保利集團仍在研究如何整合保利置業(yè)與保利地產，但目前還沒有具體時間表和方案。

　　觀點網 8月21日，保利置業(yè)集團有限公司在香港召開2014年中期業(yè)績會，保利置業(yè)主席兼董事總經理雪明、董事兼副總經理葉黎聞、總經理助理蔡偉生以及財務總監(jiān)潘志平出席。

　　雪明現(xiàn)場表示，很有信心完成今年280億的年度銷售目標。

　　據(jù)保利置業(yè)中期業(yè)績報告顯示，2014年上半年，該集團簽約銷售面積約119.5萬平方米，簽約銷售額約123億元，已完成年初定下的全年銷售目標280億元的44%。

　　保利置業(yè)方面表示，上半年共有在售項目44個，下半年還將視乎市場情況及工程進度，計劃推售約8個全新住宅樓盤。

　　“按推出貨值計算，如果去化達46%的話，就可以完成年度目標。”葉黎聞補充說道。

　　值得注意的是，2012年和2013年的上半年，保利置業(yè)銷售業(yè)績的同比增幅分別為26.25%、44.55%。而2014年上半年，該公司合約銷售額約為123億元，同比下降了15.75%。

　　在業(yè)績回落的同時，保利置業(yè)卻依然大規(guī)模拿地，上半年在香港新九龍、寧波、廣西、上海等地的拿地支出已接近100億元。

　　對此，曾有研報分析指出，若以90億元土地收購費用計算，其中30億元用于支付2013年帶入的未結算土地款，60億元用于新購地塊，加上150億元建工開支及各項稅費100億元，保利置業(yè)2014年保守資本支出預算已達340億元，因而其今年負債率仍將持續(xù)高位。

　　發(fā)布會上，保利置業(yè)管理層回應稱，今年拿地預算是91億，上半年已經拿下價值將近100億的土地，按權益算，保利置業(yè)需要支付80億的土地款，目前已經支付70億，還剩下11億的買地額度。

　　“下半年將保持審慎拿地態(tài)度。”其還透露，集團還留有去年30億的土地款需要支付，預計接下來還需要支付的土地款大概是30-40億。

　　同時，管理層還表示，保利置業(yè)上半年毛利率與去年同期相若，下半年會繼續(xù)維持25%毛利率。

　　“今年上半年境外融資占比12%-15%，并且得益于境外融資，集團融資成本下降了。”

　　關于保利置業(yè)與保利地產之間備受關注的同業(yè)競爭問題，雪明解釋說，保利置業(yè)與保利地產目前所涉及的城市沒有增加，并且可以處理好同業(yè)競爭問題，不認為同業(yè)競爭是影響，小股東利益也不會因此受到影響。

　　其還進一步指出，保利集團仍在研究如何整合保利置業(yè)與保利地產，但目前還沒有具體時間表和方案。

　　以下為保利置業(yè)集團有限公司業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：之前傳出上海9月1號限購也會放開，保利的總部是在廣州，一線城市會有機會放開嗎，你們對下半年和未來的前景如何看？下半年推盤策略怎么樣？因為上半年只有3個新盤，都是在二、三線城市，下半年就有8個，有兩個都是在上海，是不是改變了推盤策略，貨值大概是多少？

　　雪明：從宏觀上來看，整個國家GDP的增長是7.5%，這個指標是經過國家各方面政策的調整，是可以完成的。也就是說在這種指標情況下，房地產投資增速雖然有減弱，但是房地產這個行業(yè)還是一個支柱性產業(yè)，是一個涉及到幾十個包括鋼鐵、建材等的行業(yè)。也就是說宏觀經濟面對房地產有影響，但是還看不出來這個產業(yè)特別大波動。

　　第二方面，現(xiàn)在看起來各方面的調控政策更加理性，房地產市場也更加呈現(xiàn)出一種新常態(tài)的趨勢。比如說限購放松的城市在增加，二、三、四線城市都出現(xiàn)了解除限購的情況，并且這些城市還在增加。同時在貸款方面也有調整的趨勢、房產稅也在征求意見稿以及全國房產聯(lián)網登記制度等等，這一系列的措施使得市場出現(xiàn)理性和新常態(tài)的情況。

　　在這種情況下房地產的行業(yè)產品結構，戶型的結構會出現(xiàn)一些變化。從上半年一些取消限購的城市來看，144平方米的大戶型銷售量不斷增加。這種結構的變化也許就是新常態(tài)出現(xiàn)的開始，這種新常態(tài)不像前些年高幅增長，利潤率不高。利潤率不斷的下降，和增長率不斷的下降，這些都是轉變的情況。

　　但是綜合這些來看，我認為未來房地產市場，尤其是下半年房地產市場相對上半年差不多，也更加理性。更重要的在于他的新常態(tài)化和理性的轉變，這是一個特點。

　　這種情況下，保利置業(yè)要不斷的研究政策變化和市場、客戶需求帶來的影響和變化，不斷的改善產品結構等等一系列工作，使銷售工作和各項工作按計劃推進，所以今年銷售目標還沒有調整。

