4月24日，觀點(diǎn)新媒體主辦的城市觀點(diǎn)論壇再一次來(lái)到中部核心城市武漢。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 2014年，武漢經(jīng)濟(jì)總量突破萬(wàn)億大關(guān)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，城市功能日趨完善，民生保障不斷增強(qiáng)，為“十二五”規(guī)劃完成和“萬(wàn)億倍增”目標(biāo)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　不過(guò)，在城市高速發(fā)展的背后，武漢的城鎮(zhèn)化也面臨著不少問(wèn)題，包括城鎮(zhèn)發(fā)展結(jié)構(gòu)不優(yōu)，中心城區(qū)城鎮(zhèn)化率高，接近100%，而新城區(qū)城鎮(zhèn)化率較低，約為30%左右；城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量不佳，跟國(guó)家中心城市相比還有非常大的差距，以及城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平不高等問(wèn)題。

　　這些問(wèn)題又該如何解決？4月24日，觀點(diǎn)新媒體主辦的城市觀點(diǎn)論壇再一次來(lái)到中部核心城市武漢。眾多房地產(chǎn)企業(yè)家、政府官員、金融翹楚、專業(yè)機(jī)構(gòu)人士，與武漢各界房地產(chǎn)精英齊聚，共同為崛起中的武漢房地產(chǎn)尋找最佳發(fā)展道路。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)論壇進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　城鎮(zhèn)化路徑 2015城市觀點(diǎn)論壇武漢行直播實(shí)錄（二）

　　主持人：尊敬的各位來(lái)賓、親愛(ài)的朋友們：

　　大家早上好！歡迎來(lái)到2015城市觀點(diǎn)論壇武漢行現(xiàn)場(chǎng)。

　　城市觀點(diǎn)論壇創(chuàng)立于2005年，以推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題，以中國(guó)及世界房地產(chǎn)發(fā)展中的城市為載體及主辦地。

　　邀請(qǐng)經(jīng)濟(jì)學(xué)者、政府協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、開(kāi)發(fā)商巨頭、建筑規(guī)劃大師、金融人士、傳媒精英以及房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)精英及專家，對(duì)中國(guó)城市發(fā)展進(jìn)程、房地產(chǎn)建設(shè)、行業(yè)及金融政策、上下游產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展等話題進(jìn)行多角度探討及深度剖析，共同找尋城市與地產(chǎn)的動(dòng)力及發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　十一年期間，“城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行”先后走進(jìn)青島、南京、濟(jì)南、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門(mén)、天津、杭州、昆明、貴陽(yáng)、蘇州等三十多個(gè)省市。

　　武漢，華中重鎮(zhèn)，九省通衢之地，房地產(chǎn)市場(chǎng)有著無(wú)比廣闊的發(fā)展空間。作為一座有著重要地緣優(yōu)勢(shì)的超大型城市，大武漢地產(chǎn)有著無(wú)比美好的藍(lán)圖。

　　現(xiàn)在，隨著《長(zhǎng)江中游城市群發(fā)展規(guī)劃》的頒布，長(zhǎng)江中游城市群迎來(lái)了新的發(fā)展利好。自古因水路、陸路交通便利，有著濃厚商業(yè)基因的武漢，也將受惠于此。那么，武漢的城市化新路徑指向何方？

　　同時(shí)，在今年以來(lái)各項(xiàng)政策利好的疊加下，大武漢樓市將迎來(lái)一個(gè)怎樣的發(fā)展？供求關(guān)系如何平衡？行業(yè)能否回復(fù)健康發(fā)展軌道？

　　今天，觀點(diǎn)新媒體主辦的城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行再一次來(lái)到武漢。眾多房地產(chǎn)企業(yè)家、政府官員、金融翹楚、專業(yè)機(jī)構(gòu)人士，在這里與武漢各界房地產(chǎn)精英齊聚，共同為崛起中的武漢房地產(chǎn)尋找最佳發(fā)展道路。

　　最后，我代表本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體，聯(lián)合主辦方武漢晚報(bào)，合作伙伴威海雙島灣科技城、天港建設(shè)、戴德梁行、仲量聯(lián)行、世聯(lián)行、大家顧問(wèn)、5100西藏冰川礦泉水、億房網(wǎng)等，歡迎各位朋友的到來(lái)！

　　下面，我們將介紹今天出席論壇的嘉賓和朋友，他們是：

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任 陳　淮 先生

　　中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng) 巴曙松 先生

　　新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁 歐陽(yáng)捷 先生

　　長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)副社長(zhǎng) 李冬安女士

　　世聯(lián)行首席技術(shù)官 黎振偉 先生

　　光谷聯(lián)合控股有限公司執(zhí)行總裁 胡 斌 先生

　　創(chuàng)客街總裁 莫 嶸 先生

　　福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理 姚澤春先生

　　朗詩(shī)綠色地產(chǎn)武漢公司總經(jīng)理 朱賢坤 先生

　　武漢佰昌集團(tuán)董事長(zhǎng) 柯 翔 先生

　　武漢美聯(lián)地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理 卞濤先生

　　天津市天港建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理 毛峰女士

　　九龍倉(cāng)（武漢）置業(yè)有限公司總經(jīng)理 楊俊先生

　　中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)武漢有限公司副總經(jīng)理 陳壽民先生

　　華創(chuàng)證券新產(chǎn)業(yè)分析師 楊現(xiàn)領(lǐng)先生

　　鈺龍集團(tuán)副總裁 周龍先生

　　武漢百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng) 杜百平先生

　　聯(lián)發(fā)集團(tuán)武漢分公司總經(jīng)理 黃河先生

　　武漢南國(guó)置業(yè)股份有限公司副總經(jīng)理 鄭彤先生

　　湖北人信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理 付曉先生

　　新天地商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 廖珈庚先生

　　中鐵大橋局集團(tuán)武漢置業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理 王永勝先生

　　武漢仲量聯(lián)行有限公司董事總經(jīng)理 李杰先生

　　華潤(rùn)置地（武漢）有限公司大區(qū)營(yíng)銷(xiāo)管理部總經(jīng)理 郭瑞峰先生

　　農(nóng)工商地產(chǎn)湖北置業(yè)有限公司副總經(jīng)理 饒志剛先生

　　盛世神州基金首席執(zhí)行官 李萬(wàn)明先生

　　戴德梁行廣州及鄭州公司總經(jīng)理、董事 黎慶文先生

　　萬(wàn)江龍網(wǎng)絡(luò)有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理 龔義濤先生

　　武漢世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司華中區(qū)域顧問(wèn)部總經(jīng)理 杜海軍先生

