這一次的主角是萬(wàn)科2014年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，而現(xiàn)場(chǎng)的焦點(diǎn)不外乎政策、市場(chǎng)、還有萬(wàn)科的規(guī)模與未來(lái)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 白襯衫加領(lǐng)帶，一如以往裝扮簡(jiǎn)單明快。3月31日上午，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮邁著大步，敞開(kāi)笑容，繼京城“三人轉(zhuǎn)”后攜董事會(huì)秘書(shū)譚華杰首次面向全國(guó)媒體。這一次的主角是萬(wàn)科2014年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，而現(xiàn)場(chǎng)的焦點(diǎn)不外乎政策、市場(chǎng)、還有萬(wàn)科的規(guī)模與未來(lái)。

　　新政、市場(chǎng)

　　多項(xiàng)樓市新政于3月30日新鮮出爐，自然成為萬(wàn)科業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上首當(dāng)其沖的問(wèn)題。對(duì)于330新政，郁亮認(rèn)為，從黃金到白銀是一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，政策會(huì)影響市場(chǎng)，但不會(huì)影響行業(yè)的趨勢(shì)，不會(huì)因?yàn)檎叩某雠_(tái)，就改變對(duì)地產(chǎn)白銀時(shí)代的認(rèn)識(shí)。

　　從萬(wàn)科角度出發(fā)，郁亮說(shuō)，歡迎任何對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展有利的政策。目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于比較敏感的時(shí)期，政策出臺(tái)對(duì)經(jīng)濟(jì)有很好的帶動(dòng)作用以及對(duì)房地產(chǎn)需求有提振作用。

　　政策與市場(chǎng)，向來(lái)是自帶爭(zhēng)議性的話題。對(duì)于一些地方政府收購(gòu)商品房改為保障性住房的做法，譚華杰表示，部份城市開(kāi)工過(guò)多，供過(guò)于求，政府若真的能購(gòu)買(mǎi)一部份成為保障性住房利用起來(lái)，避免資源浪費(fèi)，相信這是一件好事。

　　但出于對(duì)建安成本的考慮，譚華杰對(duì)政府會(huì)否花一大筆錢(qián)去購(gòu)商品房做保障性住房一事持懷疑態(tài)度。

　　同時(shí)，在白銀時(shí)代、市場(chǎng)下行的大背景下，譚華杰強(qiáng)調(diào)未來(lái)十年之內(nèi)萬(wàn)科不會(huì)達(dá)到穿越周期。“而這也就是為什么萬(wàn)科一定要在拐點(diǎn)到來(lái)之前的未來(lái)十年內(nèi)完成轉(zhuǎn)型的原因。因?yàn)槲覀兣袛喙拯c(diǎn)不會(huì)發(fā)生在十年內(nèi)。”

　　據(jù)譚華杰介紹，過(guò)去土地價(jià)格非常高，未來(lái)對(duì)土地供給是收縮的，但萬(wàn)科相信在目前行業(yè)內(nèi)資金、信用效果如此好的情況下，萬(wàn)科是有機(jī)會(huì)的。

　　至于萬(wàn)科在今年的市場(chǎng)情況下會(huì)怎么做？郁亮強(qiáng)調(diào)去年兩千億的回款數(shù)據(jù)是特別大的。“目前萬(wàn)科的持有現(xiàn)金也多了一些。有錢(qián)自然‘任性’，現(xiàn)在也在尋求投資機(jī)會(huì)。”

　　郁亮說(shuō)，白銀時(shí)代或許很多發(fā)展商不愿意發(fā)展下去，那么萬(wàn)科有錢(qián)就有機(jī)會(huì)了。目前地價(jià)很高，一手地的成本太高，但二手地的機(jī)會(huì)更大，萬(wàn)科更加看好。而今年也將繼續(xù)提高回款率。

　　在提高回款率的背后，郁亮強(qiáng)調(diào)不再去比第一，那是青春期不成熟的表現(xiàn)，萬(wàn)科已經(jīng)是30歲的人了。速度跟規(guī)模，這是早已明確放棄的東西?，F(xiàn)在萬(wàn)科學(xué)的更多是轉(zhuǎn)型。

　　棄規(guī)模、保人才

　　作為行業(yè)領(lǐng)先房企，規(guī)模效應(yīng)與人才效應(yīng)是不可或缺的聚焦點(diǎn)。在萬(wàn)科今日舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，郁亮也用坦誠(chéng)的態(tài)度作出了回應(yīng)：“放棄速度跟規(guī)模，人才是萬(wàn)科唯一的資本，而不是錢(qián)。”

　　對(duì)于毛大慶的“出走”，被問(wèn)及萬(wàn)科內(nèi)部在獎(jiǎng)金政策的制定以及跟投制度存在的風(fēng)險(xiǎn)這一問(wèn)題，郁亮反問(wèn)，“是不是有人離開(kāi)就意味著合伙人制度不行了呢？”

　　在郁亮看來(lái)，跟投制更多的是為保證大家的創(chuàng)造力，賺不到錢(qián)不代表這個(gè)制度就是錯(cuò)的。對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，無(wú)論是跟投還是持股或者合伙人計(jì)劃，都是為了激勵(lì)員工更好的發(fā)揮創(chuàng)造力，提升大家跟企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，如果完不成制定的目標(biāo)，既然做了合伙人就心甘情愿接受。