　　至于推盤的策略問題，我們沒有特別改變推盤的計劃，過去兩三年開始一直以長三角和珠三角為主，最近的業(yè)績也反應出很明顯的情況。長三角和珠三角占入賬的收入超過一半，從上半年主要的利潤來看，上海、廣州這些地方來的毛利超過要求的一半以上。而從業(yè)績來看，我們對長三角和珠三角的投入回報不斷顯現(xiàn)出來。并且，保利置業(yè)還是很注重珠三角和長三角的投入，這個是沒有改變的。

　　下半年正常推盤，就單個區(qū)域來說，上海是貨源的主要來源城市，從產品來看，還是以普通住宅為主，住宅產品占85%以上，上半年占的比例到了88%。從產品結構和位置來說都沒有特別的改變，一直都是隨行就市的定價策略。

　　我們不會定一個特別高的價格，或者低于市場價格。

　　現(xiàn)場提問：年初預計的庫存總共是多少？年初公司提出91億買地預算，上半年已經花了近100億元，下半年的買地計劃是什么？

　　雪明：年初預算全年有450億的貨值，在上半年實現(xiàn)了123億的銷售，完成的比例42%。下半年如果按剩下的貨值來計算，可以完成銷售目標的46%。

　　葉黎聞：我對庫存的問題再補充一下，保利置業(yè)年初計劃中有450億的貨量，其中有140億來自于2013年，所以今年會形成310億的貨量，此外再加上新推和續(xù)推就是450億。

　　上半年的保利置業(yè)新推和續(xù)推加在一起一共續(xù)推了149億的貨量，包括去年留下來的，這個貨量在上半年形成的是289億貨量，今年上半年實現(xiàn)123億的銷售，去化率的水平大概是在42%。

　　下半年的情況是把剩下的貨量再加上新形成的貨量之后，只要達到46%的去化水平，就能夠完成全年280億的目標。

　　我們年初制定的買地預算是91億人民幣，從執(zhí)行的情況來看，新獲得了9塊土地，因為有不同股權比例關系，自己需要支付的80億元，到現(xiàn)在為止支付了70億元。

　　此外，新購置的這70億元再加上一切買地還有一些余款的支付了10億，一共付了80億元。按照年初的土地預算來說還剩11億元的額度，但從現(xiàn)在土地情況來看，因為去年留下來的土地余款有30億元需要支付，以及一些在跟蹤的土地還會有一些零星的支付。

　　我判斷下半年大概有30到40億元土地支付的需求，這個數(shù)字并非絕對。因為獲取土地的方式不同，有的是通過拍賣的方式，有的則是通過舊城改造的方式，并且在支付土地款方面也不同。

　　現(xiàn)場提問：保利置業(yè)全年庫存有多少，上半年庫存去化率多少，下半年有沒有信心去多少貨？剛才說買地會審慎一些，下半年買地的大概金額是多少？此外，公司上半年在香港買了土地，現(xiàn)在有沒有特別的目標，能不能重新講一下姐妹公司保利地產合雙方的資源情況？

　　雪明：保利集團對于將兩家上市公司整合在一起，希望達到的目的是通過整合使保利在這個行業(yè)里面無論是規(guī)模、效益對各方面都可以變得更大，更強。這中間有很多技術方案和代價的問題也是考慮的問題，但是具體什么時間進行整合，具體的方案也沒有確定。

　　潘治平：保利置業(yè)今年在香港買了一個在啟德機場的項目，這個項目還是按計劃順利的推進中，估計明年上半年能夠開工。我們比較看好這個市場，但是從公司的策略來看，雖然比較看好，但是還是會比較穩(wěn)健的去做項目。

　　以后，我們會繼續(xù)買香港的土地，兒保利置業(yè)也參與了前兩個月啟德另外一塊土地的競買，但是最終被另外一個開發(fā)商拿到了。

　　現(xiàn)場提問：剛才有說到涉及舊改項目，你們兄弟公司保利地產件也明確說會涉及舊改，擔心不擔心兩個公司同時涉及舊改會有同業(yè)競爭的問題？

　　此外，看公司的報告，上半年股東應占溢利同比下降了四成，能不能說明下跌的原因，銷售毛利率下跌的原因是什么，你們預計全年的毛利率和凈利率是不是也會面臨這樣的情況？

　　雪明：我們在內地很多城市都在進行舊改項目，比如說廣州、武漢、濟南、深圳、昆明等等，而且很多舊改項目也做出了一些經驗。但是這些舊改項目和同業(yè)競爭沒什么太多的關系，除了廣州、武漢有一個共同進入的城市有舊改項目以外，我們和保利地產在其他城市都沒有舊改項目重疊。

　　現(xiàn)在，我們兩家公司都有項目的還是四個城市，沒有增加新的同業(yè)競爭城市，而且公司內部對同業(yè)競爭的協(xié)調還算不錯，因此而對小股東利益產生損害的情況不存在，幾乎沒有。同業(yè)競爭問題，應該是很容易解決的一個問題。

