斌：可能過去金融機構(gòu)只是類似于高利貸的形式出現(xiàn)，以債權(quán)形式給到開發(fā)商錢，但是真正沒有去盤活開發(fā)商的一些存量資產(chǎn)。

　　但是在這個過程中，在過去的幾年過程中，中信系統(tǒng)內(nèi)部的公司，信托、基金公司、證券公司手上都持有大量的房地產(chǎn)項目債權(quán)，尤其是在一線城市和一些其他城市比較好的位置。

　　但本身作為一個金融企業(yè)，中信國安沒辦法把這個資產(chǎn)自己去處置。中信系統(tǒng)在整個深圳的土地儲備有一千平方米，我們會拿出相當一部分存量跟易總進行合作，包括在北京。

　　基金也看了很多項目，但是基金公司本身沒有操盤能力，下一步可能就會跟易總一塊把這些資產(chǎn)盤活，也幫助原來開發(fā)企業(yè)走出困境，同時也實現(xiàn)基金的金融收入。也不排除未來做一些資產(chǎn)證券化，跟陽光100合作實現(xiàn)雙贏，地產(chǎn)金融加銷售的轉(zhuǎn)型。

　　現(xiàn)場提問：過去十年陽光100業(yè)績增長比較慢，去年公司提出商業(yè)街和鳳凰社的轉(zhuǎn)型，這個轉(zhuǎn)型在業(yè)績上有多大貢獻，2015年的經(jīng)營目標是什么？

　　易小迪：從陽光100兩個主力產(chǎn)品來說，盈利最高的還是商業(yè)街區(qū)，今年的盈利能力和利潤率能夠占到50%以上，雖然銷售比例占的比例不到30%。從這個意義上來說，陽光100是更偏向于商業(yè)型的開發(fā)商。但是這次新的連鎖擴張方式有可能更多偏住宅產(chǎn)品，類似青年白領(lǐng)鳳凰社這個產(chǎn)品。

　　畢竟現(xiàn)在更多的存量資產(chǎn)還是住宅項目偏多一些，這些項目如果單純從投資價值來說是不高的，但是從盤活資產(chǎn)升值價值來說回報是很高的。也許這個項目本身沉淀了10億元，我投一兩個億盤活它，我們分享一到兩億的投資收益。因此，從投資回報來說，陽光100一直堅持小投入，高效益的增長模式。

　　不過，上市公司年增長目標要經(jīng)過審計才能公布，但是可以說得是，到今天(2015年6月15日)為止，陽光100的業(yè)績同比增長40%左右，今年、明年都會保持比較好的增長速度。