4月24日，觀點(diǎn)新媒體主辦的城市觀點(diǎn)論壇再一次來(lái)到中部核心城市武漢。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 2014年，武漢經(jīng)濟(jì)總量突破萬(wàn)億大關(guān)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，城市功能日趨完善，民生保障不斷增強(qiáng)，為“十二五”規(guī)劃完成和“萬(wàn)億倍增”目標(biāo)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　不過(guò)，在城市高速發(fā)展的背后，武漢的城鎮(zhèn)化也面臨著不少問(wèn)題，包括城鎮(zhèn)發(fā)展結(jié)構(gòu)不優(yōu)，中心城區(qū)城鎮(zhèn)化率高，接近100%，而新城區(qū)城鎮(zhèn)化率較低，約為30%左右；城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量不佳，跟國(guó)家中心城市相比還有非常大的差距，以及城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平不高等問(wèn)題。

　　這些問(wèn)題又該如何解決？4月24日，觀點(diǎn)新媒體主辦的城市觀點(diǎn)論壇再一次來(lái)到中部核心城市武漢。眾多房地產(chǎn)企業(yè)家、政府官員、金融翹楚、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)人士，與武漢各界房地產(chǎn)精英齊聚，共同為崛起中的武漢房地產(chǎn)尋找最佳發(fā)展道路。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)論壇進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　城鎮(zhèn)化路徑 2015城市觀點(diǎn)論壇武漢行直播實(shí)錄（一）

　　主持人：接下來(lái)進(jìn)入本次論壇的第一場(chǎng)專(zhuān)題演講。本場(chǎng)專(zhuān)題演講的主題是：互聯(lián)網(wǎng)+浪潮下的地產(chǎn)創(chuàng)新

　　首先有請(qǐng)第一位演講嘉賓：新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁 歐陽(yáng)捷先生，歐陽(yáng)捷先生的演講題目是：二線城市的房地產(chǎn)未來(lái)。

　　歐陽(yáng)捷：各位嘉賓，大家早上好！非常感謝觀點(diǎn)創(chuàng)始人給我這樣一個(gè)機(jī)會(huì)。這里面有幾個(gè)問(wèn)題要回答，總理說(shuō)城鎮(zhèn)化還在加快，但是歷史的經(jīng)驗(yàn)表明總理說(shuō)的不一定全對(duì)，這次說(shuō)的是不是對(duì)的我們來(lái)看。房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求發(fā)生了怎樣的變化，城市轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)發(fā)展有什么關(guān)系。

　　我們先說(shuō)第一個(gè)問(wèn)題，實(shí)際上我們從全球的數(shù)據(jù)來(lái)看，城鎮(zhèn)化人口的增長(zhǎng)是一個(gè)大趨勢(shì)，城鎮(zhèn)人口在直線往上走。這個(gè)趨勢(shì)是所有的國(guó)家和地區(qū)都是一樣的，只是發(fā)展速度和發(fā)展階段不同，拉丁美洲、中東是一樣的，歐洲和東亞地區(qū)也是一樣的，中低速?lài)?guó)家和中等收入國(guó)家趨勢(shì)都是一樣的，越是高速?lài)?guó)家，城鎮(zhèn)化率越高，城鎮(zhèn)化速度越慢。

　　城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)速度是隨著城鎮(zhèn)化率而放緩的，我們可以看到現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率只相當(dāng)于高速?lài)?guó)家1995年的水平，但是城鎮(zhèn)化速度已經(jīng)在放緩。我們統(tǒng)計(jì)了76個(gè)城市，我們還希望統(tǒng)計(jì)更多的城市，但是很多城市是沒(méi)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的，這76個(gè)城市常住人口增長(zhǎng)量在下降，這個(gè)話是什么意思？是指的比如說(shuō)廣州——世聯(lián)行總部在廣州，這里面我們也引用了很多世聯(lián)行的數(shù)據(jù)，廣州在2000年到2010年這10年間常住人口凈增長(zhǎng)不到300萬(wàn)，但是2010年到2013年這三年間人均人口增長(zhǎng)7.5萬(wàn)人，意味著對(duì)這1300萬(wàn)人口的大城市來(lái)說(shuō)就是千分之六的增長(zhǎng)率，基本上就沒(méi)有新的外來(lái)人口。

　　我們看到25個(gè)二線城市有18個(gè)下降，我們同時(shí)看到19個(gè)三線城市有15個(gè)在下降，其中未下降的4個(gè)城市前三年的增長(zhǎng)比前面不超過(guò)0.9萬(wàn)。說(shuō)明這是一個(gè)全國(guó)性的普遍現(xiàn)象。我們看到中部地區(qū)以武漢為首的四個(gè)省會(huì)城市其實(shí)都在下降，合肥是因?yàn)楹喜⒘耸徍且粋€(gè)特殊的情況。

　　GDP和城鎮(zhèn)化一樣，我們也可以看到，剛才主講嘉賓也講到了一些具體的現(xiàn)象，我們也看到很多現(xiàn)象，但是很少有人在分析這個(gè)現(xiàn)象背后的邏輯到底是什么。我們?cè)倏匆豢闯擎?zhèn)人口為什么會(huì)放緩？城鎮(zhèn)人口放緩主要是產(chǎn)業(yè)因素，我們看到全國(guó)有很多城市建了很多新區(qū)，這些新區(qū)人口不足，原因是沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，背后的邏輯是中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化中后期時(shí)代，在這個(gè)過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn)我們的產(chǎn)能已經(jīng)變成了世界的產(chǎn)能，我們的產(chǎn)能已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩，在這個(gè)時(shí)候工業(yè)企業(yè)已經(jīng)缺乏吸納新增人口的能力，這就是我們目前所面臨的一個(gè)事實(shí)。

　　同時(shí)我們也看到產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度下降快的城市，人口的增長(zhǎng)速度下降也快，我們看到城鎮(zhèn)化的速度也在放緩，當(dāng)然所有的城市都在放緩。但是同時(shí)我們看到產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度下降慢的城市，它的城市城鎮(zhèn)化下降的速度相對(duì)也會(huì)緩慢一些，因此我們認(rèn)為作為一個(gè)城市來(lái)講，GDP還是非常重要的。

　　武漢在2010年-2020年規(guī)劃定位為中部城市的中心城市，但是前面幾位嘉賓談到中心城市的定位其實(shí)是不明確的，意味著人家不承認(rèn)中部地區(qū)有中心城市。武漢現(xiàn)在最重要的是工業(yè)基地、科技基地和綜合交通樞紐，但是我們的工業(yè)現(xiàn)在實(shí)際上已經(jīng)到了中后期，但是我們的第三產(chǎn)業(yè)沒(méi)有放在武漢規(guī)劃中。我們的交通也不方便，雖然武漢第三航站樓在改造，從武漢北京的高鐵要5個(gè)小時(shí)，從上海到武漢還沒(méi)有高鐵，如果能夠坐高鐵的話兩個(gè)半小時(shí)就能到。武漢的綜合交通樞紐功能還沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然房?jī)r(jià)也是在逐步遞升。

　　人口的減少對(duì)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生怎樣的變化？我們?cè)诶瓌?dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的四只主要力量當(dāng)中，改善型需求在下降，很多人可能沒(méi)有注意到，為什么李克強(qiáng)總理提出來(lái)要推進(jìn)改善型需求，因?yàn)楦纳菩托枨笠呀?jīng)不足以成為推動(dòng)市場(chǎng)的主要力量?，F(xiàn)在我們股市又起來(lái)了，股市起來(lái)以后房地產(chǎn)是不是一定會(huì)好？可能不一定。為什么我們改善型需求會(huì)明顯下降，其背后的邏輯是我們省的人均住房面積已經(jīng)超過(guò)了33平方米，所以在這種情況下面積性改善需求已經(jīng)沒(méi)有動(dòng)力，剩下的是品質(zhì)性的改善需求，所以改善型需求的下降是不可扭轉(zhuǎn)的。

　　我們城鎮(zhèn)的剛性需求仍然保持基本增量，雖然這個(gè)增量在平穩(wěn)上升，但是這是一個(gè)基本的常量，不會(huì)發(fā)生翻天覆地的變化。而改善型的需求、城鎮(zhèn)化的需求會(huì)成為未來(lái)最大的力量，也就是總理講的城鎮(zhèn)化需求會(huì)成為最大的內(nèi)需。我們也看到了城鎮(zhèn)的常住人口增速基本上與GDP是吻合的。我們可以看到，這里面我們統(tǒng)計(jì)了很多省會(huì)城市，包括武漢、成都、重慶、長(zhǎng)沙、鄭州、南京、合肥等等，我們武漢在最前面，相對(duì)來(lái)講它是偏低的，低于重慶，也低于南京。但是除了鄭州之外，其他的城市常住人口的增速與GDP的總量是基本吻合的的，說(shuō)明人口對(duì)于城鎮(zhèn)化、對(duì)GDP的貢獻(xiàn)是按非常大的。

　　二線城市住房需求會(huì)不會(huì)飽和？因?yàn)楝F(xiàn)在看到三、四線城市房地產(chǎn)已經(jīng)趨于飽和。我們以武漢為例做了一個(gè)典型的剖析，武漢的常住人口規(guī)劃是到2020年達(dá)到1180萬(wàn)人，戶(hù)數(shù)是366萬(wàn)，我們記住這兩個(gè)數(shù)據(jù)，我們看到在建施工面積有70萬(wàn)平方米，相當(dāng)于73萬(wàn)商品住宅。但是我們要看到另外一個(gè)數(shù)據(jù)，在武漢2009-2014年年均成交商品住宅用地，每年可規(guī)劃建設(shè)3000萬(wàn)平方米，大概相當(dāng)于30萬(wàn)套住房，因?yàn)槲錆h的戶(hù)均面積大概是102.7平。最高峰在2010年，土地出讓平均面積為4300萬(wàn)平，相當(dāng)于43萬(wàn)套，一年出讓了這么多面積。這個(gè)面積是不是可以持續(xù)呢？是不可以持續(xù)的，因?yàn)槲覀兛吹浆F(xiàn)有的累計(jì)竣工的接近180萬(wàn)套，如果我們年均成交的30萬(wàn)平方米，如果按照6年全部建成的話，加起來(lái)是360萬(wàn)。

