房地產(chǎn)要實現(xiàn)的主要目標，用“兩個穩(wěn)定”來概括，也就是說“穩(wěn)定住房消費”、“穩(wěn)定住房市場”。

　　朱中一：各位嘉賓、各位同仁、各位朋友，大家好！首先感謝觀點論壇的邀請，主辦方希望我致辭并做主旨演講，我給他們聲明了，因為我現(xiàn)在的身份，我已經(jīng)辭去了協(xié)會原來的領導職務，所以不適宜做致辭和主旨演講，我只談一下個人的一些看法。他們叫我談一下對當前房地產(chǎn)形勢的幾點看法。

　　剛才三位致辭嘉賓的思想也很活躍，我談的看法也不一定完全跟他們相同。我主要是側(cè)重自己對政府工作報告學習的理解來談一談，我從四個方面來談。

　　第一，中國的房地產(chǎn)市場總體上還處在軟著陸的過程中，但因地區(qū)差異大，一些地方期望回升的時間要早一些。一些庫存量大，在建規(guī)模大，人口聚集能力不足的地方，軟著陸的時間可能要長一些。

　　對去年的形勢我想不過多的回顧，剛才老蔡已經(jīng)說了，去年二三月份，不少媒體，尤其是境外媒體，講中國的樓市快要崩盤了，但是在各方面的努力下，中國的樓市是由底到高，主要是政策的調(diào)整，包括限購政策的松綁，包括10月份的降息，全年的很多指標是僅次于2013年的，投資還是歷史的新高。但是如果從同比來說，不少指標還是下降的，而且待售商品房的面積，全年是6.2億平方米，較2013年增加1.3億平方米，同比增長了26.3%。而且今年1—2月份，市場總體來說還是延續(xù)了去年的一個態(tài)勢，商品房的銷售面積、銷售額、土地的購置面積、房屋的開工面積繼續(xù)回落，待售面積繼續(xù)增加。70個大中城市除個別城市以外，房價無論是環(huán)比還是同比，絕大多數(shù)都是下降的，這說明咱們的市場還是比較低靡的。

　　正像中國的經(jīng)濟進入新常態(tài)一樣，我認為房地產(chǎn)也進入了新常態(tài)。我個人的理解，說中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，不等于中國經(jīng)濟已經(jīng)實現(xiàn)了新常態(tài)，例如政府工作報告里面有一些話，“我國的經(jīng)濟進入了新常態(tài)，但我國正處于爬坡過坎的關頭”。還提到“今年面臨的困難可能比去年還要大”，里面還提到“要實現(xiàn)從中高速增長到提質(zhì)增效的目標可能還要花很大的目標”等等。所以我認為進入新常態(tài)跟實現(xiàn)新常態(tài)還不完全一樣。房地產(chǎn)也是這樣，我們進入了新常態(tài)，也不等于實現(xiàn)新常態(tài)，因為我們有些指標還在同比下降，而且有些庫存量大的地方，消化的時間可能還很長。如果僅僅從庫存量來講，現(xiàn)在是6.39億平方米，坦率說不算太大，因為我們一年的銷售有十多億平方米。但是關鍵是我們的在建規(guī)模很大，而這些在建規(guī)模要陸續(xù)進入市場，所以我認為這個壓力很大。所以我認為不少地方消化壓力可能還是一個很大的課題。

　　但是我相信，一是中國的城鎮(zhèn)化仍然在快速的發(fā)展過程當中，剛需仍然存在。二是今年的政策比較寬松，除了少數(shù)存量房過大的城市以外，多數(shù)地方的市場在今年是能夠?qū)崿F(xiàn)軟著陸的。比如像廣東，我看了一下，好多指標都是好于全國的平均指標的，再比如說北、上、廣、深等地，或者是供求平衡的地方，市場復蘇是比較快的，所以我認為今年的情況肯定要好于去年。

　　第二，今年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，或者說房地產(chǎn)要實現(xiàn)的主要目標，我在學習了政府工作報告以后我的理解，用“兩個穩(wěn)定”來概括，也就是說“穩(wěn)定住房消費”、“穩(wěn)定住房市場”。要實現(xiàn)兩個穩(wěn)定，主要的措施也就是兩個方面，一個方面是要加強城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城鄉(xiāng)危房改造和保障性安居工程的建設，增加住房的有效供應，同時加大去庫存的力度，支持居民自住性、改善性的需求，這個在政府工作報告中的內(nèi)容很多，我就不說了。二是要堅持分類指導，因地施政，強化地方政府的主動調(diào)控責任。這在政府工作報告和克強總理3月15號的答記者問中講得非常明確。我認為要實現(xiàn)上述的任務和目標，中央政府和地方政府必然會有政策跟進，比如說政府工作報告里頭已經(jīng)明確，住房保障要素逐步實現(xiàn)實物保障和貨幣補貼并舉，把一些存量房改為公租房或安置房。逐漸不在年初也印發(fā)了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》，又比如住建部、財政部、人民銀行發(fā)布的關于促進住房貸款的通知?，F(xiàn)在一些地方放寬公積金貸款政策，支持老百姓的購房，實際上它的源頭就是去年三部委的通知。在總理3月15號回答記者提問的時候，我有一句話還是很有啟發(fā)的。他說“我多次說過，在新常態(tài)下我們會保持中國經(jīng)濟在合理區(qū)間運行，如果速度放緩，影響了就業(yè)、收入等，畢竟合理區(qū)間的下行，我們會在穩(wěn)定政策與穩(wěn)定市場，對中國長期預期的同時，加大定向調(diào)控的力度，來穩(wěn)定市場的當前信心，我們這幾年沒有采取短期強刺激政策，可以說運用政策的回旋余地還比較大，我們工具箱里的工具還比較多”。我最感興趣的就是說“我們的工具箱里的工具還比較多”，就說明他政策的儲備、政策的預期不是沒有考慮的，所以我想今年的政策肯定會相對的要寬松一點。中央政府和地方政府肯定也會根據(jù)市場的變化進行一些微調(diào)，我想這是今年的市場要好于去年的一個原因。

