郁亮強調(diào)稱，萬科已經(jīng)發(fā)展了31年，不再以比規(guī)模作為衡量標準，而應(yīng)該做一些更實際的事情，為城市做更多的貢獻。

　　觀點網(wǎng) 3月31日，距離上午在深圳總部舉行2014年業(yè)績推介會僅幾個小時，萬科企業(yè)股份有限公司下午在香港又舉行一場業(yè)績發(fā)布會。

　　與上午不同的是，萬科總裁郁亮身邊除董秘譚華杰外，還多了執(zhí)行副總裁王文金；而郁亮也特地另換上了一條大紅領(lǐng)帶。

　　在香港發(fā)布會上，“白銀時代”仍是萬科管理層口中出現(xiàn)的高頻詞。萬科管理層認為，即便是“330新政”也并未改變這個行業(yè)進入白銀時代的趨勢。同時，公司要在“房價大拐點”到來之前實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，而這個拐點不會在十年內(nèi)出現(xiàn)。

　　“萬科已經(jīng)徹底放棄了銷售規(guī)模這個事情。”郁亮強調(diào)稱，萬科已經(jīng)發(fā)展了31年，不再以比規(guī)模作為衡量標準，而應(yīng)該做一些更實際的事情，為城市做更多的貢獻。“我們要堅定地轉(zhuǎn)型，勇敢去探路，這是我們的戰(zhàn)略。”

　　數(shù)據(jù)顯示，萬科2014年銷售額同比增長25.9%至2151.3億元，銷售回款率90.25%，同比增長6.2個百分點。不過，集團毛利率下降2.3個百分點至21.4%，凈資產(chǎn)收益率(ROE)下降1.8個百分點至17.86%。

　　郁亮對此的看法是，白銀時代“最準確”應(yīng)該是對股東、合伙人的回報率，而不是基于項目本身的毛利率、凈利率水平。

　　“未來在白銀時代，可能整體上說毛利率、凈利率會進一步壓縮，但不影響一個好的企業(yè)應(yīng)該提高回報的水平。”

　　至于2015年，郁亮表示，萬科的庫存在合理的比例范圍，年內(nèi)還將像過去一樣賣房。同時，公司也將加大對回款率的要求，希望比2014年還能提高。

　　具體而言，在企業(yè)架構(gòu)上，萬科將成立五個新的事業(yè)部。郁亮表示，目前確定的三個部門是物業(yè)事業(yè)部、商管事業(yè)部等。除此以外還有兩個部門出于空白階段，這主要由于萬科尚未正式確定選擇養(yǎng)老還是教育，或者是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

　　其中，萬科的物業(yè)管理將于2015年走向市場化，即準備對公司以外的樓盤進行管理。據(jù)郁亮透露，未來萬科的物業(yè)管理或?qū)⒁鲜?，但在短期的三年?nèi)還是希望首先把該業(yè)務(wù)做扎實，等有更多客戶基礎(chǔ)在考慮上市。

　　在項目拓展方面，萬科在發(fā)布會上稱，目前土地市場的地價依然很高，公司還是傾向于存量土地市場和合作開發(fā)，現(xiàn)有土儲仍足夠支撐三年開發(fā)。

　　除了內(nèi)地，郁亮也表示，萬科對香港始終抱有信心，未來會越來越多地參與到包括港鐵項目在內(nèi)的一些投標項目，且會考慮獨立發(fā)展在香港的業(yè)務(wù)。公司還將繼續(xù)走向海外，包括在海外與其他房企合作開發(fā)，爭取和當?shù)亻_發(fā)商合作。

　　另外，對于終止收購佳兆業(yè)在上海的幾個房地產(chǎn)項目，郁亮解釋稱，交易沒做成是很多原因?qū)е碌?，包括交易條件復(fù)雜，有法律、稅務(wù)等方面的問題。

　　盡管未能收購佳兆業(yè)的項目，但郁亮認為，未來行業(yè)的整合是一個方向，萬科有很好的信用和口碑，也愿意在行業(yè)整合方面做一些事情。

　　以下為萬科企業(yè)股份有限公司2014年全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場實錄：

　　現(xiàn)場提問：萬科在香港上市之后，大家都比較關(guān)注萬科來香港投地，剛才講到土地價錢暴漲，不知道有沒有包括香港，未來你們在香港投地的策略會怎么樣？關(guān)于海外收購的策略方面，你們在海外投資方面有沒有遇到一些瓶頸的問題？

　　郁亮：萬科對香港始終抱有信心，因為萬科覺得香港獨特的位置、法治的環(huán)境、國際金融中心的位置等等，使得我們對香港永遠抱有信心。剛才譚華杰所做報告里面不包括中國香港，萬科在香港是獨立的投資策略，我們對香港還是很看好的。