　　我們記住前面兩個(gè)數(shù)據(jù)，2020年如果商品房全部峻工將覆蓋我們?nèi)康娜丝凇Ｎ覀儾灰?990年以前的商品住宅，還有這么多年的非商品住宅，包括政府用房、部隊(duì)用房等等，所以按照這個(gè)邏輯上看，未來(lái)武漢市已經(jīng)不能夠再出讓商品住宅土地。我們從銷(xiāo)售角度來(lái)看也可以反映類(lèi)似的數(shù)據(jù)，1990年以來(lái)累計(jì)銷(xiāo)售了106萬(wàn)套住房，我們可以銷(xiāo)售15年，可以達(dá)到160萬(wàn)套，如果按照13萬(wàn)套住房也要6年時(shí)間，加起來(lái)幾乎達(dá)到我們未來(lái)規(guī)劃需求的一半。所以從這個(gè)角度來(lái)講，我們銷(xiāo)售的速度是非?？斓模m然我們銷(xiāo)售速度這么快，但不見(jiàn)得是好事，未來(lái)很有可能不可持續(xù)。武漢已建的、在建的、將建可以滿足6到10年時(shí)間的需求，基本上不缺房子。但是我覺(jué)得政府和房企都要壓抑一下自己的欲望，現(xiàn)在要的多了就會(huì)透支未來(lái)，所以我們認(rèn)為武漢不需要刺激。

　　如何解決人口與城鎮(zhèn)化發(fā)展？我們認(rèn)為世界人口的需要趨勢(shì)還是大中城市轉(zhuǎn)移，大中城市還在吸引更多的人口，武漢必須處于中部城市的中樞。我們看到各個(gè)城市的GDP，武漢還沒(méi)有處在高位，我們要吸引更多的高凈值人口來(lái)到武漢，這樣才能把武漢的GDP推上去，這樣才能使武漢整個(gè)創(chuàng)業(yè)的氛圍、武漢的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人均GDP才能夠得到更多的提升，而不是光靠吸引人口，當(dāng)然農(nóng)村人口也需要吸引，武漢已經(jīng)到了一個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的時(shí)代，工業(yè)化已經(jīng)沒(méi)有空間，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)才是做大做實(shí)的路徑。我們我們新城可以促進(jìn)就業(yè)、拉動(dòng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、拉動(dòng)GDP。

　　圖片中這是我們新城在做五月系，有三個(gè)產(chǎn)品線，我們進(jìn)入18個(gè)大中城市。要完成40個(gè)購(gòu)物中心的建設(shè)，未來(lái)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊(duì)，我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)還有很大的空間，而且這個(gè)市場(chǎng)空間時(shí)間也只有的10年。我們希望加快推進(jìn)來(lái)把商業(yè)地產(chǎn)的布局全部完成。新城的愿景是讓幸福變得簡(jiǎn)單，我們希望用專(zhuān)業(yè)來(lái)創(chuàng)造價(jià)值，來(lái)推動(dòng)城市的發(fā)展，與城市的繁榮共進(jìn)步，謝謝大家！

　　主持人：謝謝歐陽(yáng)捷先生的精彩演講，下面請(qǐng)創(chuàng)客街總裁莫嶸先生為大家進(jìn)行演講——創(chuàng)客街，顛覆傳統(tǒng)孵化器的wework。

　　莫嶸：我講的內(nèi)容主要是關(guān)于創(chuàng)客街的一個(gè)情況跟大家交流，相當(dāng)于是一次規(guī)劃，因?yàn)閯?chuàng)客街是今天第一次在公共場(chǎng)合跟大家分享。

　　我講世界上所有的事情沒(méi)有多愛(ài)，沒(méi)有多恨，現(xiàn)在在創(chuàng)業(yè)創(chuàng)客最好的時(shí)代。其實(shí)做創(chuàng)客街這么一個(gè)項(xiàng)目或者一個(gè)新的東西，不是總理說(shuō)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”才想到，其實(shí)在很多年以前，我們跟中國(guó)電信就有一個(gè)中國(guó)早期的建設(shè)，甚至中國(guó)第一個(gè)O2O的社區(qū)都在深圳寶安做了。2001年是一個(gè)撥號(hào)上網(wǎng)的時(shí)候，那時(shí)候在深圳就嘗試性的做了一個(gè)寬帶的社區(qū)，那時(shí)候正巧我在從事一個(gè)研究工作，就跟電信說(shuō)那干脆在實(shí)踐上進(jìn)行一些探索，在社區(qū)的O2O方面進(jìn)行研究。不過(guò)很可惜，2001年的時(shí)候，那時(shí)候中國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)剛起來(lái)，在網(wǎng)速各方面沒(méi)辦法實(shí)現(xiàn)O2O，所以沒(méi)有辦法能夠真正的經(jīng)營(yíng)下去，它只是在初期做了一個(gè)探索。

　　這個(gè)情懷伴隨著我，說(shuō)什么時(shí)候虛擬世界和現(xiàn)實(shí)世界能夠結(jié)合。2003年初的時(shí)候我就感覺(jué)到房地產(chǎn)不行了，我就找到我原來(lái)互聯(lián)網(wǎng)的一群老朋友，我說(shuō)怎么辦？地產(chǎn)不行了，看看科技和互聯(lián)網(wǎng)能不能跟地產(chǎn)結(jié)合一下。研究了半天，他說(shuō)我怎么做房地產(chǎn)，不會(huì)做。我們2003年在全國(guó)各大城市，當(dāng)然是核心城市拜訪當(dāng)?shù)卣?，我們?lái)到武漢，在所有城市中，武漢是最歡迎我們的，武漢的政府不是一般的熱情。武漢是全中國(guó)最早孵化器的建設(shè)城市，甚至在高新區(qū)有孵化器，武漢最早從事孵化器的建設(shè)者叫做工偉，包括唐市長(zhǎng)還專(zhuān)門(mén)支持了東湖高新區(qū)，他說(shuō)你們這個(gè)事情一定要落實(shí)，怎么樣想辦法落實(shí)一下。很可惜我們花了一年半的時(shí)間研究孵化器，發(fā)現(xiàn)這個(gè)玩意不能做，但是為什么我們還要做下去呢？沒(méi)辦法，房地產(chǎn)下行，就是因?yàn)樗щy，可能我們有機(jī)會(huì)。經(jīng)過(guò)了一年半時(shí)間的反復(fù)論證和反復(fù)把過(guò)去的一些模式PASS掉，最終形成了我們新的模式。

　　在去年的8月份我們的概念大概完成，11月22號(hào)在廣州落地，很巧的是11月22號(hào)落地兩天前，李總理講了“創(chuàng)客、眾籌、眾包”三個(gè)概念。11月22號(hào)到今天正好5個(gè)月，我們?cè)谌珖?guó)目前來(lái)說(shuō)已經(jīng)在廣州運(yùn)營(yíng)了兩個(gè)，簽的合同大概有10個(gè)。今年上半年可能會(huì)在全國(guó)各大城市陸續(xù)開(kāi)張。

　　別人會(huì)說(shuō)你們的特點(diǎn)跟傳統(tǒng)的有什么不一樣？首先傳統(tǒng)的模式是大園區(qū)、大空間、大范圍，其實(shí)這個(gè)年代是90后主導(dǎo)的年代，今天我參加這么一個(gè)論壇的會(huì)，是跟我前三個(gè)月以來(lái)參加的所有會(huì)不一樣，前三個(gè)月我參加的會(huì)90后的人群占多數(shù)。現(xiàn)在看地產(chǎn)人群，“得90后者得天下”，確實(shí)房地產(chǎn)也一樣。為什么說(shuō)這個(gè)時(shí)代很多事情要問(wèn)問(wèn)90后喜歡什么，很多90后說(shuō)我不喜歡大，我喜歡小而美，我喜歡市中心，不喜歡郊區(qū)，我喜歡奮斗，但是在我們這樣一個(gè)年代的奮斗和以前的奮斗是有矛盾的。

　　我們是免費(fèi)模式，傳統(tǒng)的孵化器叫重資產(chǎn)，我們是輕資產(chǎn)，我們房租免費(fèi)、服務(wù)免費(fèi)，互聯(lián)網(wǎng)就是這樣一個(gè)時(shí)代，其實(shí)房地產(chǎn)很多都是免費(fèi)的，我相信在座的做房地產(chǎn)，你們肯定經(jīng)歷過(guò)很多免費(fèi)，怎么賺錢(qián)，跟傳統(tǒng)的東西不一樣。我想起了觀點(diǎn)論壇說(shuō)我們是顛覆傳統(tǒng)孵化器，我們不能顛覆，只是在傳統(tǒng)的孵化器上進(jìn)行變革。所以在這個(gè)情況下，首先是免費(fèi)，只有免費(fèi)才能吸引更多的90后、更多的創(chuàng)業(yè)者加入大我們這個(gè)群體或者空間。我們目前在廣州項(xiàng)目上的一些情況。

　　形態(tài)多樣化。我們不是做招商引資，我們不做招商引資，小而美的時(shí)候，大家是有興趣的，對(duì)這個(gè)空間、這個(gè)形態(tài)不拘一格，因?yàn)樗械?0后有足夠的個(gè)性化，所有很多東西我們都是滿足客戶(hù)需求，滿足90后的需要。我們有咖啡館，咖啡館里面的調(diào)調(diào)什么都有，關(guān)鍵是他喜歡，只要他喜歡什么都有。

　　創(chuàng)業(yè)要有樂(lè)趣，我們講講我們的創(chuàng)業(yè)樂(lè)趣手段。我們有很多老師，除了明星老師，還有行業(yè)老師。我們還有代言人，少年英雄19歲，超過(guò)19歲不簽他當(dāng)代言人，為什么？因?yàn)榕枷竦牧α渴菬o(wú)窮的，這些少年英雄都是拿了錢(qián)，不知道怎么用。我們有戰(zhàn)略平臺(tái)包括資金平臺(tái)，還有聯(lián)通的虛擬文化。關(guān)于資金，我們主要做天使投資，歡迎更多的天使投資人加入。

　　總理說(shuō)了“大眾創(chuàng)新、萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)”就是大量的天使，大量的活動(dòng)。截止到3月15號(hào)我們的創(chuàng)業(yè)粉絲超過(guò)了2萬(wàn)人，投資者粉絲超過(guò)了1千人，互聯(lián)網(wǎng)是開(kāi)放共享的，只有沒(méi)有天花板，所有人都能參與，這個(gè)跟傳統(tǒng)的房地產(chǎn)還是有區(qū)別，在這個(gè)過(guò)程中希望大家都參與，一起來(lái)玩這個(gè)游戲，在座的如果說(shuō)能不能跟我們一起玩？可以，所有的人都可以。對(duì)于我一個(gè)只有情懷沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的人來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)行來(lái)做這個(gè)事情，還是得到過(guò)非常多的支持，感謝我之前的朋友、機(jī)構(gòu)支持，也感謝已經(jīng)合作開(kāi)的房地產(chǎn)的一些支持。最后希望大家掃描一下二維碼，能跟我進(jìn)行交流或者關(guān)注我，如果有機(jī)會(huì)可以在微信上或者公眾號(hào)上進(jìn)行交流，再次感謝大家！

