丁本錫屢次強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)預(yù)期實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)是降低對(duì)銷(xiāo)售物業(yè)的依賴，快速打造實(shí)體網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售平臺(tái)，推進(jìn)可重復(fù)收入的快速增長(zhǎng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 盡管已經(jīng)成功登陸香港資本市場(chǎng)，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司卻仍然對(duì)香港顯得頗為熱切而小心。

　　3月31日上午11時(shí)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在香港召開(kāi)2014年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)董事長(zhǎng)丁本錫、董事兼執(zhí)行總裁曲德君、副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)劉朝暉、財(cái)務(wù)總監(jiān)劉曉彬、董事會(huì)秘書(shū)王鍵等管理層出席業(yè)績(jī)會(huì)。

　　這也是萬(wàn)達(dá)商業(yè)一眾高層第一次面向外界，正式公布其全年業(yè)績(jī)。據(jù)介紹，該公司總收入達(dá)1078.71億元，較2013年867.74億元增長(zhǎng)了24.31%；同時(shí)，其核心溢利為148.24億元，同比增長(zhǎng)14.04%，核心溢利率為13.74%。

　　然而，在萬(wàn)達(dá)商業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)，其股價(jià)卻表現(xiàn)得差強(qiáng)人意，始終在上市價(jià)48港元徘徊。

　　“萬(wàn)達(dá)在內(nèi)地名聲很大但是香港媒體好像對(duì)于萬(wàn)達(dá)不是特別了解。”當(dāng)天上午主持業(yè)績(jī)會(huì)的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)副總裁劉明勝一語(yǔ)道出萬(wàn)達(dá)對(duì)于香港市場(chǎng)的“糾結(jié)”。

　　被問(wèn)及股價(jià)是否符合預(yù)期時(shí)，劉朝暉便無(wú)奈回應(yīng)道，對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)的未來(lái)很有信心，還有很大的增長(zhǎng)空間，“資本市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)公司的考察需要時(shí)間。”

　　除此以外，當(dāng)天媒體另一個(gè)關(guān)注的焦點(diǎn)是，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的線上平臺(tái)——“飛凡網(wǎng)”的面世。

　　“萬(wàn)達(dá)商業(yè)正在推進(jìn)全方位智能化平臺(tái)的打造。”丁本錫進(jìn)一步透露，今年6月30日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)飛凡網(wǎng)線上平臺(tái)正式上線運(yùn)行，至今年12月31日，部分廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)全部智能化與線上平臺(tái)對(duì)接，最終實(shí)現(xiàn)線上線下并行運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)O2O電子商務(wù)功能。

　　針對(duì)萬(wàn)達(dá)電商的具體模式，曲德君回復(fù)觀點(diǎn)新媒體稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)主要做的是平臺(tái)，最有優(yōu)勢(shì)的是龐大的線下實(shí)體網(wǎng)絡(luò)。

　　“飛凡網(wǎng)與天貓是完全差異化的，更加注重體驗(yàn)性的、與線下結(jié)合的O2O平臺(tái)打造。如餐飲等各方面智能化手段均不同，也將于近期推出。”該人士進(jìn)一步指出，萬(wàn)達(dá)電商線上是對(duì)線下平臺(tái)的導(dǎo)流。

　　盡管萬(wàn)達(dá)商業(yè)不會(huì)將線下資源全部投入線上平臺(tái)中，但會(huì)不斷增加線下平臺(tái)的體驗(yàn)消費(fèi)占比。據(jù)曲德君透露，目前體驗(yàn)消費(fèi)的占比是35.8%，“我們期望未來(lái)不斷提及這種占比，大概38%左右。”

　　對(duì)于2015年的規(guī)劃，丁本錫表示，公司今年將推行輕重并舉的輕資產(chǎn)管理模式，目前公司正在推進(jìn)萬(wàn)達(dá)商業(yè)基金管理公司建立，作為萬(wàn)達(dá)商業(yè)多元化、輕資產(chǎn)發(fā)展的運(yùn)作平臺(tái)。

