大多數(shù)中小企業(yè)正在退出江湖，只有企業(yè)少了才能達(dá)到均衡，只有均衡了才能有很好的市場(chǎng)。

　　歐陽捷：今天上午三位重量級(jí)嘉賓講了他們對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)的看法，包括我們的老會(huì)長(zhǎng)朱中一先生從房地產(chǎn)的規(guī)律講，包括陳淮先生講市場(chǎng)越來越好，政策逐漸退出，包括巴曙松先生也講到了從一手房到二手房。我現(xiàn)在想換一個(gè)思路，把他們?nèi)恢v的東西做一個(gè)綜合。

　　我的題目是“從總理講話看房地產(chǎn)大勢(shì)”?？偫磉@次在兩會(huì)上講了9句話，反應(yīng)了中央政府對(duì)房地產(chǎn)的糾結(jié)。

　　第一句話是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展”。這就意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)既不平穩(wěn)，也不健康。為什么說不平穩(wěn)呢？因?yàn)槲覀児潭ㄙY產(chǎn)投資這幾條線在往下走，房地產(chǎn)拖累了固定資產(chǎn)投資，拖累了工業(yè)的固定資產(chǎn)投資，也拖累了第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資，而且我們的銷售在持續(xù)下滑，這種持續(xù)下滑我們認(rèn)為未來是不可逆轉(zhuǎn)的。而不健康就是我們的庫(kù)存高企，今天大家講到了待售面積高企，比待售面積更嚴(yán)重的是我們的施工面積高企。我在去年8月份就已經(jīng)講到，在建施工面積我們已經(jīng)超過60多億平方米，預(yù)計(jì)到今年可能會(huì)超過70億平方米，但是我們到今年1月份的時(shí)候，我們突然發(fā)現(xiàn)，去年年底已經(jīng)超過了70億平方米。還有一個(gè)問題可能是大家忽略的，就是我們的房企的土地儲(chǔ)備面積，這個(gè)面積到底有多少，沒有人說得清楚。我們的研究發(fā)現(xiàn)，根據(jù)24家上市房企的報(bào)表，他們的土地儲(chǔ)備面積超過6.59億平方米，如果按容積率2來算，就有12億平方米的建筑面積。這才只有24家企業(yè)，如果是全國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，土地儲(chǔ)備一定會(huì)超過12億平方米，也就是說至少有24億平方米的建筑面積。如果加上我們的待售面積、土地儲(chǔ)備等等，所有的土地加起來之后，我們認(rèn)為政府未來3到5年不用再出讓一畝土地，可以保證市場(chǎng)的足夠供應(yīng)，加起來總量超過50到60億平方米，這僅僅是住宅，還不包括商業(yè)。目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)個(gè)數(shù)過剩，去年我們講過，全國(guó)需要8000家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就足夠，按照我們?nèi)ツ甑匿N售面積11億平方米不到，2013年是11.5億平方米，我們按照10萬平米一個(gè)小區(qū)，這個(gè)規(guī)模其實(shí)不大，就是1000戶人家，按照這個(gè)來算，全國(guó)只有1.1萬家企業(yè)就足夠，再加上我們的連鎖經(jīng)營(yíng)，8000家已經(jīng)足以。而我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)有多少呢？經(jīng)過2008年之后，我們的房地產(chǎn)企業(yè)從7.5萬家持續(xù)增長(zhǎng)到去年的超過2013年的9.1萬家，2014年有多少，現(xiàn)在還不知道。我們的待售面積繼續(xù)增長(zhǎng)，施工面積繼續(xù)增長(zhǎng)，上市房企的土地儲(chǔ)備繼續(xù)增長(zhǎng)，所以我們完全可以供應(yīng)5年時(shí)間。

　　第二句話，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是剛性的。從總理來講可能是對(duì)的，但是我們的感覺是不一樣的，房地產(chǎn)企業(yè)的剛性需求其實(shí)只有自住性的，或者我們以婚姻剛性需求為主的需求才是剛性的，全國(guó)一年結(jié)婚1500萬對(duì)，其中一半以上是在城鎮(zhèn)里面，而我們每結(jié)婚三對(duì)人，全國(guó)就離婚一對(duì)人，離婚的人口也需要住房，加起來我們認(rèn)為這些住房可能會(huì)消化全國(guó)的600萬套住房左右。不是剛性的，是的是我們所有的投資性需求在下降，改善性需求也在下降。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這邊是2007年的數(shù)據(jù)，改善性需求占到市場(chǎng)的2/3，2010年改善性需求只占到市場(chǎng)的1/3。為什么出現(xiàn)這樣的情況？我們的人均居住面積全國(guó)已經(jīng)超過33平方米，二線城市最少的有27平方米，最多的已經(jīng)達(dá)到37平方米，我們面積性的改善性需求已經(jīng)嚴(yán)重萎縮了，就是說它的動(dòng)能已經(jīng)嚴(yán)重不足了，我們剩下的改善性需求其實(shí)更多的是品質(zhì)性的改善需求。