　　主持人：謝謝莫嶸先生的精彩演講，請(qǐng)您回坐稍事休息。接下來(lái)進(jìn)入第二輪專(zhuān)題演講，本次專(zhuān)題演講的主題為企業(yè)模式與城鎮(zhèn)化契機(jī)，有請(qǐng)第一位演講嘉賓，戴德梁行廣州及鄭州公司總經(jīng)理、董事黎慶文先生，他的演講題目是：中國(guó)新型城鎮(zhèn)化之武漢發(fā)展路徑解讀。

　　黎慶文：感謝觀點(diǎn)這個(gè)平臺(tái)給我機(jī)會(huì)，我代表戴德梁行在這發(fā)言。戴德梁行在過(guò)去幾年里面一直在關(guān)注中國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展，也同時(shí)建立了我們大中華區(qū)城鎮(zhèn)化的一個(gè)核心委員會(huì)，我本人也是委員會(huì)的發(fā)起人之一。這里面我想跟大家分享一下我們?cè)趺纯次錆h的發(fā)展路徑，比如說(shuō)在中國(guó)新城鎮(zhèn)化這個(gè)背景之下，武漢的發(fā)展路徑。首先看看我們的現(xiàn)狀，在2013年來(lái)看，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率是54，美國(guó)是83，英國(guó)是80，新加坡100。從這個(gè)表上看，我們國(guó)家的城鎮(zhèn)化率比發(fā)達(dá)國(guó)家是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家。這里面也看到另外一個(gè)角度的觀點(diǎn)，就是中國(guó)要成為世界經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先的國(guó)家，我們的城鎮(zhèn)化率一定要提高。在中國(guó)的各個(gè)城市來(lái)比較，武漢城鎮(zhèn)化率是79，相對(duì)于北京、廣州、上海、沈陽(yáng)這些超過(guò)80的城鎮(zhèn)化率城市來(lái)看，它是處于一個(gè)中偏上的水平，它也高于成都、重慶、西安。

　　什么叫做新型城鎮(zhèn)化？新在哪里？我們用一個(gè)簡(jiǎn)單的圖表方式告訴大家。從中國(guó)的第一階段城鎮(zhèn)化就是農(nóng)村到城市，這里面是過(guò)去幾十年一直這樣。今天我們的城鎮(zhèn)化基本上就是小城市的人口融入大城市就業(yè)，未來(lái)新的城鎮(zhèn)化我們這樣理解，是農(nóng)村的人口直接進(jìn)入新城鎮(zhèn)，叫做農(nóng)村的人口就近城鎮(zhèn)化，就是農(nóng)村人口在他工作地就近城鎮(zhèn)化。

　　新型與舊型有什么區(qū)別？我們發(fā)現(xiàn)舊型城鎮(zhèn)化的核心土地，有土地就會(huì)發(fā)展成房地產(chǎn)，新型城鎮(zhèn)化不在于要新蓋多少房地產(chǎn)，它強(qiáng)調(diào)我們的農(nóng)村人口怎么樣融入城市，怎么樣在新城鎮(zhèn)里面有它的地位。舊型城鎮(zhèn)化基本上是攤大餅，新型城鎮(zhèn)化是小城鎮(zhèn)出現(xiàn)。城市建設(shè)方面，舊型的城鎮(zhèn)有攤大餅的模式，新型的城鎮(zhèn)化是營(yíng)造一個(gè)人與自然和諧發(fā)展的形態(tài)。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面也會(huì)有很大的變化。因?yàn)樵瓉?lái)我們的農(nóng)村人口、小城市直接融入到大城市，實(shí)際上令大城市產(chǎn)業(yè)更加內(nèi)聚，新型城鎮(zhèn)化要鼓勵(lì)原來(lái)的人口外擴(kuò)到城鎮(zhèn)化領(lǐng)域里面去。舊型的城鎮(zhèn)化更多是讓政府投入，新型城鎮(zhèn)化大家也看到中央已經(jīng)鼓勵(lì)PPP這樣的模式，實(shí)際上它就是鼓勵(lì)民營(yíng)成本，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，從機(jī)制上來(lái)看，是介入新城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

　　我們看看數(shù)字，看看我們從2013年到2030年城鎮(zhèn)化率從53到70，這個(gè)百分比之下城鎮(zhèn)人口發(fā)生什么變化。我們預(yù)計(jì)在2030年全國(guó)的城鎮(zhèn)人口達(dá)到10個(gè)億，百萬(wàn)人口以上的城市從2013年的102個(gè)增長(zhǎng)到2030年的220個(gè)，就是說(shuō)百萬(wàn)人口的城市會(huì)有翻倍的增加。如果說(shuō)用武漢這種人口作為基數(shù)來(lái)看，實(shí)際上我們每年全國(guó)大致有2倍的人口從農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口。

　　剛才有些專(zhuān)家、領(lǐng)導(dǎo)也關(guān)注城鎮(zhèn)化率的問(wèn)題，我們稍微看一下美國(guó)，美國(guó)從1920年-1960年，用了41年的時(shí)間，把它的城鎮(zhèn)化率從53%提升到70%，歐洲用了30年，到東方國(guó)家日本和韓國(guó)分別是15年和8年。就是我們的城鎮(zhèn)化率17年從53%提升到70%是有可能的，東方國(guó)家有可能。但是我們這個(gè)國(guó)家的人口密度是低于日本和韓國(guó)的，所以說(shuō)我們這個(gè)速度也是有挑戰(zhàn)的。

　　大家可能也會(huì)在過(guò)去的一些報(bào)道里面看到，中國(guó)的很多新城鎮(zhèn)出現(xiàn)“鬼城”、“睡城”、“空城”等等很負(fù)面的現(xiàn)象出現(xiàn)啊，這個(gè)挑戰(zhàn)是有的。武漢會(huì)怎么樣呢？首先看規(guī)劃，武漢2013年到2020年，按照武漢的城鎮(zhèn)化發(fā)展部分來(lái)看，它會(huì)從79增長(zhǎng)到84，2015年的500多萬(wàn)漲到2020年的880多萬(wàn)。應(yīng)該說(shuō)未來(lái)的12年有300萬(wàn)左右的增長(zhǎng)。而武漢現(xiàn)在從政策機(jī)遇走向，因?yàn)檫@個(gè)非常影響到我們城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，剛剛所公布的《長(zhǎng)江中游城市群發(fā)展規(guī)劃》里面，中三角已經(jīng)發(fā)展到國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)極的戰(zhàn)略，這個(gè)是武漢地區(qū)從來(lái)沒(méi)有過(guò)的這么高的國(guó)家經(jīng)濟(jì)地位，相信未來(lái)這個(gè)政策出來(lái)之后陸陸續(xù)續(xù)會(huì)有更進(jìn)一步的實(shí)施政策，令武漢的經(jīng)濟(jì)更為穩(wěn)定。

　　湖北省也出臺(tái)了一個(gè)以特大城市為龍頭，加快中小型城市和中心鎮(zhèn)提質(zhì)、擴(kuò)容為重點(diǎn)的新城鎮(zhèn)化意見(jiàn)，武漢市也公布了2020年擴(kuò)容的規(guī)劃。武漢目前的擴(kuò)容規(guī)劃是“一主六新”，一個(gè)主城區(qū)加六個(gè)新城主群。從空間上來(lái)看，從城市的東南西北有六個(gè)新鎮(zhèn)組團(tuán)。

　　武漢有一個(gè)特點(diǎn)，這是其他城市很少有的，它的組團(tuán)是把產(chǎn)業(yè)凝進(jìn)去，把產(chǎn)業(yè)放進(jìn)去慢慢做地產(chǎn)，這是比較科學(xué)的方法。我本人當(dāng)時(shí)也參與的東南新城組團(tuán)生物制藥城的工作，在五六年前把光谷的生物制藥產(chǎn)業(yè)引入到東南新城主區(qū)里面，今天我們看那個(gè)地方已經(jīng)凸顯出新城鎮(zhèn)的需求。我們武漢未來(lái)會(huì)在三個(gè)方面加強(qiáng)試點(diǎn)工作，第一塊是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，它的成本分擔(dān)機(jī)制建立。第二個(gè)是多元化、可持續(xù)的城鎮(zhèn)建立，第三個(gè)是行政管理體制和創(chuàng)新，這是我們理解的武漢未來(lái)三個(gè)方面的重點(diǎn)工作。

　　實(shí)際上武漢在新城發(fā)展里面有非?？茖W(xué)的方法，也取得一些成績(jī)。具體用一個(gè)武漢的花山生態(tài)新城，來(lái)跟大家分享一下武漢在這方面的一個(gè)很好的成功經(jīng)驗(yàn)?；ㄉ缴鷳B(tài)新城有66平方公里，規(guī)劃人口是20萬(wàn)。我們看看它的一個(gè)發(fā)展軸，2009年規(guī)劃出臺(tái)，這個(gè)規(guī)劃到今天為止在一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的控制，除了自己的規(guī)劃以外，它也出臺(tái)一系列的東湖高新區(qū)規(guī)劃，大環(huán)境的規(guī)劃。第二個(gè)也規(guī)劃了它的北部叫化工新城規(guī)劃，這個(gè)規(guī)劃不但自己是合理的，而且跟它的大片區(qū)是合理的。另外，大武漢市有一個(gè)商業(yè)區(qū)規(guī)劃，這個(gè)規(guī)劃也敲定了花山新城與整個(gè)武漢市商業(yè)交通的關(guān)系，所以從規(guī)劃上來(lái)看，它是立體的。2009年碧桂園就正式簽約參與這個(gè)項(xiàng)目，2010年預(yù)期交房給農(nóng)民，它最初是農(nóng)民的房子，這是很多城鎮(zhèn)很少能夠做到這一點(diǎn)。你看到2009年農(nóng)民的安置，2016年就用補(bǔ)償款成立了公司來(lái)提供農(nóng)民長(zhǎng)期的就業(yè)崗位，它的投融資平臺(tái)也非常靈活，它有政府平臺(tái)、銀行貸款，也有一些信托公司。它的融資方式也是非常的立體。