　　湖北合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理 錢(qián)輝先生

　　武漢大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司執(zhí)行董事長(zhǎng) 高虹女士

　　億房信息股份有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理 李大鋼先生

　　觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人 陳詩(shī)濤女士

　　另外，本次論壇還獲得眾多全國(guó)暨武漢實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與、支持2015城市觀點(diǎn)論壇的朋友們。

　　主持人：接下來(lái)，我們進(jìn)入論壇的致辭環(huán)節(jié)，本環(huán)節(jié)每一位嘉賓的致辭時(shí)間為3分鐘，謝謝。有請(qǐng)第一位致辭嘉賓上臺(tái)，他是：長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)副社長(zhǎng) 李冬安女士，有請(qǐng)。

　　李冬安：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓，女士們、先生們，大家上午好！今天“城鎮(zhèn)化路徑 2015城市觀點(diǎn)論壇武漢行”在這里隆重舉行，這是武漢發(fā)展的一次盛會(huì)，也是房地產(chǎn)界的一次盛會(huì)，首先我代表主辦方對(duì)各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓的到來(lái)，特別是對(duì)陳淮、巴曙松兩位領(lǐng)導(dǎo)的蒞臨表示熱烈的歡迎。長(zhǎng)報(bào)集團(tuán)高度重視本次會(huì)議，本來(lái)我們的楊社長(zhǎng)要出席本次會(huì)議表示致詞，但是今天他有一個(gè)活動(dòng)不能來(lái)，他讓我為大家的到來(lái)表示歡迎。

　　2015城市觀點(diǎn)論壇武漢行是重要的活動(dòng)，回望去年武漢GDP總量突破萬(wàn)億元，成為躋身中部萬(wàn)億元的城市，成為中部地區(qū)的領(lǐng)頭羊。武漢的汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)量均突破百萬(wàn)量，與此同時(shí)文化創(chuàng)意、商貿(mào)物流、電子商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)模大幅度提高，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)不斷壯大，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力。武漢還榮獲了文明城市，值得注意的是，武漢商品房全年銷(xiāo)量17.9萬(wàn)套，首次成為全國(guó)受商品房銷(xiāo)售最高的城市，火爆的樓市再次印證了武漢受到社會(huì)的追捧。中國(guó)城市60強(qiáng)報(bào)告中武漢邁進(jìn)全球最具活力的城市20強(qiáng)，體現(xiàn)了武漢房地產(chǎn)指標(biāo)方面，零售商數(shù)量和國(guó)際品牌酒店等方面的指標(biāo)上升的速度非常快。3月26日國(guó)務(wù)院正式批復(fù)《長(zhǎng)江中游城市群發(fā)展規(guī)劃》，以武漢為中心的長(zhǎng)江中游地區(qū)迎來(lái)了新一輪的發(fā)展機(jī)遇，未來(lái)發(fā)展前景被看好，武漢正向著國(guó)家中心城市飛速邁進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施近來(lái)不斷完善，武漢，每天都不一樣！

　　長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)是在全國(guó)有較大影響力的傳媒集團(tuán)，有著敢為人先、追求卓越的基因，我們強(qiáng)調(diào)樹(shù)立互聯(lián)網(wǎng)+的思維，積極推動(dòng)媒體融合，提升媒體的傳播力和影響力。武漢晚報(bào)作為長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)旗下的重量級(jí)報(bào)業(yè)，秉承著為百姓謀利益的宗旨，武漢晚報(bào)將講好武漢故事、傳播武漢聲音。最后，預(yù)祝本次論壇圓滿成功，祝各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓身體健康、事業(yè)成功，謝謝大家！

　　主持人：主任非常感謝，接下來(lái)我們有請(qǐng)下一位演講嘉賓，億房信息股份有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理李大鋼先生。

　　李大鋼：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，女士們，先生們，大家上午好！在這樣一個(gè)春意正濃的季節(jié)，很高興參加由觀點(diǎn)主辦的2015觀點(diǎn)論壇武漢行，作為此次會(huì)議的獨(dú)家網(wǎng)絡(luò)協(xié)辦媒體，億房網(wǎng)很榮幸與各位學(xué)者與業(yè)內(nèi)翹楚共同探討行業(yè)發(fā)展新方向。

　　這是一個(gè)便捷的時(shí)代，也是一個(gè)時(shí)日新月異的時(shí)代，作為一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，我們經(jīng)常聽(tīng)到各種聲音，電商、眾籌、全民營(yíng)銷(xiāo)，大家都在想什么是房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)+，在我看來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)是一種思維方式，能很好的優(yōu)化房地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)和生產(chǎn)模式，讓開(kāi)發(fā)商直接對(duì)接用戶需求，這將是一條全新的生態(tài)鏈，也是目前億房網(wǎng)正在實(shí)現(xiàn)的O2O重要的一環(huán)，互聯(lián)網(wǎng)+浪潮下的地產(chǎn)創(chuàng)新正在走向前臺(tái)，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的調(diào)整下，本次論壇聚焦武漢城鎮(zhèn)化路徑從新政下房地產(chǎn)行業(yè)著眼，以長(zhǎng)江中游城市群發(fā)展規(guī)劃為契機(jī)，更關(guān)注武漢本土房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勢(shì)，關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)如何與房地產(chǎn)更好的結(jié)合，相信這一沖擊和挑戰(zhàn)都是我們自我完善和機(jī)會(huì)，最后預(yù)祝大會(huì)圓滿成功，也預(yù)祝各位嘉賓在今天的思想盛宴中能充分交流，謝謝大家！

　　主持人：謝謝，接下來(lái)我們將有請(qǐng)最后一位致詞致辭嘉賓，觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩(shī)濤女士。

　　陳詩(shī)濤：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓，上午好！

　　城市觀點(diǎn)論壇第三次走進(jìn)武漢，每次都感覺(jué)武漢在發(fā)生著變化，這次感覺(jué)更加巨大。前兩次我們是在漢口區(qū)的酒店舉行，而這次應(yīng)大家要求，選擇在武昌的江邊、風(fēng)景獨(dú)好的威斯汀酒店，這里是武漢最新的豪宅集中區(qū)，也是武漢嶄新的名片。

　　進(jìn)入2015年，大家都在講經(jīng)濟(jì)下行，增速放緩，對(duì)于房地產(chǎn)的沖擊不小。但是伴隨沖擊，政府很給力，各類(lèi)“救市”的新政策在3月下旬開(kāi)始不斷出臺(tái)，可以說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)利好不斷。而這一輪股市的波瀾壯闊迷亂了無(wú)數(shù)行家的眼，但是至少我們可以看出民間其實(shí)“不缺錢(qián)”，只是看怎樣來(lái)完成個(gè)人或者家庭的投資、實(shí)現(xiàn)最大化收益而已。而對(duì)于武漢來(lái)說(shuō)，中部城市群的規(guī)劃實(shí)施更是蘊(yùn)藏巨大發(fā)展前景，所以，綜前所述，我們完全有理由，武漢潛力無(wú)限，好似今天來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)400多位企業(yè)高層代表了300多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)及商業(yè)發(fā)展商、零售商、品牌商就足可以印證。

