企業(yè)要有自身的判斷，必要時(shí)可以采取以價(jià)換量爭(zhēng)取現(xiàn)金流。

　　2014博鰲房地產(chǎn)論壇·特寫 沒有一成不變的策略，只有永遠(yuǎn)變化的市場(chǎng)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的起起落落，神經(jīng)最為敏感依然是開發(fā)商。

　　2014年，中國(guó)樓市充斥著“下行”之音，在前景不明的下行通道中，如何繼續(xù)在行業(yè)里生存和發(fā)展，成為了全行業(yè)面對(duì)的課題。是通過降價(jià)跑量來維持現(xiàn)金流？還是開拓商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等其他細(xì)分市場(chǎng)？抑或是進(jìn)行多元化嘗試？

　　自身：分類調(diào)整與布局海外

　　8月6日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場(chǎng)，海亮地產(chǎn)總裁周迪永在接受觀點(diǎn)新媒體直播間訪問時(shí)指出，跟去年年末制定的預(yù)算相比，今年的銷售肯定會(huì)受影響。為此，企業(yè)要有自身的判斷，必要時(shí)可以采取以價(jià)換量爭(zhēng)取現(xiàn)金流。

　　對(duì)于具體的項(xiàng)目也應(yīng)采取不同的策略，“比如說有些項(xiàng)目處于供應(yīng)量非常大的區(qū)域，我們的建議要盡快完成銷售，哪怕是有一定的虧損；對(duì)于供求關(guān)系比較合理的區(qū)域，就要具體問題具體分析。”

　　在當(dāng)前市況普遍慘淡的情況下，海亮地產(chǎn)也正進(jìn)行著動(dòng)態(tài)調(diào)整。周迪永直言：“我們的預(yù)算及250億銷售目標(biāo)可能會(huì)有一些調(diào)整，因?yàn)?50億目標(biāo)的制定包含兩部分，一部分是今年上半年拿地產(chǎn)生的銷售收入，這部分現(xiàn)在看起來有一些差距；另外則是去年拿地部分，但該部分基本上沒有變化?！?/p>

　　周迪永強(qiáng)調(diào)，即便是去年拿地部分也會(huì)分類調(diào)整，類似于紹興這種供應(yīng)量非常大的區(qū)域，海亮地產(chǎn)會(huì)在價(jià)格上作出調(diào)整，而在表現(xiàn)較好的西部區(qū)域則基本保持原定的策略。

　　在樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，房企積極布局多元化之時(shí)，海亮地產(chǎn)的更多思路依然是在地域上進(jìn)行更廣的拓展，而不是延伸產(chǎn)品線，進(jìn)入旅游地產(chǎn)或者養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　據(jù)周迪永透露，今年海亮地產(chǎn)將重點(diǎn)考察澳洲以及東南亞國(guó)家，海外布局的核心是基于自身戰(zhàn)略增長(zhǎng)的需求。

　　“因?yàn)槲覀儚?50億走向更高的目標(biāo)，海外市場(chǎng)所占份額應(yīng)該逐步提升，而且我們認(rèn)為事實(shí)上也是有可能的?！?/p>

　　在周迪永看來，海亮地產(chǎn)走海外路線有先天優(yōu)勢(shì)，因?yàn)楹Ａ良瘓F(tuán)的產(chǎn)業(yè)很早就在海外發(fā)展，對(duì)于國(guó)外的法律比較了解，另外也有很多的資源，包括融資、銀行等。

　　周迪永表示，在規(guī)避海外投資風(fēng)險(xiǎn)方面，海亮地產(chǎn)的主要做法是立足于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，“哪怕我們?nèi)グ闹拮?，也是?huì)立足于澳洲本土市場(chǎng)，這樣不太會(huì)受一些移民政策或者經(jīng)濟(jì)政策的影響。”

　　除此之外，另一舉措便是本土化。周迪永介紹稱，海亮地產(chǎn)布局澳洲之時(shí)選擇的銀行、設(shè)計(jì)單位、事務(wù)所、建筑公司都將是本土的，這樣會(huì)使生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)更能夠融入當(dāng)?shù)氐姆森h(huán)境。

　　不過他也強(qiáng)調(diào)，作為房地產(chǎn)行業(yè)，不管是國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，核心的風(fēng)險(xiǎn)還是房?jī)r(jià)波動(dòng)，所以需要對(duì)這個(gè)國(guó)家或者城市經(jīng)濟(jì)有中長(zhǎng)期的判斷。

　　行業(yè)：謹(jǐn)慎樂觀與競(jìng)爭(zhēng)加劇

　　談及對(duì)行業(yè)未來發(fā)展形勢(shì)看法時(shí)，周迪永表示，海亮地產(chǎn)始終保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。

　　“行業(yè)本身，今年銷售跟去年比會(huì)差一些，但實(shí)際上仍然處于高位，絕對(duì)容量依舊是非常巨大?！彼忉尩?。

　　在周迪永看來，影響市場(chǎng)容量最主要的幾個(gè)因素，包括人口增長(zhǎng)還有城市化，肯定是一個(gè)漸進(jìn)過程，而不是突變。因此可以預(yù)見，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，整個(gè)房地產(chǎn)的銷售額應(yīng)該不會(huì)有非常大的變化，政府、銀行也不容許發(fā)生這樣的情況。從微觀來講，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)越來越大，今后可能“強(qiáng)者恒強(qiáng)”。

　　周迪永續(xù)稱，盡管行業(yè)的“蛋糕”依舊很大，但是對(duì)于分蛋糕的人而言，受到的壓力會(huì)越來越大，對(duì)專業(yè)化、精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)要求越來越高，尤其是對(duì)投資深度的把握。

　　近期各地限購(gòu)的松綁也攪起房地產(chǎn)市場(chǎng)的陣陣“漣漪”，周迪永對(duì)此也表示，從海亮自身的情況來看，七月份的消化總體比上半年要好一點(diǎn)。

　　“限購(gòu)松綁后很多樓盤銷量可能會(huì)有10%到20%的增加，我們判斷下半年局部地區(qū)的限貸政策會(huì)有一定調(diào)整?！?/p>

　　他提及，今年土地市場(chǎng)的表現(xiàn)已經(jīng)比較明顯，像上海這種區(qū)域基本上跟去年沒什么太多的變化，因?yàn)樯虾７績(jī)r(jià)總體上沒什么變化，類似蘇州、成都這樣的城市則還比較理性。

　　“如果我們按照不是特別高的利潤(rùn)率期望的話，基本上還是可以拿到土地的?！敝艿嫌婪Q。

　　關(guān)于限貸政策方面，周迪永認(rèn)為，現(xiàn)在的銀行最大問題在于，可以放貸的對(duì)象在不停地縮減。像浙江的一些商業(yè)銀行，有錢但是不敢放貸給一些小企業(yè)。這種情況對(duì)大企業(yè)來講，對(duì)資金的相對(duì)占有量可能是一個(gè)更好的趨勢(shì)。

　　最后，周迪永補(bǔ)充道：“從政策微調(diào)上來講，我們的判斷是下半年金融上還是會(huì)適度地放松，包括準(zhǔn)備金率可能也會(huì)下調(diào)?！?/p>
（發(fā)稿：見習(xí)編輯 張常旺    審校：劉滿桃）