　　產(chǎn)業(yè)引進(jìn)方面，2011年高科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)始引進(jìn)，2012年花山軟件新城開(kāi)始啟動(dòng)，2013年IBM、甲骨文進(jìn)駐，2014年創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地開(kāi)始進(jìn)入。它解決農(nóng)民的問(wèn)題，慢慢的引進(jìn)產(chǎn)業(yè)。2009年花山大道的開(kāi)通，到2014年城鐵的開(kāi)工，交通發(fā)展得非常迅猛。大家看到它2010年和2011年分別為村民建立了會(huì)所和村史展覽館。2014年引進(jìn)了名牌小學(xué)。

　　為什么說(shuō)它是一個(gè)好的經(jīng)驗(yàn)?zāi)?？我們最后做一個(gè)總結(jié)。實(shí)際上我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)新城鎮(zhèn)化要達(dá)到成功，它有十大要素要注意。花山新城才做了6年，它可能未來(lái)還有15年、20年都要做，實(shí)際上花山大道作為一個(gè)新城，在未來(lái)20年、30年會(huì)遇到很多挑戰(zhàn)，這種挑戰(zhàn)可以在我們這個(gè)時(shí)代里面找到它的解決方案。實(shí)際上中國(guó)城鎮(zhèn)化里面很多阻礙城鎮(zhèn)化發(fā)展的問(wèn)題，農(nóng)民問(wèn)題是一個(gè)很大的問(wèn)題，所以說(shuō)我們?cè)谶@個(gè)里面，包括一開(kāi)始主體規(guī)劃，第二步補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定非常精準(zhǔn)，第三個(gè)政府足夠的資金，第四個(gè)考慮數(shù)量及質(zhì)量，這是在發(fā)展初期考慮發(fā)展的量。第五個(gè)協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，第六個(gè)交通系統(tǒng)，新城鎮(zhèn)能夠通過(guò)軌道交通跟老城區(qū)有一個(gè)便捷的聯(lián)系，這是令舊城鎮(zhèn)活化的一個(gè)基本道路。第七個(gè)配套設(shè)施，包括學(xué)校、醫(yī)院，這是城鎮(zhèn)長(zhǎng)期存活的必要條件。第八個(gè)有效運(yùn)營(yíng)園區(qū)，我們?cè)谛录悠乱恢痹趲驼芾硪恍┬滦偷纳鐓^(qū)，實(shí)際上新加坡新鎮(zhèn)的管理模式，有效、安全的模式，我覺(jué)得應(yīng)該可以在國(guó)內(nèi)進(jìn)行探討，能夠提高我們自主管理的效率。第九個(gè)是新城需要推廣，不推廣新城，它拿不了人才和資金。

　　主持人：非常感謝黎先生的分享，接下來(lái)邀請(qǐng)第二位演講嘉賓，光谷聯(lián)合控股有限公司執(zhí)行總裁胡斌先生，他的演講題目為：武漢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力與優(yōu)勢(shì)，時(shí)間為15分鐘。

　　胡斌：我現(xiàn)在給大家端一盤(pán)大家應(yīng)該比較喜愛(ài)的，想吃、能吃、可以隨時(shí)吃的一盤(pán)湖北菜——“小龍蝦”。因?yàn)楣夤嚷?lián)合是在武漢土生土長(zhǎng)起來(lái)的一個(gè)企業(yè)，我們來(lái)把光谷的產(chǎn)業(yè)園實(shí)踐來(lái)作為我今天跟大家分享的一個(gè)話題。

　　尊敬的陳老師，各位業(yè)內(nèi)同仁、各位朋友，大家中午好！今天非常有幸的來(lái)到觀點(diǎn)論壇和大家一起探討企業(yè)模式與城鎮(zhèn)化契機(jī)的話題，我謹(jǐn)代表光谷聯(lián)合集團(tuán)做交流和分享。

　　剛才大家談到了武漢，武漢給大家一個(gè)什么樣的印象呢？就是除了有一個(gè)大上海、大武漢之外，其實(shí)還有一個(gè)直觀的印象，就是“大縣城”的概念，這就是可能在大家記憶中武漢的一個(gè)概念。武漢一直給人就是這么一個(gè)感覺(jué)，無(wú)論是規(guī)劃建設(shè)的環(huán)境還是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)模，都是這么一個(gè)形象，但是隨著近年來(lái)，隨著武漢市政府通過(guò)推動(dòng)城中村的改造，科學(xué)合理的道路交通建設(shè)，以及高效務(wù)實(shí)的管理政策，讓城市形象有了根本上的提高。這個(gè)城市的提升是驚人的，不僅是本地人，外地人也都感覺(jué)到整個(gè)的變化，這種變化主要給大家?guī)?lái)的也是一種機(jī)會(huì)。

　　剛才很多專(zhuān)家、演講者都給出了武漢的一些定位。這是一個(gè)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)研報(bào)告，我們摘錄了一些數(shù)據(jù)，它是全球組具活力的20強(qiáng)位居第八位，僅次于美國(guó)的波士頓，上海、北京、紐約位居前三位。12、13依次為倫敦和洛杉磯，所以這種變化給人感覺(jué)是驚人的。從這一組數(shù)據(jù)來(lái)看，也可以直觀的看到，就是典型的是有圖有真相。武漢在2008年的時(shí)候GDP排在全國(guó)第14位，現(xiàn)在晉升到第8位。這些數(shù)據(jù)的變化來(lái)源于什么東西呢？來(lái)源于它的一些新產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重新布局，特別是有代表性的電子信息、生物醫(yī)藥、金融服務(wù)、能源環(huán)保、文化創(chuàng)意和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，從剛才簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)里面看到，我們的GDP已經(jīng)過(guò)了萬(wàn)億之后，在這短短五年內(nèi)發(fā)展2.5倍。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)講，一個(gè)經(jīng)濟(jì)的體制增長(zhǎng)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展有必然的聯(lián)系，我們發(fā)現(xiàn)武漢的發(fā)展和剛才說(shuō)的六個(gè)，傳統(tǒng)大型企業(yè)，比如武鋼和汽車(chē)行業(yè)，除了這些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)是我們基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)之外，電子信息、生物醫(yī)藥、金融環(huán)保這幾個(gè)尤為重要，特別是新起來(lái)的創(chuàng)意服務(wù)企業(yè)在武漢的勢(shì)頭也是來(lái)勢(shì)洶洶。

　　剛才大家也談到了武漢的一些優(yōu)勢(shì)，主要體現(xiàn)在這四大方面。第一是區(qū)域的交通優(yōu)勢(shì)，水陸同交通的樞紐，九省通衢。第二是人力資源的優(yōu)勢(shì)，武漢在校大學(xué)生120萬(wàn)，居全國(guó)第一，甚至有的人認(rèn)為是在全球第一?？平藤Y源人才充足。第三是政策優(yōu)勢(shì)，剛才談到城市中游的問(wèn)題，“1+8”的城市群?jiǎn)栴}，第二個(gè)國(guó)家級(jí)自主創(chuàng)新示范區(qū)。第四是產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步完善，新興產(chǎn)業(yè)快速的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)明顯。

　　我們?yōu)槭裁唇裉煲劦疆a(chǎn)業(yè)，剛才也談到信息化，這離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)。在一個(gè)730畝的土地上面聚集著400多個(gè)企業(yè)，完成就業(yè)人口近5萬(wàn)人，創(chuàng)造稅收累計(jì)達(dá)到50億，去年的GDP就這一塊的產(chǎn)值達(dá)到超過(guò)300億，整個(gè)在730畝的土地上面能夠完成湖北省60%左右服務(wù)與外包的產(chǎn)值，這個(gè)土地的集約效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)通過(guò)這幾組數(shù)據(jù)表現(xiàn)得一目了然。

　　光谷金融港，一個(gè)主題非常鮮明的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，160畝土地上面，有200萬(wàn)方的建筑群，已經(jīng)有40多家大型金融機(jī)構(gòu)，有100多家服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，武漢在光谷金融港出現(xiàn)之前，一直在全國(guó)特大型中心地位。作為武漢這么大的城市，其實(shí)我們當(dāng)時(shí)在做這件事的時(shí)候，就發(fā)現(xiàn)武漢沒(méi)有一個(gè)所謂的經(jīng)濟(jì)中心、金融中心，我國(guó)通過(guò)武漢的各種資源稟賦研究，發(fā)現(xiàn)了這個(gè)問(wèn)題。當(dāng)時(shí)在在爭(zhēng)全國(guó)地位有西安、成都、合肥、武漢和其他城市，但是他們比我們?cè)?，武漢通過(guò)我們的努力，在這么短的時(shí)間內(nèi)完成了這么一個(gè)數(shù)據(jù)，現(xiàn)在其他地方有的在想象中，有的在起步或者在剛開(kāi)始建設(shè)過(guò)程中。所以為武漢完成了整個(gè)城市功能的配套，因?yàn)槲錆h在金融方面是缺乏的。剛才說(shuō)了，只有40家。這40家是全國(guó)性的大型金融企業(yè)，它會(huì)為武漢的金融支撐和機(jī)遇帶來(lái)非常多的機(jī)會(huì)。

　　文化創(chuàng)意天地，從去年10月17號(hào)開(kāi)街，已經(jīng)舉辦了有100多場(chǎng)文化藝術(shù)展示，已經(jīng)接待10萬(wàn)人次。

　　武漢研創(chuàng)中心，首先讓大家感受一下物理空間，待會(huì)兒我再說(shuō)里面的內(nèi)容。我們從規(guī)劃上、建設(shè)上、空間感上是一個(gè)非常舒適、別具一格的環(huán)境，讓他在里面有非常多的靈感來(lái)發(fā)揮他的想象。

　　光谷生物城是一個(gè)國(guó)家級(jí)的生物創(chuàng)新基地，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入近500家生物治藥企業(yè)，僅僅用了5年不到的時(shí)間在園區(qū)產(chǎn)值達(dá)到500億。

　　未來(lái)科技城是比肩中關(guān)村的一個(gè)未來(lái)新城，面積為66.8平方米，這是我們和政府合作的一個(gè)項(xiàng)目。

　　醫(yī)療器械園，我們通過(guò)了解，好像在我們做之前，湖北這種企業(yè)不到20家，但是通過(guò)這個(gè)努力，我們現(xiàn)在已經(jīng)引進(jìn)了100多家醫(yī)療器械的研發(fā)生產(chǎn)基地。

　　我們把這個(gè)模式復(fù)制到了全國(guó)的領(lǐng)域，不僅是走出了武漢，比方說(shuō)到黃石、鄂州一些城市圈里面，通過(guò)了他們的招商，同時(shí)也走到了省外，包括合肥、沈陽(yáng)等等城市。這是青島的信息港，現(xiàn)在有近百家企業(yè)進(jìn)駐，這是合肥的信息港，這是鄂州光谷聯(lián)合科技城。