　　“重點(diǎn)發(fā)展三個(gè)渠道，即資產(chǎn)證券化、外部投資和互聯(lián)網(wǎng)金融。”據(jù)丁本錫透露，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)在上海注冊(cè)了萬(wàn)達(dá)商業(yè)基金管理公司，目前正在做一些資本運(yùn)作。此外，曲德君指出，萬(wàn)達(dá)商業(yè)正在積極研究互聯(lián)網(wǎng)金融，期望不久的將來(lái)能推出來(lái)。

　　值得一提的是，此前外界還盛傳，萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林想將萬(wàn)達(dá)金融總部放在廣州。

　　具體而言，丁本錫透露稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)將繼續(xù)追求更健康的快速增長(zhǎng)，預(yù)期目標(biāo)是新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心26個(gè)，新開(kāi)業(yè)面積是350萬(wàn)平方米，投資性物業(yè)收入要增長(zhǎng)30%左右，物業(yè)銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)5%以上，新開(kāi)業(yè)酒店12個(gè)，平均融資成本將保持7%以下。

　　此外，為進(jìn)一步降低融資成本，萬(wàn)達(dá)商業(yè)2015年將在境內(nèi)發(fā)行150億元的境內(nèi)公司債券和200億元的境內(nèi)債務(wù)類(lèi)融資工具。對(duì)此，劉曉彬稱(chēng)，公司有境內(nèi)發(fā)債計(jì)劃，希望通過(guò)境內(nèi)發(fā)債來(lái)置換成本高的負(fù)債，調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低融資成本。

　　同時(shí)，丁本錫屢次強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)預(yù)期實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)是降低對(duì)銷(xiāo)售物業(yè)的依賴，快速打造實(shí)體網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售平臺(tái)，推進(jìn)可重復(fù)收入的快速增長(zhǎng)。

　　“萬(wàn)達(dá)商業(yè)自持型物業(yè)等投資性物業(yè)才是萬(wàn)達(dá)商業(yè)的高增長(zhǎng)價(jià)值所在。”據(jù)了解，2014年萬(wàn)達(dá)商業(yè)的核心凈利148億元全部來(lái)自于物業(yè)租賃及物業(yè)管理和銷(xiāo)售物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性收益，占凈利潤(rùn)60%。

　　以下是大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司2014年業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：萬(wàn)達(dá)如何在不佳的市場(chǎng)環(huán)境下取得這樣的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，這樣的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是否能夠持續(xù)？

　　丁本錫：萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式完全不是一個(gè)房地產(chǎn)的概念，它的核心主要是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)租賃性物業(yè)，也就是說(shuō)萬(wàn)達(dá)商業(yè)這個(gè)上市公司裝入的都是上百個(gè)萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心，這些購(gòu)物中心是核心自持物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的穩(wěn)定保障。

　　其次，萬(wàn)達(dá)有一部分銷(xiāo)售類(lèi)物業(yè)的配套，所以萬(wàn)達(dá)與住宅房地產(chǎn)公司完全不一樣的概念。第一個(gè)，大家可以看到，萬(wàn)達(dá)在2014年不僅完成了年度利潤(rùn)指標(biāo)，年度計(jì)劃指標(biāo)，而且還實(shí)現(xiàn)了毛利率指標(biāo)。我們的毛利率是42%，這個(gè)水平是同行不可能達(dá)到的，這就是商業(yè)模式概念所產(chǎn)生出來(lái)的效能。

　　這里可以看到兩個(gè)數(shù)據(jù)，每一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都是這個(gè)城市最火爆的，而且每天的人流占據(jù)了全市的核心終端消費(fèi)。

　　第二個(gè)，三、四線城市供應(yīng)量過(guò)剩未來(lái)需要幾年來(lái)消化，但是為什么萬(wàn)達(dá)的項(xiàng)目在每一個(gè)城市里不僅每一個(gè)開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目很火爆，銷(xiāo)售的物業(yè)也是在城市里銷(xiāo)售得很好，主要原因是模式不一樣。