　　潘治平：股東應占溢利2014年上半年較2013年下降了42%，主要是有四個原因構成的。第一方面，銷售毛利較去年上半年少了4.1億港元，下跌的原因主要是從結轉售價提升了25%，但是成本也相對有一個大概35%的大幅增長，所以毛利絕對值下跌了4.1億港元。

　　另外一方面，在2013年的時候有一個匯率收入2.2億港元，在2014年上半年就沒有這方面的收入。

　　第三方面，2013年有一個投資物業(yè)的重估增值，這個增值數(shù)是7.14億港元，今年是5.85億港元，兩個相差1.29億港元。

　　最后一個原因是財務費用增加了1.5億港元，這四個原因構成我們今年上半年股東應占溢利較2013年下跌42%的情況。

　　從全年的預算情況來說，年初希望能夠保持去年的毛利率水平25%左右。從上半年來看這個水平維持在25%，下半年我們也希望力爭維持在25%。

　　關于財務費用的情況，保利置業(yè)這兩年通過境外融資的安排使整體財務結構有了比較明顯的改善。到現(xiàn)在在境外的融資比例占到總融資的13%，這樣整體讓的財務成本得到了下降，結構得到了調整。

　　現(xiàn)場提問：公司在海南的發(fā)展怎么樣，因為海南領先其他城市，已經開始清理閑置的土地，這個對海南的發(fā)展有沒有什么影響？

　　雪明：我們在海南萬寧神州半島有一個項目，成本是2000元每平方米，銷售價格是1.5萬元每平方米，而且基本上都是度假型的剛需類產品，銷售還不錯，是在神州半島算銷售最好的項目。

　　對比神州半島的價格和海南三亞的價格，三亞價格同類都賣到了3萬元每平方米，幾乎都是外地人買的。而我們的項目客戶里面有很多上海的、北方，所以從這個產品的性價比來看還是非常不錯，外地人到那里去，還是到三亞去，這其實沒什么區(qū)別。

　　集團在海南的發(fā)展定位是一個旅游地產的定位，所以在海南市場不是特別賣力的拓展土地，所以是否清理閑置土地，這和我們的發(fā)展沒有太大的關系。

　　現(xiàn)場提問：目前有消息說保利地產以及恒大都用樓支付廣告費，這種現(xiàn)象是不是會越來越多，因為庫存量比較大，最近額比較緊張，你們覺得去庫存需要多久才能消化掉？

　　此外，保利置業(yè)的投資物業(yè)方面的收入是有增長的，投資物業(yè)的毛利率會比較高，有沒有打算把這部分業(yè)務增長到什么比例，將來會占你們銷售的多少？

　　葉黎聞：現(xiàn)在庫存的數(shù)量是144.9億人民幣，這個庫存數(shù)目是已經竣工部分加入的。從現(xiàn)在行業(yè)的情況來看，我相信每家企業(yè)的庫存都有不同程度的增長，這是行業(yè)的普遍現(xiàn)象。

　　其實，保利置業(yè)在兩年前就開始關注這個問題，也在經營策略中也提到要去庫存。去庫存有兩個方法，一個是前期就要做好這個工作，生產適銷對路的產品。而我們認為所謂適銷對路的產品是剛需的產品、小戶型、低單價、低總價的產品。這兩年保利置業(yè)在貫徹這樣一個庫存去化思路，在新產生的產品當中都是按照這個原則去做的，所以我們的庫存去化還是有效果的。

　　至于怎么樣去化以前已經形成的高大貴的產品。首先改善產品的包裝，比如說增加體驗效果，對園林這方面的體驗式改造，把產品的品質充分體現(xiàn)出來。

　　同時，我們也在采取所謂適銷對路的價格，進行針對性的銷售，從這幾個方面來解決以前遺留下的這些高大貴的產品。

　　未來我們還會堅持所謂剛需產品的生產，以這個產品為主流產品，我相信未來的庫存產生會得到一定的控制。

　　投資物業(yè)方面，保利置業(yè)現(xiàn)在的投資物業(yè)加上現(xiàn)有的土地儲備，未來會形可能成的規(guī)模大概是10%的水平。實際商業(yè)產品和寫字樓產品還是以銷售為主，不會去追求一個所謂投資物業(yè)要有一個比例數(shù)的增長。

　　并且，我們還是追求在中心城市中心地段進行投資性物業(yè)，有收租回報價值的物業(yè)，所以我們現(xiàn)在賬上所存在的絕大多數(shù)是北京、上海、廣州一線城市的投資物業(yè)為主。

　　雪明：保利和恒大用樓支付廣告費的事，這和庫存沒有必然的關系，庫存量很低也愿意拿現(xiàn)貨支付，不愿意用現(xiàn)金支付，只是看對方接受不接受。如果接受，接受的量也會很小，僅占幾百億銷售中很少部分。用房子支付廣告費用這可能就一個小例子，正好大家需求一樣，他需要，他認可，但這個不是普遍現(xiàn)象。

（發(fā)稿：趙思茵    審校：楊曉敏）