　　第三，認真研究房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律和房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)關系問題。要實現(xiàn)穩(wěn)定住房消費和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的目標，必須在落實政府工作報告提出的任務的同時，還要認真研究并踐行兩個問題，一是房地產(chǎn)市場的自身規(guī)律問題，二是在城鎮(zhèn)化快速推進中怎樣把房地產(chǎn)市場的剛性需求落地的問題，特別是解決好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房問題。這兩個問題在總理3月15號回答中外記者提問的時候都提到了?？偫碚f“房地產(chǎn)市場有其自身的規(guī)律”，他后面講了大中小城市等等，當然他沒有說房地產(chǎn)自身有哪些規(guī)律，我認為這個問題需要我們業(yè)內(nèi)的人士，包括在座的各位共同研究，達成共識。我想大家有一點是比較認可的，昨天在會上，黎總也提到了，房地產(chǎn)市場的地域性和長周期性，這是房地產(chǎn)的一個特點。因為有地域性，所以我們的政策要因地制宜，因為房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，所以我們希望政策要穩(wěn)定，不能頻頻出臺政策，這樣我們就無所適從。

　　我想除了這個最基本的規(guī)律以外，還有沒有其它的一些規(guī)律性的東西？坦率來說，我從2006年到協(xié)會以后，到去年離開，我在協(xié)會基本上就是分管市場這一塊的，跟上面的匯報也比較多，在匯報市場的時候，我經(jīng)常感覺到有幾個問題是需要研究的。第一個問題就是房地產(chǎn)的定位問題，我們怎么定位？因為我們經(jīng)常碰到一個問題，在經(jīng)濟下行的時候強調(diào)房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，當經(jīng)濟好的時候，房價上漲的時候，又遏制房價，在穩(wěn)增長和惠民生之間老是在搖擺，我們的政策搖擺很大，我們就無所適從。這里就牽涉到房地產(chǎn)如何與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應，和相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調(diào)。總理這次也專門提到了，住房既是經(jīng)濟問題，更是民生問題，這句話在2010年的國務院文件里頭是強調(diào)的，我認為這次的再次強調(diào)，對住房提出了新的定位。第二，房地產(chǎn)與政策的調(diào)整怎么協(xié)調(diào)，第三，怎么完善住房保障體系，構(gòu)建總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格與支付能力基本適應的體制機制。第四，住房的一級市場、二級市場和租賃市場怎么協(xié)調(diào)發(fā)展。我認為這些問題是非常關鍵的，當然是不是就是這些問題，講得對不對希望大家研究。

　　另外，房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)問題，總理的原話是“中國的城市化進程還在加快，房地產(chǎn)的需求是剛性的”。這里面的核心問題就是理論目標與實際情況結(jié)合的問題。咱們的理論目標里頭，比如說我們的城鎮(zhèn)化、城市發(fā)展方針是大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，但是我們的人口流向并不完全是按這個來流的，這是一個問題。第二個問題，在城鎮(zhèn)化里頭著重要解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口問題，但是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口是很難買得起商品房的，這里面有一個支付能力問題，也有一個地方承受問題。第三個問題，如果要解決好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房問題，涉及到土地制度改革的問題，涉及到宅基地和原來的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的問題，所以我認為理論與實際的問題比較多。

　　最后，限于時間問題，我簡單地跟在座的房地產(chǎn)企業(yè)談幾點個人的希望。第一，要適應新常態(tài)，認識新常態(tài)。第二，需要謀求新的發(fā)展，這里首先要認識到我們穩(wěn)定住房消費還是第一任務，所以住房市場還是一個比較大的市場。第二，我們還要探索新的業(yè)態(tài)，包括一些養(yǎng)老問題、旅游問題，這些在政府工作報告里面是多次提到的，尤其像國務院在2013年的文件里頭提到的，將來新建的小區(qū)都要按照人均用地不少于0.1平方米的標準來構(gòu)建養(yǎng)老服務設施。不管你將來搞不搞養(yǎng)老社區(qū)，今后新建的小區(qū)一定要配養(yǎng)老設施，所以這些問題可能都要研究。另外，環(huán)保的問題，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的問題等等課題，需要研究的問題還很多。另外，怎么走出去的問題，現(xiàn)在不少企業(yè)已經(jīng)有這方面的建議了。還有一個問題，我認為大家必須要重視，就是今年可能企業(yè)的兼并重組比往年會更大。事實的情況是，去年12月16號，中國經(jīng)濟測評中心和國家統(tǒng)計局發(fā)布了一個公報，它公布了房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2013年末全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)是132000家，比2008年末增加了50.3%。這個數(shù)字是什么意思？我算了一下，按城鎮(zhèn)的常住人口算，每5000個人就有一個開發(fā)公司，顯然這個量是大的。所以在當前的情況下，必然會面臨著兼并重組問題。當然，有實力的開發(fā)企業(yè)怎么樣從項目層面、從企業(yè)層面來做好并購工作，對企業(yè)也是發(fā)展的機遇。

　　我就談這么多，謝謝大家。