大多數(shù)中小企業(yè)正在退出江湖，只有企業(yè)少了才能達(dá)到均衡，只有均衡了才能有很好的市場。

歐陽捷 總理這次在兩會上講了9句話，反應(yīng)了中央政府對房地產(chǎn)的糾結(jié)。

第一句話是“促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展”。這就意味著房地產(chǎn)市場既不平穩(wěn)，也不健康。為什么說不平穩(wěn)呢？因為我們固定資產(chǎn)投資這幾條線在往下走，房地產(chǎn)拖累了固定資產(chǎn)投資，拖累了工業(yè)的固定資產(chǎn)投資，也拖累了第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資，而且我們的銷售在持續(xù)下滑，這種持續(xù)下滑我們認(rèn)為未來是不可逆轉(zhuǎn)的。而不健康就是我們的庫存高企，今天大家講到了待售面積高企，比待售面積更嚴(yán)重的是我們的施工面積高企。我在去年8月份就已經(jīng)講到，在建施工面積我們已經(jīng)超過60多億平方米，預(yù)計到今年可能會超過70億平方米，但是我們到今年1月份的時候，我們突然發(fā)現(xiàn)，去年年底已經(jīng)超過了70億平方米。還有一個問題可能是大家忽略的，就是我們的房企的土地儲備面積，這個面積到底有多少，沒有人說得清楚。我們的研究發(fā)現(xiàn)，根據(jù)24家上市房企的報表，他們的土地儲備面積超過6.59億平方米，如果按容積率2來算，就有12億平方米的建筑面積。這才只有24家企業(yè)，如果是全國的房地產(chǎn)企業(yè)，土地儲備一定會超過12億平方米，也就是說至少有24億平方米的建筑面積。如果加上我們的待售面積、土地儲備等等，所有的土地加起來之后，我們認(rèn)為政府未來3到5年不用再出讓一畝土地，可以保證市場的足夠供應(yīng)，加起來總量超過50到60億平方米，這僅僅是住宅，還不包括商業(yè)。目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)個數(shù)過剩，去年我們講過，全國需要8000家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就足夠，按照我們?nèi)ツ甑匿N售面積11億平方米不到，2013年是11.5億平方米，我們按照10萬平米一個小區(qū)，這個規(guī)模其實不大，就是1000戶人家，按照這個來算，全國只有1.1萬家企業(yè)就足夠，再加上我們的連鎖經(jīng)營，8000家已經(jīng)足以。而我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)有多少呢？經(jīng)過2008年之后，我們的房地產(chǎn)企業(yè)從7.5萬家持續(xù)增長到去年的超過2013年的9.1萬家，2014年有多少，現(xiàn)在還不知道。我們的待售面積繼續(xù)增長，施工面積繼續(xù)增長，上市房企的土地儲備繼續(xù)增長，所以我們完全可以供應(yīng)5年時間。

第二句話，房地產(chǎn)市場的需求是剛性的。從總理來講可能是對的，但是我們的感覺是不一樣的，房地產(chǎn)企業(yè)的剛性需求其實只有自住性的，或者我們以婚姻剛性需求為主的需求才是剛性的，全國一年結(jié)婚1500萬對，其中一半以上是在城鎮(zhèn)里面，而我們每結(jié)婚三對人，全國就離婚一對人，離婚的人口也需要住房，加起來我們認(rèn)為這些住房可能會消化全國的600萬套住房左右。不是剛性的，是的是我們所有的投資性需求在下降，改善性需求也在下降。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，這邊是2007年的數(shù)據(jù)，改善性需求占到市場的2/3，2010年改善性需求只占到市場的1/3。為什么出現(xiàn)這樣的情況？我們的人均居住面積全國已經(jīng)超過33平方米，二線城市最少的有27平方米，最多的已經(jīng)達(dá)到37平方米，我們面積性的改善性需求已經(jīng)嚴(yán)重萎縮了，就是說它的動能已經(jīng)嚴(yán)重不足了，我們剩下的改善性需求其實更多的是品質(zhì)性的改善需求。