　　剛才大家談到孵化問(wèn)題，但是作為加速空間，它需要有另外一個(gè)物理空間給他們提供。這是黃石的，這是沈陽(yáng)的。大家看的這十幾個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這僅僅是我們的一部分，每一個(gè)項(xiàng)目大家會(huì)發(fā)現(xiàn)一種現(xiàn)象，每一個(gè)項(xiàng)目都服務(wù)于不同的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，每一個(gè)項(xiàng)目都因地制宜，別具特色，我們不重復(fù)別人，也不重復(fù)自己。在這之前我們也曾經(jīng)做過(guò)住宅和商業(yè)的項(xiàng)目，但是我們認(rèn)為僅僅是靠一個(gè)復(fù)制來(lái)提升企業(yè)的規(guī)模，達(dá)到一定的規(guī)?；蛘呃麧?rùn)的數(shù)字目的，我覺(jué)得這個(gè)對(duì)我們企業(yè)家而言，對(duì)一個(gè)城市的發(fā)展而言遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　這是我們提供服務(wù)一些優(yōu)秀企業(yè)的代表，而房子的交付使用僅僅是我們?yōu)榭蛻?hù)服務(wù)的開(kāi)始，包括廣告、公寓、法律、文化、體育設(shè)施、人力資源培訓(xùn)等等這些都是我們?yōu)闃I(yè)主提供服務(wù)的開(kāi)始，這是我們通過(guò)這近幾年來(lái)努力實(shí)現(xiàn)的。通過(guò)十幾個(gè)主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)研究開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，我們認(rèn)為城市化的發(fā)展離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)的支撐，我們通過(guò)產(chǎn)業(yè)一體、產(chǎn)業(yè)集群的實(shí)踐，有機(jī)的將產(chǎn)城融為一體，形成產(chǎn)城融合的形態(tài)，要真正做到產(chǎn)城一體，要做到城市形態(tài)和產(chǎn)業(yè)形態(tài)友好的兼容和包容，城市形態(tài)填充產(chǎn)業(yè)形態(tài)，這種發(fā)展模式是一種健康的發(fā)展模式，我們現(xiàn)在經(jīng)?？吹匠鞘忻撾x產(chǎn)業(yè)，造成部分城市可能出現(xiàn)了“空心化”或者是“鬼城”，就是因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)業(yè)化，就是具體表現(xiàn)在它晚上是“黑城”、“鬼城”，或者它與主城有很大的距離，早上人們起來(lái)上班，晚上下班又回到住的地方。我們希望新型城鎮(zhèn)化產(chǎn)城一體，用居住帶動(dòng)生產(chǎn)，生產(chǎn)帶動(dòng)生活。要做到產(chǎn)業(yè)集群，我們就要沿著產(chǎn)業(yè)鏈或者產(chǎn)業(yè)上下游的關(guān)聯(lián)企業(yè)，讓他們能夠交流、互動(dòng)、互為依托，所以產(chǎn)業(yè)集群這個(gè)概念很重要。

　　剛才大家也講到是不是需要在城市中心好像更便利？但是所有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)基本上不可能在城市中心，因?yàn)樗鼪](méi)有一個(gè)大的資源讓你形成一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)體系。本身作為企業(yè)，相反這些地方可能售價(jià)甚至租價(jià)都高過(guò)所謂的寫(xiě)字樓。我們還要把帶來(lái)的各種產(chǎn)業(yè)要素為他們提供服務(wù)，讓產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量更高，讓企業(yè)得到他們所需要的支持。光谷聯(lián)合集團(tuán)就是按照這種思路在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展，從服務(wù)新興產(chǎn)業(yè)推動(dòng)城市的躍升。時(shí)間關(guān)系，我就跟大家分享到這里。

　　主持人：非常感謝胡斌先生的演講，接下來(lái)邀請(qǐng)最后一位演講嘉賓，世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉先生為了大家進(jìn)行演講，他的演講題目是：新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的機(jī)遇、挑戰(zhàn)和對(duì)策。

　　黎振偉：因?yàn)轳R上要進(jìn)行對(duì)話，也為下一個(gè)論壇做一個(gè)引導(dǎo)。我的題目是新城鎮(zhèn)化發(fā)展的機(jī)遇、挑戰(zhàn)與對(duì)策。我們做研究機(jī)構(gòu)、顧問(wèn)機(jī)構(gòu)可能更多的是研究，2015年新型城鎮(zhèn)化在加速，我們會(huì)看到眾多的新城鎮(zhèn)項(xiàng)目在加速，我們也發(fā)現(xiàn)這一輪的發(fā)展中，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不像從前，我們跟中航通飛公司合作，他們的計(jì)劃很大，但是他們準(zhǔn)備還不是很充分的。創(chuàng)造航空產(chǎn)業(yè)新城，真正解決過(guò)去的產(chǎn)城融合到真正的產(chǎn)城融合。

　　我們?cè)诤幽弦哺龊芏嗟奶接懀^(guò)去的城市都在做高大上，都在做寫(xiě)字樓、商業(yè)中心，但是我們看到現(xiàn)在的很多城市不具備這種條件，政府也在做，但今天他們重新思考，他們思考這種發(fā)展如何和自身的實(shí)際相結(jié)合，這是我們?cè)诤驼涣鳎麄円苍诳疾?。已?jīng)成功的一些土地項(xiàng)目，雖然土地開(kāi)發(fā)成功了，但是它的房地產(chǎn)供應(yīng)是過(guò)量的。歐陽(yáng)總剛才談的問(wèn)題我非常贊成，通過(guò)跟企業(yè)的交流，我很深刻的感受到從一級(jí)市場(chǎng)到二級(jí)城市的轉(zhuǎn)化是不容易的，深圳和上海在進(jìn)行合作區(qū)的結(jié)合，如何把發(fā)達(dá)城市和落后城市的結(jié)合，最近我們也在參與更多的項(xiàng)目，在新型城鎮(zhèn)化落后城市的問(wèn)題是會(huì)引人注意的，發(fā)達(dá)城市的發(fā)展也不可以掉以輕心。他的定位是首都的國(guó)際區(qū)域，這個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展對(duì)北京是創(chuàng)新的發(fā)展，當(dāng)然對(duì)企業(yè)也是不可多得的。而且從北京的角度，它的目標(biāo)是要打造成中國(guó)示范區(qū)的新城鎮(zhèn)化，它的使命也是多樣化的，而且這個(gè)使命據(jù)我了解連習(xí)主席也支持他。

　　我們清醒地看到偉大的城市、偉大的項(xiàng)目同時(shí)要向市場(chǎng)細(xì)致考量的項(xiàng)目，我們看到目標(biāo)戰(zhàn)略有領(lǐng)先性、示范性，但是這種項(xiàng)目的難度、復(fù)雜性和系統(tǒng)性也需要我們充分認(rèn)識(shí)并有所準(zhǔn)備，我們看到這個(gè)企業(yè)非常有錢(qián)，但是同樣這個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)也需要找到優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)和具備優(yōu)秀能力的企業(yè)來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)，而不是靠一個(gè)企業(yè)就能完成。如何在中國(guó)的今天面對(duì)眾多的新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目，我們很擔(dān)心如何避造成免項(xiàng)目的理想與結(jié)有很大的反差，這點(diǎn)上是比較多的。

　　有幾點(diǎn)思考和建議是和新加坡劉太格先生交流得到的，他說(shuō)中國(guó)在建設(shè)浪潮中有很多成就。他提出了兩個(gè)合理的策略，第一個(gè)就是新城，大項(xiàng)目發(fā)展必須是經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境改造要結(jié)合，開(kāi)始就要堅(jiān)決做正確合理的事情，這一點(diǎn)上我相信新加坡的經(jīng)驗(yàn)是很足夠的。他提出幾個(gè)原則，我認(rèn)為這對(duì)新型城鎮(zhèn)化以及大項(xiàng)目是有幫助的，從大到小、從遠(yuǎn)到近、從地下到地上、從客觀到主觀、從定量到定型，里面的觀點(diǎn)很多，中國(guó)往往是先主觀再客觀，就有很多問(wèn)題。我們看到新加坡的文化是世界發(fā)源城市的典范，同樣在深圳華僑城，在25年前華僑城從一個(gè)農(nóng)場(chǎng)建設(shè)，通過(guò)新加坡的經(jīng)驗(yàn)、規(guī)劃、留白以及量的規(guī)劃，它提出旅游和地產(chǎn)的無(wú)縫連接，華僑城在中國(guó)是獨(dú)一無(wú)二的。同時(shí)華僑城今天可以復(fù)制，這種案例是不可多得的。

　　回到我們的青龍湖，我們提出“三大三細(xì)”、“三長(zhǎng)三近”，“三大”是大格局、大整合、大系統(tǒng)，其實(shí)我們過(guò)去比較關(guān)注大格局、大整合，其實(shí)往往忽略了大系統(tǒng)。在大的背后我們要“三細(xì)”，要細(xì)論證、細(xì)安排、細(xì)執(zhí)行。我們提出來(lái)新區(qū)的發(fā)展，新城鎮(zhèn)化要長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，更需要長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)。光谷這個(gè)項(xiàng)目很大的特點(diǎn)是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，我們要不斷調(diào)整。2014年很多的開(kāi)發(fā)都在實(shí)踐，其實(shí)新的實(shí)踐并不在今天，而在過(guò)去，我們可以看到過(guò)去產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中國(guó)融合，我們看到在新常態(tài)下城鎮(zhèn)化帶給房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)一定是超速到常態(tài)，如何解決動(dòng)力容量的平衡。我們同樣回到武漢，武漢與周邊城市城鎮(zhèn)化發(fā)展的解讀有很多機(jī)會(huì)，當(dāng)然有很多問(wèn)題是給我們看到的。第一個(gè)是武漢“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展，周邊的城市確實(shí)和它格格不入，剛才歐陽(yáng)總談到了人口，其實(shí)我們也看到，我們現(xiàn)在城市的人口其實(shí)是增長(zhǎng)緩慢的，簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)也是有問(wèn)題的，人口的增長(zhǎng)并不是那么多，每年1000多萬(wàn)的發(fā)展一定會(huì)帶來(lái)混亂。除了武漢、恩施、黑龍江比較明顯之外，很多城市都是是傳統(tǒng)二產(chǎn)來(lái)主導(dǎo)，這些在新城建設(shè)里面都需要面臨轉(zhuǎn)型。

