什么叫改善型呢？需要有淋浴的空間，需要有女主人化妝的地方，需要有家庭公共活動的空間，一個適度大小的廳，有這樣的功能的叫改善性需求。

　　接下來我們要進(jìn)行的是2015觀點(diǎn)年度論壇的答問環(huán)節(jié)。

　　沒有真實(shí)的了解，就無法作出準(zhǔn)確的判斷。每一年，面對不一樣的行業(yè)，怎樣才能看清重重迷霧下的房地產(chǎn)形勢？本次觀點(diǎn)答問的主題是：形勢與判斷 2015年的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　首先請討論嘉賓臺上就坐，他們是：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一先生；著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮先生；國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生。接下來有請?zhí)釂柤钨e上臺，他是：合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌先生。掌聲有請以上四位嘉賓。

　　龍斌：大家好，我是合富輝煌的龍斌，剛才聽到三位重量級嘉賓的演講，受到很多啟發(fā)。我聽到三位也有不同的看法，我根據(jù)各位的演講準(zhǔn)備了一些問題，也希望有一個交流，因?yàn)槲覀円菜闶莵碜允袌龅牡谝痪€，接觸市場也比較多，首先就想請問朱會長，剛才您說到今年應(yīng)該是軟著陸的過程，政策的環(huán)境也都在趨于寬松，特別您也提到，在這樣的一個環(huán)境之下，一線城市、二線城市可能會更快一些，三線、四線的庫存量壓力比較大，會比較慢。我想請您再給我們闡釋一下，在這樣的格局下，就像之前概括的這種分化，是不是今年還是在分化？還是說我們的地方政府會出臺一系列的政策來逆轉(zhuǎn)這個周期？這樣給我們的房地產(chǎn)行業(yè)是不是也會提供一些機(jī)會？或者說三四線仍然還是很困難的？確實(shí)我們看到現(xiàn)在很多三四線城市拿地已經(jīng)很困難了，福建已經(jīng)出臺了政策，包括湛江也出臺了一些扶持性的政策，您能不能給我們闡釋一下，在這樣的格局下，我們的行業(yè)，或者說我們企業(yè)該怎么來應(yīng)對？這個進(jìn)程會有多長？今年會不會都存在這樣一個格局的狀態(tài)？

　　朱中一：中央政府從去年開始就是這么一個套路，當(dāng)然去年講的是分類調(diào)控，它實(shí)際上的做法就是分類指導(dǎo)，強(qiáng)化地方政府的調(diào)控責(zé)任。對于去年地方政府，包括松綁的政策，中央政府都沒叫停，今年延續(xù)了這么一種態(tài)勢。我剛才講了，比如說住房公積金支持個人買房，實(shí)際上是住建部跟有關(guān)的部門去年4月份出臺的政策，現(xiàn)在有些地方就降低公積金的門檻，支持個人的自住性的和合理的購房。你剛才提到福建，福建的市場就很有說服力，我在想為什么福建的政策出臺得快，因?yàn)楦＝ǖ氖袌龇只埠軈柡?，廈門現(xiàn)在的市場是相當(dāng)好的，它的需求很旺盛，在今年2月份，新建商品房房價，69個城市是環(huán)比下降的，唯獨(dú)廈門是持平的。就說明廈門的房價沒有降。在福建其它的三四線城市，消化的壓力很大，正因?yàn)榇?，所以福建出臺這個政策很積極。所以我想在因地制宜、因城施策的情況下，地方政府會有一些招。

　　龍斌：會不會有更多的省市會跟進(jìn)？

　　朱中一：我想肯定會跟進(jìn)。這里我也想補(bǔ)充一下陳淮的一句話，這個話也是我引出來的，克強(qiáng)總理3月15號講，我們的工具箱里還有很多的工具，有很大的回旋余地。當(dāng)然那個工具他肯定也要看的，如果一些老工具不能用了，他肯定不會用的，他要用的工具肯定是要有利于改革的工具。我看最近的媒體報(bào)道，包括發(fā)改委主任、副主任帶隊(duì)在搞一些調(diào)查，他在搞政策準(zhǔn)備，我想其他的有關(guān)部門也在調(diào)查，也在考慮，像住建部可能就要考慮怎么樣穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，它可能也要做一些政策準(zhǔn)備。

　　龍斌：謝謝朱會長。接下來提問陳淮教授，剛才您強(qiáng)烈地抨擊了過去10年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，今年是回歸到市場化這樣一個基調(diào)，您也提出了幾個要注意的地方。今年總理提到支持、鼓勵自住性和改善性的需求。自住性一直都在支持，今年應(yīng)該還會突出改善性需求，改善性至少是第二套，甚至是第三套，他如果有一些投資的目的，也應(yīng)該是可以理解的。所以我們的政策如果說真的要回到市場，房地產(chǎn)一定是有投資屬性的，把投資壓倒是不科學(xué)的，會不會在房地產(chǎn)貸款政策方面，甚至第二套都要逐步恢復(fù)到以前的，利率也不能上浮，對我們的房地產(chǎn)市場是不是應(yīng)該更加關(guān)注政府的政策導(dǎo)向？