　　萬科未來會越來越多地參與到包括港鐵項目在內(nèi)的一些投標項目里面去，我們會尋求機會做這件事情。過去公司是通過合作發(fā)展，未來也會考慮獨立發(fā)展在香港的業(yè)務(wù)。當然我們不設(shè)預(yù)算，規(guī)定必須要花多少錢，要等待機會。

　　萬科的國際化這件事情，公司有自己的看法，我們絕不能因為有錢任性而出去，所以我們對收購標志性項目沒有任何興趣。

　　萬科走出海外，也不是為中國人去建新唐人街，而是希望全球資源為我所用。中國房地產(chǎn)經(jīng)過30年的發(fā)展，但在國外已經(jīng)經(jīng)過一兩百年的發(fā)展，國外同行如何適應(yīng)城市的發(fā)展變化，他們作為發(fā)展商能夠起什么作用等等，這些事情萬科需要去學習。

　　萬科的海外國際化，第一，向先進學習，第二，全球資源為我所用。始終抱著這兩個目的。

　　萬科的做法是，第一，公司會在海外(不包括香港)跟別人合作開發(fā)，并都爭取跟當?shù)刈詈玫陌l(fā)展商合作，因為只有跟最好的人在一塊才能學到東西。第二，公司希望能夠和愿意在中國共同拓展業(yè)務(wù)的公司合作，這樣可以把全球資源帶到中國市場里來，萬科幫助他們發(fā)展，也成就自己的事情。所以我們在海外方面是這么考慮的。

　　現(xiàn)場提問：萬科利潤率近幾年都是下滑的狀態(tài)，剛剛有介紹說希望在2016年挑戰(zhàn)最好的水平，這個2016年的節(jié)點是怎么設(shè)定的？公司大概會通過什么樣的措施來達到這樣的目標？

　　譚華杰：剛剛所說的2016年之后要挑戰(zhàn)我們的回報率的歷史高位，它的意思大概是這樣的：

　　因為2014年這個市場是一個調(diào)整期，2015年從市場本身，從外部環(huán)境來看稍微有利一點。但是同時從2015年開始，公司在提升回報、提升經(jīng)濟效益方面會做大量的努力，當然這些努力可能能在今年的銷售里面得到體現(xiàn)。

　　但大家知道，從賣房子到最后真正的入賬，真正的確認收入要一個比較長的時間。所以我們的意思是說，這些努力的成果可能要到2016年以后才能夠在業(yè)績里面充分得到體現(xiàn)，并不是說2016年要達到多少；也不是說2016年一年，而是從2016年開始的之后的一個持續(xù)的過程。

　　郁亮：大家很容易把毛利率、凈利率當做回報率的主要表現(xiàn)，對萬科而言，我覺得這不太重要，什么叫白銀時代？跟黃金時代相比，做同樣的事情，你原來掙黃金，現(xiàn)在掙銀子，但都比制造業(yè)的青銅、黑鐵要好得多，還是貴金屬。所以這一塊，再以毛利率、凈利率衡量顯然是不合適的，我們這里談的回報率指的是我們對股東，對合伙人的回報，而不是基于項目本身的毛利率水平、凈利率水平，這個衡量我覺得不是最準確的。

　　未來在白銀時代可能整體上來說，毛利率、凈利率會進一步壓縮，但是不影響一個好的企業(yè)應(yīng)該提高回報的水平，這是我的基本看法。

　　現(xiàn)場提問：關(guān)于商業(yè)方面，去年跟凱雷有一個關(guān)于資產(chǎn)包的備忘錄，這筆交易目前的進展情況如何？丁長峰總在上任的時候有提過我們商業(yè)會分拆的事情，有沒有具體時間表？會不會上市？

　　郁亮：關(guān)于商業(yè)項目這一塊，確實萬科的商業(yè)項目有很多合作者，包括凱雷在內(nèi)，還有領(lǐng)匯、東方資產(chǎn)等等。在這一塊萬科會繼續(xù)推進這樣的合作，這跟全球資源整合也是放在一塊的。關(guān)于未來商業(yè)做大有沒有分拆的可能性，我想任何可能性都是有的，但目前還沒計劃。

　　現(xiàn)場提問：我有兩個問題，一個是您剛才提到的新項目里面有一個金融事業(yè)的體系，發(fā)展金融業(yè)有什么計劃？還有物管，你提過會拎出來發(fā)展，會不會又有一個打算可能在香港上市？

