并不掩飾對(duì)土地急切需求的碧桂園，無(wú)疑正行進(jìn)在繼續(xù)規(guī)模的道路上，而碧桂園的土地加法或許也正在流露出其未來(lái)的產(chǎn)品和策略方向。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 千億梯隊(duì)中唯一還沒(méi)有完全布局一線城市的碧桂園上演了“鄉(xiāng)村包圍城市”一幕。

　　4月29日，碧桂園以6.08億元總價(jià)奪得上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)02-05地塊，正式登陸上海灘。

　　此次拿地被碧桂園稱為“吹響一線號(hào)角”，是其“真正意義上在一線城市首個(gè)落地的項(xiàng)目，具有戰(zhàn)略意義”。與此同時(shí)，碧桂園也對(duì)外宣布，“北上廣深是碧桂園2015年挺進(jìn)一二線的戰(zhàn)略方向。”

　　已經(jīng)明確的是，碧桂園還有意擴(kuò)大上海布局。據(jù)碧桂園集團(tuán)滬蘇區(qū)域總裁謝金雄透露，碧桂園將繼續(xù)尋找在上海及環(huán)上海的發(fā)展機(jī)會(huì)，有多個(gè)意向地塊正在洽談中。

　　除去上海，碧桂園另一個(gè)并沒(méi)有引起太多關(guān)注的動(dòng)作表明這家企業(yè)同時(shí)還正在加大力度尋找土地合作開發(fā)。4月23日，碧桂園與武漢清能地產(chǎn)集團(tuán)簽約戰(zhàn)略聯(lián)盟合作，在宜昌市場(chǎng)聯(lián)手。

　　種種跡象都在表明，碧桂園依然在做土地加法，并且過(guò)往的三四線與大盤模式已經(jīng)不再是這家房企未來(lái)策略的最大標(biāo)簽。

　　上海求地與合作并購(gòu)

　　4月29日上午，在上海市土地交易事務(wù)中心，碧桂園以6.08億元競(jìng)得上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)02-05地塊。該地塊位于嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)，東至啟寧路，南至啟悅路，土地總面積62443.40平方米，容積率1.2，成交樓面價(jià)8108元/平方米，溢價(jià)62.16%。

　　從出價(jià)情況看，該幅地塊出讓共吸引19家企業(yè)領(lǐng)取標(biāo)書，參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)共有8家，包括金地、新城、旭輝、東原平安聯(lián)合體等房企，最終碧桂園以最高報(bào)價(jià)摘牌。

　　上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，由于地塊采取暗標(biāo)的競(jìng)價(jià)方式，即只有一次出價(jià)機(jī)會(huì)，作為意欲登陸上海的碧桂園而言報(bào)價(jià)難免要比其他房企高。

　　這是碧桂園在上海土地市場(chǎng)首次亮相告捷，而相似的場(chǎng)景還會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)。據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，碧桂園內(nèi)部已明確瞄準(zhǔn)的并不止是“一二線城市”，而是“城市中心”。

　　按照2014年年報(bào)，一二線城市占碧桂園全年銷售金額的48%，三四線城市占比同樣是48%，剩余4%來(lái)自海外城市。

　　從數(shù)字來(lái)看，碧桂園一二線城市占比并不低，但接近碧桂園的相關(guān)人士轉(zhuǎn)述內(nèi)部講話指，碧桂園過(guò)去的一二線布局主要是在城市周邊，“現(xiàn)在是要進(jìn)城市中心，而且有些項(xiàng)目正在落地過(guò)程中。”

　　換言之，碧桂園的計(jì)劃是要從過(guò)去的“三四線城市+一二線郊區(qū)”向全國(guó)布局轉(zhuǎn)變?？梢杂^察到的是除去公開市場(chǎng)拿地，碧桂園正在加大力度尋找外部合作和并購(gòu)的機(jī)會(huì)。最新的案例發(fā)生在宜昌，4月23日，碧桂園與武漢清能地產(chǎn)集團(tuán)簽約戰(zhàn)略聯(lián)盟合作。

　　盡管碧桂園并沒(méi)有披露雙方合作的具體細(xì)節(jié)，但武漢業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)新媒體表示，兩者的合作很有可能是一方出地一方操盤，“因?yàn)榍迥艿禺a(chǎn)是武漢國(guó)資背景企業(yè)，手上有不錯(cuò)的資源，但是操盤能力確實(shí)一般，引入碧桂園合作應(yīng)該屬于合理想象的事情。”

　　而碧桂園嘗試合作開發(fā)成功的項(xiàng)目在去年已經(jīng)開始面世。熟悉碧桂園的人對(duì)河北淶水碧桂園九龍灣與海南碧桂園珊瑚宮殿應(yīng)猶有印象，這兩個(gè)2014年碧桂園重點(diǎn)推廣的項(xiàng)目正是其與項(xiàng)目原開發(fā)商合作模式的代表。

　　進(jìn)入2015年后碧桂園在多地發(fā)出“重金尋地”的消息，碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人亦曾對(duì)觀點(diǎn)新媒體回應(yīng)稱，集團(tuán)尋地過(guò)程中“不排除并購(gòu)的機(jī)會(huì)。”

　　并不掩飾對(duì)土地急切需求的碧桂園，無(wú)疑正行進(jìn)在繼續(xù)規(guī)模的道路上，而碧桂園的土地加法或許也正在流露出其未來(lái)的產(chǎn)品和策略方向。