　　至于1月中旬盈安合伙人有兩次增持的舉措，譚華杰表示，具體時(shí)間不是由合伙人來(lái)確定，具體的數(shù)量和價(jià)格是由第三方來(lái)確定，當(dāng)然是在得到合伙人同意的原則上來(lái)進(jìn)行。

　　大慶出走，萬(wàn)科如何留住人才？對(duì)此，郁亮強(qiáng)調(diào)，大慶只是換了個(gè)系統(tǒng)在萬(wàn)科體系之外為萬(wàn)科出謀劃策，是外部合伙人，而不是完全地離開(kāi)萬(wàn)科。

　　談到近年的離職潮，郁亮頗為自信地說(shuō)，“每一次大家很擔(dān)心萬(wàn)科人事變動(dòng)有什么影響的時(shí)候，萬(wàn)科總能夠第一時(shí)間完成所有的安排。萬(wàn)科的人才儲(chǔ)備很豐厚，培養(yǎng)計(jì)劃也很完整。”

　　據(jù)郁亮介紹，目前萬(wàn)科的人才策略是八字方針：新老并舉，以新為主。他強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)科再次來(lái)到黃金時(shí)代跟白銀時(shí)代的拐點(diǎn)，相信八字方針能夠?yàn)槲磥?lái)十年的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

　　他說(shuō)，“萬(wàn)科也對(duì)年輕人充滿期待，我們的未來(lái)都在他們身上，他們成功，萬(wàn)科才能成功，這一點(diǎn)，合伙人是有共識(shí)的。”

　　最后，郁亮還是堅(jiān)持不懈地表達(dá)自己對(duì)合伙人制度的樂(lè)觀發(fā)展。他認(rèn)為，其將滲透到未來(lái)的所有業(yè)務(wù)里面，能讓職業(yè)經(jīng)理人跟合伙人的兩個(gè)屬性結(jié)合起來(lái)，調(diào)動(dòng)起來(lái)。很多人也是看到萬(wàn)科的合伙人制度后加入萬(wàn)科。

　　以下為萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司2014年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：譚總提到有兩個(gè)指標(biāo)顯示中國(guó)未來(lái)十年住宅市場(chǎng)是安全的，不過(guò)，另有一些美國(guó)的數(shù)據(jù)顯示，基本上所有的龍頭企業(yè)都有一個(gè)相對(duì)的穿越周期，您覺(jué)得萬(wàn)科有穿越這個(gè)周期的能力嗎？

　　政策層面，從原來(lái)的抑制需求開(kāi)始轉(zhuǎn)向土地供給，如果政策真的趨向于供給管理這一塊，萬(wàn)科怎么回避，未來(lái)如何應(yīng)對(duì)？

　　譚華杰：談穿越周期首先要判斷現(xiàn)在是不是到了穿越周期的時(shí)間，萬(wàn)科去年一年研究的結(jié)論是這個(gè)周期在未來(lái)十年不會(huì)結(jié)束，未來(lái)十年之內(nèi)還不會(huì)到穿越周期的點(diǎn)。

　　在美國(guó)也好，日本也好，在他們大周期拐點(diǎn)位置沒(méi)有任何一家公司成功穿越的。所以這就是為什么萬(wàn)科一定要在未來(lái)十年之內(nèi)完成轉(zhuǎn)型的原因，萬(wàn)科要在這個(gè)拐點(diǎn)到來(lái)之前就完成這個(gè)轉(zhuǎn)型，這才是提前完成轉(zhuǎn)型，才是有效應(yīng)對(duì)拐點(diǎn)的方法。

　　萬(wàn)科并沒(méi)有認(rèn)為公司優(yōu)秀到比美國(guó)的同行都優(yōu)秀，他們穿越不了的拐點(diǎn)萬(wàn)科就能夠穿越，我們只是說(shuō)在這個(gè)拐點(diǎn)到來(lái)之前就完成我們的轉(zhuǎn)型。而萬(wàn)科的判斷是這個(gè)拐點(diǎn)不會(huì)發(fā)生在未來(lái)十年內(nèi)。

　　你剛才說(shuō)得非常對(duì)，在過(guò)去一年土地市場(chǎng)地價(jià)非常貴，但是未來(lái)對(duì)于土地的供給是整體收縮的態(tài)度。但是別忘了，除了政府供地之外，這個(gè)市場(chǎng)本身有大量的已經(jīng)出讓的土地。如果說(shuō)一手土地的價(jià)格一直這樣貴，萬(wàn)科的重點(diǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)向二手土地。我們相信土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)未來(lái)會(huì)變得越來(lái)越市場(chǎng)化，越來(lái)越開(kāi)放，也相信目前這個(gè)行業(yè)里面，資金狀況、信用像萬(wàn)科這么好的企業(yè)將來(lái)是有機(jī)會(huì)的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：最近中央和住建部相關(guān)部門(mén)松綁了二套房首付，對(duì)此，管理層是怎么看的？

　　譚華杰：首先我相信這些政策對(duì)于市場(chǎng)信心的恢復(fù)，對(duì)于房地產(chǎn)需求的提振都會(huì)有一些積極作用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)跟整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)之間存在非常密切的互動(dòng)關(guān)系，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)在一個(gè)相對(duì)比較敏感，或者比較重要，比較關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)上面。所以在這個(gè)點(diǎn)上面，房地產(chǎn)市場(chǎng)如果有一個(gè)比較健康，或者比較良好的表現(xiàn)，能對(duì)整體經(jīng)濟(jì)起到一個(gè)比較良好的帶動(dòng)作用。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：2015年萬(wàn)科的利潤(rùn)目標(biāo)是200億元，具體如何去實(shí)現(xiàn)？萬(wàn)科最近在物業(yè)相關(guān)方面有很多動(dòng)作，是跟別人合作，還是說(shuō)要把自己的物業(yè)公司上市？