　　在房地產(chǎn)方面，我們看到在過(guò)去這幾年間，除了武漢、襄陽(yáng)、宜昌成交量大幅度的增長(zhǎng)之外，我們看到其他城市的增長(zhǎng)是緩慢的，部分城市甚至是下降的。我們也看到在很多地區(qū)樓盤(pán)的銷(xiāo)售，單盤(pán)銷(xiāo)售除了武漢有增長(zhǎng)，其他城市都在1億左右。武漢周邊外圍城市普遍庫(kù)存大，同時(shí)產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢、產(chǎn)業(yè)道路混亂，如何解決后續(xù)的發(fā)展。另外我們的老城改造比較困難，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)城鎮(zhèn)的改造來(lái)說(shuō)，光做新城不行，老城怎么做也是要注意的。城市發(fā)展的模式將發(fā)生重大的變化，所以要解決城市可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題，怎么解決？我覺(jué)得互聯(lián)網(wǎng)+、產(chǎn)城融合等帶給我們很多的理念，但怎么做這個(gè)還得研究。

　　我們看到國(guó)家新區(qū)珠海具有國(guó)家級(jí)新區(qū)和廣東自貿(mào)區(qū)雙重平臺(tái)，使其發(fā)展具有國(guó)家意義。我們看到橫琴與港澳聯(lián)系，橫琴這幾年項(xiàng)目是比較多，它開(kāi)業(yè)僅僅幾個(gè)月就迎來(lái)了500多萬(wàn)的游客，我們也看到中國(guó)房地產(chǎn)是這樣的，一旦一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)起來(lái)，房地產(chǎn)地價(jià)猛升，房?jī)r(jià)猛升，這樣帶來(lái)地區(qū)發(fā)展的不可持續(xù)，所以這個(gè)時(shí)候我們會(huì)看到橫琴區(qū)政府擔(dān)憂的不是房?jī)r(jià)問(wèn)題，擔(dān)憂的是能否可以健康可持續(xù)的發(fā)展，為此我們受橫琴政府的委托，去年我們結(jié)合橫琴總體規(guī)劃的收編、構(gòu)建，從產(chǎn)業(yè)到城市功能、商業(yè)住宅總體的研究目標(biāo)來(lái)進(jìn)行研究，我認(rèn)為這個(gè)研究是定型的，從定型到定量，為橫琴的發(fā)展做了一個(gè)規(guī)劃依據(jù)。多元化的導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)才能帶動(dòng)新區(qū)的發(fā)展，怎么導(dǎo)入？必須有策略、有定位、不是什么產(chǎn)業(yè)都可以做，而是主要產(chǎn)業(yè)跟非主要產(chǎn)業(yè)，它必須是多專(zhuān)業(yè)整合的，它研究的模式也應(yīng)該是結(jié)合企業(yè)的發(fā)展來(lái)進(jìn)行，這些都是對(duì)企業(yè)定位的重新衡量。

　　它的整個(gè)研究成效，我就不說(shuō)了，我覺(jué)得對(duì)今后房地產(chǎn)這種研究一定是要大家的投入、專(zhuān)業(yè)和支持。萬(wàn)科在談到房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)候，談到了模式、案例、經(jīng)營(yíng)，還有一個(gè)是互聯(lián)網(wǎng)。這一點(diǎn)上世聯(lián)地產(chǎn)也是從這個(gè)上面不斷的探索如何認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的本質(zhì)，我們?cè)谧?，如何讓一個(gè)房地產(chǎn)顧問(wèn)企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值，以及我們整個(gè)服務(wù)鏈的提升，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有非常廣闊的前景，在新的城鎮(zhèn)化上已經(jīng)有所體現(xiàn)了。我們迎接未來(lái)的挑戰(zhàn)，一起面對(duì)新的未來(lái)！

　　主持人：時(shí)間非常的緊迫，一瞬間我們來(lái)到了今天上午最后一個(gè)環(huán)節(jié)，就是城市觀點(diǎn)論壇武漢行的圓桌，在“一帶一路”的新戰(zhàn)略思路下，地處中部的武漢需要尋找一個(gè)新的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，二線城市的樓市困境是否會(huì)在武漢上演，本次的圓桌主題是：區(qū)位優(yōu)勢(shì)與武漢地產(chǎn)發(fā)展，有請(qǐng)今天圓桌的主持黎振偉先生。

　　接下來(lái)，有請(qǐng)圓桌嘉賓上臺(tái)，他們是：

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任 陳淮先生

　　中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng) 巴曙松先生

　　光谷聯(lián)合控股有限公司執(zhí)行總裁 胡斌先生

　　佰昌集團(tuán)董事長(zhǎng) 柯翔先生

　　朗詩(shī)綠色地產(chǎn)武漢公司總經(jīng)理 朱賢坤先生

　　仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事、武漢公司董事總經(jīng)理 李杰先生

　　武漢大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司執(zhí)行董事長(zhǎng) 高虹女士嘉賓

　　黎振偉：我們回到了這個(gè)題目——區(qū)域地位及房地產(chǎn)的發(fā)展。我認(rèn)為我們現(xiàn)在孤立談房地產(chǎn)也是沒(méi)意義的，中國(guó)不能再靠過(guò)去的房地產(chǎn)一家獨(dú)大。怎么去提升城市的發(fā)展，城鎮(zhèn)化很重要，如果沒(méi)有城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)真的很難其延續(xù)。我想問(wèn)的第一個(gè)問(wèn)題，2014年武漢的住宅成交是17.9萬(wàn)套，成交面積是170萬(wàn)平米，分別比2012年和2013年上漲了12%、13%。如果這樣發(fā)展下去，它怎么可持續(xù)呢？

　　先問(wèn)陳淮先生，他一直是研究這方面的專(zhuān)家，新型城鎮(zhèn)化是李克強(qiáng)總理力推的方向之一，但是不容易。我們期待看到國(guó)家在發(fā)展上有些什么更好的政策來(lái)引導(dǎo)周邊城市的發(fā)展，包括武漢周邊城市的發(fā)展。我們看到2013年國(guó)家政策很大，但是2015年國(guó)家在城鎮(zhèn)化方面的政策力度沒(méi)有那么大，是否城鎮(zhèn)化也是如此呢？因?yàn)檫@個(gè)確實(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商未來(lái)的發(fā)展有影響。

　　陳淮：人要長(zhǎng)大，男18，女20，他長(zhǎng)到18歲就不長(zhǎng)了，不可持續(xù)，到一定程度他就不會(huì)再有，這是起伏的，很正常。北京開(kāi)亞運(yùn)會(huì)，建一批場(chǎng)館，還有一些配套的樓盤(pán)，10年都沒(méi)賣(mài)出去，后來(lái)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心和中央部委把它給買(mǎi)下來(lái)了，分給自己的職工，才消化了。你說(shuō)沒(méi)需求嗎？長(zhǎng)期均衡的問(wèn)題不是今天能夠說(shuō)清楚的，但是我們大約的說(shuō)，就是人口向城市聚集，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)武漢就這么多人，沒(méi)人再往武漢搬了，每100戶(hù)家庭面對(duì)120套住房，這些不可持續(xù)，這種擔(dān)心是多余的。

　　第二個(gè)問(wèn)題政策怎么引導(dǎo)，這個(gè)中小城市過(guò)去政策非常多，老百姓那個(gè)房子根本就沒(méi)人用，租都租不出去，老百姓現(xiàn)在怎么辦呢？市場(chǎng)有它自身的規(guī)律，如果說(shuō)李克強(qiáng)總理有什么高招，他最大的高招是充分努力的調(diào)動(dòng)發(fā)揮市場(chǎng)活力，當(dāng)然他做的也很艱苦，能多大程度上他的設(shè)想實(shí)現(xiàn)，我們想這些城市先有基礎(chǔ)設(shè)施，又有固定資產(chǎn)，物質(zhì)基礎(chǔ)，再有產(chǎn)業(yè)，這個(gè)過(guò)程是必須的。你說(shuō)現(xiàn)在就怎么樣，立馬在一天之內(nèi)解決，你兒子上大學(xué)搞對(duì)象這些問(wèn)題都解決好，那辦不到的事，走一步說(shuō)一步。中小企業(yè)不是靠哪一級(jí)總理出什么樣的政策就可以解決的。是靠市場(chǎng)，是我們充分調(diào)動(dòng)一切積極因素，釋放改革的紅利，沒(méi)有改革光靠一個(gè)思想、一個(gè)體制是絕對(duì)不能做好城鎮(zhèn)化的，城鎮(zhèn)化出不了高質(zhì)量的東西。

　　黎振偉：城市的發(fā)展也不能夠只靠政府的一廂情愿，還得要征求市場(chǎng)，往往政府過(guò)分的去推一個(gè)東西也不是好事，確實(shí)開(kāi)發(fā)商要好好解決城市發(fā)展的規(guī)律。

　　陳淮：二三線、三四線城市的困境是一個(gè)過(guò)渡性的困境，浦東開(kāi)發(fā)也是這樣?，F(xiàn)在你到浦東區(qū)，困境一定有過(guò)這么一段時(shí)間的艱苦。

　　黎振偉：所以研究規(guī)律很重要，既不能冒進(jìn)，也不能簡(jiǎn)單而為。剛才談到房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型問(wèn)題，其實(shí)我們也看到武漢這個(gè)城市還有一個(gè)特點(diǎn)，它產(chǎn)業(yè)很發(fā)達(dá)，科技很發(fā)達(dá)，但武漢的金融業(yè)不算太發(fā)達(dá)。

　　因?yàn)闅v史上武漢曾經(jīng)有叫“東方芝加哥之星”，今天如果金融業(yè)不發(fā)達(dá)，城市就受制約。巴老師是做是做金融出來(lái)的，互聯(lián)網(wǎng)金融等等，其實(shí)我覺(jué)得開(kāi)發(fā)商是一個(gè)很大的點(diǎn)，如何讓它有效創(chuàng)新？

　　巴曙松：現(xiàn)在真正的成為金融中心就是三個(gè)城市：紐約、倫敦、香港。第二個(gè)是國(guó)家整個(gè)金融業(yè)發(fā)展在不同的階段有它的重點(diǎn)，有它的大趨勢(shì)，所以一個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)發(fā)展必須順應(yīng)這種大趨勢(shì)。在基礎(chǔ)設(shè)施主導(dǎo)的，銀行貸款融資的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候你能找來(lái)貸款，你能找來(lái)項(xiàng)目，你能夠跟一些有融資貸款的渠道的中企合作，你就是厲害的?，F(xiàn)在的重點(diǎn)更多的轉(zhuǎn)向與直接融資，股權(quán)、債權(quán)，鼓勵(lì)一些金融的創(chuàng)新，比如說(shuō)資產(chǎn)證券化、PPP探索、互聯(lián)網(wǎng)金融，所以在這種大趨勢(shì)下你要抓住這個(gè)新的增量發(fā)展空間大的趨勢(shì)。