　　而作為論壇的創(chuàng)立者及主辦方，觀點(diǎn)新媒體在2015年還將繼續(xù)在杭州、成都、廣州、大連等地舉辦城市論壇、商業(yè)年會(huì)，夏季將在海南舉辦第十五屆博鰲房地產(chǎn)論壇。如果說(shuō)線下的活動(dòng)代表著傳統(tǒng)，那么互聯(lián)網(wǎng)的概念一直貫穿觀點(diǎn)的血脈，觀點(diǎn)網(wǎng)、觀點(diǎn)微信訂閱號(hào)、官方微博、電郵導(dǎo)讀每天透過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)終端影響著房地產(chǎn)這個(gè)大產(chǎn)業(yè)鏈上的數(shù)十萬(wàn)家企業(yè)。

　　觀察與記錄一個(gè)行業(yè)，并為這個(gè)行業(yè)提供線上線下的各類(lèi)服務(wù)，這就是觀點(diǎn)的平臺(tái)價(jià)值。

　　最后再次感謝我們的陳淮教授和專程從美國(guó)趕回來(lái)參與論壇的巴曙松首席，感謝我們的陳局、馬局、李社長(zhǎng)及所有演講嘉賓、與會(huì)來(lái)賓及媒體朋友，希望在接下來(lái)的時(shí)間里在場(chǎng)各位精英充分發(fā)言及互動(dòng)，為武漢地產(chǎn)奉獻(xiàn)出一場(chǎng)的精彩的思想盛宴。謝謝大家！

　　主持人：尊敬的各位來(lái)賓，大會(huì)致辭環(huán)節(jié)到此全部結(jié)束，接下來(lái)將進(jìn)入2015城市觀點(diǎn)論壇武漢行的正式議程。

　　隨著《長(zhǎng)江中游城市群發(fā)展規(guī)劃》的頒布，中游三省迎來(lái)新的發(fā)展利好。而因水路、陸路交通便利，自古就有著濃厚商業(yè)基因的武漢，也將受惠于此。那么，武漢的城市化新路徑指向何方？

　　2015城市觀點(diǎn)論壇武漢行的大會(huì)主題是：城鎮(zhèn)化路徑

　　接下來(lái)即將展開(kāi)的是演講環(huán)節(jié)。我們很榮幸的邀請(qǐng)到：

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任 陳淮先生

　　中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng) 巴曙松先生

　　新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁 歐陽(yáng)捷先生

　　創(chuàng)客街總裁 莫嶸先生

　　戴德梁行廣州及鄭州公司總經(jīng)理、董事 黎慶文 先生

　　光谷聯(lián)合控股有限公司執(zhí)行總裁 胡斌先生

　　世聯(lián)行首席技術(shù)官 黎振偉先生等重要嘉賓，為我們帶來(lái)精彩的演講及對(duì)話。

　　首先有請(qǐng)第一位主旨演講嘉賓，有請(qǐng)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮先生，他的演講題目為：新政下房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)趨勢(shì)。

　　陳淮：今天給我出了一個(gè)很怪的題目“新政下的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)趨勢(shì)”，誰(shuí)跟你說(shuō)有新政？剛才主辦方之一都講到了長(zhǎng)江中游，講三個(gè)故事。

　　武漢的歷史上本來(lái)應(yīng)該是遠(yuǎn)東經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市之一，最開(kāi)始大機(jī)器工業(yè)，工業(yè)革命進(jìn)軍中國(guó)的時(shí)候，第一個(gè)落腳點(diǎn)是武漢，是洋務(wù)派運(yùn)動(dòng)在最初這里，我們有海洋造等，很可惜歷史的陰差陽(yáng)錯(cuò)讓我們錯(cuò)過(guò)了這個(gè)機(jī)會(huì)，現(xiàn)在還有160多座豪華的別墅，那當(dāng)時(shí)武漢輝煌的時(shí)候，是洋買(mǎi)辦、銀行家以及民族企業(yè)家在那里建的，可見(jiàn)我們當(dāng)時(shí)的社會(huì)發(fā)達(dá)，高端房地產(chǎn)，那時(shí)候也沒(méi)有高鐵、私人轎車(chē)，坐著馬車(chē)到那住別墅。

　　我們不能錯(cuò)過(guò)第二次，但是歷史上又給我們留下了一個(gè)機(jī)會(huì)，武漢長(zhǎng)江大橋，武漢長(zhǎng)江大橋修建是按照萬(wàn)噸海輪能夠通過(guò)來(lái)建的，希望武漢不僅是內(nèi)陸沿江城市，而且是能夠?qū)ν忾_(kāi)放直接海船能夠走的。盡管后來(lái)湖北的人大代表多次提議把南京長(zhǎng)江炸了，很難得到江蘇省的配合，現(xiàn)在南京以下建了七八座橋，現(xiàn)在討論這個(gè)已經(jīng)沒(méi)有意義了。

　　第三個(gè)故事是武漢是最早懂得發(fā)展城市群的，武漢和山西、河南、湖南等城市比，最大的特點(diǎn)是它的省會(huì)城市比較大，而其他五個(gè)省會(huì)城市算不上大，而這個(gè)大有一個(gè)缺點(diǎn)是“一城獨(dú)大”，所以早在20余年前的時(shí)候，湖北武漢提出來(lái)努力發(fā)展長(zhǎng)江中下游戰(zhàn)略合作，并且制訂了很多規(guī)劃，請(qǐng)專家論證。但是后來(lái)看了看人家沒(méi)有想和我們“結(jié)婚”、“談戀愛(ài)”的意思，認(rèn)為我們是“鄉(xiāng)下人”。