　　因?yàn)槿f(wàn)達(dá)是把整個(gè)綜合體和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)捆綁在一起，每一個(gè)廣場(chǎng)緊密的綁在一起，銷(xiāo)售的商鋪，投資型的小戶型公寓等等，這些是與廣場(chǎng)的投資人所需求的配套相結(jié)合。

　　住宅物業(yè)占萬(wàn)達(dá)整個(gè)開(kāi)發(fā)物業(yè)中不到40%，60%以上是和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)緊密捆綁在一起的投資型物業(yè)。所以2014年整個(gè)房地產(chǎn)在低迷的情況下，萬(wàn)達(dá)整個(gè)銷(xiāo)售，房地產(chǎn)整個(gè)投資類(lèi)銷(xiāo)售占有了市場(chǎng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)和份額。

　　接下來(lái)在這幾年萬(wàn)達(dá)會(huì)仍然保持把現(xiàn)有土地儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)性的銷(xiāo)售物業(yè)保持這種模式，用萬(wàn)達(dá)這個(gè)模式把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目做得業(yè)績(jī)比較穩(wěn)定，而且很受市場(chǎng)歡迎。

　　所以2014年市場(chǎng)非常低迷的情況下，萬(wàn)達(dá)能夠按期完成業(yè)績(jī)，還有其他的因素，大家看到萬(wàn)達(dá)銷(xiāo)售物業(yè)在一定的占比條件下，自持的租賃性物業(yè)增長(zhǎng)率很高。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)自持型的物業(yè)增長(zhǎng)率高于銷(xiāo)售物業(yè)的增長(zhǎng)率，這就是萬(wàn)達(dá)商業(yè)的價(jià)值，和萬(wàn)達(dá)商業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的保障。

　　所以萬(wàn)達(dá)商業(yè)的開(kāi)發(fā)模式，和自持物業(yè)捆綁投資類(lèi)銷(xiāo)售物業(yè)占有市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，2015年仍然會(huì)是這樣的情況。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：商業(yè)地產(chǎn)方面出現(xiàn)了飽和的狀況，萬(wàn)達(dá)怎么看今年商業(yè)地產(chǎn)的情況？剛才公司提到今年會(huì)新增26個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，主要是在什么地區(qū)？

　　丁本錫：個(gè)人認(rèn)為，現(xiàn)在三、四線城市房量過(guò)剩的問(wèn)題是無(wú)可爭(zhēng)議的。在接下來(lái)幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)中需要時(shí)間周期去消化，我認(rèn)為在三、四線城市房地產(chǎn)還需要一段時(shí)間消化，所以不是飽和的問(wèn)題，是過(guò)剩。

　　萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)不是和飽和住宅掛鉤在一起，萬(wàn)達(dá)的住宅占比很少，我們主要是投資類(lèi)的銷(xiāo)售物業(yè)，它的過(guò)剩與萬(wàn)達(dá)是不同的，所以萬(wàn)達(dá)的業(yè)績(jī)保障就是這樣來(lái)的。

　　曲德君：萬(wàn)達(dá)2015年開(kāi)業(yè)的26個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)確立了，萬(wàn)達(dá)有詳細(xì)的資料，每一個(gè)城市，包括開(kāi)業(yè)的時(shí)間都有詳細(xì)的時(shí)間表，大家可以參考。在這幾個(gè)發(fā)展城市中，未來(lái)萬(wàn)達(dá)每年仍然保持在30個(gè)左右項(xiàng)目開(kāi)業(yè)的發(fā)展速度，目前已經(jīng)開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目是60多個(gè)城市，但是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)入的核心指標(biāo)就是看人口的基數(shù)。

　　根據(jù)中國(guó)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)來(lái)看，在全國(guó)100萬(wàn)個(gè)300萬(wàn)的城市有161個(gè)，萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在只進(jìn)入了50多個(gè)，所以在這方面還有100多個(gè)城市可以進(jìn)入，可以有發(fā)展空間的。