　　郁亮：金融化這件事情不代表萬科要做金融業(yè)務(wù)，就像我們談互聯(lián)網(wǎng)，并不代表萬科要做互聯(lián)網(wǎng)本身這個業(yè)務(wù)。我們覺得互聯(lián)網(wǎng)+重點不是在互聯(lián)網(wǎng)，重點是+的后面，互聯(lián)網(wǎng)去改變傳統(tǒng)業(yè)務(wù)、傳統(tǒng)行業(yè)，這是關(guān)鍵問題，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)不經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)改造一定是沒未來出路的，但不代表傳統(tǒng)行業(yè)做互聯(lián)網(wǎng)本身有出路，所以我想我們這個事情是分得特別清楚。

　　萬科需要金融化，房地產(chǎn)行業(yè)是需要大量資源的行業(yè)，所以必須要金融化。但不代表著我們對金融業(yè)本身有興趣。萬科買徽商銀行，當時是第一大股東的背景是希望做供應(yīng)鏈融資。因為很多上游的企業(yè)，尤其是中小的企業(yè)，融資很難，影響對我的供應(yīng)，所以這時候公司希望徽商銀行能夠扮演這個角色，它當時確實也做了這件事情。到現(xiàn)在為止，其實所有銀行都開始做這個業(yè)務(wù)了，所以我們不需要單一依靠徽商銀行才能做這個事情了。

　　金融化是萬科做所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)里面的一個基礎(chǔ)，而不是萬科會買個證券公司，買個投資公司，萬科不會有這樣的考慮，這是一個。

　　第二個，關(guān)于物業(yè)管理的問題，萬科今年的物管開始走向市場化，也就是說準備接外面的樓盤。當然有一個約定，不能接接跟萬科有競爭關(guān)系的在售樓盤，已經(jīng)建成的小區(qū)是可以考慮去接的。

　　未來它可能會要上市，但是上市地點的選擇方面，未必需要在香港，現(xiàn)在有很多地方可以考慮，所以萬科會選擇最合適的方式、地點來上市。但是我可以告訴大家，物管三年之內(nèi)是絕無上市計劃的，公司希望首先把這個業(yè)務(wù)做得更扎實一些，能夠有更多客戶基礎(chǔ)以后再說，而不是現(xiàn)在急著把它上市。

　　現(xiàn)場提問：請問昨天人行宣布降低二套房的首付比例，這個政策對你們有什么好處？估計會帶來什么樣的收益或者是好處？另外這個措施有人批評說不能幫助樓市，你怎么看這個措施能不能幫助內(nèi)地的樓市？

　　郁亮：這么多年來我們必須要面對和回答政策的波動問題，但我想提醒大家關(guān)注，是政策波動后面的市場趨勢問題。任何政策對市場、行業(yè)一定是有影響的，但它會對一個趨勢加速促進，也可能延緩，也可能阻礙，但是它并不能改變趨勢本身。

　　所以今天來看，我覺得目前無論出臺任何政策，第一，并沒有改變這個行業(yè)進入白銀時代的趨勢；第二，這次的調(diào)整更多的是把過去的行政化色彩的一些調(diào)控措施變得更加市場化，來促進行業(yè)健康發(fā)展。凡是對這個行業(yè)健康發(fā)展有利的政策萬科都歡迎、都支持。

　　所以萬科歷來不對政策進行預(yù)測，也從來不對政策做過多的評論，我們是老老實實地把自己的活干好，把客戶照顧好，這是公司的唯一選擇。

　　現(xiàn)場提問：去年底公司也有計劃跟佳兆業(yè)買一個上海的項目。目前佳兆業(yè)比較困難，萬科有沒有機會撈底？目前市場前景不太好，有很多并購機會，這會不會也是我們公司未來發(fā)展的方向？還有一個問題，我看到業(yè)績報告里面有一個比較有趣的，就是0-100的方向，郁總可不可以解釋一下？

　　郁亮：趁人之危撈便宜的想法是不正確的，這個不是大道當然的做法。當然對于行業(yè)來說，任何一個發(fā)展商出了問題，公司都覺得是行業(yè)共同的問題，而不是某個發(fā)展商的問題。所以說如果萬科未來能夠做些什么事情，我們也樂意做。

　　并購方面，我覺得未來行業(yè)的整合是個方向。行業(yè)進入白銀時代，一個最主要的特點就是油水少了，所以發(fā)展商的高管現(xiàn)在都瘦了。沒油水之后，很多外行不愿意再進入這個行業(yè)了，也有很多中小型發(fā)展商覺得目前市場競爭也很激烈，不規(guī)范拿地風險也很大，所以也想收手不干了，所以這個時候給資源整合、行業(yè)整合帶來很多的機會。