　　后來(lái)正好到90年代中期，重慶獨(dú)立設(shè)市了，我們又提出了長(zhǎng)江中上游戰(zhàn)略合作規(guī)劃，請(qǐng)專家論證，沒(méi)多久國(guó)務(wù)院明確重慶和成都組成了一個(gè)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，叫城渝城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，這個(gè)改革實(shí)驗(yàn)區(qū)意味著成都必須“嫁”給重慶，跟我們沒(méi)關(guān)系。三個(gè)故事意味著我們?cè)诔鞘谢窂缴辖?jīng)歷過(guò)很多曲折，但今天我們又有機(jī)會(huì)，剛才說(shuō)的長(zhǎng)江中游城市群，但是這個(gè)“中游”坦率說(shuō)你和誰(shuí)是“中游”？誰(shuí)和你是一伙的？這個(gè)問(wèn)題還值得商榷和探討，無(wú)論如何我們處在這個(gè)節(jié)點(diǎn)，賦予了武漢一個(gè)重要的歷史責(zé)任，目前在區(qū)域經(jīng)濟(jì)上我們按照新一屆黨中央、國(guó)務(wù)院的要求的三大重心：“一帶一路”、長(zhǎng)江黃金水道、京津冀城市群。這應(yīng)該是國(guó)家發(fā)改委在論證的，相應(yīng)的規(guī)劃都已經(jīng)制訂了，也都對(duì)我們構(gòu)成了一個(gè)重大的歷史機(jī)遇。

　　武漢是體制成分最為嚴(yán)重的老工業(yè)基地，既是一個(gè)豐富的城市，又受到環(huán)境污染、資源壓力、交通運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施方面發(fā)展的短板，在過(guò)去幾年里面媒體告訴我們一個(gè)新詞“到城里看海”，其中最有代表性的就是到武漢這個(gè)內(nèi)陸城市“看海”。大概2014年好一點(diǎn)，2013、2012年武漢可以劃船游泳，說(shuō)明武漢發(fā)展不平衡，歷史賦予我們的重?fù)?dān)還非常沉重，這是一個(gè)我們應(yīng)該面對(duì)的新問(wèn)題，不是討論房子應(yīng)該賣(mài)給誰(shuí)這么簡(jiǎn)單。

　　按照最新的政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)的問(wèn)題，其實(shí)也很簡(jiǎn)單，主要有四個(gè)方面。一個(gè)是穩(wěn)定住房消費(fèi)，這是在穩(wěn)定2015年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的問(wèn)題上向下提出來(lái)的，作為一個(gè)重要的措施，穩(wěn)定住房消費(fèi)。剛才主辦人說(shuō)了增速問(wèn)題，其實(shí)最擔(dān)心的還不是增速，是增速背后的物價(jià)問(wèn)題。在今年“兩會(huì)”結(jié)束的時(shí)候，李總理在答記者問(wèn)的時(shí)候說(shuō)了一個(gè)新詞“被通貨緊縮”，意味著中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速、物價(jià)變化現(xiàn)在自動(dòng)權(quán)沒(méi)有多少在我們手里面，受到國(guó)際大宗商品的影響非常大。簡(jiǎn)單說(shuō)穩(wěn)定住房消費(fèi)是我們這一輪重要的籌碼、重要的落腳點(diǎn)。

　　第二條叫鼓勵(lì)自住型、改善型住房消費(fèi)需求。這句話雖然只有幾個(gè)字，但是它的含義是非常重要的，它意味著我們政策支持的中低端老百姓的需求，那個(gè)重心所在，已經(jīng)主要不是脫困型的、滿足基本需求型的，重心逐步在上移。并不是說(shuō)最低端老百姓的住房困難這部分需求已經(jīng)全部滿足，還有很長(zhǎng)的路要走。但是這部分的任務(wù)已經(jīng)不主要是或者主要是政策支持的重心了，老百姓市場(chǎng)中的需求已經(jīng)從脫困型向改善型、舒適型轉(zhuǎn)變了，政策也要有相應(yīng)的提升，住房也如同穿衣服，可以劃分為四個(gè)層級(jí)的需求。簡(jiǎn)單說(shuō)穿衣服有基本型或者叫脫困型，或者叫滿足基本需求，遮寒蔽體，這是你穿衣服的基本需求，講干凈、講體面就是改善型需求，講時(shí)髦了、流行，尖頭皮鞋就穿個(gè)一尺半的，這叫追求型，非名牌不穿叫奢侈型。

　　剛才提到棚戶區(qū)改造這個(gè)詞，也需要我們注意到這個(gè)重要的變化。我們?cè)谑逵?jì)劃頭一年提出，但是在那個(gè)時(shí)候建的保障房主要是給低端群體的，但這一次提出的低端群體的實(shí)務(wù)保障房有一個(gè)重要的區(qū)別叫“棚改房”，棚戶區(qū)改造。我稍微多解釋幾句，在2011、2012、2013年也有棚戶區(qū)改造房，但那時(shí)候的就指大型國(guó)有企業(yè)，大武漢的老舊城區(qū)、成片危房改造，媒體可以叫做棚戶區(qū)改造，但是不享受?chē)?guó)家政策。今年明確提出來(lái)把棚戶區(qū)改造的政策范圍擴(kuò)大，今年要建740萬(wàn)套保障房，其中580萬(wàn)套是棚戶區(qū)改造。這不僅意味著低端保障的重心有所調(diào)整，而且意味著城市化的路徑從原來(lái)的外延擴(kuò)張進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)老舊城區(qū)的改造。

　　第四條趨勢(shì)，大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展問(wèn)題，簡(jiǎn)稱是結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整問(wèn)題。從十八屆三中全會(huì)到去年的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》到今年的兩會(huì)政府工作報(bào)告都明確提出嚴(yán)格嚴(yán)控各超大城市人口規(guī)模，這主要指的是千萬(wàn)級(jí)人口以上城市人口進(jìn)一步擴(kuò)張。其中還明確提到大力支持部分省會(huì)城市及地市級(jí)中心城市基礎(chǔ)設(shè)施改造，提高這些城市的綜合承載力、人口承載力、就業(yè)承載力問(wèn)題。真正解決所謂的房?jī)r(jià)問(wèn)題，滿足老百姓住房改善的需求，不是僅僅靠國(guó)8、國(guó)10、國(guó)多少條，而是讓人口向城市的聚集規(guī)模的分布在城市里面，我想武漢作為省會(huì)城市，特別是武漢一大批鄉(xiāng)鎮(zhèn)薄弱的地市級(jí)城市，恰好在這樣一個(gè)未來(lái)10年、20年調(diào)整城市結(jié)構(gòu)中最需要優(yōu)先和重點(diǎn)發(fā)展的城市群。大約的說(shuō)有以上四個(gè)方面，僅供參考，謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳淮先生，接下來(lái)將有請(qǐng)下一位主旨演講嘉賓，他是中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)巴曙松先生，有請(qǐng)。他演講的題目是：當(dāng)前經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與金融政策問(wèn)答。