　　丁本錫：26個(gè)城市包括了廣州、廣元、黃石、上海、上海金山、齊齊哈爾、山東泰安、東莞。二線城市占了很大的比重，一線城市也有一定的占比。

　　三、四線城市也有一定的占比，比如說(shuō)太原、南寧、蘇州、廣州這些城市在2015年開(kāi)業(yè)的城市來(lái)說(shuō)，他們的業(yè)績(jī)表現(xiàn)比2014年還是會(huì)比較理想。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司對(duì)萬(wàn)達(dá)上市以來(lái)在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)怎么看，包括現(xiàn)在的股價(jià)表現(xiàn)是不是符合管理層的預(yù)期？

　　劉朝暉：這確實(shí)是萬(wàn)達(dá)公司管理層應(yīng)該正視和擔(dān)當(dāng)?shù)膯?wèn)題，萬(wàn)達(dá)商業(yè)作為一個(gè)新的上市公司，萬(wàn)達(dá)與資本市場(chǎng)的有效溝通還有很大的提升空間。去年12月初的時(shí)候才拿到H股上市的批準(zhǔn)文件，拿到以后就迅速啟動(dòng)了上市的流程，應(yīng)該說(shuō)20天的時(shí)間我們就上市成功了。

　　一方面證明了萬(wàn)達(dá)商業(yè)執(zhí)行力和速度，另外一方面由于時(shí)間太短，雖然當(dāng)時(shí)得到了很多長(zhǎng)線基石投資者，對(duì)萬(wàn)達(dá)關(guān)注比較久的投資者認(rèn)可和參與，包括荷蘭的ABG養(yǎng)老基金，中國(guó)平安，中國(guó)人壽這些大股東的認(rèn)同。

　　但是由于時(shí)間太短，廣大投資者對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)這樣規(guī)模的公司，因?yàn)闃I(yè)務(wù)板塊眾多，經(jīng)營(yíng)相對(duì)復(fù)雜，了解不夠充分，在當(dāng)時(shí)23號(hào)上市的時(shí)候是圣誕節(jié)假期，香港又是個(gè)國(guó)際化都市，不過(guò)春節(jié)，過(guò)圣誕節(jié)，當(dāng)時(shí)公司上市的表現(xiàn)不盡如人意，公司股價(jià)一直表現(xiàn)不溫不火。

　　清者自清，剛才曲總裁也發(fā)布了公司2014年的業(yè)績(jī)，有三點(diǎn)很清楚，萬(wàn)達(dá)完全實(shí)現(xiàn)了招股說(shuō)明書(shū)所預(yù)測(cè)的2014年各項(xiàng)的盈利和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在招股說(shuō)明書(shū)里的承諾公司都兌現(xiàn)了，而且有一些數(shù)據(jù)比里面的更好。

　　第二個(gè)，無(wú)論是房地產(chǎn)銷(xiāo)售，還是投資性物業(yè)的租金收入，還是酒店的投資和經(jīng)營(yíng)收入，萬(wàn)達(dá)和別的公司相比都具有他們完全不具備的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，數(shù)字都比他們好看。

　　第三個(gè)，剛才也說(shuō)過(guò)了，對(duì)2015年的增長(zhǎng)公司是有確定性的，所以這三點(diǎn)數(shù)字背后我想跟大家分享的是，萬(wàn)達(dá)一直有可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略思想，抓住中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的機(jī)遇，中國(guó)居民消費(fèi)升級(jí)換代的大趨勢(shì)，萬(wàn)達(dá)一直致力于搭建滿足顧客物質(zhì)文化需求的消費(fèi)平臺(tái)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。公司一切的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都是圍繞這個(gè)目標(biāo)展開(kāi)的，所以不受房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的影響，或者影響非常小。

　　而且萬(wàn)達(dá)還在戰(zhàn)略上不停地創(chuàng)新，比如說(shuō)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不斷增加體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài)，公司也開(kāi)始涉足互聯(lián)網(wǎng)+的運(yùn)營(yíng)模式?，F(xiàn)在很多互聯(lián)網(wǎng)公司都認(rèn)識(shí)到，如果不能和實(shí)體經(jīng)濟(jì)結(jié)合，他們的平均壽命只有三年，三年這個(gè)公司就沒(méi)有了，這是互聯(lián)網(wǎng)公司的平均壽命。

