營(yíng)運(yùn)指標(biāo)中的銷售金額節(jié)節(jié)攀升，但房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力已經(jīng)處于嚴(yán)重退步的狀態(tài)。

　　(2015年3月26日·廣州) 歷經(jīng)數(shù)月籌備、調(diào)查與分析后，2014年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜如期在2015觀點(diǎn)年度論壇現(xiàn)場(chǎng)盛大發(fā)布，數(shù)百位嘉賓、媒體朋友共同參與和見(jiàn)證了這一行業(yè)盛事。

　　從2014年底開(kāi)始，觀點(diǎn)新媒體通過(guò)企業(yè)申報(bào)、實(shí)地調(diào)研、電話調(diào)研、行業(yè)問(wèn)卷調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)投票、資料檢索、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)研究等多種方法和渠道，對(duì)數(shù)萬(wàn)家中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面梳理和分析。

　　我們的分析始于基本面數(shù)據(jù)，同時(shí)結(jié)合資本金融、土地、商業(yè)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)動(dòng)態(tài)、結(jié)構(gòu)、信息，以及復(fù)雜的市場(chǎng)和交易數(shù)據(jù)，而這些也是卓越100榜的關(guān)鍵。

　　杠桿使用過(guò)高

　　2014年，房企整體債務(wù)規(guī)模上升。受制于國(guó)內(nèi)金融環(huán)境影響及企業(yè)發(fā)展需求，除常規(guī)渠道外，企業(yè)境外發(fā)債、信托、基金等類型融資大幅增加。但佳兆業(yè)黑天鵝事件爆發(fā)后，逐一曝光的各類型債務(wù)違約也使得入局重組者困難重重。

　　過(guò)去的一年，上市房企發(fā)各類永續(xù)債、垃圾債，借道信托的假股真?zhèn)龋芍^種類多多。融到錢的同時(shí)，也充分暴露出房企杠桿使用過(guò)高的致命弊端。而滾雪球般的利息支出及債務(wù)，使得房企利潤(rùn)被攤薄，對(duì)于長(zhǎng)線發(fā)展非常不利。

　　中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜數(shù)據(jù)分析顯示，2014年房地產(chǎn)上市企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率方面，入選上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)的企業(yè)，平均資產(chǎn)負(fù)債率為73.90%，與2013年度的72.22%、2012年度的72.54%相比均為上升。

　　從榜單分析的30家上市房企來(lái)看，沒(méi)有任何一家企業(yè)在35%-60%的安全線以內(nèi)，這一數(shù)字在2013年度為3家，2012年度則為2家。與此相對(duì)應(yīng)的是，有23家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的警戒線，數(shù)量較2013年度的19家增加4家；另有4家企業(yè)負(fù)債率超過(guò)80%，數(shù)量與2013年度持平；未有資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)90%的企業(yè)。

　　上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)平均流動(dòng)比率為1.67(2013年度1.64、2012年度1.61，2011年度1.72)，流動(dòng)比率水平逐漸好轉(zhuǎn)。

　　盈利能力嚴(yán)重退步

　　盈利能力方面，2014年度上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)入選企業(yè)平均毛利率為31.8%，較2013年度的32.04%小幅倒退(2012年度平均毛利率39.54%，2011年度平均毛利率42.73%)。

　　可見(jiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最優(yōu)秀30家上市企業(yè)的平均毛利率水平，已經(jīng)在三年時(shí)間內(nèi)從40%左右跌至約30%。擴(kuò)大到入圍的84家上市企業(yè)，平均毛利率為29.37%。毛利率表現(xiàn)比較優(yōu)秀的企業(yè)是華夏幸福、中海、華南城。

　　入選地產(chǎn)G30企業(yè)平均凈利率為13.16%，較2013年度的18.18%大幅降低，對(duì)比2012年度的平均凈利率23.56%以及2011年度的28.91%，更是大踏步倒退。擴(kuò)大到入圍84家上市企業(yè)，平均凈利率為11.10%。

　　在入選的上市企業(yè)30強(qiáng)中凈利率超過(guò)40%的企業(yè)由2013年度1家減少至0家(2012年度5家、2011年度5家)；凈利率水平30.01%-40%的企業(yè)數(shù)量同樣是0家，而2013年度則有2家(2012年度2家、2011年度3家)；20.01%-30%的有8家(2013年度7家，2013年度6家)；10.01%-20%的有17家(2013年度16家，2012年度17家)；低于10%的有5家，其中3家低于5%。

　　在2014年度凈利率表現(xiàn)最突出的企業(yè)是龍光地產(chǎn)，但凈利率水平僅為26.91%，無(wú)法與2013年度卓越100榜最高凈利率42.76%比較(2012年度51.37%)。從2014年開(kāi)始，地產(chǎn)G30企業(yè)平均凈利率水平開(kāi)始無(wú)限接近于10%。

　　綜合分析可知，營(yíng)運(yùn)指標(biāo)中的銷售金額節(jié)節(jié)攀升，但房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力已經(jīng)處于嚴(yán)重退步的狀態(tài)，特別是2013年及2014年這兩年，上市企業(yè)30強(qiáng)平均毛利率水平跌落近10%，凈利率水平跌幅超過(guò)10%。

　　其中，財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，中海連續(xù)第三年占據(jù)首位，展示企業(yè)成本控制力較強(qiáng)。而另一龍頭萬(wàn)科，相對(duì)而言，在財(cái)務(wù)指標(biāo)方面的短板非常明顯，財(cái)務(wù)指標(biāo)得分僅12分。