三四線城市不回暖，即便一二線城市土地市場(chǎng)回暖，整個(gè)土地市場(chǎng)也不會(huì)回暖。二季度土地市場(chǎng)不會(huì)好于去年，想必是大概率事件了。

歐陽(yáng)捷 一季度，全國(guó)土地市場(chǎng)大幅下跌，房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積4051萬(wàn)平方米，同比下降-32.4%，土地成交價(jià)款1123億元，同比下降-27.8%。

背后的邏輯是供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重超量，僅商品房待售面積就達(dá)到64998萬(wàn)平方米，同比增加24.6%，在建施工面積584018萬(wàn)平方米，同比增加6.8%。

僅此兩項(xiàng)合計(jì)供應(yīng)和潛在供應(yīng)就達(dá)到65億平方米，相當(dāng)于2014年銷售面積的12億平方米的5倍多，如果加上房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)有土地儲(chǔ)備預(yù)計(jì)至少24億平方米，可以供應(yīng)6-7年時(shí)間。

目前，三四線城市人口導(dǎo)入能力急劇下降，而住房存量巨大，供應(yīng)普遍可以滿足6年以上住房需求，換句話說，絕大多數(shù)城市政府6年不供地，全國(guó)都不缺房子！

一季度也出現(xiàn)了二線城市土地流拍頻現(xiàn)的現(xiàn)象，包括天津、成都、西安、昆明、青島、沈陽(yáng)等城市紛紛出現(xiàn)土地拍賣流拍，合肥土地市場(chǎng)2015年第一拍，首次同一天3地塊流拍。鄭州首次網(wǎng)拍鄭上新區(qū)三宗地全部流拍。

這說明，一方面二線城市的土地也不再都是眾房企眼中的香餑餑，不會(huì)良莠不齊、寸土必爭(zhēng)了，另一方面，土地價(jià)格高企而與市場(chǎng)房?jī)r(jià)失衡，導(dǎo)致房企放棄，其實(shí)反映了地方政府希望獲取更多土地剩余價(jià)值的努力的失敗。

那么，是不是一線城市會(huì)好一些呢？遺憾的是，一線城市也很讓人失望，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，一線城市土地出讓總數(shù)為117宗，比去年的207宗減少近一半，土地出讓金和規(guī)劃建筑面積分別同比去年一季度下降47.3%、44.6%。

二季度的土地市場(chǎng)會(huì)不會(huì)回暖呢？

二線城市土地市場(chǎng)走向仍顯低迷。在4月14日多地舉行的土拍中，武漢當(dāng)天共出讓6宗地塊，即有2宗地塊慘遭流拍；成都市場(chǎng)出讓共4總地塊，同樣有2宗地塊流拍，預(yù)示著二線城市土地市場(chǎng)仍不樂觀。連二線城市都不景氣，三四線城市的土地市場(chǎng)更難言回暖。

三四線城市不回暖，即便一二線城市土地市場(chǎng)回暖，整個(gè)土地市場(chǎng)也不會(huì)回暖。二季度土地市場(chǎng)不會(huì)好于去年，想必是大概率事件了。

歐陽(yáng)捷 新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁

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