除了房企回籠資金不足外，較高的樓面起始價或許也是本次土地拍賣平淡收場的原因之一。

　　觀點網(wǎng) 自3月起宅地斷供半年之后，9月10日，杭州主城區(qū)土地市場迎來下半年首次現(xiàn)場競價，并吸引了綠地、浙江建業(yè)、德信、雨潤等多家開發(fā)商參與，其中不乏外來房企大鱷身影。

　　是次除了主城區(qū)城東新城彭埠單元和拱墅大關(guān)單元將分別出讓2宗純住宅用地和1宗商住用地以外，同時出讓的還有杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的1宗商業(yè)用地，4宗地塊出讓總面積15.27萬平方米(約229畝)，可建面積約44萬平方米，合計吸金39.09億元。

　　具體來看，上述4宗地分別為江干區(qū)的2宗住宅用地、拱墅區(qū)的1宗商住用地及杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的1宗商業(yè)用地。

　　競拍結(jié)果顯示，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的商業(yè)地塊及江干區(qū)的22、23號住宅地塊均為一次報價，直接成交，溢價率分別為0.16%、0.16%和0.24%；而拱墅區(qū)的商住地塊則在綠城與北京英藍27輪博弈后，由北京英藍以總價15.75億元收入囊中，溢價率達12%。

　　主城宅地花落外來房企

　　是次土拍前，業(yè)內(nèi)相關(guān)人士曾透露，(江干區(qū)彭埠單元)兩宗地塊已有外來大鱷勾地，看好東站核心區(qū)未來前景。

　　而從競拍結(jié)果來看，彭埠單元R21-11、R21-10-1地塊最終分別由德信地產(chǎn)、江蘇地華(雨潤旗下地產(chǎn)公司)競得，成交總價分別12.72億元(折合樓面價10620元/平方米)、4.19億元(折合樓面價10721元/平方米)。

　　據(jù)悉，彭埠單元R21-10-1地塊位于杭州城東新城花園區(qū)塊，出讓總面積21701平方米，地上建筑面積39061.8平方米，容積率1.8，而花園區(qū)塊為城東新城規(guī)劃7大住宅片區(qū)中最大片區(qū)。

　　其實對于專注布局三四線城市的雨潤來說，2002年涉足地產(chǎn)業(yè)務以來，項目已遍布南京、蘇州、上海、安慶、黃山、吉林等地，而此次城東拿地是該集團首進杭州。

　　拍賣結(jié)束后，雨潤地產(chǎn)杭州總經(jīng)理姚文洲在接受媒體采訪時表示，目前是個不錯的拿地時機，雨潤有心有力，價格又合適，于是決定此時進入杭州市場。

　　據(jù)一位專業(yè)人士表示，雨潤其實一直打算進杭州，在杭州周邊的臨安已有布局；去年就已經(jīng)在杭州看地了，只是沒找到合適的時機。

　　另悉，今年年初雨潤已成立了大華東區(qū)域，并將總部設在杭州。“該公司計劃在杭州拿兩三宗地，串聯(lián)杭州周邊城市的土地后，預計將累計拿地七八宗?！?/p>

　　而此次唯一出現(xiàn)激烈競價的拱墅區(qū)大關(guān)單元商住地塊，經(jīng)過27輪競價，最終由另一外來房企--北京英藍置業(yè)有限公司以15.75億元競得，折合樓面價13315元/平方米。該地塊出讓面積43810平方米，容積率2.7，地上建筑面積為118287平方米。

　　資料顯示，北京英藍置業(yè)為海星國際有限公司在國內(nèi)房地板塊的業(yè)務核心，總部設于香港，現(xiàn)于北京、天津、青島、珠海等地均有新開發(fā)計劃。

　　其中，由北京英藍完成開發(fā)并自持的位于北京金融街7號的英藍國際金融中心項目，吸引了高盛、摩根大通等43家國際頂級金融機構(gòu)入駐。

　　平淡收場或因“高門檻”

　　作為主城區(qū)時隔半年的首次宅地出讓，此次土拍平淡收場，沒有地王，沒有冷門，沒有高潮。4宗土地的拍賣總起始價為37.36億元，平均溢價率僅為3.14%。

　　對此，雨潤地產(chǎn)杭州總經(jīng)理姚文洲認為，不少房企還處于普遍觀望中；此外，很多房企也因為今年的(樓市)行情而在拿地上“心有余而力不足”。

　　策源研究機構(gòu)研究員顧曉立接受觀點新媒體采訪時則表示，雖然杭州限購已全面取消，但土地市場不可能立馬就回暖，這需要一個過程；而且由于杭州上半年樓市成交低迷，一些開發(fā)商也沒錢去買地。

　　除了房企回籠資金不足外，較高的樓面起始價或許也是本次土地拍賣平淡收場的原因之一。

　　在大關(guān)單元B1/B2/R21-C01地塊(21號地塊)爭奪戰(zhàn)中，先報價的綠地本勢在必得，但當樓面價高達13315元/平方米時，綠地最終放棄。

　　顧曉立指出，競拍開始前參與報價的公司較少，為維持土地市場的穩(wěn)定，保證后面的土地不至于低價賤賣，在樓市依舊不溫不火時，杭州市政府還是為上述4宗地塊設置了相對“高門檻”的樓面起始價。

　　資料顯示，4宗地塊起拍樓面價分別為杭政儲出[2014]20號地塊(下沙商地)4071元/平方米，21號地塊11920元/平方米，22號地塊10620元/平方米，23號地塊10721元/平方米。浙江業(yè)內(nèi)人士劉晨光坦言，“即便底價拿到土地，這也是一個吃力的價格?！?/p>

　　目前，城東新城核心區(qū)平均樓面價為11419元/平方米。二季度后，以德信東望為例，多個樓盤實施降價走量方略，最近一個月該區(qū)域成交均價約18000元/平方米。

　　另據(jù)介紹，目前杭州城東區(qū)域的樓盤競爭已非常激烈，開發(fā)商在這個樓面價上能拓展的利潤空間有限。

　　數(shù)據(jù)顯示，杭州城東新城核心區(qū)(彭埠單元和天成單元)從2011年起已累計推出宅地13宗，涉及體量116萬方，其中僅濱江曙光之城項目現(xiàn)已售罄，其余樓盤均處于銷售期，其中不乏多宗地塊尚未進入銷售環(huán)節(jié)。??

　　而此次所拍地塊除了價格門檻高以外，另一“高門檻”則是拱墅區(qū)大關(guān)單元地塊高比例的商業(yè)商務規(guī)劃要求。據(jù)悉，該地塊出讓面積43810平方米，其中，住宅占比40%，商業(yè)商務占比60%。

　　相關(guān)業(yè)內(nèi)人士則表示，該宗地塊的商業(yè)占比過大，需要有商業(yè)運作經(jīng)驗的開發(fā)商才敢下手。

　　上述地塊出現(xiàn)在《主城區(qū)2014年第一期推介手冊》中，濱臨京杭運河和大兜路歷史街區(qū)，西望香積寺及富義倉，項目周邊商住氛圍濃厚。