今年回款率保持在80%以上，去化率保持在60%以上，利息成本控制在7.4%以下，可售貨值超1200億元。　　

　　觀點網(wǎng) 3月31日下午，世茂房地產(chǎn)控股有限公司在香港舉辦2014全年業(yè)績會，主席許榮茂、副主席許世壇及首席財務官邱鈞山出席。

　　2014年最后一個季度，世房的銷售出現(xiàn)較大幅度下滑。許世壇解釋稱，當時暫停270-280萬平米的施工面積，對銷售面積的影響有100多萬平方米，也就是大概少了150億元的貨值。

　　“去年上半年的貨賣的不是很快，現(xiàn)金流增加也不多，去化也有減少，庫存在增加。沒有必要為了沖刺800億元而增加庫存，所以有意放緩銷售節(jié)奏。”許世壇表示，這個策略是對的，而且今年會繼續(xù)調(diào)整。

　　另外許世壇還指，2015年大概有180-190億元貨值庫存，希望能夠消化一半。同時他還強調(diào)，該部分不會影響到今年的銷售均價，還是能保持在一萬二以上。

　　在業(yè)績表現(xiàn)上，財務官邱鈞山介紹，公司去年營業(yè)額上升35.1%至560.8億元。酒店、租金和其他收入同比上升25.7%至25.1億元。

　　2014年公司毛利額同比上升24.5%至182.25億元，毛利率由2013年的35.3%下降至去2014年全年的32.5%。另外截至2014年12月31日，集團按權益占土地儲備約3607萬平方米。

　　在入賬銷售額分布上，占比最大的部分來自廈門，占整體銷售額的19.1%；南京、蘇州、青島、武漢、杭州的占比分別是9.4%、8.4%、6.3%、5.9%、5.3%。

　　另外許世壇披露，今年回款率保持在80%以上，去化率保持在60%以上，利息成本控制在7.4%以下，可售貨值超1200億元。

　　談及香港業(yè)務的發(fā)展，許世壇表示，目前在香港的酒店毛利率能夠做到50%以上，比內(nèi)地平均30%的水平有較大程度提升，這會對世房資產(chǎn)提升起到正面影響。

　　“我們在香港市場的出價還是偏保守，但是不管是商業(yè)用地還是住宅用地，都會持續(xù)關注。”許世壇還透露，今年整體的土地支出會減少20%。

　　許世壇指出，減少土地支出對公司現(xiàn)金流會有較大的幫助。大概會從220億元減少到175億元，而且其中有7-80億元是支付之前的土地款項。今年拿地主要還是集中在一二線城市。

　　對剛出爐的330新政，許世壇認為，新政剛出來還需要評估，四月還是平穩(wěn)，到五、六月份可能會好一點。

　　他還指，今年一二線城市量價形式會比較好。還是要看政策落地情況。

　　以下為世茂房地產(chǎn)2014年全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場實錄：

　　現(xiàn)場提問：最新頒布的政策顯示，二套房首付由7成降到4成，你們會怎么看今年賣房表現(xiàn)？也有消息稱這個政策出來之后，一線城市的房價可能會上漲10%，你們怎么看？

　　許世壇：其實這個政策也是剛剛推出來，這幾天很密集推出來好多政策，包括鼓勵二手交易，兩年之后轉讓就免稅等。

　　我們評估還是需要一定時間給市場消化，沒有這么快就調(diào)整銷售策略。4月份可能都比較平穩(wěn)，可能5、6月份到傳統(tǒng)的銷售旺季，配合這些政策，那時候應該會看到整個市場的反應。

　　剛才提到房地產(chǎn)市場在一二線城市表現(xiàn)比其他城市強很多，政策推出之前即三月中開始，一二線城市已經(jīng)有較大的增長。如果配合這么多政策，相信今年一二線城市的價量齊升可能性會比較大。

　　同時也看好二線城市，有些供應太大的二線城市要消化庫存，不過很多二線城市的庫存并不是很多，總體來看今年的銷售形勢應該會比去年稍微好一點。但是這些都要看最終政策是怎樣落地的。