第三句話，中國城鎮(zhèn)化進程還在加快。這句話總理是這么講的，但我們的感覺又不一樣?，F(xiàn)在總?cè)丝诘脑鲩L量其實是逐年遞減的。但是我們的城鎮(zhèn)化率其實在提高，換句話說城鎮(zhèn)人口在提高，但是我們看到城鎮(zhèn)人口的凈增長量其實是在下降的。從2010年起，城鎮(zhèn)人口增長量開始持續(xù)下降，我們認(rèn)為這個趨勢也是不可逆轉(zhuǎn)的。我們統(tǒng)計了一下，全國76個一二三四線城市，這是有公開數(shù)據(jù)的，我們希望做得更多，但是政府沒有公開數(shù)據(jù)，其中63個城市常住人口的凈增長量在下降。4個一線城市常住人口凈增長都在下降，以上海為例，上海2000年到2010年年均常住人口凈增長是62.8萬人。2010年到2013年，三年時間城鎮(zhèn)人口凈增長是35.7萬人。廣州是1300萬人口的超大城市，廣州2000年到2010年年均人口凈增長是23.5萬人，近三年年均人口凈增長是7.5萬人，對1300萬的大城市來講就是千分之六的人口增長率，接近于全國平均的自然增長率的水平，所以我們認(rèn)為廣州這樣的城市已經(jīng)基本上沒有多少新的外來人口了。不僅僅是一線城市，我們還統(tǒng)計了25個二線城市，18個在下降，19個三線城市，15個在下降，28個四線城市，26個在下降。所有的大中小城市，常住人口凈增長量普遍下降。它的背后的邏輯是什么呢？是我們的工業(yè)化已經(jīng)到了中后期，我們的產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，我們的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)缺乏農(nóng)村人口來就業(yè)的能力了。全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的數(shù)量從2010年開始就在下降，現(xiàn)在還沒恢復(fù)，沒有就業(yè)就沒有農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移。

第四，穩(wěn)定住房消費。這是各家企業(yè)都很關(guān)注的一句話，我們認(rèn)為穩(wěn)定住房消費，市場就會好起來，其實不然，這句話正是反映了我們難以穩(wěn)定住房消費，投資增速在下降，拖累了第三產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)，而且住房消費從去年就已經(jīng)進入了負(fù)增長的區(qū)間，房地產(chǎn)市場已經(jīng)在走下坡路了，我們認(rèn)為雖然是緩坡，但是像2013年那樣回暖已經(jīng)是不可能的了。以前有專家講過所謂的周期論，大小年輪，我們覺得未來可能都不再適用了。自主性需求、改善性需求、投資性需求和農(nóng)村人口進城需求，只有一個約等于常量，其它的都在下降。因此我們看到市場已經(jīng)自發(fā)在調(diào)整，新開工的面積在往下走，雖然有波動，但已經(jīng)持續(xù)在負(fù)增長的區(qū)間了。而且我們可以看到，施工面積的增長也呈下降的趨勢，并進入負(fù)增長的區(qū)間。房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備的面積已經(jīng)在連續(xù)下降，自2012年就已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長，雖然2013年有一個回升，2014年已經(jīng)進入了下降渠道。

第五句話，發(fā)展必須有合理的增長速度，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。這句話預(yù)示著有一些刺激，但是刺激之后就是透支，所以我們看看這張圖，最后的結(jié)果就是白銀時代會提前結(jié)束。如果我們要保持合理區(qū)間，持續(xù)保持上5年到10年，我們的白銀時代就會提前結(jié)束。

第六句話，支持居民自主性住房和改善性住房的需求。這句話是政府推出的最大一個刺激政策。我們認(rèn)為推出這個政策之后，它的分類方向、政策都已經(jīng)會相應(yīng)的明確，其中最可期待的就是首付比例的降低和降低二手房交易費用，因為我們自住的房子其實不需要那么高的首付。

第七句話，強化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場的責(zé)任，因地制宜，分城施策。這句話就是我們解讀李克強總理講的穩(wěn)定住房消費的時候提出的概念，我們?yōu)榉康禺a(chǎn)消費正名，上屆政府已經(jīng)把房地產(chǎn)消費妖魔化了，穩(wěn)定房地產(chǎn)消費，其實是保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展，所以穩(wěn)定住房消費就是納入了國民經(jīng)濟正常平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。所以我們看到各個地方政府不停地在出政策，后續(xù)我們還會看到更多。所以發(fā)展還是硬道理，這句話也是總理說過的，住房消費穩(wěn)不住，房地產(chǎn)就穩(wěn)不住，房地產(chǎn)穩(wěn)不住，GDP就穩(wěn)不住。這是我們在去年五六月份做的一張圖，這張圖反映了房地產(chǎn)進入一個平穩(wěn)發(fā)展期，這個平穩(wěn)發(fā)展期其實是向下走的。