　　巴曙松：我想重點(diǎn)討論的是從金融角度來(lái)看看房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些趨勢(shì)。這一次陳淮教授在我前面講，破天荒的對(duì)我本人沒(méi)有批評(píng)，我就不好批評(píng)他。我覺(jué)得那個(gè)時(shí)候他就是建設(shè)部的政策研究部門(mén)的負(fù)責(zé)人，他作為研究人員對(duì)武漢負(fù)有直接責(zé)任。時(shí)機(jī)不到的時(shí)候不芒種，時(shí)機(jī)到的時(shí)候水到渠成。武漢市的數(shù)據(jù)，從面積上來(lái)說(shuō)全國(guó)的銷(xiāo)售是第一名，在全國(guó)的城市發(fā)展史上，敢在城市名前面加個(gè)“大”字，除了上海就是武漢。所以我想從這幾個(gè)角度來(lái)談一談。

　　從全國(guó)的銷(xiāo)售面積來(lái)看，2014年應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)階段，經(jīng)過(guò)了這么十幾年快速的發(fā)展之后，整個(gè)的銷(xiāo)售面積開(kāi)始出現(xiàn)回落，這也是一個(gè)行業(yè)發(fā)展必經(jīng)的階段。從2014年來(lái)看這個(gè)數(shù)據(jù)是在上升的，相對(duì)來(lái)說(shuō)武漢的壓力是較小的。上市的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)透明度是比較高的，上市的房企存貨也在加速，累計(jì)的絕對(duì)值達(dá)到歷史的新高，這個(gè)數(shù)據(jù)接近2008年、2011年的數(shù)據(jù)。2014年不同城市房?jī)r(jià)的環(huán)比降幅有所收窄，12月份我們看一下城市的房?jī)r(jià)環(huán)比開(kāi)始出現(xiàn)一些止跌回升的趨勢(shì)，待會(huì)兒還有一個(gè)討論，2014年10月份以后隨著成交逐漸的好轉(zhuǎn)，無(wú)論是新增的降價(jià)樓盤(pán)的個(gè)數(shù)還是降幅均有所收窄。土地市場(chǎng)在出現(xiàn)“降溫”，但是不同城市分化非常明顯，表現(xiàn)的差異非常大。我們可以看到不同類(lèi)型城市土地成交的溢價(jià)率差異很大、變化很大。有幾個(gè)嘉賓把武漢定義為“1.5線城市”，這個(gè)走勢(shì)應(yīng)該介于一二線城市中間，土地成交溢價(jià)率出現(xiàn)下行，在低位。

　　總體來(lái)看首次置業(yè)和改善需求還比較強(qiáng)，從人口來(lái)看，2015年-2020年期間中國(guó)25-34歲的人口還在2.4億左右，這個(gè)占總?cè)丝诘谋壤?7%，而30歲到49歲人口在2015年達(dá)到高位，這個(gè)人口是房地產(chǎn)首次置業(yè)改善需求的主要群體。投資需求總體上來(lái)說(shuō)已經(jīng)占?xì)v史的高位，2015年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)銷(xiāo)售來(lái)看2015年1-3月份房地產(chǎn)的累計(jì)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額降幅在收窄，雙雙有觸底的趨勢(shì)，特別是受新政的驅(qū)動(dòng)，3月同比的降幅大幅下降到1.6，2月份負(fù)16.3%，我也問(wèn)了幾個(gè)地方4月份的數(shù)字，相對(duì)來(lái)說(shuō)成交比前三個(gè)月表現(xiàn)的活躍一些。

　　從房地產(chǎn)投資的情況來(lái)看，3月除了房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的好轉(zhuǎn)以外，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資、土地的購(gòu)置面積、房地產(chǎn)企業(yè)本輪的到位資金，均沒(méi)有出現(xiàn)明顯的改善趨勢(shì)。土地的出讓收入出現(xiàn)了直線的下降，2015年1季度出讓土地增長(zhǎng)是負(fù)36.4%，這是連續(xù)第二個(gè)季度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而且降幅在進(jìn)一步擴(kuò)大。2014年一季度至今單季的同比是14.3%、-21.5%、-36.2%。由于土地招牌掛到土地出讓金表現(xiàn)大概有一兩個(gè)季度的滯后，所以2015年二季度出讓金收入可能會(huì)有所改善，但是2015年全年現(xiàn)在看下來(lái)土地出讓金下降這個(gè)趨勢(shì)從目前看沒(méi)有明顯的好轉(zhuǎn)。

　　調(diào)控政策上我們看到行政的色彩在明顯的淡化，所以我們看到不同時(shí)期的表態(tài)，我們看到兩會(huì)期間李克強(qiáng)總理講的是因地、因城、分類(lèi)調(diào)控，這是對(duì)當(dāng)前不同城市分化狀況的確認(rèn)。我們也看到調(diào)控更加傾向于差異化，傾向于因地制宜，所以我們可以看到地方政府在不同地區(qū)根據(jù)不同地方的需求，出臺(tái)了不同的因地制宜的一些調(diào)控措施。而且利率、信貸和準(zhǔn)備金這些金融政策在逐步的出臺(tái)。這一輪的股市和房地產(chǎn)資金留到市場(chǎng)有關(guān)系，這個(gè)時(shí)候更多看到的是房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市之間資金流向的轉(zhuǎn)換，但是其實(shí)從資產(chǎn)類(lèi)別來(lái)看，股市是一個(gè)資產(chǎn)，房地產(chǎn)也是一個(gè)資產(chǎn)，股市上漲以后也會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力的上升，它也是有共同的影響方向。

　　我們看新一輪房地產(chǎn)新政，二手房交易稅負(fù)的降低，有幾個(gè)方面的影響，促存量市場(chǎng)交易量的周轉(zhuǎn)率上升，促進(jìn)存量市場(chǎng)周轉(zhuǎn)。從政策重點(diǎn)來(lái)看我們看到明顯的轉(zhuǎn)換就是從鼓勵(lì)首次置業(yè)轉(zhuǎn)向改善型購(gòu)房，原來(lái)首次置業(yè)大概占到60%，現(xiàn)在已經(jīng)不到30%，因?yàn)槭状沃脴I(yè)的需求大部分已經(jīng)釋放，而改善型的購(gòu)房才是真正能夠帶動(dòng)市場(chǎng)的很重要的影響因素。