　　李克強(qiáng)總理提出了互聯(lián)網(wǎng)+的概念，這是行業(yè)內(nèi)發(fā)展趨勢(shì)，萬(wàn)達(dá)目前所擁有的，或者將來(lái)?yè)碛械木薮缶€下平臺(tái)是很多互聯(lián)網(wǎng)公司夢(mèng)寐以求，想要卻得不到的，這是我們值得驕傲的地方。

　　公司管理層對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是有清醒的認(rèn)識(shí)，萬(wàn)達(dá)最重要的是搭建一個(gè)商業(yè)消費(fèi)平臺(tái)，這個(gè)戰(zhàn)略才是我們堅(jiān)定不移發(fā)展的方向。管理團(tuán)隊(duì)有信心做好自己，做好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，來(lái)創(chuàng)造公司的長(zhǎng)期價(jià)值，今后也加強(qiáng)與資本市場(chǎng)的溝通，提高透明度，消除市場(chǎng)對(duì)我們的疑慮，增加市場(chǎng)對(duì)我們的信任。

　　總之，資本市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)公司的價(jià)值發(fā)現(xiàn)是需要一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，但是隨著時(shí)間的推移，公司的市場(chǎng)表現(xiàn)我們還是有信心值得期待，而且一定會(huì)給股東帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才公司提到2015年會(huì)推行輕重并舉的戰(zhàn)略，目前輕資產(chǎn)進(jìn)展情況如何，這個(gè)模式什么時(shí)候能夠覆蓋到整個(gè)公司？

　　丁本錫：萬(wàn)達(dá)的商業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已經(jīng)形成了非常成熟的商業(yè)模式，目前采用的是重資產(chǎn)發(fā)展模式，這個(gè)模式是萬(wàn)達(dá)的優(yōu)勢(shì)，我們會(huì)繼續(xù)保持。

　　第二個(gè)，關(guān)于輕資產(chǎn)方面來(lái)講，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)在國(guó)際上本身就是一種經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品，萬(wàn)達(dá)登上國(guó)際的資本市場(chǎng)以后，我們也在積極探索輕資產(chǎn)模式，能夠?qū)⑺谌氲饺f(wàn)達(dá)商業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，幫助公司實(shí)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)商業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

　　可以從幾個(gè)方面著手，一個(gè)是資產(chǎn)的證券化，包括萬(wàn)達(dá)引進(jìn)外部的投資，包括借助互聯(lián)網(wǎng)金融等等方面，來(lái)實(shí)施和實(shí)現(xiàn)我們輕資產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。

　　目前正在積極的推進(jìn)過(guò)程中，公司也希望能夠通過(guò)這種輕資產(chǎn)戰(zhàn)略和重資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮，快速實(shí)現(xiàn)整體實(shí)體網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的發(fā)展，能夠快速提升我們租賃收入在整個(gè)公司經(jīng)營(yíng)性收益中的占比，能夠給予更大的貢獻(xiàn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司去年毛利率是比較高的水平，現(xiàn)在拿地的成本越來(lái)越高，現(xiàn)在樓市是一個(gè)調(diào)整期，未來(lái)對(duì)毛利率的維持和增長(zhǎng)有沒(méi)有一個(gè)預(yù)期？

　　劉朝暉：公司的毛利率確實(shí)比同行高，公司的毛利率2014年是42.6%左右，這里面有兩個(gè)因素構(gòu)成，第一個(gè)，我們的投資性物業(yè)租賃和運(yùn)營(yíng)收入這部分的毛利率達(dá)到了73%，這部分對(duì)公司整體毛利率做了很大的貢獻(xiàn)。

　　第二部分，公司的銷(xiāo)售物業(yè)里面只有40%是住宅產(chǎn)品，60%是商戶、公寓等投資性產(chǎn)品。這部分產(chǎn)品的毛利率也是要比普通住宅高，也拉升了萬(wàn)達(dá)銷(xiāo)售物業(yè)的毛利率。