　　第三句話，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在加快。這句話總理是這么講的，但我們的感覺又不一樣。現(xiàn)在總?cè)丝诘脑鲩L(zhǎng)量其實(shí)是逐年遞減的。但是我們的城鎮(zhèn)化率其實(shí)在提高，換句話說城鎮(zhèn)人口在提高，但是我們看到城鎮(zhèn)人口的凈增長(zhǎng)量其實(shí)是在下降的。從2010年起，城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)量開始持續(xù)下降，我們認(rèn)為這個(gè)趨勢(shì)也是不可逆轉(zhuǎn)的。我們統(tǒng)計(jì)了一下，全國(guó)76個(gè)一二三四線城市，這是有公開數(shù)據(jù)的，我們希望做得更多，但是政府沒有公開數(shù)據(jù)，其中63個(gè)城市常住人口的凈增長(zhǎng)量在下降。4個(gè)一線城市常住人口凈增長(zhǎng)都在下降，以上海為例，上海2000年到2010年年均常住人口凈增長(zhǎng)是62.8萬人。2010年到2013年，三年時(shí)間城鎮(zhèn)人口凈增長(zhǎng)是35.7萬人。廣州是1300萬人口的超大城市，廣州2000年到2010年年均人口凈增長(zhǎng)是23.5萬人，近三年年均人口凈增長(zhǎng)是7.5萬人，對(duì)1300萬的大城市來講就是千分之六的人口增長(zhǎng)率，接近于全國(guó)平均的自然增長(zhǎng)率的水平，所以我們認(rèn)為廣州這樣的城市已經(jīng)基本上沒有多少新的外來人口了。不僅僅是一線城市，我們還統(tǒng)計(jì)了25個(gè)二線城市，18個(gè)在下降，19個(gè)三線城市，15個(gè)在下降，28個(gè)四線城市，26個(gè)在下降。所有的大中小城市，常住人口凈增長(zhǎng)量普遍下降。它的背后的邏輯是什么呢？是我們的工業(yè)化已經(jīng)到了中后期，我們的產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，我們的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)缺乏農(nóng)村人口來就業(yè)的能力了。全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的數(shù)量從2010年開始就在下降，現(xiàn)在還沒恢復(fù)，沒有就業(yè)就沒有農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移。

　　第四，穩(wěn)定住房消費(fèi)。這是各家企業(yè)都很關(guān)注的一句話，我們認(rèn)為穩(wěn)定住房消費(fèi)，市場(chǎng)就會(huì)好起來，其實(shí)不然，這句話正是反映了我們難以穩(wěn)定住房消費(fèi)，投資增速在下降，拖累了第三產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)，而且住房消費(fèi)從去年就已經(jīng)進(jìn)入了負(fù)增長(zhǎng)的區(qū)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)在走下坡路了，我們認(rèn)為雖然是緩坡，但是像2013年那樣回暖已經(jīng)是不可能的了。以前有專家講過所謂的周期論，大小年輪，我們覺得未來可能都不再適用了。自主性需求、改善性需求、投資性需求和農(nóng)村人口進(jìn)城需求，只有一個(gè)約等于常量，其它的都在下降。因此我們看到市場(chǎng)已經(jīng)自發(fā)在調(diào)整，新開工的面積在往下走，雖然有波動(dòng)，但已經(jīng)持續(xù)在負(fù)增長(zhǎng)的區(qū)間了。而且我們可以看到，施工面積的增長(zhǎng)也呈下降的趨勢(shì)，并進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)的區(qū)間。房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備的面積已經(jīng)在連續(xù)下降，自2012年就已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，雖然2013年有一個(gè)回升，2014年已經(jīng)進(jìn)入了下降渠道。

　　第五句話，發(fā)展必須有合理的增長(zhǎng)速度，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。這句話預(yù)示著有一些刺激，但是刺激之后就是透支，所以我們看看這張圖，最后的結(jié)果就是白銀時(shí)代會(huì)提前結(jié)束。如果我們要保持合理區(qū)間，持續(xù)保持上5年到10年，我們的白銀時(shí)代就會(huì)提前結(jié)束。

　　第六句話，支持居民自主性住房和改善性住房的需求。這句話是政府推出的最大一個(gè)刺激政策。我們認(rèn)為推出這個(gè)政策之后，它的分類方向、政策都已經(jīng)會(huì)相應(yīng)的明確，其中最可期待的就是首付比例的降低和降低二手房交易費(fèi)用，因?yàn)槲覀冏宰〉姆孔悠鋵?shí)不需要那么高的首付。