　　譚華杰：首先我們不會(huì)有一個(gè)非常剛性和固化的所謂利潤(rùn)目標(biāo)，這個(gè)說(shuō)法我不予確認(rèn)。三好住宅是萬(wàn)科未來(lái)的一個(gè)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型定位，三好住宅不僅包括房子本身，還包括它的服務(wù)。

　　物業(yè)和家裝都屬于這個(gè)服務(wù)里面非常重要的組成部分，萬(wàn)科肯定會(huì)在這些方面來(lái)為客戶提供越來(lái)越多，越來(lái)越好的服務(wù)內(nèi)容。同時(shí)，也會(huì)結(jié)合移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的趨勢(shì)，在技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)方面，萬(wàn)科的物業(yè)在結(jié)合移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)方面已經(jīng)走了很遠(yuǎn)的距離，做了很多的事情。

　　當(dāng)然是不是O2O還會(huì)商量，但是一定會(huì)用比較新的手段去做這件事情。萬(wàn)科的物業(yè)服務(wù)方面已經(jīng)非常明確，會(huì)市場(chǎng)化，物業(yè)服務(wù)會(huì)走出萬(wàn)科自有的項(xiàng)目，到整個(gè)市場(chǎng)上去發(fā)展，而且他的潛力是非常大的。

　　萬(wàn)科的物業(yè)服務(wù)目前在全國(guó)市場(chǎng)的占有率僅僅有0.6%的水平，而從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看第一大公司的市場(chǎng)占有率水平可能會(huì)在4%左右，也就是說(shuō)它會(huì)有一個(gè)數(shù)量級(jí)的提升空間，我們自己非?？春眠@方面。在家裝方面萬(wàn)科還在探討，如果有結(jié)論會(huì)第一時(shí)間發(fā)布。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：關(guān)于最近出臺(tái)的新政策你怎么看待，對(duì)樓市有什么影響，如果我想再買(mǎi)一套房，現(xiàn)在的機(jī)會(huì)合適嗎？

　　郁亮：買(mǎi)賣(mài)股票跟買(mǎi)賣(mài)房子都一回事，永遠(yuǎn)不能回答的問(wèn)題。譚總基本上回答了第一個(gè)問(wèn)題，任何政策改變不了趨勢(shì)，從黃金到白銀時(shí)代是市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，政策對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的健康發(fā)展會(huì)起到至關(guān)重要的作用，但是他本身并不改變趨勢(shì)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從黃金到白銀時(shí)代是市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的必然階段，不會(huì)因?yàn)檎哒{(diào)整而改變這樣的一個(gè)判斷，所以我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展有利的事情都很堅(jiān)持，但是同樣深信不疑房地產(chǎn)白銀時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：萬(wàn)科地產(chǎn)現(xiàn)在加快了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)作，未來(lái)三到五年萬(wàn)科的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局計(jì)劃會(huì)是什么樣的？

　　郁亮：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)是萬(wàn)科等傳統(tǒng)企業(yè)做戰(zhàn)略必須包括的內(nèi)容。但是很多時(shí)候我們會(huì)關(guān)注從0到1的1，而不是從1到10的10，更不是從10到100這個(gè)過(guò)程。

　　黃金時(shí)代，萬(wàn)科2004年做戰(zhàn)略其實(shí)是解決的從10到100的問(wèn)題。今天我們這個(gè)1還沒(méi)有找到，正在試圖找1，所以我們叫試錯(cuò)。萬(wàn)科要堅(jiān)定轉(zhuǎn)型，勇敢去嘗試，去找到這個(gè)1，對(duì)萬(wàn)科今天來(lái)說(shuō)更為重要。找到1之后，我們?cè)?的基礎(chǔ)上看看能不能復(fù)制到10，到10之后接下來(lái)是穩(wěn)健發(fā)展的問(wèn)題。

　　所以到今天，萬(wàn)科難以描述三年之內(nèi)這個(gè)比重占多少，那是解決10以后的問(wèn)題，而對(duì)現(xiàn)在轉(zhuǎn)型之初的萬(wàn)科而言，這三年主要的任務(wù)是找到1，從0到1的過(guò)程，而并沒(méi)有這樣一個(gè)比例上的規(guī)劃，因?yàn)槲覀儾恢滥膫€(gè)業(yè)務(wù)最終會(huì)脫穎而出，最終能夠成為市場(chǎng)上所需要。

　　萬(wàn)科在勇敢的嘗試1，會(huì)做很多嘗試，我相信三年之后能夠看到萬(wàn)科的1是什么，有了1以后未來(lái)實(shí)施什么也很清楚，這是未來(lái)萬(wàn)科一個(gè)圖景，那是一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)、一個(gè)平臺(tái)，而不是一幅畫(huà)，更不是一個(gè)固定的基本支柱。