　　比如說(shuō)今年發(fā)展的非常迅猛的是新三板，原來(lái)是一個(gè)微不足道的小市場(chǎng)，現(xiàn)在一下子2000多家的上市公司?；ヂ?lián)網(wǎng)金融的發(fā)展現(xiàn)在也是一個(gè)起步階段，魚(yú)龍混雜，但是中間確實(shí)有一些房地產(chǎn)可以借鑒的地方。目前我們?cè)u(píng)價(jià)互聯(lián)網(wǎng)金融大部分是把高利貸放在網(wǎng)上，把原來(lái)隱性的民間借貸放到網(wǎng)上把它顯性化，這個(gè)有它價(jià)值。但是怎么跟房地產(chǎn)需求對(duì)接，把它利用好，怎么樣增強(qiáng)我們跟客戶(hù)之間的聯(lián)系，作為我們的一個(gè)服務(wù)手段，這個(gè)銀行也有需求，開(kāi)發(fā)商也有訴求，不一定僅僅想著貸款。

　　金融業(yè)也是服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)下一步的重點(diǎn)也是要拓展服務(wù)業(yè)，所以怎么跟這兩個(gè)服務(wù)業(yè)去做對(duì)接。我看到兩個(gè)方向在探索。比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商也在積極探索，提供各種的服務(wù)，銀行也在探索，它的網(wǎng)絡(luò)清醒化、簡(jiǎn)潔化，不是原來(lái)待人很冷漠的機(jī)構(gòu)，他現(xiàn)在做了一些簡(jiǎn)單日常最常用的業(yè)務(wù)，有的幫你訂機(jī)票、交水費(fèi)、電費(fèi)，跟銀行之間合作，在支付方面是有很大的空間。我原來(lái)為了了解服務(wù)業(yè)，我還專(zhuān)門(mén)報(bào)名參加了我們小區(qū)的物業(yè)業(yè)主委員會(huì)，了解物業(yè)費(fèi)怎么收的，怎么用的，怎么做這些配套的服務(wù)。我覺(jué)得我參加的是非常原始的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身賺錢(qián)容易，所以沒(méi)把這個(gè)當(dāng)回事，真正把它當(dāng)成一個(gè)服務(wù)來(lái)做，有很大的改變空間。

　　黎振偉：開(kāi)發(fā)商和金融的結(jié)合一定要多元化，與金融的結(jié)合不一定光租房子給銀行，而且做很多金融服務(wù)。這些房子在我的小區(qū)，也租給他了，這對(duì)我們消費(fèi)者是挺好的服務(wù)，其實(shí)服務(wù)是無(wú)所不在的。第三個(gè)嘉賓是來(lái)自光谷聯(lián)合控股有限公司的執(zhí)行總裁胡斌先生，剛才胡總坐在旁邊，我做了一些功課，看了他們公司做的很多項(xiàng)目，他把多種產(chǎn)業(yè)融合進(jìn)地產(chǎn)，而且成效極高。當(dāng)時(shí)我看胡總那個(gè)700畝地，一年的稅收不得了?，F(xiàn)在問(wèn)題又來(lái)了，胡總，我相信很多政府領(lǐng)導(dǎo)都會(huì)邀請(qǐng)你，很多開(kāi)發(fā)商都想跟你合作，這個(gè)時(shí)候你是很俏，你是“皇帝的女兒”，但這個(gè)時(shí)候你嫁給誰(shuí)呢？而且你的企業(yè)如何在這個(gè)時(shí)候有所為有所不為？開(kāi)發(fā)商做轉(zhuǎn)型的時(shí)候最重要的“道”在哪里？

　　胡斌：光谷聯(lián)合做過(guò)住宅和商業(yè)，有個(gè)住宅品牌叫麗島品牌，在湖北是小有名氣的，在04、05年的時(shí)候發(fā)展的很好。我們看到了國(guó)家這么大的激情，需要在這個(gè)方面有一個(gè)所謂的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)的需要，在有需要的時(shí)候我們認(rèn)為是一個(gè)機(jī)會(huì)。包括新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)，我們不是建設(shè)，更不是住房，所以它需要產(chǎn)業(yè)做支撐，所以我們毅然做了一些金融機(jī)構(gòu)的微調(diào)整。通過(guò)我們前期的金融港，面市后得到社會(huì)的追捧，也迎來(lái)了一些你們剛才說(shuō)的現(xiàn)象。

　　一些兄弟省市，兩屆市常委十幾個(gè)人士到園區(qū)調(diào)研，這種情況下確實(shí)給我們帶來(lái)了發(fā)展的機(jī)會(huì)和機(jī)遇。但是我們自身有自己的一個(gè)布局，比方說(shuō)我們自身的能力，包括資金能力和人才能力，它的城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是否符合我們的要求，它的資源稟賦是否符合我這個(gè)企業(yè)的環(huán)境，這些都成為進(jìn)入我們產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。并不把招商，甚至有些地方零地價(jià)給我們，不把這個(gè)作為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。這就是那個(gè)時(shí)候我們做了有所為有所不為。所以我們會(huì)對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)和各種產(chǎn)業(yè)的情況，特別想進(jìn)一個(gè)城市，或者我們關(guān)注一個(gè)城市，我們對(duì)城市的這些都會(huì)進(jìn)行研究。

　　黎振偉：因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我不多說(shuō)了。不過(guò)胡總還是給我們一個(gè)很正確的東西，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是今天沒(méi)辦法了才轉(zhuǎn)型，而是及早準(zhǔn)備，這個(gè)是順大勢(shì)而為，真的要看準(zhǔn)當(dāng)?shù)氐那闆r。我們也很多立業(yè)進(jìn)行過(guò)交流，很多企業(yè)沖著零地價(jià)或者低地價(jià)去，這個(gè)是很有問(wèn)題的。如果你不是真的要去做，只是占便宜做，這個(gè)是很不好的，甚至后面會(huì)有很大的包袱。

　　下一位嘉賓是來(lái)自佰昌的柯翔董事長(zhǎng)，你們企業(yè)很有特點(diǎn)，你們是企業(yè)是科技創(chuàng)新的企業(yè)，有很強(qiáng)的高科技技術(shù)和質(zhì)量的企業(yè)，也許你們過(guò)去是做住宅為主，今后在武漢這個(gè)城市里面，我們發(fā)現(xiàn)有這么強(qiáng)的科技，這么強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)技術(shù)，在房地產(chǎn)怎么升級(jí)，從您的企業(yè)來(lái)說(shuō)，您覺(jué)得怎么升級(jí)？你這么好的基礎(chǔ)，怎么去轉(zhuǎn)型？

　　柯翔：我給大家分享一下，反正今天是觀點(diǎn)舉辦的這么一個(gè)圓桌會(huì)議，我們就談?dòng)^點(diǎn)。剛才聽(tīng)到很多關(guān)鍵詞“城鎮(zhèn)化”、“房地產(chǎn)”、“互聯(lián)網(wǎng)”、“產(chǎn)業(yè)新城”等等。我就先從這幾個(gè)關(guān)鍵詞著手。

　　首先說(shuō)“城鎮(zhèn)化”，我個(gè)人認(rèn)為城鎮(zhèn)化不等于房地產(chǎn)，房地產(chǎn)也不代表城鎮(zhèn)化，我的觀點(diǎn)是如果現(xiàn)在中央在推城鎮(zhèn)化，我們把它錯(cuò)認(rèn)為是房地產(chǎn)的又一次盛筵，我認(rèn)為首先是錯(cuò)的。我們國(guó)家的房地產(chǎn)再怎么發(fā)展，在座的今天房地產(chǎn)業(yè)的人也了解，這是我的第一個(gè)觀點(diǎn)。當(dāng)然了，房地產(chǎn)未來(lái)是城鎮(zhèn)化里面的一個(gè)有機(jī)組成部分或者一個(gè)階段，僅僅是這樣，剛才巴先生說(shuō)上帝關(guān)上一扇門(mén)就給你打開(kāi)一扇窗，實(shí)際上我們可以倒過(guò)來(lái)說(shuō)，當(dāng)然我們所有人要有勇氣從這個(gè)門(mén)走出去，你走出去路可能和你原來(lái)的路不一樣。

　　當(dāng)然關(guān)于“轉(zhuǎn)型升級(jí)”和“互聯(lián)網(wǎng)”的關(guān)系，個(gè)人認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)+這個(gè)概念很好，但是我們這個(gè)民族、這個(gè)國(guó)家習(xí)慣一個(gè)老概念，如果真正要理解習(xí)主席和李克強(qiáng)總理的說(shuō)法，才能真正理解互聯(lián)網(wǎng)+的概念。我們可以學(xué)習(xí)德國(guó)工業(yè)4.0，它最最確切的是IT技術(shù)智能系統(tǒng)帶動(dòng)。我們實(shí)際上十年前就準(zhǔn)備從房地產(chǎn)退出轉(zhuǎn)型，我們花了10年的時(shí)間，6年以前開(kāi)始行動(dòng)，最近在做一個(gè)實(shí)業(yè)，我們稱(chēng)之為互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，虛擬和實(shí)際相嫁接的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在屬于探索階段。

　　黎振偉：怎么探索互聯(lián)網(wǎng)虛擬住宅和現(xiàn)實(shí)住宅的結(jié)合？

　　柯翔：不做住宅了，這個(gè)行業(yè)已經(jīng)做完了。

　　黎振偉：現(xiàn)在有產(chǎn)品嗎？

　　柯翔：有，我們以前賣(mài)了很多地，關(guān)停了很多公司，唯一的是要把現(xiàn)在做的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)做好。

　　黎振偉：那跟房地產(chǎn)有關(guān)系嗎？

　　柯翔：有房地產(chǎn)的手段。

　　黎振偉：你的服務(wù)對(duì)象是誰(shuí)呢？是你的業(yè)主還是你的？

　　柯翔：有銷(xiāo)售的、招商的，一定是線上的，我們只開(kāi)發(fā)線上的，包括互聯(lián)網(wǎng)業(yè)余的，還要打造支撐線上線下的產(chǎn)業(yè)，智能倉(cāng)儲(chǔ)物流系統(tǒng)。

