聯(lián)系早年投資的Trophy Property Development基金于今年遭部分投資者撤資，是次投資對象確定為中型社區(qū)項目，可能是“學了一課”。

　　觀點網(wǎng) 深諳資本操作的羅康瑞旗下的瑞安房地產(chǎn)于11月28日發(fā)布公告，公司與China KC Principal Partner及China KC Investment Management與Green Acres訂立框架協(xié)議，成立及設立項目公司作出投資。

　　該投資項目中，投資者的承諾總額為6億美元(相當于約46.5億港元)。投資策略為在大學、高新科技園區(qū)及/或研發(fā)園區(qū)高度集中的策略性位置開發(fā)、擁有及管理融合住宅及商業(yè)物業(yè)的中型綜合多用途知識社區(qū)。

　　對知識社區(qū)發(fā)展的看重，據(jù)瑞安方面稱，是為配合中國經(jīng)濟結構、經(jīng)濟模式轉型。

　　法國巴黎銀行董事總經(jīng)理李偉烈指，瑞安這個策略是看重未來房地產(chǎn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結合的趨勢，是比較好的捆綁方式。

　　另有市場人士指出，聯(lián)系早年投資瑞安項目的Trophy Property Development基金于今年遭部分投資者撤資，是次投資對象確定為中型社區(qū)項目，可能是“學了一課”的結果。

　　聯(lián)合投資知識社區(qū)

　　據(jù)協(xié)議，China KC Investment Management獲委任，以物色潛在投資機會，并在經(jīng)由Green Acres和瑞安房地產(chǎn)組成的投資者批準后，成立及設立項目公司作出投資。

　　投資者的承諾總額為6億美元(相當于約46.5億港元)。其中，瑞安房地產(chǎn)實體的承諾3.75億美元(相當于約29.06億港元)，Green Acres的承諾額為2.25億美元(相當于約17.44億港元)。

　　瑞安房地產(chǎn)稱，公司決定訂立上述框架協(xié)議的原因是，其有意建立一個平臺，可持續(xù)把握中國具有吸引力的知識社區(qū)投資機遇，此外還可以擴大瑞安與全球機構投資者及私募股權來源的接觸并透過擴展瑞安的第三方投資管理業(yè)務，為集團創(chuàng)造額外收入來源。

　　資料顯示，Green Acres B2014 Limited為于澤西注冊成立的公司，由一個總部位在中東的公共機構最終全資擁有。

　　另外，框架協(xié)議的年期為八年，可在投資者一致批準后最多額外連續(xù)續(xù)期兩次，每次一年。經(jīng)投資者批準后，投資經(jīng)理須成立及設立項目公司，以向相關投資作出投資。

　　合作項目投資策略為在大學、高新科技園區(qū)及/或研發(fā)園區(qū)高度集中的策略性位置開發(fā)、擁有及管理融合住宅及商業(yè)物業(yè)的中型綜合多用途知識社區(qū)。

　　對知識社區(qū)發(fā)展的看重，據(jù)瑞安方面稱，“隨著中國經(jīng)濟結構的轉型，經(jīng)濟模式將由低成本生產(chǎn)及出口導向型逐漸轉變?yōu)橐员就羷?chuàng)新、生產(chǎn)及消費為導向。”此次瑞安投資知識社區(qū)正是為配合這樣的轉變，需要“大力發(fā)展有助培養(yǎng)創(chuàng)新理念的知識型社區(qū)”，同時“與網(wǎng)絡資訊化的現(xiàn)代生活方式相切合”。

　　據(jù)瑞安方面介紹，其已成功打造“創(chuàng)智天地”項目，以教育、科技、研發(fā)及企業(yè)孵化為基礎，形成園區(qū)、校區(qū)、社區(qū)“三區(qū)聯(lián)動”。

　　法國巴黎銀行董事總經(jīng)理李偉烈評論指，瑞安這個策略是看重未來房地產(chǎn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結合的趨勢，同時也有可能將獲得地方政府的政策扶持。“跟知識社區(qū)一起發(fā)展的話，未來可以有更多類型合作伙伴，這是比較好的捆綁方式。”

　　基金合作教訓

　　此次瑞安房地產(chǎn)與基金合作并非首次。旗下布局于多個城市的新天地系列項目，就是瑞安房地產(chǎn)與Trophy Property Development基金合作結果。

　　另有數(shù)據(jù)顯示，2012至2013年間羅康瑞旗下瑞安在國際市場發(fā)行優(yōu)先票據(jù)總額高達111.53億元，名列2013年房企海外發(fā)債前茅。

　　而將旗下新天地分拆出來籌備上市，也讓市場對羅康瑞的資本運作能力另眼相看。

　　不過盡管深諳資本運作種種，羅康瑞操盤項目也并非全部順利。今年8月就爆出投資瑞安旗下多個新天地項目的Trophy Property Development基金，有部分投資人撤資。

　　包括香港小型投資公司、亞洲和歐洲機構以及個人富豪在內的31名投資者，將手頭所持Trophy Property Development基金12%股份出售。撤資原因是上海項目拆遷問題令工程進度延誤，超出基金的存續(xù)期限。

　　李偉烈分析指，引入基金合作特別是私募基金，需要有穩(wěn)定的回報率。“做拆遷項目時，對時間點的掌控力不夠，什么時間能拆完什么時間能有回款，都有很大的不確定性”，故而才會有投資者退出。

　　在今年中期業(yè)績會上，羅康瑞表示不擔心投資者撤出問題，稱有更多投資者正接洽試圖進入。但在市場看來，多位投資者低價出售手頭Trophy Property Development基金，無疑是羅操作項目不成功導致。“所以做這類有拆遷的項目，并不適合有私募基金在里面。”

　　這次瑞安引入Green Acres B2014 Limited這樣的中東主權基金，也被市場拿來與瑞安之前的基金操作進行對比。

　　值得注意的是，此次投資策略為在大學、高新科技園區(qū)及/或研發(fā)園區(qū)高度集中的策略性位置開發(fā)、擁有及管理融合住宅及商業(yè)物業(yè)的中型綜合多用途知識社區(qū)。

　　其中中型社區(qū)的概念，在市場人士看來能有效規(guī)避上述上海項目遇到的拆遷延怠問題。“中型體量社區(qū)項目，開發(fā)周期有確定性，不會無限期拉長。這樣投資者把資金放進去，不會說不知道什么時間可以拿到回款。”

　　同時也意味著可以有穩(wěn)定的回報預期，上述人士稱，“這樣可以說是瑞安學了一課。”