　　萬(wàn)科描述以前的戰(zhàn)略的時(shí)候都是上面一個(gè)屋頂叫愿景，中間幾個(gè)支柱叫業(yè)務(wù)，下面一個(gè)平臺(tái)叫基礎(chǔ)，比如說(shuō)人、信息、財(cái)務(wù)等等?，F(xiàn)在萬(wàn)科不是這樣去搭建新的時(shí)點(diǎn)及發(fā)展方向，而是用一個(gè)嘗試的方式來(lái)尋求這個(gè)1，在鞏固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，積極尋找新的1，在拐點(diǎn)到來(lái)之前能夠找到船票。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：賬上的現(xiàn)金流很多，萬(wàn)科打算怎么用這些現(xiàn)金？

　　郁亮：我們一不小心錢(qián)多了一點(diǎn)，錢(qián)多了就任性一點(diǎn)，覺(jué)得錢(qián)多還是比錢(qián)少要好。去年萬(wàn)科2000億目標(biāo)，其實(shí)也是壓力很大的。

　　去年在第四季度金融趨勢(shì)才趨于松一點(diǎn)，前面九個(gè)月金融政策是非常嚴(yán)格的，所以要實(shí)現(xiàn)2000億回款目標(biāo)壓力非常大，但最終實(shí)現(xiàn)了。這個(gè)時(shí)候銷(xiāo)售現(xiàn)金流也超預(yù)期多了一點(diǎn)，年底數(shù)字通常還是有一點(diǎn)問(wèn)題的，比如說(shuō)銀行的錢(qián)不能讓你還在年底還，他也需要考核任務(wù)，有錢(qián)也不能隨便還，還了就破壞了跟銀行的關(guān)系。

　　所以有的時(shí)候存款也要有，借款不能還，所以年底的錢(qián)就多了不少。當(dāng)然可以拿來(lái)分紅，萬(wàn)科又提高5%的分紅比例。一季度年報(bào)出來(lái)我相信不會(huì)有那么多現(xiàn)金了，因?yàn)樵撨€的錢(qián)可以還了，這些方面大家不用特別擔(dān)心。我們董事會(huì)上也通過(guò)了，可以有一些資金可以做短期的安排，提高資金使用效率。

　　其實(shí)我們保證那么多現(xiàn)金還有一個(gè)原因，就是在尋求投資機(jī)會(huì)。因?yàn)槲磥?lái)這個(gè)行業(yè)進(jìn)入到白銀時(shí)代了，白銀時(shí)代不像黃金時(shí)代這么吸引人了，會(huì)有不少發(fā)展商并不想再做下去了，而這個(gè)時(shí)候有錢(qián)就好辦，有錢(qián)就會(huì)有很多的投資機(jī)會(huì)。

　　一手市場(chǎng)很難，現(xiàn)在看起來(lái)地價(jià)沒(méi)有下來(lái)的跡象，但是收購(gòu)二手土地的機(jī)會(huì)還是很多的，對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，有錢(qián)就可以有更多這樣的機(jī)會(huì)去做安排，所以會(huì)比較謹(jǐn)慎的處理好錢(qián)這件事情，今年繼續(xù)提高回款率。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：1月底，萬(wàn)科合伙人有過(guò)兩次高的增持，購(gòu)買(mǎi)力度和購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格都是有史以來(lái)最大的一筆資金，這次增持萬(wàn)科是基于什么樣的信心，接下來(lái)還會(huì)有什么樣的動(dòng)作？

　　在國(guó)家提出互聯(lián)網(wǎng)+的戰(zhàn)略之下，萬(wàn)科有什么戰(zhàn)略部署，包括在機(jī)器人造房子，萬(wàn)科在這些嘗試上面有什么計(jì)劃？

　　譚華杰：1月下旬，合伙人團(tuán)隊(duì)做過(guò)兩次增持。首先具體買(mǎi)入的時(shí)間和買(mǎi)入的價(jià)格并不是由合伙人自己來(lái)確定的，因?yàn)槭俏薪o第三方做，具體買(mǎi)入的時(shí)間點(diǎn)，和買(mǎi)入數(shù)量，買(mǎi)入價(jià)格都是由獨(dú)立第三方來(lái)確定的。

　　當(dāng)然，肯定第三方在得到了合伙人團(tuán)隊(duì)原則上支持之后，才會(huì)做這個(gè)事。這說(shuō)明合伙人對(duì)公司是有信心的。

　　至于說(shuō)為什么會(huì)在那幾天呢，或離不開(kāi)以下原因：雖然從規(guī)則的角度來(lái)講合伙人這些錢(qián)并不需要遵守禁止買(mǎi)賣(mài)相關(guān)規(guī)定，是自愿性的嗎，但合伙人給第三方的要求是除非他有特別特殊的原因，否則在年報(bào)前兩個(gè)月和季度前一個(gè)月他不能進(jìn)行買(mǎi)入。萬(wàn)科是昨天發(fā)的年報(bào)，年報(bào)前兩個(gè)月是1月30號(hào)，所以第三方因?yàn)橛羞@樣一個(gè)要求，所以會(huì)在1月30號(hào)之前買(mǎi)入，這是個(gè)比較大的原因。

　　第二個(gè)方面，至于會(huì)不會(huì)做進(jìn)一步的增持，這個(gè)不僅僅是合伙人的事情，也不僅僅是第三方的事情，現(xiàn)在這個(gè)持股合伙人正在建立他的意識(shí)機(jī)構(gòu)，就是持股合伙人大會(huì)，這些問(wèn)題可能以后要由持股合伙人大會(huì)用一種共同決策的方式最后來(lái)做出決定。