　　黎振偉：下一位嘉賓是來(lái)自朗詩(shī)綠色地產(chǎn)的武漢公司總經(jīng)理，我看到朗詩(shī)地產(chǎn)這么一個(gè)信息，2014年他們公司的銷(xiāo)售額累計(jì)為人民幣17.9億，歸屬集團(tuán)的利潤(rùn)約為3億，從您集團(tuán)的實(shí)際收益來(lái)看利潤(rùn)是非常高的，增長(zhǎng)也非常高，增長(zhǎng)同比達(dá)到9.6倍。一個(gè)企業(yè)在去年能有這么大的轉(zhuǎn)變，而且你們企業(yè)提出一個(gè)今后的考核，不再以銷(xiāo)售額為主要的考核指標(biāo)，而是以利潤(rùn)和能力提升為重要考核指標(biāo)，這是一個(gè)很大的轉(zhuǎn)變，而且你創(chuàng)造的效益很明顯，能不能介紹一下你們是怎么樣實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型？而且這么獨(dú)特的盈利增長(zhǎng)，那不得了，一個(gè)是30倍，一個(gè)是9倍。

　　朱賢坤：上市公司是2012年上市的，它是按照上市公司，其實(shí)剛才黎老師的綜合信息，正在探索輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的道路，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展的眾多的戰(zhàn)略之一，它只是一個(gè)手段，不是一個(gè)目標(biāo)，也是基于目前市場(chǎng)的形勢(shì)或者行業(yè)的形勢(shì)提出的一個(gè)要生存、要發(fā)展的策略。其實(shí)輕資產(chǎn)可能也是這一段時(shí)間以來(lái)房地產(chǎn)最熱門(mén)的話題，其實(shí)我們也在思考，大家都在做輕資產(chǎn)，誰(shuí)來(lái)做重資產(chǎn)？

　　朗詩(shī)地產(chǎn)在11年前探索綠色健康，我們朗詩(shī)在綠色建筑方面，也是目前國(guó)家產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展，我們應(yīng)當(dāng)是目前處于領(lǐng)先的地位，我們有一定的技術(shù)優(yōu)勢(shì)和能力優(yōu)勢(shì)，所以我們提出了走輕資產(chǎn)這么一個(gè)道路。當(dāng)然在這個(gè)輕資產(chǎn)的道路上我們也要考慮，最終能否成功也要靠我們自己的努力。這是基于我們朗詩(shī)本身的資源，我們覺(jué)得能做得更好一些。

　　黎振偉：朱總的企業(yè)很特別，我覺(jué)得現(xiàn)在中國(guó)的重資產(chǎn)是很多的，其實(shí)不用擔(dān)心別人做重資產(chǎn)，問(wèn)題是太多重資產(chǎn)就缺乏輕資產(chǎn)，巴教授特別強(qiáng)調(diào)服務(wù)業(yè)的提升。下面一位嘉賓來(lái)自仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事的李杰。你是從中國(guó)出生，到美國(guó)學(xué)習(xí)，你是有國(guó)際視野的，從你的角度武漢的房地產(chǎn)，以你的視角和理念有什么建議給開(kāi)發(fā)商？

　　李杰：仲量聯(lián)行在2012年10月份在武漢成立，我們?cè)?014年6月份被武聘請(qǐng)為國(guó)際咨詢(xún)顧問(wèn)。對(duì)于武漢我們是在短期和中期以及長(zhǎng)期發(fā)展的，我們啟動(dòng)了中國(guó)城市發(fā)展報(bào)告，來(lái)向開(kāi)發(fā)商介紹中國(guó)的市場(chǎng)，當(dāng)然也包括武漢、成都、重慶。武漢在過(guò)去的3年時(shí)間，從2012年我們發(fā)布50強(qiáng)到今天，它發(fā)生了很大的變化，武漢的指數(shù)是提升最快的。武漢在它的整體排名，在2012年的時(shí)候在中部1.5線城市中，現(xiàn)在排名第4位，武漢有很大的大學(xué)畢業(yè)生，有非常堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在今年初發(fā)布的，叫全球活力排行榜的指標(biāo)，這個(gè)指標(biāo)我們研究了全球120個(gè)城市，這120個(gè)城市涵蓋了全球。在我們經(jīng)過(guò)一系列短期的發(fā)展指標(biāo)中，在前30強(qiáng)城市中中國(guó)有10個(gè)，武漢在未來(lái)中期和短期有非常好的發(fā)展前景，仲量聯(lián)行也希望和大家一起進(jìn)步。

　　黎振偉：你不能光說(shuō)它的好，你要給大家一些建議。

　　李杰：其實(shí)武漢這個(gè)問(wèn)題有很多人問(wèn)過(guò)，因?yàn)槲以陂_(kāi)新聞發(fā)布的時(shí)候很多記者都在問(wèn)，武漢到底有什么不好的地方。我們?cè)谘芯苛?7組的數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，武漢的經(jīng)濟(jì)活力是非常好的，但是它的環(huán)境污染很研究，排在最末位，這可能會(huì)影響它的招商引資。很多外資銀行在這里設(shè)立總部，英領(lǐng)館、泰領(lǐng)館都在武漢設(shè)立了總部，武漢也有國(guó)際航班，漢西歐的水陸也在通往6個(gè)國(guó)家，但是環(huán)境污染如果不整改的話，可能會(huì)影響到招商引資，這是一個(gè)很?chē)?yán)重的問(wèn)題。

　　黎振偉：最后一位嘉賓來(lái)自武漢大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)高虹，您是從一線城市到武漢，一直從事房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，還是回到剛才巴教授提到的呼吁房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)提升，這個(gè)對(duì)武漢未來(lái)的房地產(chǎn)是非常大作用的。您覺(jué)得武漢要提升服務(wù)業(yè)，它的瓶頸在哪里？我們作為服務(wù)業(yè)公司，怎么樣突破這個(gè)瓶頸，發(fā)揮更大的作用？

　　高虹：謝謝黎總，曾經(jīng)在12年以前我也是世聯(lián)的同事，所以今天看到黎總非常的親切。在各位的面前我可能是最微觀的一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，也是最落地的一個(gè)代表人。我想對(duì)于今天看待武漢房地產(chǎn)和我10年以前剛到武漢來(lái)看房地產(chǎn)，我覺(jué)得最大的不同是房地產(chǎn)已經(jīng)不再神秘了。

　　剛到武漢的時(shí)候我是一個(gè)非常受人尊敬的專(zhuān)業(yè)人士，但是到今天來(lái)看已經(jīng)退去了這個(gè)光環(huán)。從房地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)時(shí)代過(guò)渡到服務(wù)時(shí)代，現(xiàn)在是一個(gè)服務(wù)的時(shí)代，我說(shuō)我不是專(zhuān)家，我是一個(gè)服務(wù)者。這里面有一個(gè)很大的關(guān)鍵，武漢目前對(duì)服務(wù)的估值越來(lái)越高了，而這個(gè)估值的背后是什么呢？是信任，是一種聯(lián)系，所以說(shuō)很多外地的，包括黎總、中原以及我們的同行，很多一線的公司到我們這來(lái)，大家從業(yè)了十年，我們?nèi)匀辉谶@個(gè)行業(yè)里面存活下來(lái)，說(shuō)明我們?cè)谶@個(gè)行業(yè)里面也有我們的優(yōu)勢(shì)。一個(gè)不同是我們持之以恒的對(duì)客戶(hù)投以信任和誠(chéng)意換來(lái)的，所以在這里面我覺(jué)得誠(chéng)意和誠(chéng)信在這個(gè)城市里面是非常稀缺的，也是非常寶貴的。

　　武漢最缺的不是人流，武漢以前是一個(gè)碼頭的城市，所謂碼頭，就是大家都是新客戶(hù)，是不看中老客戶(hù)的，因?yàn)樽錾夂芊奖?，你不?lái)做生意，新的碼頭就有新的客人來(lái)，所以不太講究誠(chéng)意、誠(chéng)信。但是今天來(lái)說(shuō)所有的客戶(hù)都是老客戶(hù)，通過(guò)老客戶(hù)推薦過(guò)來(lái)的。所以現(xiàn)在對(duì)于我們公司而言，我們?cè)瓉?lái)的服務(wù)對(duì)象是甲方，現(xiàn)在除了甲方以外，我們現(xiàn)在要服務(wù)的是終端客戶(hù)群體，這是我想最大的不同。

　　還有一點(diǎn)不同，我補(bǔ)充黎主持的一個(gè)觀點(diǎn)，武漢目前的城市基數(shù)大概在1200萬(wàn)左右，接下來(lái)在2020年，武漢的城市基數(shù)可能會(huì)達(dá)到160萬(wàn)到180萬(wàn)，這個(gè)數(shù)據(jù)的背后真實(shí)的原因在于武漢“1+8”這個(gè)城市群體的導(dǎo)入是非常強(qiáng)勁的?，F(xiàn)在每年成交的額度里面大約有50%-60%是屬于這個(gè)“8”的。我贊成黎總的觀點(diǎn)，我們一樣是非常看好的，這6000萬(wàn)人口對(duì)武漢的貢獻(xiàn)，以及華中五省對(duì)武漢的貢獻(xiàn)，所以我們一直是懷著非常大的謙卑和熱情服務(wù)這個(gè)城市的。

　　黎振偉：對(duì)我們這個(gè)行業(yè)也好，對(duì)這個(gè)社會(huì)也好，誠(chéng)信很重要。我們的對(duì)話就到此結(jié)束，我也不總結(jié)了，謝謝各位，我們的武漢明天會(huì)更好。

　　主持人：武漢，每天不一樣。尊敬的各位來(lái)賓、親愛(ài)的朋友們，今天上午的論壇議程到此暫告一段落。

　　謝謝大家的支持和熱情參與，接下來(lái)請(qǐng)VIP嘉賓移步三樓漢口廳，組委會(huì)為我們準(zhǔn)備了VIP招待午宴；其他來(lái)賓請(qǐng)根據(jù)組委會(huì)的指引，到武漢萬(wàn)達(dá)威斯汀酒店知味餐廳用餐，組委會(huì)準(zhǔn)備了豐盛的招待自助午宴。

　　下午兩點(diǎn)，觀點(diǎn)金融會(huì)2015武漢閉門(mén)會(huì)、觀點(diǎn)商業(yè)會(huì)2015武漢閉門(mén)會(huì)將分別于三樓長(zhǎng)江廳、湖北1廳同時(shí)舉行，請(qǐng)與會(huì)嘉賓按時(shí)入場(chǎng)。