　　土地加法與利潤(rùn)賬本

　　土地之于項(xiàng)目，正如面粉之于面包。要支撐今年1350億元乃至今后可能更高的規(guī)模，大量的土地仍然是碧桂園需要的。截至2014年，碧桂園的可建建筑面積約為7910萬(wàn)平方米，同比2013年7227萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)增長(zhǎng)9.4%，全年新增總建筑面積1896萬(wàn)平方米。

　　有長(zhǎng)期跟蹤碧桂園的港股分析師對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，盡管碧桂園已經(jīng)開始提出北上廣深戰(zhàn)略方向，但是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)三四線城市仍然會(huì)是碧桂園的重心，“一線城市的項(xiàng)目在品牌塑造和資產(chǎn)估值方面的提升可能幫助，但是這種嘗試并不會(huì)改變?nèi)木€是碧桂園主戰(zhàn)場(chǎng)的格局。”

　　“而且過(guò)去碧桂園擅長(zhǎng)的是通過(guò)低地價(jià)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等成本控制來(lái)保證利潤(rùn)空間，當(dāng)然與高端產(chǎn)品在三四線城市沒(méi)有太多市場(chǎng)有關(guān)，所以未來(lái)繼續(xù)進(jìn)入一線城市后，碧桂園在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中對(duì)高地價(jià)成本產(chǎn)品的溢價(jià)打造能力還需要觀察。”

　　也許是對(duì)此已有自知，碧桂園在上海拿地之時(shí)也披露旗下“精工”系列，稱其已成立高端品牌專業(yè)開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)，策劃研究一線城市的高端產(chǎn)品。

　　另一個(gè)值得注意的方面是碧桂園拿地的趨向也正在向小幅地塊調(diào)整。按照全年新增67個(gè)項(xiàng)目計(jì)算，碧桂園平均每個(gè)項(xiàng)目的體量約28萬(wàn)平方米，相同的數(shù)值比較之下，遠(yuǎn)低于中海、恒大等房企。

　　“從排行前十的項(xiàng)目銷售占比來(lái)看，碧桂園對(duì)百萬(wàn)大盤的依賴性正在下降，或許也可以說(shuō)過(guò)去的百萬(wàn)大盤后期持續(xù)熱銷的難度越來(lái)越大了，碧桂園提出的向縣級(jí)、鎮(zhèn)級(jí)的深耕應(yīng)該更多會(huì)以小項(xiàng)目形式出現(xiàn)。”

　　而這種改變的出現(xiàn)，也與三四線城市去化難度加大、回款較慢和利潤(rùn)趨薄相關(guān)。

　　上述分析人士認(rèn)為，三四線城市數(shù)量多、競(jìng)爭(zhēng)小以及自身的成本控制是碧桂園繼續(xù)挖掘三四線空間的優(yōu)勢(shì)，但是土地成本上升、銷售費(fèi)用控制以及續(xù)推去化難度也是挑戰(zhàn)，“怎么樣在市場(chǎng)小、利潤(rùn)薄的情況下賺錢是個(gè)大考驗(yàn)。”

　　2014年，碧桂園凈利潤(rùn)約為102.3億元，同比增長(zhǎng)20.1%，但毛利率為24.1%，同比2013年下降3.6%，凈利潤(rùn)率為12.1%，同比下降1.5%。國(guó)際投行巴克萊3月份發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，碧桂園未來(lái)亦難以將上升的地價(jià)成本轉(zhuǎn)嫁至買家，預(yù)計(jì)其存在毛利率未來(lái)繼續(xù)向下的可能。

　　不過(guò)，在房地產(chǎn)行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)激烈、利潤(rùn)趨薄的趨勢(shì)下，碧桂園在內(nèi)部?jī)?yōu)化方面的工作可圈可點(diǎn)。其中，土地決策流程優(yōu)化是碧桂園較早就開始的工作。

　　據(jù)了解，碧桂園設(shè)立的投資管理中心扮演的就是土地決策的裁判角色，負(fù)責(zé)評(píng)審和分析各個(gè)區(qū)域或直屬投資團(tuán)隊(duì)的土地項(xiàng)目投資報(bào)告，并兼負(fù)重大項(xiàng)目的談判工作。

　　有分析指出，碧桂園以獨(dú)立的投資管理中心部門來(lái)進(jìn)行決策的流程，實(shí)際是在平衡和調(diào)和城市公司、區(qū)域公司和集團(tuán)之間的事權(quán)與財(cái)權(quán)的分配，以求優(yōu)化效率和保證對(duì)市場(chǎng)的快速反應(yīng)。

　　此外，去年以來(lái)碧桂園在精簡(jiǎn)營(yíng)銷體系、所建銷管成本、降低融資成本方面都下了不少功夫。2014年，碧桂園銷管費(fèi)用從6%下降至5.8%，凈借貸比率降低7.6%至59.7%。而這些改變的出現(xiàn)，或多或少也與碧桂園大力引入職業(yè)經(jīng)理人相關(guān)，尤其是出身中建和中海系的“三斌”。

　　曾傳出有這樣一則趣事，據(jù)說(shuō)楊國(guó)強(qiáng)曾親自接待中建系前掌門人孫文杰到訪碧桂園時(shí)，楊國(guó)強(qiáng)第一句話就打趣稱，“這么多中建出來(lái)的人，這個(gè)主席應(yīng)該您來(lái)當(dāng)呀。”逸事難究真假，但碧桂園在千億后的內(nèi)部調(diào)整卻似乎是隱帶著要做“優(yōu)等生”的影子。