　　關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)+，機(jī)器人和行業(yè)重構(gòu)，毫無(wú)疑問(wèn)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)是趨勢(shì)，萬(wàn)科這次確定未來(lái)的戰(zhàn)略、轉(zhuǎn)型方向，最重要考慮的一個(gè)方向就是互聯(lián)網(wǎng)。

　　關(guān)于機(jī)器人大家都非常關(guān)注機(jī)器人在建筑當(dāng)中的使用，其實(shí)從萬(wàn)科的角度來(lái)看，可能機(jī)器人在服務(wù)當(dāng)中，比如說(shuō)在物業(yè)服務(wù)，在養(yǎng)老上面的應(yīng)用有可能會(huì)更早。而在建筑行業(yè)更多的是需要機(jī)械化，當(dāng)然還可能不是機(jī)器人，是人控制的機(jī)器。但是如果用來(lái)當(dāng)做行動(dòng)能力受限的老年人的輔助設(shè)施，比如說(shuō)小區(qū)的安全管理，能不能用機(jī)器人替代保安，在這些方面它的應(yīng)用有可能會(huì)更早一點(diǎn)。

　　重構(gòu)這個(gè)行業(yè)這件事情正在發(fā)生，這個(gè)行業(yè)正在被重構(gòu)，萬(wàn)科很樂(lè)意成為其中的一個(gè)力量，但是也相信行業(yè)重構(gòu)是這個(gè)行業(yè)里面的眾多企業(yè)一起來(lái)完成的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：京區(qū)域老總毛大慶離開(kāi)萬(wàn)科，這對(duì)你們的合伙人制度有沒(méi)有什么影響，萬(wàn)科會(huì)通過(guò)什么措施來(lái)確保合伙人制度繼續(xù)健康運(yùn)行下去？

　　郁亮：對(duì)于萬(wàn)科的管理團(tuán)隊(duì)而言，應(yīng)該承擔(dān)起整個(gè)集團(tuán)健康發(fā)展的重責(zé)，內(nèi)部會(huì)時(shí)不時(shí)的設(shè)定一些工作內(nèi)容和目標(biāo)，以此來(lái)明確大家的基本認(rèn)識(shí)，共同努力去實(shí)現(xiàn)這樣的一個(gè)目標(biāo)。很多人說(shuō)萬(wàn)科有人離開(kāi)就說(shuō)明萬(wàn)科合伙人制度是不成功的，萬(wàn)科合伙人制度是鼓勵(lì)同行者同路，一條心，一起努力工作的人好好做下去。

　　當(dāng)然，就今天萬(wàn)科合伙人制度來(lái)講，萬(wàn)科有很多的想法，現(xiàn)在合伙人有外部合伙人，有內(nèi)部合伙人，今天萬(wàn)科發(fā)展需要各方面的力量來(lái)助力。像跟投制度，是不是沒(méi)賺到錢(qián)跟投制度就錯(cuò)了，跟投制度是激發(fā)大家創(chuàng)造性的，主動(dòng)性的，而不是保證大家賺錢(qián)的。如果只是保證他賺錢(qián)的，跟投計(jì)劃保證賺錢(qián)，持股計(jì)劃保證大家賺大錢(qián)，這個(gè)跟獎(jiǎng)金政策沒(méi)什么差異，不能鼓勵(lì)大家繼續(xù)往上走。萬(wàn)科需要不斷提高對(duì)自己經(jīng)營(yíng)管理上的要求，來(lái)不斷的提高自己的能力，提高自己的競(jìng)爭(zhēng)能力，這樣才能在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中保持競(jìng)爭(zhēng)力。

　　外面說(shuō)萬(wàn)科是個(gè)非常透明的公司，各種說(shuō)法都會(huì)有，有一些可能是內(nèi)部資料，有可能是真的，有可能很多是道聽(tīng)途說(shuō)，捕風(fēng)捉影，萬(wàn)科的策略從來(lái)都是對(duì)此不加以證實(shí)，因?yàn)槿绻阋C實(shí)它就需要證據(jù)，我們的精力是做好經(jīng)營(yíng)管理，而不是證實(shí)去這些傳聞，或者證偽一些說(shuō)法。

　　對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，無(wú)論是跟投計(jì)劃，還是事業(yè)合伙人計(jì)劃都是對(duì)萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，包括骨干員工提升自己競(jìng)爭(zhēng)能力的方法，是一個(gè)公司重要的發(fā)展機(jī)制，也是彼此實(shí)現(xiàn)共創(chuàng)、公擔(dān)、共享的機(jī)制。這方面如果完不成某些設(shè)定的目標(biāo)，就沒(méi)獎(jiǎng)金，所有的合伙人對(duì)此都心甘情愿接受處罰，在這方面沒(méi)有任何的怨言，因?yàn)樽约簺](méi)有做好?，F(xiàn)在更不能怨天怨地，只能怨自己不努力，萬(wàn)科內(nèi)部管理方面的一些的一些做法在合伙人時(shí)代跟過(guò)去比起來(lái)會(huì)更加堅(jiān)定一些。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：萬(wàn)科參股了徽商銀行，在銀行方面有沒(méi)有什么具體的進(jìn)展，社區(qū)金融方面有沒(méi)有具體的計(jì)劃？