　　從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，企業(yè)高利潤(rùn)時(shí)代我們看到已經(jīng)過(guò)去。2014年的前三個(gè)季度A股上市的房企ROE降幅接近30%，同時(shí)整個(gè)上市房企的利潤(rùn)率趨勢(shì)在往下，費(fèi)用率在大幅的上升。在這個(gè)過(guò)程中不同的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)差異、金融優(yōu)勢(shì)差異也使得并購(gòu)、融合的需求動(dòng)機(jī)在增強(qiáng)，所以我們可以很明顯地看到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)活躍程度在顯著提升，而且整個(gè)行業(yè)格局經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)整之后大致上形成了一個(gè)比較穩(wěn)定的梯隊(duì)，“大中小”的行業(yè)格局基本上形成，所以你想撼動(dòng)或顛覆這個(gè)格局基本上不太可能。市場(chǎng)的大開(kāi)發(fā)上，市場(chǎng)的份額在逐步提升，這也是集中度在逐步上升的一個(gè)過(guò)程。從中長(zhǎng)期來(lái)看有幾個(gè)判斷，可以供大家參考：

　　一是隨著市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)的平衡，圍繞新房的產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈這種重構(gòu)的品牌正在發(fā)生，以前誰(shuí)離開(kāi)發(fā)商最近，誰(shuí)獲利最多，將來(lái)誰(shuí)離消費(fèi)者最近，誰(shuí)獲利最多。供求平衡之后，渠道的競(jìng)爭(zhēng)激烈，房屋的銷(xiāo)售模式也在發(fā)生變化，會(huì)出現(xiàn)很多新型的渠道整合，大多數(shù)依托互聯(lián)網(wǎng)機(jī)構(gòu)。所以如果需求主導(dǎo)的時(shí)代到來(lái)，圍繞買(mǎi)方的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈，首當(dāng)其沖的房地產(chǎn)媒體，我們看到整個(gè)銷(xiāo)售的規(guī)模在出現(xiàn)顯著的調(diào)整，一些新房地產(chǎn)的電商在迅速的崛起。

　　二是從中長(zhǎng)期來(lái)看，二手房將成為市場(chǎng)的主導(dǎo)型供給力量，圍繞二手房的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈條會(huì)得到提升，房屋交易出租、房屋管理、房地產(chǎn)金融這些服務(wù)需求會(huì)逐步的崛起。這也是我們目前預(yù)計(jì)到2020年中國(guó)的住房市場(chǎng)大致的構(gòu)成，所以我們可以越來(lái)越多的看到房地產(chǎn)市場(chǎng)，存量房的時(shí)代在到來(lái)，而且有非常大的消費(fèi)基礎(chǔ)和交易額，目前看這部分存量房的流通需求會(huì)催生一個(gè)新的服務(wù)市場(chǎng)的需求，未來(lái)二手房交易量的增長(zhǎng)、交易傭金增長(zhǎng)的需求非常高。我這一年多在美國(guó)一個(gè)小鎮(zhèn)住著，那是一個(gè)住著幾萬(wàn)人的小鎮(zhèn)，拆了再建新房子的很少，基本上是存量房。所以二手房真的成為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，你看房屋流通率，美國(guó)二手房和新房的占比9：1，這也是房地產(chǎn)供求平衡之后非常重要的一個(gè)特點(diǎn)而且目前二手房成交傭金收入主要集中在北上深廣等幾個(gè)城市。所以北京二手房市場(chǎng)，我們看一手房、二手房成交的相對(duì)迅速變化，我們看2009年以前二手房還是一個(gè)很小的比例，2009年以后占到了主導(dǎo)的地位，這種演變結(jié)構(gòu)在其他的城市出現(xiàn)重演，二手房取代新房成為市場(chǎng)一個(gè)非常重要的主導(dǎo)力量。

　　三是從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的核心價(jià)值創(chuàng)造會(huì)從開(kāi)發(fā)行業(yè)過(guò)渡到服務(wù)行業(yè)。在人均收入突破一定的水平之后，房地產(chǎn)行業(yè)將從住宅市場(chǎng)的繁榮逐步的過(guò)渡到多元業(yè)態(tài)的百花齊放。在價(jià)值鏈的分配里面，房地產(chǎn)行業(yè)前期的調(diào)研、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、后期的物業(yè)管理貢獻(xiàn)的價(jià)值會(huì)越來(lái)越高，而原來(lái)最大的核心競(jìng)爭(zhēng)力是項(xiàng)目的成本，這個(gè)價(jià)值鏈在供求不平衡和供求基本平衡的不同時(shí)期差異非常大。圍繞著住房提供衍生服務(wù)的企業(yè)，比如說(shuō)住房管理、物業(yè)服務(wù)等。大家看美國(guó)納斯達(dá)克房地產(chǎn)板塊市值，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的占15%，房地產(chǎn)服務(wù)13%。所以服務(wù)的需求在上升。

　　主持人：謝謝巴曙松先生！接下來(lái)進(jìn)入到討論環(huán)節(jié)，也是問(wèn)答環(huán)節(jié)，也是2015城市觀點(diǎn)論壇武漢行非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)——2015金融經(jīng)濟(jì)樓市與股市 降息下的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，有請(qǐng)討論嘉賓入座。

　　首先請(qǐng)討論嘉賓臺(tái)上就坐，他們是：

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任 陳淮先生

　　中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng) 巴曙松先生

　　接下來(lái)有請(qǐng)?zhí)釂?wèn)嘉賓上臺(tái)，他們是：

　　武漢世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司華中區(qū)域顧問(wèn)部總經(jīng)理 杜海軍先生

　　湖北合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理 錢(qián)輝

　　杜海軍：非常榮幸和陳老師、巴老師對(duì)話，我先問(wèn)陳老師一個(gè)問(wèn)題，陳老師在區(qū)域經(jīng)濟(jì)有很深的造詣，剛才陳老師用講故事的方式把武漢的恩怨情仇講得很清楚。整個(gè)武漢“1+ 8”城市圈，對(duì)周邊8個(gè)城市基本上是一個(gè)搭配的狀況。契合今天的主題，我也想問(wèn)一下陳老師對(duì)湖北省外圍三四線城市有什么看法？感謝陳老師。

　　陳淮：房地產(chǎn)不是一個(gè)孤立的產(chǎn)業(yè)，我們簡(jiǎn)單的說(shuō)怎么樣讓8個(gè)城市協(xié)同發(fā)展，我想我們首先武漢要真的成為一個(gè)像長(zhǎng)三角、珠三角之類(lèi)地區(qū)的發(fā)展。區(qū)域中心起到首都作用，這些城市擴(kuò)張建設(shè)的需要是城市化的核心所在，怎么樣讓它發(fā)展，這個(gè)話題太大了。湖北既有資源，也有交通，也有歷史工業(yè)化的成果，但是坦率說(shuō)到今天為止工業(yè)化歷史進(jìn)程中，湖北沒(méi)有進(jìn)步，這和我們城市化建設(shè)相對(duì)滯后有一定的關(guān)系，實(shí)際上從第9、第10、第11、第12四個(gè)規(guī)劃。長(zhǎng)沙、合肥最近形成調(diào)整，擴(kuò)展范圍，這些方面做了一些努力，剛才巴教授講的，能夠稱“大”的就只有武漢，武漢比較大，但是和周邊城市的相互關(guān)聯(lián)性比較弱，產(chǎn)業(yè)分工上沒(méi)有多少直接的關(guān)系。武漢交通基礎(chǔ)設(shè)施也在進(jìn)一步完善，這方面正在努力，至少要5到8年，我們才能真正形成“1+8”新的城市群。不管怎么說(shuō)中國(guó)城鎮(zhèn)化要向高質(zhì)量實(shí)現(xiàn)。