　　萬科拿很多錢干嗎？不是拿來看的，還是要拿來花的，公司有足夠的條件，加上萬科有很好的信用和口碑，公司也愿意未來在行業(yè)整合方面做一些事情。我們剛才分析到，一手地還是很貴的，其實社會存量資源是蠻充分的，所以萬科特別愿意在這方面在今年有所作為。但這個是要憑機會的，而不是說想做就能做成的，相信未來這個機會慢慢會多起來。

　　關(guān)于0和100的問題，對傳統(tǒng)業(yè)務(wù)來說，2000年左右是0，那時候行業(yè)剛剛開始，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)在培養(yǎng)，2004年是1，萬科已經(jīng)成功地解決了在全國性布點的問題。公司從2000年之后，2004年到2014年是我們從10到100的過程，那時候我們大規(guī)模擴張了。

　　所以說萬科所有業(yè)務(wù)分成三個階段，物業(yè)管理是屬于1，現(xiàn)在已經(jīng)有了，公司要讓它從1做到10，看看往外擴張、復(fù)制能不能做成功。如果能在未來三年內(nèi)做到10了，我們就說它在三年之后可以從10走到100，穩(wěn)健發(fā)展就行了。從0到1是說這個業(yè)務(wù)能不能做成功，有個樣板；從1到10是說這個業(yè)務(wù)能不能復(fù)制；從10到100是說這個業(yè)務(wù)能不能穩(wěn)健發(fā)展，分這三個階段。

　　物業(yè)管理是現(xiàn)在是從1到10的過程，而別的業(yè)務(wù)都還是從0到1的過程。需要看看有沒有一個模式可以做出來，所以這需要三年時間，不能指望一年時間能夠完成這個培養(yǎng)過程。

　　現(xiàn)場提問：剛剛你說到10年之后希望集團轉(zhuǎn)型，(20：30)那個收入還是利潤的一半，今年5個新的事業(yè)部的戰(zhàn)略應(yīng)該是怎樣的？

　　郁亮：轉(zhuǎn)型收入利潤的問題很多人會問，問題就在這里，什么叫轉(zhuǎn)型？如果說這個業(yè)務(wù)從10到100那不叫轉(zhuǎn)型，因為從10到100是穩(wěn)健發(fā)展。轉(zhuǎn)型是知道方向在哪兒，然后尋找一條新的路。

　　永遠沒法回答一個問題在于說，從0到1的過程沒有完成之前，永遠不能說你未來的版圖是怎么占比的，怎么去劃分的，否則太過機械化了。萬科今天叫勇敢轉(zhuǎn)型，勇敢去嘗試這個事情。所以我現(xiàn)在沒法回答你說未來10年后是什么圖景，只是說方向在那里，努力去嘗試。所以我們的戰(zhàn)略是什么？戰(zhàn)略就一個，要堅定地轉(zhuǎn)型，勇敢去探路，這是我們的戰(zhàn)略。

　　至于說5個事業(yè)部，目前公司就明確了一個物業(yè)事業(yè)部，這個事業(yè)部現(xiàn)在開始從1做到10了。物流業(yè)務(wù)開始從0到1在嘗試，商管也已經(jīng)明確了。除此之外還有兩個空白沒說，所以萬科要比較一下。公司有很多個選擇，養(yǎng)老、教育或者是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，還要花點時間來研究0和1是不是成功，現(xiàn)在還沒明確。

　　現(xiàn)場提問：今年會有一個銷售目標嗎？公司今年負債十年來最低，是不是說明年就會上漲？

　　郁亮：萬科從來不設(shè)銷售目標，還有一個事情我再強調(diào)一下，萬科已經(jīng)徹底放棄了銷售規(guī)模這件事情。萬科今年已經(jīng)是第31年了，是個成年人了，不再以比規(guī)模、比個頭作為自己的衡量標準了，應(yīng)該做一些更有力量，更符合三十而立之年的青年人應(yīng)該干的事情，做一些更實際的事情，為城市做更多的貢獻。

　　萬科從來就不設(shè)銷售目標，但是媒體總是給我們設(shè)一個銷售目標，我也覺得好奇怪。所以拜托各位，不要讓萬科在銷售規(guī)模擴張的道路上越走越遠，不要鼓勵我們，把我們往那條路上趕。拜托你們，讓萬科忘記這件事情。

　　關(guān)于我們的負債率的問題，10年來來最低，值得驕傲嗎？我覺得不太驕傲，因為這是錢沒花好。明年的負債率肯定上升。2013年萬科拿差不多60%的銷售額買地，很多人說萬科買地買多了；去年買地買少的，其實兩年下來平均是40%，正合適。所以有時候看單一年度并不很重要，還是看它能不能抓住機會的問題。