　　陳淮：我們的主持人問了一個很有意思的問題。我先聲明，“會不會”“是不是”這種坑我不會往里面跳。但是主持人說的問題我要糾正兩點(diǎn)，第一，我沒有抨擊過去的政策，過去的政策是有巨大成就的，但是它存在明顯重大缺陷，第二，市場化力量不是從2015年開始，是我們從2013年就開始，逐步把上屆政府導(dǎo)致的過熱、過猛用了一年時間平穩(wěn)下來，在2014年基本實(shí)現(xiàn)了市場主導(dǎo)。

　　剛才巴曙松教授講，他說股市都興旺了，我都沒注意到，我們金融怎么沒改革？股市指數(shù)的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于房地產(chǎn)板塊的上漲。為什么呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)最需要的資本市場不是股權(quán)融資，是十八屆三中全會說的努力發(fā)展債市。在這個問題上，我還是那四個字，叫“寸步未進(jìn)”。它需要的是項(xiàng)目融資、企業(yè)債，巴曙松教授也講到了，2014年的庫存量上升，導(dǎo)致銀行背了包袱。銀行為什么不通過資產(chǎn)證券化的方式打包在債市上賣掉，賣給投資者呢？我很愿意賣銀行債權(quán)的打折品。改革嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致了實(shí)際上在金融體制上是貌似改了，實(shí)際沒改。

　　至于主持人提問說的，改善性住房并非就意味著第二套，以舊換新是最重要的一個改善性過程?？梢赃@樣說，我們在2015及此后一個中期范圍內(nèi)，市場的一個主導(dǎo)性力量不再是年輕人娶媳婦，而是那些需要以舊換新的，5成以上的力量是這樣一個群體。比如廣州市有房住的人有一半以上，北京有一半以上的人還住在房改房。巴曙松教授已經(jīng)有很多套的這種當(dāng)然另當(dāng)別論。房改房的衛(wèi)生間叫衛(wèi)生間嗎？那最多叫廁所，放一個馬桶，能拉屎撒尿就行了。什么叫改善型呢？需要有淋浴的空間，需要有女主人化妝的地方，需要有家庭公共活動的空間，一個適度大小的廳，有這樣的功能的叫改善性需求。這個過程也需要金融業(yè)的大力支持，因?yàn)橐耘f換新的時候，享受不享受買新房首套置業(yè)時候的優(yōu)惠政策，老房子能不能也取得貸款作為一種信用資產(chǎn)？我們看到銀行在這方面的動作還不甚積極。改善性住房是不是就是有投資？什么樣的自住房，只要你買的是產(chǎn)權(quán)，買的就是資產(chǎn)，買資產(chǎn)本身就有資產(chǎn)性收益。請注意，2月26號公布的2014年國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)，這次統(tǒng)計(jì)公報(bào)有一組此前歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)沒有的數(shù)字，就是居民的財(cái)產(chǎn)性收入，是7%左右，把城鄉(xiāng)都納進(jìn)來了，城市比鄉(xiāng)村還要高一點(diǎn)。所以買房子，就是你買的第一套房、首次置業(yè)，買的就是資產(chǎn)。有資產(chǎn)性收入，自然就要承擔(dān)資產(chǎn)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　龍斌：還有一個我相信很多企業(yè)都會關(guān)注的問題，您剛才也談到，這種改革的方向最終要涉及土地、金融方面，在土地方面，其實(shí)我們也看到，甚至兩會也說了，加快集體經(jīng)營性土地同權(quán)、同地、同地試點(diǎn)……（提問被打斷）

　　陳淮：這不是兩會說的，是十八屆三中全會說的。但是各個政府部門是不是在積極推進(jìn)？

　　龍斌：已經(jīng)在試點(diǎn)。

　　陳淮：中國試了很多點(diǎn)了，有試錯的根本就要推倒重來的，有的只是做樣子給老百姓看，沒打算真正實(shí)施的。取消人民公社就推了，怎么樣呢？高考改革沒試點(diǎn)就推了。人頭沒落地，血流沒成河，中國向前發(fā)展了一大步。凡是試點(diǎn)的，朱镕基1998年一上臺其中一個就是費(fèi)改稅，試點(diǎn)了8年一點(diǎn)沒推進(jìn)，最后還是推了，所以別信試點(diǎn)的話。