　　錢(qián)輝：我想問(wèn)一下巴老師，我大學(xué)畢業(yè)以后就從事房地產(chǎn)工作，到現(xiàn)在已經(jīng)20年時(shí)間了，總是感覺(jué)房地產(chǎn)在中國(guó)發(fā)展時(shí)期快結(jié)束了，我也在思考這個(gè)問(wèn)題，在朱總理那個(gè)時(shí)候中國(guó)房地產(chǎn)被定義為國(guó)家產(chǎn)業(yè)，是不是中央現(xiàn)在把房地產(chǎn)放在一個(gè)比較靠后的位置考量，所以我們作為一個(gè)從業(yè)人士以及我們專業(yè)公司，也在思考這樣一個(gè)問(wèn)題，下一階段房地產(chǎn)行業(yè)怎么走？它是不是落沒(méi)了？我們?cè)谛碌膰?guó)家的戰(zhàn)略規(guī)劃中，就是“一帶一路”的大規(guī)劃中，房地產(chǎn)行業(yè)有沒(méi)有一些新的契機(jī)去把這個(gè)行業(yè)持續(xù)的往前走？請(qǐng)巴老師給一些答案，謝謝。

　　巴曙松：市場(chǎng)在關(guān)上一扇門(mén)的時(shí)候也會(huì)打開(kāi)一扇門(mén)，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)辛辛苦苦經(jīng)營(yíng)了好多年開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，把它下面的物業(yè)公司單獨(dú)剝離出來(lái)，做了電商、物業(yè)服務(wù)，作為服務(wù)業(yè)上市，所以當(dāng)短缺的時(shí)候你當(dāng)然是開(kāi)發(fā)這個(gè)環(huán)節(jié)盈利越大，但是供求大致平衡之后，當(dāng)然轉(zhuǎn)向存量的時(shí)候，二手房的流通、配套服務(wù)這些方面的需求量很大。

所以只不過(guò)是說(shuō)你需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的服務(wù)方式，要找到的在新的供求短缺時(shí)期轉(zhuǎn)化到供求平衡，甚至供大于求的階段，你怎么樣找到自己的方式，這個(gè)是要所有的房地產(chǎn)商思考。現(xiàn)在大家所在萬(wàn)達(dá)，我做過(guò)萬(wàn)達(dá)的董事，你看萬(wàn)達(dá)在不同時(shí)期的成長(zhǎng)投入的重點(diǎn)差異很大，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)往上走的時(shí)候迅速的擴(kuò)大，跑馬圈地，它現(xiàn)在說(shuō)要做一個(gè)服務(wù)型企業(yè)，所以類(lèi)似這樣的就表明企業(yè)在面對(duì)新形勢(shì)判斷戰(zhàn)略重點(diǎn)的轉(zhuǎn)換，可以供你參考。

　　杜海軍： 我還是延續(xù)上一個(gè)問(wèn)題跟陳老師交流，湖北、河南、湖南這三個(gè)省差不多做的項(xiàng)目在80個(gè)，今年做的越來(lái)越豐富，以前單一的攤大餅?zāi)Ｊ揭呀?jīng)終結(jié)了，現(xiàn)在模式基本上我們服務(wù)的客戶是國(guó)企，因?yàn)閲?guó)企有核心資源，它在棚改上面有它的優(yōu)勢(shì)，但是在棚改上靈活性不那么強(qiáng)。湖北除了武漢是180萬(wàn)方，但是下面的城市，在湖北省過(guò)萬(wàn)億的城市除了武漢就是就三個(gè)，我們有些客戶提到一個(gè)觀點(diǎn)，能不能解決新城鎮(zhèn)化、就地城鎮(zhèn)化的問(wèn)題，我不是從中心城市向外擴(kuò)，而是直接向鄉(xiāng)鎮(zhèn)來(lái)轉(zhuǎn)，陳老師覺(jué)得這種方式未來(lái)的空間和風(fēng)險(xiǎn)在哪里？

　　陳淮：實(shí)際上包括了三個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)是短期的投資規(guī)模效益多少說(shuō)明不了什么問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中國(guó)的城鎮(zhèn)化是長(zhǎng)期問(wèn)題，你說(shuō)的媒體報(bào)道價(jià)格波動(dòng)，成交上大小是短期問(wèn)題，短期問(wèn)題說(shuō)明不了長(zhǎng)期趨勢(shì)。你的身體總體虛弱需要補(bǔ)充。前一段問(wèn)巴曙松老師的問(wèn)題，其實(shí)我聽(tīng)起來(lái)挺想說(shuō)兩句的，政府選不選你當(dāng)“太子”，不是你能不能坐江山，父母認(rèn)為你兒子是不是最重點(diǎn)支持的，父母看不上長(zhǎng)得丑的，說(shuō)你每天撿柴火幫家里做飯就行了，政府看不上的那個(gè)“兒子”，清華大學(xué)出國(guó)留洋，我們說(shuō)房地產(chǎn)之所以這樣是客觀因素決定的，持續(xù)穩(wěn)定的城市化，人口向城市聚集和提高城市的綜合承載力與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)現(xiàn)，什么樣的中國(guó)可能不可能離開(kāi)老百姓對(duì)私人財(cái)產(chǎn)這個(gè)利益訴求來(lái)實(shí)現(xiàn)，中國(guó)夢(mèng)能不能離開(kāi)擴(kuò)大內(nèi)需，能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定的需要，我想這是客觀要求，父母選兒子當(dāng)“支書(shū)”，不以人的主觀意識(shí)為轉(zhuǎn)移。

