現(xiàn)在覺得超過700億元的可能性不大，最后實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)也許是700億元，也許是比700億元低一點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 8月19日，華潤置地宣布擬收購集團(tuán)在深圳及山東四個(gè)物業(yè)，包括深圳大涌村項(xiàng)目、深圳三九銀湖項(xiàng)目、濟(jì)南興隆項(xiàng)目及濟(jì)南檔案館東項(xiàng)目。

　　在隨后舉行的中期業(yè)績會(huì)上，華潤置地董事會(huì)主席吳向東進(jìn)一步介紹，這是華潤集團(tuán)最大規(guī)模的一次注資。四個(gè)項(xiàng)目總建筑面積約580萬平方米，且都已拿到建筑規(guī)劃許可證。

　　雖然注資代價(jià)仍處于估算階段，但從吳向東言語中不難看出，在上半年銷售低于預(yù)期10%的情況下，華潤置地對(duì)此次注資項(xiàng)目抱以很大期望。

　　據(jù)吳向東透露，擬向集團(tuán)收購的四個(gè)項(xiàng)目中有三個(gè)項(xiàng)目今年都會(huì)有銷售貢獻(xiàn)。其中，濟(jì)南興隆項(xiàng)目已經(jīng)開始銷售，而深圳的項(xiàng)目總建筑面積有160萬平方米，今年第一期可能有幾十億的銷售金額。

　　“總之只要具備條件的，公司都希望快一點(diǎn)銷售，能為對(duì)公司業(yè)績有所支持”。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年華潤置地合同銷售金額約255.6億元，僅完成全年銷售目標(biāo)的36.5%。

　　“我們年初設(shè)定的目標(biāo)是700億人民幣，現(xiàn)在覺得超過700億人民幣的可能性不大，最后實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)也許是700億元，也許是比700億元低一點(diǎn)”。吳向東回應(yīng)稱。

　　不過，即便目前市場(chǎng)波動(dòng)讓華潤置地完成全年銷售目標(biāo)存不確定性，但吳向東表示，在市場(chǎng)呈回暖趨勢(shì)下，華潤置地并不主張降價(jià)。同時(shí)，華潤置地還有部分樓盤原來是放到明年賣，但為加緊銷售今年也開始在賣，這些項(xiàng)目步伐是注資的高質(zhì)項(xiàng)目。

　　在積極尋求更多業(yè)績貢獻(xiàn)同時(shí)，傅育寧上任后的華潤置地也開始提出三大戰(zhàn)略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)今后的變化。第一個(gè)是如何應(yīng)對(duì)電商帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

　　吳向東稱，電商會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)造成沖擊，而華潤的重點(diǎn)就是商業(yè)地產(chǎn)，所以必須積極研究互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)自身業(yè)務(wù)的挑戰(zhàn)。目前華潤置地已成立了專門的團(tuán)隊(duì)，開始做這方面的研究。

　　第二大戰(zhàn)略為研究地產(chǎn)與金融工具如何有機(jī)結(jié)合。吳向東解釋稱，這一舉措最大目的是獲得更多財(cái)務(wù)資金，重點(diǎn)是投入盤子越來越大的商業(yè)地產(chǎn)。

　　據(jù)吳向東介紹，華潤置地的商業(yè)地產(chǎn)除了少量及一些銷售型的商業(yè)物業(yè)以外，都是長期持有的，單靠住宅的現(xiàn)金流入和利潤貢獻(xiàn)很難使商業(yè)地產(chǎn)走得更快更遠(yuǎn)。據(jù)悉，目前華潤置地的商業(yè)地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例大概為22.2%。

　　“目前有很多同行在這方面做得不錯(cuò)，有很多多元化的金融手段來發(fā)展，華潤置地也會(huì)積極考慮用各種手段來支撐商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)肯定是公司以后重要的發(fā)展方向”。

　　除研究如何更好將地產(chǎn)與金融結(jié)合發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)外，華潤置地的第三大戰(zhàn)略是拓展海外。不過，吳向東明確指出，華潤置地目前對(duì)海外拓展持審慎態(tài)度。

　　其認(rèn)為，華潤置地走出最大的挑戰(zhàn)來自于管理團(tuán)隊(duì)是否能滿足走出去的需要。

　　“國外的市場(chǎng)差與國內(nèi)差異太大，需要我們有國際視野，及內(nèi)外兼修的團(tuán)隊(duì)，所以我們需要半年甚至更長的時(shí)間去做決定”。

