萬科早就提出了要以“實際回款”來評價自己的銷售規(guī)模質量，以期繼續(xù)稱得上行業(yè)龍頭的加冕。

　　(2015年3月26日·廣州)“強者恒強、企業(yè)不斷分化”。2014年3月，我們在發(fā)布2013年度中國房地產卓越100榜時，曾對房地產行業(yè)的未來走勢作出如是判斷。

　　進入2014年后，“盛極而衰”的房地產從高峰跌落，轉入下行周期，但這種下行只是相對而言，并非指房地產已經跌入低谷。

　　對2014年的中國房地產形勢應該怎樣去分析和總結？很多研究者、很多報告都在努力去揭示行業(yè)的深層次規(guī)律，并試圖以此作為判斷2015年房地產行業(yè)形勢的依據(jù)。

　　2014年度中國房地產卓越100榜也有相同的出發(fā)點，但我們希望能給出不一樣的判斷。

　　兩千億時代 誰能最終上位？

　　2014年，持續(xù)買地、開工、不斷刷新銷售業(yè)績的企業(yè)不少，典型代表如綠地，自有口徑已達到2408億，在吸引眾多眼球關注同時，行業(yè)對做大規(guī)模“沖量”模式的疑問也隨之而生。

　　從銷售金額來看，排名前三的綠地、萬科、萬達銷售總額達到6160.8億元，占據(jù)銷售金額前十總和13467.8億元的比例接近一半，為45.75%。對比來看，這一數(shù)字在2013年度為42.98%，在2012年度為43.51%。

　　2014年度，完成千億以上銷售規(guī)模房企數(shù)量與2013年相比保持在7家，但701-999億規(guī)模房企已增加至3家，分別為綠城794.0億、融創(chuàng)715.5億、世茂房地產702.2億；501-699億規(guī)模房企4家，分別是華潤置地(692.2億)、富力地產(544億)、華夏幸福(512.54億)、招商局地產(510.49億)。

　　2014年度入榜100家企業(yè)銷售總額為30194.26億元，比2013年度入榜100家企業(yè)銷售總額26021.79億元增加4172.47億元，增長率為16.04%。

　　據(jù)此可見，即便國家統(tǒng)計局公布2014年度全國房地產銷售總額和銷售面積是同比下跌的表現(xiàn)，但“強者恒強、兩極分化”的局面仍在延續(xù)，中國房地產行業(yè)最卓越、優(yōu)秀的100家企業(yè)取得了繼續(xù)增長的優(yōu)勢。

　　綜上所述，或許以上提及的綠城、融創(chuàng)、世茂房地產等三家房企，加上銷售接近700億的華潤置地，在2015年度將有機會嘗試沖擊千億軍團，誰能最終上位？

　　銷售與回款 “沖量”模式的疑問

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年度房地產新開工面積已持續(xù)下降。參照2015年初，大部分上市房企已公布2015銷售業(yè)績目標僅僅相比舊年增長10%的現(xiàn)實?；蛟S我們可以明確判斷，房地產行業(yè)拐點已至，過往狂飆似的高速增長正在放緩。

　　因此，過去的規(guī)模冠軍萬科早就提出了要以“實際回款”來評價自己的銷售規(guī)模質量，以期繼續(xù)稱得上行業(yè)龍頭的加冕。而此方面表現(xiàn)更為突出房企是龍湖，其掌門人吳亞軍在2014全年業(yè)績會上的一番表述更可為注腳。

　　吳亞軍稱龍湖堅決不用堆貨來實現(xiàn)銷售，而是將強制用去化率來實現(xiàn)銷售。中國房地產卓越100榜數(shù)據(jù)顯示，龍湖2014年全年盡管銷售只有491億，但回款率在90%左右，居業(yè)內前列。