　　所以這兩個(gè)因素加在一起，萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在表現(xiàn)出來(lái)的毛利率是比較高的。未來(lái)隨著投資性物業(yè)的收入在公司占比的逐步提高，我們相信能夠維持目前一個(gè)比較高的毛利率水平。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：占比大概是多少？

　　劉朝暉：投資性物業(yè)產(chǎn)生的租賃和運(yùn)營(yíng)收入占9。6%，隨著未來(lái)會(huì)逐漸提高。公司稀釋前利潤(rùn)是占30.9%，到2015年能夠達(dá)到38%左右，逐年提高。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年租賃收入比較高是因?yàn)殚_(kāi)了23個(gè)新的廣場(chǎng)，公司覺(jué)得今年租金方面還有沒(méi)有上漲的空間？

　　劉朝暉：萬(wàn)達(dá)租金收入復(fù)合增長(zhǎng)率是33%，在年報(bào)數(shù)據(jù)中有比較詳細(xì)的表現(xiàn)，2015年依然會(huì)保持比較高的增長(zhǎng)。大家關(guān)心這樣一個(gè)高增長(zhǎng)是因?yàn)?014年有23個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)造成的，其實(shí)恰恰不是，當(dāng)年開(kāi)業(yè)的新廣場(chǎng)對(duì)當(dāng)年的租金貢獻(xiàn)是非常小的，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大部分是下半年開(kāi)業(yè)，真正租金增長(zhǎng)33%主要是2014年以前開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目本身租金標(biāo)準(zhǔn)增長(zhǎng)帶來(lái)的整體租金收入的增長(zhǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有很大一部分是出租給了萬(wàn)達(dá)的院線，萬(wàn)達(dá)百貨。這方面的租金在整體租金收入中占比多少，價(jià)格水平和其它商鋪相比情況怎么樣，2015年這方面的租金趨勢(shì)是什么樣？

　　劉朝暉：萬(wàn)達(dá)整體的租金收入中，集團(tuán)相關(guān)的業(yè)態(tài)占總租金收入是18%，不到20%。我們所有相關(guān)業(yè)態(tài)都是和萬(wàn)達(dá)商業(yè)這邊有嚴(yán)格的租賃協(xié)議，所謂租賃業(yè)態(tài)的租金標(biāo)準(zhǔn)都高于同行業(yè)合作的租金水平。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年公司在海外收購(gòu)了很多酒店業(yè)務(wù)，今年會(huì)在海外哪個(gè)城市進(jìn)行收購(gòu)？

　　丁本錫：關(guān)于海外的發(fā)展，公司對(duì)海外的選擇是比較謹(jǐn)慎的，目前已經(jīng)有6個(gè)項(xiàng)目，歐洲、澳洲，還有美國(guó)，都是選擇國(guó)際化的城市和旅游目的地?，F(xiàn)在公司意識(shí)到在海外發(fā)展確實(shí)存在不同的風(fēng)險(xiǎn)，團(tuán)隊(duì)也通過(guò)這幾年的海外收購(gòu)中積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，在未來(lái)肯定會(huì)有助于防范政策風(fēng)險(xiǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　因?yàn)槿f(wàn)達(dá)選擇的城市都是資格健全，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)良好，當(dāng)?shù)睾献骰锇楹蛯?zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)都非常成熟的市場(chǎng)。今后的目標(biāo)是，每年會(huì)拿到一到兩個(gè)項(xiàng)目，逐漸形成國(guó)際酒店市場(chǎng)的布局，增加萬(wàn)達(dá)酒店在海外市場(chǎng)的品牌影響力，反過(guò)來(lái)促進(jìn)國(guó)內(nèi)酒店的發(fā)展。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司在融資方面有沒(méi)有一些配合的計(jì)劃，具體情況怎么樣？剛才提到基金公司有一個(gè)計(jì)劃，能不能具體講一下這個(gè)進(jìn)程？