　　龍斌：您覺得對房地產(chǎn)行業(yè)的土地供應(yīng)這些行業(yè)發(fā)展模式改變大不大？還是地方政府的財(cái)政改變會更大？

　　陳淮：對地方政府來說不光是依賴于土地制度的改革，因?yàn)橥恋刂贫仁撬木让静荨Ｍ恋刂贫雀母锕倘皇且粋€重要的方面，更重要的是給它城市建設(shè)新的融資的創(chuàng)新，這也是三中全會明確講了的。地方政府的財(cái)源收入，它承擔(dān)了城市化的重要任務(wù)，錢從哪兒來？1993年分稅制改革，沒有這個經(jīng)常性收入，世界各國的客觀規(guī)律使然，不是調(diào)控的政策使然，是制度使然。第一個，也還得依賴巴曙松教授大力呼吁，發(fā)展債市，通過發(fā)市政債擺脫對土地財(cái)政的依賴，這個要拜托巴教授。第二，和稅有關(guān)，需要通過對不動產(chǎn)征稅的辦法來獲取財(cái)源、地方性財(cái)政收入，才能擺脫對土地財(cái)政的依賴。土地制度的改革是非常重要的，但是我們的土地管理部門是不是那么積極推進(jìn)，我至今打問號。

　　龍斌：謝謝陳教授?，F(xiàn)在請教巴博士，剛才您給我們看了非常多非常震撼的數(shù)據(jù)，也蘊(yùn)涵非常深的道理，我們注意到這兩年的供給和需求的變化很明顯?？磥斫咏枨笠欢藭Πl(fā)展帶來更多的機(jī)遇。現(xiàn)在我們看到房地產(chǎn)的大型開發(fā)企業(yè)的發(fā)展模式已經(jīng)越來越綜合化了，我們這個行業(yè)在供給需求這一塊，我理解可能他們更注重自己這種綜合實(shí)力、綜合的競爭力，剛才您列的數(shù)據(jù)也看到了，它的規(guī)模也越來越大，涉獵的領(lǐng)域也越來越多。在這樣一個格局，需求端越來越大，還有新技術(shù)的影響方面，對我們的行業(yè)會有一個什么樣的影響？或者說我們的企業(yè)在這樣的過程中應(yīng)該多尋找什么樣的機(jī)會？

　　巴曙松：謝謝龍斌院長，我覺得你特別不容易，因?yàn)槲腋惢唇淌谑且欢甑睦吓笥?，這種討論會，要么就是請朱會長這樣的德高望重的老領(lǐng)導(dǎo)主持，要么就找個美女，偏偏是一個業(yè)界的男士，所以他就有點(diǎn)搓火，你多寬容一點(diǎn)。

　　再一個，他剛才一發(fā)揮，把金融一批斗，他自己過去10年一直是房地產(chǎn)政策研究一線專家，他批這個，體現(xiàn)了他寬大的胸懷，實(shí)際上是自我批評。所以現(xiàn)在他反過來只好來批金融，結(jié)果一批，時間到了，所以我就你這個問題簡單說一下，咱們就收場，別耽誤后面的時間。

　　龍斌：我還有第二個問題，還有很多開發(fā)企業(yè)，如果二手房成為主導(dǎo)，他怎么轉(zhuǎn)呢？

　　巴曙松：我把你的兩個問題結(jié)合起來回答，最近大家都在提互聯(lián)網(wǎng)+，我覺得我們房地產(chǎn)也要有一個把互聯(lián)網(wǎng)加起來的戰(zhàn)略考慮。一個房地產(chǎn)企業(yè)辛苦開發(fā)很多年，結(jié)果把他的服務(wù)企業(yè)上市之后，市值比房地產(chǎn)公司的市值還大，市場已經(jīng)對它做了評價。我們怎么做房地產(chǎn)的服務(wù)，這個市場需求是很大的。我陪很多朋友在紐約買房子、租房子，我發(fā)現(xiàn)這個服務(wù)的需求空間之大。比如你買一個房子，你要有保函、收入證明，然后要進(jìn)行估值，房地產(chǎn)中介，中間還要買各種保險(xiǎn)，包括這個房子債務(wù)糾紛，有一種保險(xiǎn)，如果家里空調(diào)掉下來把住戶砸傷了，也有一個保險(xiǎn)，有各種各樣的保險(xiǎn)，然后有復(fù)雜的后續(xù)的審批過程、服務(wù)過程。不一定說美國多現(xiàn)在，它現(xiàn)在都是人工的，如果我們再考慮互聯(lián)網(wǎng)+，貼近客戶，這個可能將來掙的錢比我們原來開發(fā)商開發(fā)掙的錢還要多。你仔細(xì)看你原來開發(fā)，買了地，借了錢，開發(fā)之后賣完，中間掙了一小段，可能很多房地產(chǎn)投資者掙的錢比我們開發(fā)商掙的還多，你1萬塊錢賣給他了，現(xiàn)在市場價4萬，誰掙得多？這個時候你要轉(zhuǎn)過來在價值鏈看，靠近客戶，利用互聯(lián)網(wǎng)這些現(xiàn)代的工具。當(dāng)然也要多聽聽像陳淮教授這樣的專家教授的一些指導(dǎo)，這樣就能更好地把握這個價值鏈的調(diào)整。

　　主持人：謝謝，感謝臺上四位嘉賓，真是思想碰撞、火花四射，謝謝朱中一先生、巴曙松先生、陳淮先生的精彩觀點(diǎn)，也感謝龍斌先生的提問。