越秀地產(chǎn)曾經(jīng)采用基金合作模式的項目也在步入股權(quán)認(rèn)購期權(quán)行使期。在當(dāng)下的市場環(huán)境中，項目的銷售前景將成為越秀地產(chǎn)選擇是否贖回項目的關(guān)鍵。

　　觀點網(wǎng) 越秀地產(chǎn)聯(lián)合基金以90.1億元拿下的武漢精武路地王日前傳來入市風(fēng)聲，而在千里外的廣州，越秀另一個區(qū)域地王終于從基金中被“贖回”。

　　6月12日，越秀地產(chǎn)宣布，其控股子公司廣州宏景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以24.5億元應(yīng)付代價總額行使認(rèn)購期權(quán)，向廣州越秀仁達(dá)五號實業(yè)投資合伙企業(yè)(有限合伙)收購廣州中耀實業(yè)投資有限公司的45%股權(quán)。

　　據(jù)了解，廣州中耀作為項目公司，擁有廣州蘿崗區(qū)云埔項目，該項目為總建筑面積約66.79萬平方米的住宅開發(fā)項目。越秀地產(chǎn)方面表示，行使認(rèn)購期權(quán)后，該項目預(yù)計在2015年內(nèi)發(fā)售，“有助公司把握廣州市場復(fù)蘇的局面，加快項目周轉(zhuǎn)，快速增加銷售及現(xiàn)金回流。”

　　相同的案例今后或許還將繼續(xù)發(fā)生。在過去兩年越秀地產(chǎn)的拓展版圖中，與武漢精武路和蘿崗云埔地王一樣采用基金合作模式的還有佛山、杭州等項目。憑借基金合作的模式，越秀地產(chǎn)僅通過4-20%的地價比例撬動了總價達(dá)167億元的5個項目。時至今日，這批項目正在陸續(xù)進(jìn)入股權(quán)回購期。

　　贖回項目股權(quán)

　　6月12日，越秀地產(chǎn)控股子公司廣州宏景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以24.5億元向廣州越秀仁達(dá)五號實業(yè)投資合伙企業(yè)回購廣州蘿崗云埔項目的45%股權(quán)。該項目也是越秀地產(chǎn)在2013年拿下的蘿崗單價地王。

　　2013年10月31日，越秀地產(chǎn)聯(lián)合基金廣州越秀仁達(dá)五號擊敗了參與競買的中海、萬科、保利和廣州綠地聯(lián)合體，最終以43.5億元、最低配建拆遷安置房面積450平方米的總代價獲得蘿崗云埔地塊，折合樓面價9181元/平方米，溢價45%，創(chuàng)下蘿崗地塊單價新高。

　　越秀地產(chǎn)隨即宣布其與廣州越秀仁達(dá)五號于該項目公司的持股比例分別為10%和90%。

　　根據(jù)彼時協(xié)議，廣州越秀仁達(dá)五號向廣州宏景授出認(rèn)購期權(quán)，以供其按將根據(jù)合營伙伴向項目公司注入的股權(quán)及股東貸款的12%內(nèi)部回報率厘定的行使價收購合營伙伴所持的項目公司全部股權(quán)。

　　隨后，越秀地產(chǎn)又選擇為該項目引入第三個投資者廣東保利，廣東保利須通過增資方式收購項目公司的股權(quán)，因而越秀地產(chǎn)、廣州越秀仁達(dá)五號及廣東保利擁有的項目股權(quán)分別為5%、45%及50%。借由此舉，越秀地產(chǎn)根據(jù)認(rèn)購期權(quán)而有選擇權(quán)收購項目公司的股權(quán)從90%攤薄至45%。

　　越秀地產(chǎn)稱，此次公司計劃以集團(tuán)的內(nèi)部資源撥付約24.5億元的回購代價。交易完成后，公司將持有蘿崗云埔50%的權(quán)益。

　　事實上，此次認(rèn)購蘿崗云埔項目是越秀地產(chǎn)繼去年收購佛山禪城項目后，再一次行使認(rèn)購期權(quán)收購的第二案例。

　　而在接下來的時間里，越秀地產(chǎn)曾經(jīng)采用基金合作模式的項目也在步入股權(quán)認(rèn)購期權(quán)行使期。在當(dāng)下的市場環(huán)境中，項目的銷售前景將成為越秀地產(chǎn)選擇是否贖回項目的關(guān)鍵。

　　續(xù)演基金合作模式

　　2013年，在樓市形勢一片飄紅之時，越秀地產(chǎn)開始進(jìn)行版圖擴張。當(dāng)年6月和7月，越秀地產(chǎn)先后競得杭州江干區(qū)地塊和佛山禪城地塊，緊接著在9月再次以90.1億元競得武漢市精武路地王。

　　2013年越秀地產(chǎn)購地總金額達(dá)201.24億元，彼時其全年銷售業(yè)績僅為146.34億元。在市場驚嘆其大手筆拿地舉動時，越秀地產(chǎn)與母公司越秀集團(tuán)旗下基金的合作模式開始浮出水面。

　　資料顯示，與越秀地產(chǎn)聯(lián)合拿地的廣州越秀仁達(dá)四號實業(yè)投資合伙企業(yè)與廣州越秀仁達(dá)五號實業(yè)投資合伙企業(yè)為歸屬于廣州國資產(chǎn)業(yè)發(fā)展股權(quán)投資基金管理的兩只基金公司。而廣州國資產(chǎn)業(yè)發(fā)展股權(quán)投資基金的參股合伙人即包括廣州越秀金融投資集團(tuán)有限公司。

　　據(jù)越秀地產(chǎn)披露，2013年-2014年其在廣州、佛山、武漢、杭州等地拓展的5個項目中的持股比例僅為4.77%—20%，同時越秀地產(chǎn)與基金公司簽訂協(xié)議，在一定期限內(nèi)有權(quán)利以10-12%的回報率計算的價格向其回購項目股權(quán)。

　　此種方式正是越秀地產(chǎn)勇奪地王的原因。以2013年為例，其拿下的7個項目中有4個項目與基金合作，全年201.24億元土地款僅需支付58.17億元。

　　“地產(chǎn)項目與基金合作模式并不少見，從實質(zhì)來看應(yīng)該算是‘明股實債’模式”，某資產(chǎn)管理管理公司資深人士對觀點新媒體表示，這種模式的兩大出發(fā)點在于融資需要和利潤考量。

　　“雖然需要支付一定的回報成本，但拿項目時的整體資金成本還是要比信托等融資方式要低，其次，設(shè)定股權(quán)回購條件意味著開發(fā)商還能夠保持項目主導(dǎo)權(quán)，而且在銷售前景預(yù)期較好的情況下，贖回股權(quán)后也就不用面臨與基金公司按比例分成收益的情況了。”

　　不過，也有分析人士認(rèn)為，在設(shè)立股權(quán)認(rèn)購期權(quán)期限的條件下，留給越秀地產(chǎn)選擇考慮的時間并不算太多。如蘿崗云埔項目，認(rèn)購期權(quán)設(shè)定為于基金公司向項目公司資本賬戶注入注冊資本付款到期日起第一周年起至第二周年。

　　而在認(rèn)購期權(quán)行使權(quán)限內(nèi)，市場情況或許已經(jīng)在發(fā)生巨大變化。經(jīng)歷2014年調(diào)整年后，各地過往高價誕生的地王項目往往正在陷入周邊房價難以匹配的尷尬中，在銷售前景難以預(yù)測之時，仍需要籌集資金贖回項目，對越秀地產(chǎn)亦可能壓力不小。