　　以下為華潤置地2014年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今年上半年，華潤置地綜合毛利率下降的原因是什么，預(yù)計(jì)下半年毛利率情況如何？華潤置地最新宣布擬收購集團(tuán)四處資產(chǎn)，估計(jì)代價(jià)大概是多少？

　　吳向東：華潤置地上半年的綜合毛利率是30.6%，和去年同期31.4%有所下降，主要原因是投資物業(yè)毛利率有所下降。而投資物業(yè)毛利率下降的原因有兩個(gè)，一是投資物業(yè)管理的人工成本有所上升。

　　其次，是酒店毛利率下降。包括沈陽君悅與海南的石梅灣兩個(gè)項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目的毛利率是負(fù)的。但是上半年開發(fā)物業(yè)的毛利率同比有所上升，達(dá)28.2%，去年同期是27.6%。

　　我們預(yù)計(jì)毛利率情況會(huì)維持基本的穩(wěn)定。一方面將加強(qiáng)成本控制。另外，對(duì)產(chǎn)品定位也更加明確，能更好贏得市場(chǎng)需求。

　　俞建(首席財(cái)務(wù)官)：我們今年銷售結(jié)算金額已鎖定了絕大部分，所以毛利率維持穩(wěn)定是比較有把握的事情。

　　吳向東：注資的問題華潤置地一直和母公司溝通，今天華潤置地已發(fā)公告宣布，和集團(tuán)簽署了擬將四個(gè)項(xiàng)目注入華潤置地的備忘錄。包括深圳的大涌村項(xiàng)目及三九銀湖項(xiàng)目，濟(jì)南的興隆項(xiàng)目與檔案館東項(xiàng)目。

　　評(píng)估師正在對(duì)項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)備忘錄里面的情況，這部分支付的工具包括現(xiàn)金、配股估價(jià)，也包括其它一些金融工具，最終會(huì)找雙方都認(rèn)為合適的價(jià)格。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：華潤置地收購集團(tuán)山東和深圳的項(xiàng)目規(guī)模會(huì)有多大？目前收購項(xiàng)目的可售貨量有多少？

　　吳向東：這次注資是我們企業(yè)最大規(guī)模的一次注資。一共四個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積580萬平方米左右，這580萬平方米土地都是已經(jīng)拿到建筑規(guī)劃許可證的。

　　這四個(gè)項(xiàng)目中有三個(gè)項(xiàng)目今年都會(huì)有銷售貢獻(xiàn)。其中，濟(jì)南興隆項(xiàng)目已經(jīng)開始賣了。深圳的項(xiàng)目總建筑面積有160萬平方米，今年第一期可能賣幾十億的銷售金額?？傊灰邆錀l件的，公司都希望快一點(diǎn)銷售，能為對(duì)公司業(yè)績有所支持。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：在向母公司購買資產(chǎn)需要大筆支出的情況下，華潤置地會(huì)不會(huì)對(duì)自身負(fù)債率范圍有所考量？

　　俞建：因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)周轉(zhuǎn)比較慢，所以華潤置地已經(jīng)在研究金融和地產(chǎn)如何有機(jī)結(jié)合。而針對(duì)有關(guān)負(fù)債率的情況，華潤置地目前新的評(píng)級(jí)是Baal，會(huì)維持這個(gè)評(píng)級(jí)目標(biāo)，根據(jù)這個(gè)來確定華潤置地合理的負(fù)債率情況。

　　吳向東：華潤置地絕大部分項(xiàng)目都是自己100%投資開發(fā)的，未來也會(huì)引進(jìn)合作伙伴，還會(huì)進(jìn)行一些創(chuàng)新金融手段，這樣對(duì)華潤置地的財(cái)務(wù)資源有很大幫助。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：下半年華潤置地的推貨值是多少，項(xiàng)目定價(jià)在什么區(qū)間？會(huì)否采取降價(jià)促銷措施保證全年銷售目標(biāo)的順利完成？