　　第七句話，強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任，因地制宜，分城施策。這句話就是我們解讀李克強(qiáng)總理講的穩(wěn)定住房消費(fèi)的時(shí)候提出的概念，我們?yōu)榉康禺a(chǎn)消費(fèi)正名，上屆政府已經(jīng)把房地產(chǎn)消費(fèi)妖魔化了，穩(wěn)定房地產(chǎn)消費(fèi)，其實(shí)是保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，所以穩(wěn)定住房消費(fèi)就是納入了國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。所以我們看到各個(gè)地方政府不停地在出政策，后續(xù)我們還會(huì)看到更多。所以發(fā)展還是硬道理，這句話也是總理說過的，住房消費(fèi)穩(wěn)不住，房地產(chǎn)就穩(wěn)不住，房地產(chǎn)穩(wěn)不住，GDP就穩(wěn)不住。這是我們?cè)谌ツ晡辶路葑龅囊粡垐D，這張圖反映了房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展期，這個(gè)平穩(wěn)發(fā)展期其實(shí)是向下走的。

　　第八句話，住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。這句話億追著我們對(duì)住房保障政策不會(huì)再對(duì)商品房市場(chǎng)造成新的沖擊，有助于我們庫(kù)存消化。

　　第九句話，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化取得新突破。穩(wěn)定住房消費(fèi)，我們認(rèn)為最終要靠城鎮(zhèn)化，不解決城鎮(zhèn)化的問題，中國(guó)永遠(yuǎn)不會(huì)保持我們的經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展，因?yàn)槲覀冏罱吹絿?guó)家發(fā)改委現(xiàn)在推出來十三五期間GDP的增長(zhǎng)，估計(jì)要放在6.5%，當(dāng)然沒有經(jīng)過人大和政府的批準(zhǔn)。我們從7.5%降到7%，再降到十三五期間的6.5%，意味著什么？意味著房地產(chǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)在走下坡路。而且我們認(rèn)為，城鎮(zhèn)化的路在農(nóng)民腳下，不是政府想要農(nóng)民進(jìn)城，農(nóng)民就可以進(jìn)城的，城鎮(zhèn)的吸引力在逐步減弱，農(nóng)村建房還在居高不下，現(xiàn)在農(nóng)村居住的面積已經(jīng)超過人均37平方米，而且每年還在以一平米的速度在遞增。城鎮(zhèn)化需求過去是常量，未來能不能變成變量呢？要靠新型城鎮(zhèn)化，要解決就業(yè)問題，然后要解決安居的問題，解決教育、醫(yī)療、住房、農(nóng)村居民養(yǎng)老的問題，另外還要解決進(jìn)城農(nóng)民落戶問題，資本問題，包括農(nóng)村土地改革和宅基地改革，這才是我們新型城市化最重要的看點(diǎn)。

　　企業(yè)怎么辦？我們認(rèn)為活得久永遠(yuǎn)比當(dāng)下活得好最重要。大多數(shù)中小企業(yè)正在退出江湖，只有企業(yè)少了才能達(dá)到均衡，只有均衡了才能有很好的市場(chǎng)。新城控股的應(yīng)對(duì)策略是，在蛋糕變小的情況下，我們要在市場(chǎng)中占有我們自己的定位，并且要把我們的規(guī)模還要繼續(xù)擴(kuò)大，只有在這個(gè)時(shí)候你才能把你自己的企業(yè)能夠在江湖上立住足。所以我們提出的思路叫“加速奔跑”?，F(xiàn)在新城已經(jīng)在全國(guó)17個(gè)大中城市，其中9個(gè)省會(huì)議上的城市發(fā)展，我們?cè)趶氖伦≌_發(fā)和商業(yè)開發(fā)，我們到2017年要達(dá)到15個(gè)商業(yè)綜合體，就是新城吾悅廣場(chǎng)，同時(shí)在建25個(gè)，累計(jì)加起來為40個(gè)，商業(yè)的收入要超過10個(gè)億，同時(shí)我們還希望加快去庫(kù)存，銷售跑得快，才能保持現(xiàn)金流的平衡，因?yàn)槲覀兪敲駹I(yíng)企業(yè)，沒有人會(huì)保你。同時(shí)我們要迎合政策，做出高適銷產(chǎn)品，同時(shí)爭(zhēng)取政策的支持。另外對(duì)城市板塊進(jìn)行研究，防止進(jìn)入一些庫(kù)存量大、去化周期長(zhǎng)的正式板塊，不要調(diào)入過剩的陷阱。同時(shí)我們還要推行輕資產(chǎn)，推行合作拿地、合作開發(fā)，推行項(xiàng)目合伙人，嘗試小股操盤，我們覺得這些創(chuàng)新工作會(huì)為企業(yè)未來帶來長(zhǎng)遠(yuǎn)的價(jià)值，現(xiàn)在行業(yè)中在不斷地試錯(cuò)，我們目前還沒有看到大的企業(yè)在試錯(cuò)中找到一個(gè)正確的方向，但是不斷試錯(cuò)當(dāng)中萬一試對(duì)了，可能就會(huì)占領(lǐng)未來行業(yè)的制高點(diǎn)，所以新城也在試錯(cuò)當(dāng)中，我們希望通過專業(yè)提升價(jià)值，這樣才能把企業(yè)帶向一個(gè)未來的新的高度。謝謝大家。