　　現(xiàn)場提問：管理層說今年要去庫存，如果是降價預測全年的均價在什么水平？你們會在一些不達標的區(qū)域可能有裁員的計劃，這個裁員計劃是怎樣的？

　　許世壇：世房需要清理一些庫存，但是庫存的總量不是太大，大概是200億元以內(nèi)，清掉一半，也就是100億元以內(nèi)。相對700多億元的銷售，實際上也就是10%多一點，比例不會太大自然不太會影響到銷售均價。

　　今年的銷售均價還會在1.2萬元左右，應該不會低于1.2萬元。均價表現(xiàn)更重要的是產(chǎn)品組合，看產(chǎn)品組合里是貴的比較多還是便宜的比較多。由于世房今年加大了一二線城市的供應，所以均價不會低于1.2萬元。

　　另外，對未達標區(qū)域會進行人員的裁減。我們每個月都會監(jiān)控，每個月都有考核，現(xiàn)在看來未達標區(qū)域應該不會太多，而且也不是說未達標就整個區(qū)域進行裁減，還是按比例進行。我們有個考核指標，就是每個人的產(chǎn)出是多少，如果低于集團的平均產(chǎn)出，那肯定是要被裁掉。

　　比如說有些區(qū)域，可能業(yè)績超標那就還會招人，因為還要買地還有新的項目，而不達標肯定是要裁減，這是一個比較合理的動作。

　　現(xiàn)場提問：公司去年跟一些財團在香港拿地，現(xiàn)在拿的項目開發(fā)進展如何，以后會在香港投一些什么樣的項目？

　　許世壇：在香港的合作中，東涌這個酒店是我們未來一個非常重要的核心資產(chǎn)。這里會建擁有一千多個房間的四星或者是五星級酒店，也會是香港最大的酒店之一。

　　在設計定位上已經(jīng)投入了很多的心血，而且預計這個酒店的收益會非常大。香港的入住率可能也比較高，相信它的毛利也會比較高，初步測算毛利應該會在50%以上。世茂在國內(nèi)酒店的毛利一般在30%到35%，所以這塊可能也會對我們未來的酒店資產(chǎn)會有一個比較大的提升。這個項目是世茂來主要管理和控股，占了80%的權益。

　　今后我們會持續(xù)關注香港的地產(chǎn)市場，最近地價升得比較多也參與了幾次，但是我們出價還是比較保守一點沒有拿到地。關注的方向也不一定是商業(yè)地產(chǎn)，也會關注住宅地塊。

　　現(xiàn)場提問：公司去年拿地比較多，今年有沒有買地的具體預算和計劃，在已經(jīng)布局的區(qū)域之外，會不會新增一些區(qū)域？去年最后兩個月的新增供貨有所下滑，為什么會有這種策略安排？

　　許世壇：在買地方面今年會比較保守，去年購地的金額也不算太多，大概是不到200億元。我們的土地款支出是比較大的，2013年買地比較多部分需要在2014年支付，2014年支付的土地款項大概是200多億元。

　　希望今年在土地支出上可以減少20%，可能會到175到180億元之間，這樣的話對我們的正現(xiàn)金流會有很大幫助。在土地支付上，可能從220億減到175億元，就是180億元以內(nèi)。

　　這175億元可能有70-80億元是支付之前購地款項，今年的購地金額支出大概是100億元，可以買大概150、160億元的土地，重點還是放在一二線城市。不一定會新增很多城市，應該還是在原有做得比較好的區(qū)域、城市投入。

　　去年最后一季度銷售的情況跟預測差距比較大，我們也做了很多的調(diào)整。按照先前的預測及800億元的銷售目標，我們暫停了270-280萬平方米的施工面積，貨值相應少了150億元。

　　我們?nèi)ツ晟习肽暌呀?jīng)有很多貨賣得不是非常快，如果再增加這么多的施工面積，到年底可能現(xiàn)金流會負得更多，現(xiàn)金流的壓力也會更大。相應負債率就會上提，去化又減少，去化率隨之降低，庫存也增加。所以沒有必要為了沖刺800億元而把負債搞得很高。

　　去年最終的去化率還是維持在60%，如果不停掉那部分供貨可能去化就是50%、55%，所以這個策略還是對的。

　　今年還是會再調(diào)整，最大的調(diào)整是大幅減少三四線城市的供貨，大概會減少接近20%。同時著重增加在一二線供貨，所以今年一二線的銷售肯定會占比較大的比重。