　　劉曉彬：公司今年在境內(nèi)，在中期票據(jù)市場(chǎng)，和公司債券市場(chǎng)有發(fā)債的計(jì)劃。發(fā)債計(jì)劃的主要目的是為了優(yōu)化目前公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低平均融資成本。因?yàn)橐酝車(chē)?guó)內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，房地產(chǎn)企業(yè)是不能在銀行間市場(chǎng)和公司債市場(chǎng)發(fā)行債券的。

　　今年這兩個(gè)市場(chǎng)都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)放了，所以萬(wàn)達(dá)從這里發(fā)一部分債，主要目的是為了置換目前公司存在成本相對(duì)高的負(fù)債，這也是為什么萬(wàn)達(dá)在2015年預(yù)期里面會(huì)有信心把公司的平均融資成本降到7%以下，主要目的是為了置換高息貸款。在境外相對(duì)發(fā)債的額度會(huì)比較小，主要是為了境外業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。

　　成立萬(wàn)達(dá)商業(yè)基金管理公司的目的主要是他作為公司輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的資金操作平臺(tái)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：會(huì)不會(huì)因?yàn)樵诤Ｍ馔稑?biāo)的性建筑，讓公司在成本考慮上有一些變化？公司對(duì)香港市場(chǎng)有沒(méi)有并購(gòu)的計(jì)劃？

　　丁本錫：首先，海外的發(fā)展不是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的主要發(fā)展目標(biāo)，海外項(xiàng)目選擇是有個(gè)案性的選擇。比方說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目如果萬(wàn)達(dá)要取得，一定是它將來(lái)有比較好的業(yè)績(jī)保證，這是基礎(chǔ)。

　　第二個(gè)保證的條件是，大家可能不太注意，萬(wàn)達(dá)收購(gòu)的每一塊海外業(yè)務(wù)都帶有一定的銷(xiāo)售，這一部分的銷(xiāo)售公司能夠爭(zhēng)取，或者力爭(zhēng)基本持平投資?，F(xiàn)在正在操作的倫敦酒店非常理想，銷(xiāo)售很好，所以萬(wàn)達(dá)不會(huì)去投投資金額非常大，長(zhǎng)期回報(bào)率又非常低的項(xiàng)目。

　　萬(wàn)達(dá)接下來(lái)幾年會(huì)有個(gè)別很好的項(xiàng)目可以考慮，但是不會(huì)有很多海外項(xiàng)目的并購(gòu)。

　　有一個(gè)數(shù)據(jù)，公司倫敦項(xiàng)目在去年11月份推出來(lái)，預(yù)售的第一期現(xiàn)在全部銷(xiāo)售完畢了，銷(xiāo)售金額是30億人民幣，在這個(gè)期間是倫敦的銷(xiāo)售冠軍。

　　悉尼這個(gè)項(xiàng)目整個(gè)銷(xiāo)售完成這樣一個(gè)酒店，這種項(xiàng)目還有8000萬(wàn)的現(xiàn)金拿在手上，這種項(xiàng)目能不錯(cuò)嗎。悉尼這個(gè)項(xiàng)目就是很好的項(xiàng)目，所以萬(wàn)達(dá)不會(huì)做負(fù)現(xiàn)金流很大的項(xiàng)目，這個(gè)在投資上就有很大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　香港也是國(guó)際化大都市，金融市場(chǎng)也非常發(fā)達(dá)，萬(wàn)達(dá)特別想進(jìn)入香港，但是香港競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商也非常有實(shí)力，非常成熟，公司也會(huì)密切關(guān)注，一有機(jī)會(huì)還是會(huì)進(jìn)入。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司說(shuō)會(huì)有一個(gè)資產(chǎn)證券化的計(jì)劃，會(huì)不會(huì)面向境內(nèi)、境外投資者？在互聯(lián)網(wǎng)金融方面能不能多介紹一下，這個(gè)會(huì)不會(huì)是未來(lái)的一個(gè)發(fā)展方向？