　　前段時(shí)間毛大慶離職，有報(bào)道說(shuō)帶走了萬(wàn)科的研究成果，對(duì)你們內(nèi)部人才的流失，以及人才的競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)不會(huì)有什么影響？

　　譚華杰：萬(wàn)科入股徽商銀行時(shí)，非常明確的表達(dá)過(guò)，主要目的是發(fā)展供應(yīng)鏈的融資，為上游企業(yè)融資，因?yàn)槿f(wàn)科的上游企業(yè)幾千家，很多都是中小企業(yè)，當(dāng)時(shí)他們的融資非常困難，萬(wàn)科入股徽商銀行的目的是希望攜手徽商銀行一起為中小企業(yè)融資做一些事情。但是之后萬(wàn)科發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在很多銀行都非常重視這一塊，現(xiàn)在上游供應(yīng)鏈企業(yè)的融資問(wèn)題，就算沒(méi)有徽商銀行也能夠得到很好的解決。

　　社區(qū)金融這個(gè)東西，最初是大家的一種猜測(cè)，外界有很多猜測(cè)說(shuō)入股徽商銀行是為了做社區(qū)金融，澄清一下，萬(wàn)科入股他的目的是為了做供應(yīng)鏈的融資，為上游企業(yè)提供更多的融資機(jī)會(huì)，現(xiàn)在看起來(lái)這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)解決了。

　　關(guān)于大慶的離開(kāi)，說(shuō)帶走了我們的研究成果這件事我不太承認(rèn)這一點(diǎn)，大慶自己會(huì)有一些興趣，會(huì)自己做一些研究。但是從萬(wàn)科的宏觀研究來(lái)看，這個(gè)研究應(yīng)該是他沒(méi)有帶走的，這個(gè)成果還在我這里，我在，這個(gè)成果就在。

　　郁亮：你不在，萬(wàn)科也在，我們也沒(méi)聽(tīng)說(shuō)大慶帶走了什么研究成果，更不知道媒體怎么會(huì)知道大慶帶走研究成果的問(wèn)題。對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，會(huì)有嚴(yán)格的規(guī)定，每個(gè)人離開(kāi)的時(shí)候都會(huì)有一個(gè)非常重要的條款，辦理離職安排時(shí)，需要簽署不能從事競(jìng)爭(zhēng)業(yè)務(wù)等等的條款，因?yàn)槿f(wàn)科外部合伙人是在萬(wàn)科體系之外繼續(xù)為萬(wàn)科出謀劃策，貢獻(xiàn)力量的外部合伙人，否則不是外部合伙人了。

　　既然萬(wàn)科跟大慶簽的是一個(gè)外部合伙人的離職安排，外界關(guān)心的這些問(wèn)題在這里面都會(huì)體現(xiàn)出來(lái)，也就是說(shuō)大慶只不過(guò)換了一個(gè)地方，在萬(wàn)科系統(tǒng)之外繼續(xù)為萬(wàn)科出謀劃策，貢獻(xiàn)力量，而不是說(shuō)他已經(jīng)跟萬(wàn)科沒(méi)有任何關(guān)聯(lián)了。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在有一些地方回購(gòu)一些空置商品房來(lái)用做保障房，萬(wàn)科對(duì)這個(gè)政策有什么看法？

　　譚華杰：我們也聽(tīng)說(shuō)過(guò)這樣的一個(gè)可能性，回購(gòu)一些商品房來(lái)做保障房?，F(xiàn)在在一些城市商品房供給在過(guò)去確實(shí)出現(xiàn)開(kāi)工過(guò)多，存貨過(guò)高的情況。如果說(shuō)政府真的能夠購(gòu)買(mǎi)一部分，然后把它用來(lái)作為保障房，把房子用起來(lái)，這個(gè)肯定也是避免社會(huì)資源出現(xiàn)浪費(fèi)，是一個(gè)好事。但是鑒于商品房的價(jià)格和建安成本之間的差異，我對(duì)政府會(huì)花很多錢(qián)去買(mǎi)商品房來(lái)用于保障房這件事情保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年中期業(yè)績(jī)會(huì)的時(shí)候，萬(wàn)科提倡要推廣小股操盤(pán)模式，現(xiàn)在這個(gè)模式推廣得怎么樣，今年在跟投方面還會(huì)有哪些計(jì)劃？

　　譚華杰：小股操盤(pán)是一種比較通俗的說(shuō)法，現(xiàn)在萬(wàn)科使用比較正式的詞叫金融化發(fā)展。金融化發(fā)展肯定是萬(wàn)科未來(lái)一個(gè)非常重要的發(fā)展方向，其實(shí)從萬(wàn)科2014年的業(yè)績(jī)報(bào)告大家可以看得出來(lái)，投資收益部分在今年出現(xiàn)了大幅度增長(zhǎng)，百分之幾百的增長(zhǎng)，這背后都是類(lèi)似于金融化的操作所帶來(lái)的。