　　俞建：會(huì)維持全年700億銷售目標(biāo)不變。到目前為止已完成330多億元，還有一半目標(biāo)沒有完成，下半年要繼續(xù)努力。其實(shí)，從年初開始，公司已根據(jù)不同城市、不同項(xiàng)目的銷售情況，對(duì)價(jià)格做了合理的安排，下半年還會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)健的價(jià)格策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

　　吳向東：我們年初設(shè)定的目標(biāo)是700億人民幣，現(xiàn)在覺得超過700億人民幣的可能性不大，最后實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)也許是700億，也許是比700億低一點(diǎn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：您認(rèn)為700億元目標(biāo)難超越的原因是什么？按以往情況，內(nèi)地九、十月份市場(chǎng)都會(huì)轉(zhuǎn)好，今年的九、十月份的市場(chǎng)氛圍有無改善的可能？

　　吳向東：從今年1月1號(hào)開始，中國住宅市場(chǎng)開始朝著下降的方向變化。包括中央政府在內(nèi)都在開始關(guān)注這種變化，及變化對(duì)中國宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。

　　上個(gè)月國家建設(shè)部主要領(lǐng)導(dǎo)分別請(qǐng)了國內(nèi)8個(gè)主要地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人到北京談話溝通。在和北京建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)討論的時(shí)候，我們公司的建議有兩個(gè)，第一要去行政化，前幾年因?yàn)橐恍┑胤椒康禺a(chǎn)價(jià)格增長得太快，國家需要出手調(diào)控，但出現(xiàn)今年的情況后，限購、限價(jià)這樣行政色彩濃厚的政策要取消。國家除了把保障房工作交給政府做以外，商品房就交給市場(chǎng)來決定。

　　第二個(gè)建議，金融政策方面要由市場(chǎng)來決定銀行、發(fā)展商和買家之間的關(guān)系，而不是由政府單方面強(qiáng)行用政策來干涉。商業(yè)銀行會(huì)對(duì)自己的風(fēng)險(xiǎn)收益有一個(gè)判斷，對(duì)行業(yè)前景也會(huì)有一個(gè)判斷。

　　總體而言，我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)，尤其是住宅市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入比較平穩(wěn)的狀態(tài)，甚至某些地區(qū)還會(huì)有一些平穩(wěn)的增長。華潤置地在全國50多個(gè)城市都有項(xiàng)目，政策有所放松后，市場(chǎng)就開始有所反應(yīng)，例如濟(jì)南，政策放松后大戶型就開始好賣了。

　　傳統(tǒng)意義來說金九銀十時(shí)期的市場(chǎng)會(huì)比較火熱，企業(yè)也會(huì)重視這兩個(gè)月的銷售，并開始因地制宜的促銷降價(jià)。不過，華潤置地的銷售雖然比預(yù)期低了10%，才達(dá)330億，但華潤置地上半年的退貨量原本就不如下半年，且現(xiàn)在市場(chǎng)也有回暖跡象，所以華潤置地并不主張降價(jià)。

　　另外，華潤置地還有部分樓盤原來是放到明年賣，但為加緊銷售今年也開始在賣，這些項(xiàng)目步伐是注資的高質(zhì)項(xiàng)目。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，管理層預(yù)期下半年的凈利潤率還會(huì)維持13%的增幅嗎？

　　吳向東：今年的華潤置地的利潤已基本鎖定了，有610億人民幣的營業(yè)額。所以，目前維持凈利潤目標(biāo)不變，基本上保持13%左右的增長。

　　俞建：另外，國內(nèi)地很多城市調(diào)控措施已陸續(xù)松綁，房地產(chǎn)市場(chǎng)的氣氛也正朝著好的方向發(fā)展，對(duì)完成今年住宅簽約額的目標(biāo)也比較有把握。現(xiàn)在華潤置地的簽約額到六月底是256億，到七月底是298億，最新的數(shù)據(jù)是330億人民幣。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：未來華潤置地的住宅和商業(yè)的占比是怎么規(guī)劃的？

　　吳向東：和中國絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司不一樣，華潤置地到今天為止都是雙輪驅(qū)動(dòng)。

　　華潤住宅占比已經(jīng)相當(dāng)大，今年有可能能夠賣到700億元，但商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模也排在內(nèi)地房企前幾名。商業(yè)地產(chǎn)無論是資產(chǎn)規(guī)模，還是盈利貢獻(xiàn)在整個(gè)公司的占比都越來越大，大概占總資產(chǎn)的22.2%。