　　劉朝暉：關(guān)于REITs是萬(wàn)達(dá)一直努力的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，只不過(guò)現(xiàn)在受政策的限制，主要是相關(guān)政策的出臺(tái)，公司也密切關(guān)注中國(guó)的相關(guān)政策，一旦時(shí)機(jī)成熟會(huì)馬上啟動(dòng)這樣的工作，而且歡迎國(guó)內(nèi)外投資者參與。

　　互聯(lián)網(wǎng)金融方面萬(wàn)達(dá)目前正在積極研究有關(guān)互聯(lián)網(wǎng)金融的產(chǎn)品，這方面主要是依賴于電子商務(wù)平臺(tái)，還有快錢(qián)的業(yè)務(wù)。萬(wàn)達(dá)收購(gòu)了快錢(qián)公司，在這方面正在積極探索互聯(lián)網(wǎng)金融這個(gè)產(chǎn)品，也希望能夠在不久的將來(lái)能夠推出來(lái)，也希望互聯(lián)網(wǎng)金融這個(gè)產(chǎn)品能夠和萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略相結(jié)合，帶動(dòng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的實(shí)施。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在國(guó)內(nèi)電商主要是兩種形態(tài)，一種是做平臺(tái)，一個(gè)是自營(yíng)，萬(wàn)達(dá)的電商是什么樣的？核心優(yōu)勢(shì)是什么？電商模式是什么？

　　丁本錫：平臺(tái)。萬(wàn)達(dá)最主要是線下的實(shí)體網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，我們主要是做O2O電商平臺(tái)，我們不會(huì)簡(jiǎn)單的做線上的簡(jiǎn)單銷(xiāo)售平臺(tái)。和天貓相比，完全是差異的，萬(wàn)達(dá)更加注重體驗(yàn)性的業(yè)態(tài)，線上、線下相結(jié)合的這種O2O電商平臺(tái)。

　　關(guān)于智能化停車(chē)，關(guān)于線上餐飲點(diǎn)餐，和線下的智能排隊(duì)，還有兒童游樂(lè)方面的智能化手環(huán)等等方面萬(wàn)達(dá)最近都會(huì)陸續(xù)推進(jìn)運(yùn)營(yíng)。

　　電商的基本模式除了線上的運(yùn)行平臺(tái)，還包括了萬(wàn)達(dá)大會(huì)員體系，還有積分平臺(tái)。同時(shí)將所有與線下相關(guān)的業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)智慧化的運(yùn)營(yíng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司自己有百貨，做平臺(tái)也是開(kāi)放的，會(huì)引入別的品牌，會(huì)不會(huì)和公司形成競(jìng)爭(zhēng)？

　　丁本錫：百貨只是零售中很小的一個(gè)部分，但是萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在做智慧化的O2O平臺(tái)，一定是要把線上、線下能夠融會(huì)貫通的，它會(huì)給萬(wàn)達(dá)線下的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)巨大的導(dǎo)游和經(jīng)營(yíng)性的支持，不是一種競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系。從線下來(lái)看，它是線下所有業(yè)務(wù)內(nèi)容的電商化。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才提到包括互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，能不能介紹一下，這個(gè)會(huì)不會(huì)比萬(wàn)匯網(wǎng)效果更好？線下的商店會(huì)全部到線上嗎？

　　丁本錫：是它的升級(jí)換代，要飛躍的，根本同日而語(yǔ)。不會(huì)全部到線上。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：以前傳統(tǒng)百貨向體驗(yàn)性物業(yè)轉(zhuǎn)型，公司會(huì)通過(guò)什么方式去做？

　　曲德君：體驗(yàn)式消費(fèi)本身是一種特殊的業(yè)態(tài)，它最重要的特征就是它需要到現(xiàn)場(chǎng)去體驗(yàn)才能消費(fèi)，這種消費(fèi)是無(wú)法在電子商務(wù)線上實(shí)現(xiàn)的。所以萬(wàn)達(dá)在逐漸加重體驗(yàn)式消費(fèi)的占比，目前我們的占比是35.8%，萬(wàn)達(dá)期望在未來(lái)兩年能夠逐漸提升，保持一個(gè)適度的增長(zhǎng)。