　　在跟投方面，跟小股操盤(pán)不是一個(gè)概念，跟投是事業(yè)合伙人制度里面非常重要的一個(gè)組成部分。萬(wàn)科在去年1.0版本已經(jīng)得到了非常廣泛的運(yùn)用，大概有接近70%的萬(wàn)科地產(chǎn)員工參與了公司的跟投。萬(wàn)科從去年開(kāi)始，任何的新項(xiàng)目都必須有跟投制度，這是強(qiáng)制的。所有的區(qū)域級(jí)合伙人，城市公司的管理層和項(xiàng)目公司的負(fù)責(zé)人都必須跟投這個(gè)項(xiàng)目，在今年萬(wàn)科會(huì)進(jìn)行跟投制度2.0和3.0版本的升級(jí)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：萬(wàn)科提到要轉(zhuǎn)型發(fā)展新業(yè)務(wù)，未來(lái)十年要逐步轉(zhuǎn)型，這些對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)是新業(yè)務(wù)，但是對(duì)于別的企業(yè)來(lái)說(shuō)已經(jīng)是競(jìng)爭(zhēng)很激烈，或者是一個(gè)紅海了，萬(wàn)科轉(zhuǎn)型到這些新業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)在哪里，競(jìng)爭(zhēng)力是什么？萬(wàn)科提到90%業(yè)務(wù)要進(jìn)行跟投制度，如果做新業(yè)務(wù)，這方面會(huì)不會(huì)也效仿？

　　郁亮：剛才大家說(shuō)的都是別人做的，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)很激烈了，是不是萬(wàn)科就不要去做了。像手機(jī)，手機(jī)夠激烈了，小米還在做，現(xiàn)在格力也要做。可以看到在中國(guó)來(lái)說(shuō)，過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)住宅發(fā)展已經(jīng)很充分了。

　　但是可以看到物流方面，中國(guó)目前人均物流倉(cāng)儲(chǔ)面積只有美國(guó)的十四分之一，這個(gè)還有很大的發(fā)展空間。這個(gè)時(shí)候說(shuō)這個(gè)行業(yè)已經(jīng)到頭了，競(jìng)爭(zhēng)很激烈了，這個(gè)我顯然是不認(rèn)可的。

　　第二個(gè)，社區(qū)行業(yè)好像都有了，但是有成規(guī)模的嗎，像香港領(lǐng)匯那么做出來(lái)的嗎，也沒(méi)有，都分得很散，只是在大型購(gòu)物中心方面中國(guó)做得不錯(cuò)的，以萬(wàn)達(dá)為代表做得是不錯(cuò)，以萬(wàn)象城為代表，做高端做得不錯(cuò)的。別的方面我們只看到個(gè)案，而沒(méi)看到很成體系的，能夠從10到100的階段，10還沒(méi)有看到。

　　所以對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，這些業(yè)務(wù)都在觀察、在嘗試，萬(wàn)科不能說(shuō)一轉(zhuǎn)型就能夠在這些方面做成功，只是在努力探索這件事情，萬(wàn)科有很多獨(dú)特的資源。比如說(shuō)做物流很重要的事情是什么，要借到很便宜的錢(qián)，物流的回報(bào)率比較低，就必須要有國(guó)際融資渠道，打通國(guó)際融資渠道，萬(wàn)科在這方面又很強(qiáng)。萬(wàn)科已經(jīng)具備這方面的條件和能力去做，按照過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，拿國(guó)內(nèi)的融資成本去做這件事情顯然是不能做的。做同樣的事情，可能你的融資渠道不一樣，融資工具不同而不同，這是我們的優(yōu)勢(shì)。

　　當(dāng)然萬(wàn)科不會(huì)說(shuō)做每一個(gè)業(yè)務(wù)的時(shí)候，都會(huì)有一個(gè)戰(zhàn)略規(guī)劃，只能說(shuō)做這個(gè)事情有基本考慮，有事業(yè)計(jì)劃書(shū)，行動(dòng)計(jì)劃，萬(wàn)科在尋求1的過(guò)程中有各種工具去安排。但是對(duì)這些新的業(yè)務(wù)都有一個(gè)要求，必須合伙人化，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)是合伙人制，新的業(yè)務(wù)必須合伙人化。因?yàn)榭梢钥吹皆谛碌臉I(yè)務(wù)里面對(duì)人的依賴更大，今天萬(wàn)科的口號(hào)是人才是萬(wàn)科的唯一資本，不是錢(qián)，人才是最重要的。

　　這個(gè)時(shí)候萬(wàn)科的合伙人機(jī)制就涉及到我們未來(lái)所有業(yè)務(wù)中去，只有這樣才能把人的積極性調(diào)動(dòng)起來(lái)，發(fā)揮出來(lái)，把他作為職業(yè)經(jīng)理人的身份改為合伙人之后，萬(wàn)科和投資人的想法才會(huì)一致，把投資人和職業(yè)經(jīng)理人兩個(gè)特點(diǎn)結(jié)合在一起的時(shí)候，這個(gè)新業(yè)務(wù)的發(fā)展才有可能做得更好一些，才有可能做得更成功一些。

　　可以看到很多加入萬(wàn)科新業(yè)務(wù)的同事也是看到萬(wàn)科的合伙機(jī)制加入的，他們覺(jué)得這個(gè)對(duì)他們來(lái)說(shuō)是很重要的參與和分享機(jī)制，他們很愿意參與，所以未來(lái)萬(wàn)科的業(yè)務(wù)中會(huì)包含這個(gè)機(jī)制。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：2014年萬(wàn)科有一些人員的調(diào)整，包括有很多新人都到了一線崗位，現(xiàn)在外部對(duì)萬(wàn)科人員能不能支撐萬(wàn)科未來(lái)的變革和發(fā)展有一些疑問(wèn)，萬(wàn)科怎么樣讓這些新員工在一線得到發(fā)展，如何保證人才的儲(chǔ)備？