第八句話，住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。這句話億追著我們對住房保障政策不會再對商品房市場造成新的沖擊，有助于我們庫存消化。

第九句話，推進新型城鎮(zhèn)化取得新突破。穩(wěn)定住房消費，我們認(rèn)為最終要靠城鎮(zhèn)化，不解決城鎮(zhèn)化的問題，中國永遠(yuǎn)不會保持我們的經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展，因為我們最近看到國家發(fā)改委現(xiàn)在推出來十三五期間GDP的增長，估計要放在6.5%，當(dāng)然沒有經(jīng)過人大和政府的批準(zhǔn)。我們從7.5%降到7%，再降到十三五期間的6.5%，意味著什么？意味著房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟持續(xù)在走下坡路。而且我們認(rèn)為，城鎮(zhèn)化的路在農(nóng)民腳下，不是政府想要農(nóng)民進城，農(nóng)民就可以進城的，城鎮(zhèn)的吸引力在逐步減弱，農(nóng)村建房還在居高不下，現(xiàn)在農(nóng)村居住的面積已經(jīng)超過人均37平方米，而且每年還在以一平米的速度在遞增。城鎮(zhèn)化需求過去是常量，未來能不能變成變量呢？要靠新型城鎮(zhèn)化，要解決就業(yè)問題，然后要解決安居的問題，解決教育、醫(yī)療、住房、農(nóng)村居民養(yǎng)老的問題，另外還要解決進城農(nóng)民落戶問題，資本問題，包括農(nóng)村土地改革和宅基地改革，這才是我們新型城市化最重要的看點。

企業(yè)怎么辦？我們認(rèn)為活得久永遠(yuǎn)比當(dāng)下活得好最重要。大多數(shù)中小企業(yè)正在退出江湖，只有企業(yè)少了才能達(dá)到均衡，只有均衡了才能有很好的市場。新城控股的應(yīng)對策略是，在蛋糕變小的情況下，我們要在市場中占有我們自己的定位，并且要把我們的規(guī)模還要繼續(xù)擴大，只有在這個時候你才能把你自己的企業(yè)能夠在江湖上立住足。所以我們提出的思路叫“加速奔跑”?，F(xiàn)在新城已經(jīng)在全國17個大中城市，其中9個省會議上的城市發(fā)展，我們在從事住宅開發(fā)和商業(yè)開發(fā)，我們到2017年要達(dá)到15個商業(yè)綜合體，就是新城吾悅廣場，同時在建25個，累計加起來為40個，商業(yè)的收入要超過10個億，同時我們還希望加快去庫存，銷售跑得快，才能保持現(xiàn)金流的平衡，因為我們是民營企業(yè)，沒有人會保你。同時我們要迎合政策，做出高適銷產(chǎn)品，同時爭取政策的支持。另外對城市板塊進行研究，防止進入一些庫存量大、去化周期長的正式板塊，不要調(diào)入過剩的陷阱。同時我們還要推行輕資產(chǎn)，推行合作拿地、合作開發(fā)，推行項目合伙人，嘗試小股操盤，我們覺得這些創(chuàng)新工作會為企業(yè)未來帶來長遠(yuǎn)的價值，現(xiàn)在行業(yè)中在不斷地試錯，我們目前還沒有看到大的企業(yè)在試錯中找到一個正確的方向，但是不斷試錯當(dāng)中萬一試對了，可能就會占領(lǐng)未來行業(yè)的制高點，所以新城也在試錯當(dāng)中，我們希望通過專業(yè)提升價值，這樣才能把企業(yè)帶向一個未來的新的高度。謝謝大家。

本文系新城發(fā)展控股有限公司高級副總裁歐陽捷于2015觀點年度論壇演講，未經(jīng)本人審閱。

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