　　華潤置地的商業(yè)地產(chǎn)除了少量的及一些銷售型的商業(yè)物業(yè)以外，都是長期持有的，單靠住宅的現(xiàn)金流入和利潤貢獻(xiàn)很難使商業(yè)地產(chǎn)走得更快更遠(yuǎn)。有很多同行在這方面做得不錯(cuò)，有很多多元化的金融手段來支撐商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，華潤置地也會(huì)積極考慮用各種手段來支撐商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)肯定是公司以后重要的發(fā)展方向。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：華潤置地未來住宅的銷售額和銷售量會(huì)不會(huì)縮??？

　　吳向東：我想肯定有一天住宅的銷售額和簽約額會(huì)達(dá)到一定高度，到了以后住宅銷售額就會(huì)往下走。那個(gè)時(shí)候華潤置地的商業(yè)地產(chǎn)的量就會(huì)達(dá)到足夠規(guī)模，所以華潤置地的利潤會(huì)不斷穩(wěn)定。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：華潤是否已經(jīng)退出和綠地香港在上海合作的那個(gè)項(xiàng)目？

　　吳向東：沒有退出，還在繼續(xù)推進(jìn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：最近包括湖南等一些地方通過行政的方式救市，例如建議政府購買商品房來用作廉租房等，您怎么看待這種建議？華潤置地會(huì)不會(huì)考慮把商品房賣給政府？

　　另外，傅育寧董事長過來以后有沒有對(duì)華潤置地將來策略給一些新的提示？

　　吳向東：中國太大，每個(gè)城市情況都不一樣，中央要統(tǒng)一一個(gè)政策在每個(gè)地方都貫徹執(zhí)行比較難操作。

　　有一些城市用一些行政方法來救市會(huì)有兩種情況發(fā)生。一種積極的，比如保障房的問題，既可以幫助政府完成任務(wù)，也可規(guī)避位置偏、交通差等問題。湖南的做法不錯(cuò)，賣一些存量，再將部分存量賣給政府做保障房?，F(xiàn)在還有一些地方也在通過行政化手段救市，但希望這種行政干預(yù)手段越少越好，市場(chǎng)問題應(yīng)該讓市場(chǎng)自己解決。

　　傅育寧董事對(duì)華潤置地非常熟悉，也非常重視，他自己也去了華潤置地的很多項(xiàng)目進(jìn)行視察，還和員工一起開會(huì)座談。與我們的管理團(tuán)隊(duì)也進(jìn)行過過深入的溝通，對(duì)華潤置地下一步發(fā)展也提出了許多非常好的建議。

　　傅育寧董事長和我們一起經(jīng)過深入討論后提出三個(gè)戰(zhàn)略。第一個(gè)，如何應(yīng)對(duì)電商帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。電商會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)造成沖擊，而華潤的重點(diǎn)救市商業(yè)地產(chǎn)，所以必須積極研究互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)自身業(yè)務(wù)的挑戰(zhàn)。目前華潤置地已成立了專門的團(tuán)隊(duì)，開始做這方面的研究。

　　第二個(gè)，傅育寧董事長長期擔(dān)任招商銀行董事長，對(duì)金融非常熟悉，所以華潤置地也現(xiàn)在在積極研究地產(chǎn)以后要怎樣利用金融的一些工具，哪怕是一些傳統(tǒng)工具，像REITs，甚至還有一些創(chuàng)新的金融工具與地產(chǎn)更加緊密結(jié)合，獲得更多財(cái)務(wù)資金，能夠支持公司不斷發(fā)展壯大。

　　第三個(gè)是拓展海外，目前已經(jīng)有不少中國房地產(chǎn)公司走出去了，向東南亞那些國家發(fā)展，雖然華潤置地還沒有做最終決定，但也開始關(guān)注和研究拓展海外市場(chǎng)。

　　華潤置地走出最大的挑戰(zhàn)來自于管理團(tuán)隊(duì)是否能滿足走出去的需要。國外的市場(chǎng)差與國內(nèi)差異太大，需要我們有國際視野，及內(nèi)外兼修的團(tuán)隊(duì)，所以我們需要半年甚至更長的時(shí)間去做決定。

（發(fā)稿：陳業(yè)、見習(xí)編輯王靜    審校：楊曉敏）