　　郁亮：我在萬(wàn)科15年來(lái)，當(dāng)時(shí)的老總一個(gè)都不在了，現(xiàn)在所有的老總都是我提名出來(lái)的，每次調(diào)整，尤其是近幾年來(lái)，外界都在幫我算離開(kāi)多少老總，提拔多少老總。所以每次大家很擔(dān)心萬(wàn)科人事變動(dòng)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科總能夠在第一時(shí)間完成所有的人事安排，過(guò)去的業(yè)績(jī)證明這個(gè)調(diào)整都沒(méi)有影響萬(wàn)科的發(fā)展。

　　我們也同樣有理由認(rèn)為萬(wàn)科擁有足夠的人才儲(chǔ)備，和足夠的領(lǐng)導(dǎo)人培養(yǎng)安排，使得萬(wàn)科在這方面非常從容，能夠非常從容的完成所有的調(diào)整。萬(wàn)科人員變動(dòng)的這件事這次確認(rèn)了八字方針，是新老并舉，以新為主。

　　萬(wàn)科在2000年初萬(wàn)科轉(zhuǎn)型之初，那個(gè)時(shí)候迎接10的到來(lái)。從1開(kāi)始，國(guó)家確定這個(gè)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，我們從1到10，那是從2000年開(kāi)始的，那個(gè)時(shí)候萬(wàn)科才把自己的總部建成地產(chǎn)化總部。那個(gè)時(shí)候萬(wàn)科開(kāi)始年輕人計(jì)劃，包括海盜行動(dòng)，新動(dòng)力等等都是在那一年完成的。

　　通過(guò)一批年輕人的啟用，成就了今天的萬(wàn)科，同樣在15年之后萬(wàn)科再次來(lái)到了一個(gè)時(shí)代的拐點(diǎn)，從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代的轉(zhuǎn)變，在這個(gè)轉(zhuǎn)變過(guò)程中萬(wàn)科再次明確了新老并舉，以新為主的人才策略，希望這個(gè)策略對(duì)萬(wàn)科未來(lái)十年的發(fā)展能有所幫助，目前萬(wàn)科所做的努力都在為未來(lái)十年新的藍(lán)圖實(shí)現(xiàn)打下人才基礎(chǔ)，中間包括年輕人的使用。

　　同樣，萬(wàn)科對(duì)這些年輕人充滿著期待，這一點(diǎn)上萬(wàn)科應(yīng)該花點(diǎn)時(shí)間觀察他們能不能成功。萬(wàn)科不能保證他們每個(gè)人都能夠成功，不管他們是否成功，萬(wàn)科的未來(lái)都在他們身上。如果他們不成功，萬(wàn)科一定不會(huì)成功，而他們的成功我相信萬(wàn)科也會(huì)成功，這一點(diǎn)合伙人對(duì)此是有共識(shí)的，請(qǐng)大家可以繼續(xù)觀察萬(wàn)科，這方面我們能不能做好，也請(qǐng)大家不用擔(dān)心，萬(wàn)科的人才儲(chǔ)備還是很豐厚，萬(wàn)科的培養(yǎng)計(jì)劃還是很完整的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：萬(wàn)科2015年是否有計(jì)劃繼續(xù)保持行業(yè)的第一？

　　郁亮：這個(gè)問(wèn)題我去年已經(jīng)回答得非常清楚了，萬(wàn)科再去做第一干什么，過(guò)了青春期，再以長(zhǎng)高多少厘米作為自己的標(biāo)記，這是青春期不成熟的表現(xiàn)。萬(wàn)科現(xiàn)在是一個(gè)30歲的人了，智力，體能，精神狀態(tài)都處在最佳年齡段，是創(chuàng)造力最豐富的時(shí)候，因此不能再比拼個(gè)子和規(guī)模，萬(wàn)科早就放棄了規(guī)模和速度，今年萬(wàn)科最重要的事情是要做好轉(zhuǎn)型。

　　而這個(gè)轉(zhuǎn)型里面包括兩個(gè)內(nèi)容，一個(gè)內(nèi)容是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)需要迎接白銀時(shí)代的到來(lái)，所以大家注意到最近萬(wàn)科更多的向制造業(yè)學(xué)習(xí)，為什么？制造業(yè)比萬(wàn)科先進(jìn)入到白銀時(shí)代，甚至進(jìn)入的青銅時(shí)代，萬(wàn)科要向他們學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)他們?cè)诎足y時(shí)代，或者青銅時(shí)代如何發(fā)展生存下去的秘訣，成功的秘訣在哪里，這是萬(wàn)科向他們學(xué)習(xí)的主要原因，這是萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的主要方面，學(xué)會(huì)賺小錢(qián)等等。

　　另外一方面，萬(wàn)科要為下一個(gè)十年找到在真的房地產(chǎn)出現(xiàn)拐點(diǎn)之前要完成的新業(yè)務(wù)、要培養(yǎng)出新業(yè)務(wù)，這兩塊是要做的主要工作，而不是在傳統(tǒng)速度和規(guī)模道路上越走越遠(yuǎn)，做越做大，這是萬(wàn)科已經(jīng)開(kāi)始明確放棄的東西了。所以拜托各位媒體朋友高抬貴手，不要再逼我們往這條路上越走越遠(yuǎn)。