　　下一個(gè)問(wèn)題說(shuō)的怎么樣縮小這些差距，就是縮小三四線城市和一線城市的差距，我剛才已經(jīng)說(shuō)過(guò)了，這一塊需要長(zhǎng)期發(fā)展才能解決這個(gè)問(wèn)題，而不是眼下我們坐在這里點(diǎn)石成金就能實(shí)現(xiàn)。簡(jiǎn)單說(shuō)兩句，企棚戶區(qū)改造，是我們?cè)谌ツ暌呀?jīng)實(shí)施的，今年兩會(huì)比較大規(guī)模提出來(lái)，它背后隱含著幾個(gè)重要的房地產(chǎn)發(fā)展的變化，一是不僅是城市棚戶區(qū)改造，這個(gè)棚戶區(qū)改造最容易和基礎(chǔ)設(shè)計(jì)改造，交通功能分區(qū)，搞好一些住房，老百姓住房檔次的全面升級(jí)、商業(yè)業(yè)態(tài)的升級(jí)、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)密切相關(guān)，棚戶區(qū)改造和原來(lái)的改造房相區(qū)別，是最容易和這樣一個(gè)城市總體改造相關(guān)。二是它最容易和市場(chǎng)化的建設(shè)相關(guān)，北京實(shí)行限地價(jià)，誰(shuí)建的保障房越多，就給誰(shuí)，保障房賺錢(qián)的地方全攤給商品房，這都不是好辦法。三是棚戶區(qū)改造容易和前期的快速城鎮(zhèn)化過(guò)程中一大批體制性的難題，比如說(shuō)城中村，再比如說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房，棚戶區(qū)改造容易和這樣的一些迫切需要解決的體制機(jī)制問(wèn)題密切結(jié)合起來(lái)。我想棚戶區(qū)改造是一個(gè)新探索，確確實(shí)實(shí)值得我們企業(yè)高度關(guān)注。當(dāng)然政府工作報(bào)告說(shuō)到了，不僅僅是住房，甚至都不僅僅是房屋建筑，還包括多元多樣的旅游產(chǎn)業(yè)，老百姓的需求越來(lái)越出現(xiàn)多元豐富，這都給我們提供了機(jī)會(huì)。

　　錢(qián)輝：有一個(gè)問(wèn)題想問(wèn)一下巴老師，因?yàn)楝F(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)在7%左右的低水平增長(zhǎng)幅度上運(yùn)行，現(xiàn)在中央連續(xù)的降息降準(zhǔn)，促進(jìn)的一些政策在推出。您作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的專家，能不能幫我們梳理一下，在整個(gè)中央刺激政策出來(lái)以后，內(nèi)在的運(yùn)行機(jī)制是怎么走向的？這些政策出來(lái)以后對(duì)樓市以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)推動(dòng)的層級(jí)，最后在什么機(jī)會(huì)能夠落到房地產(chǎn)行業(yè)上來(lái)，能夠獲得一個(gè)很好的契機(jī)，去擺脫前幾年萎靡不振的態(tài)勢(shì)？謝謝巴老師。

　　巴曙松：現(xiàn)在談經(jīng)濟(jì)學(xué)的最多的一個(gè)詞叫“新常態(tài)”，“新常態(tài)”的意思就是原來(lái)大家習(xí)以為常的習(xí)慣常態(tài)它內(nèi)外環(huán)境已經(jīng)變了，已經(jīng)不可持續(xù)。不可能說(shuō)原來(lái)短缺的時(shí)候房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)一搶而光的氛圍現(xiàn)在還繼續(xù)存在。所以在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，你要自己找到適應(yīng)新常態(tài)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。至于說(shuō)中國(guó)的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新常態(tài)是什么呢？總結(jié)的很清楚，守住底線，下面有底，低于這個(gè)增長(zhǎng)速度以后要做溫和的調(diào)整，但是不做非常強(qiáng)的，像2008年那樣大規(guī)模的刺激。而這樣一個(gè)守住底線是為了整個(gè)市場(chǎng)不出現(xiàn)大的風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)能過(guò)剩，所以只能是給市場(chǎng)留出空間去創(chuàng)新、探索、消化存量，在市場(chǎng)過(guò)剩產(chǎn)能沒(méi)有消化之前，在整個(gè)過(guò)高的杠桿率沒(méi)有降下來(lái)之前，經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇力度不會(huì)強(qiáng)。你不能說(shuō)在各個(gè)行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩的時(shí)候，還在出現(xiàn)很快的高速增長(zhǎng)，這個(gè)也不太適合，整個(gè)行業(yè)不同的產(chǎn)業(yè)杠桿率很高的時(shí)候，再高速發(fā)展，這個(gè)也不太可能。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，它的過(guò)剩產(chǎn)能首先是去庫(kù)存。其次是你開(kāi)發(fā)能力的提升，市場(chǎng)設(shè)計(jì)、引導(dǎo)市場(chǎng)需求、把握市場(chǎng)上升，那個(gè)時(shí)候才是新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。在大家討論的主要話題是去庫(kù)存的時(shí)候，你說(shuō)不可能出現(xiàn)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)、快速的成長(zhǎng)，這個(gè)不行。

　　錢(qián)輝：我問(wèn)巴老師一個(gè)問(wèn)題，其實(shí)最開(kāi)始的時(shí)候聽(tīng)完巴老師那個(gè)PPT我是挺興奮恩的，因?yàn)榭吹轿覀冞€有很大的空間可以挖，只要跟企業(yè)交流，就說(shuō)你們互聯(lián)網(wǎng)+，還是要圍繞著金融危機(jī)?，F(xiàn)在3月27號(hào)的時(shí)候陳淮老師在廣州那個(gè)論壇上發(fā)言了，我想問(wèn)一下，我們還要等多長(zhǎng)時(shí)間，想問(wèn)一下咱們?cè)诜康禺a(chǎn)端口債市這一塊多少還要多遠(yuǎn)的路要走？

　　巴曙松：至少在目前金融行業(yè)來(lái)看，最急切的問(wèn)題還是地方政府到期債務(wù)今年壓力比較大，怎么把這個(gè)債務(wù)壓力平穩(wěn)渡過(guò)，怎么促進(jìn)過(guò)剩產(chǎn)能的整合，或者“一帶一路”對(duì)外轉(zhuǎn)移，至于說(shuō)發(fā)債，不是說(shuō)專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)債，我看目前討論比較多的是地方通過(guò)政府基礎(chǔ)怎么樣設(shè)施發(fā)債，怎么樣用PPP來(lái)引入社會(huì)資本，來(lái)彌補(bǔ)資金缺口。我倒覺(jué)得不太可能短期內(nèi)提供一個(gè)大幅加杠桿，現(xiàn)在的主基調(diào)是去杠桿，壓縮債務(wù)。這個(gè)是當(dāng)前主基調(diào)。

　　主持人：謝謝四位嘉賓，請(qǐng)四位嘉賓回座，非常感謝你們精彩的討論。這是一場(chǎng)非?；鸨念^腦風(fēng)暴，讓我們收獲也非常多。

　　城鎮(zhèn)化路徑 2015城市觀點(diǎn)論壇武漢行直播實(shí)錄（二）