為了滿足現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)需求和保證公司的健康發(fā)展，也會采取一定的價格策略。

　　觀點網(wǎng) 8月19日，碧桂園在香港舉行其2014年中期業(yè)績發(fā)布會，碧桂園總裁兼執(zhí)行董事莫斌、碧桂園聯(lián)席總裁兼執(zhí)行董事朱榮斌以及碧桂園執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官吳建斌出席現(xiàn)場。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，碧桂園共實現(xiàn)合同銷售金額約584.17億元，合同銷售建筑面積約879萬平方米，同比增長分別約73.6%及73.4%；確認(rèn)收入的平均銷售價格由2013年上半年的約每平方米6673元上升3.6%至約每平方米6916元。

　　對此莫斌表示，公司維持2014年1280億元全年銷售目標(biāo)，基于放松限購等政策的背景，看好下半年市場走向。

　　“上半年平均銷售價格略微上升的主要原因為產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，并非由于碧桂園采取提價措施。”

　　但是，莫斌也承認(rèn)，碧桂園產(chǎn)品的利潤率相對是比較低。如果市場價格浮動比較小，表現(xiàn)嚴(yán)峻的話，為了滿足現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)需求和保證公司的健康發(fā)展，也會采取一定的價格策略。

　　據(jù)中報顯示，碧桂園毛利率由2013年上半年的33.9%下降至2014年同期的28.6%。

　　對此，碧桂園解釋為主要由于平均單方土地成本有所上升，同時裝修交付物業(yè)的面積占比較2013年同期增多，導(dǎo)致工程成本亦有一定程度的上漲。

　　吳建斌表示，碧桂園上半年毛利率是26.2%，毛利率水平保持了行業(yè)平均水平。

　　此外，據(jù)莫斌介紹，今年上半年碧桂園共有22個全新項目開盤，未來7-12月碧桂園計劃推出37個新盤，維持1280億元業(yè)績目標(biāo)不變。

　　海外業(yè)務(wù)方面，今年上半年馬來西亞共取得12.5億元銷售業(yè)績，澳大利亞悉尼項目取得9.8億元銷售業(yè)績。未來碧桂園計劃海外投資的集團(tuán)占比將達(dá)到10%，但仍將保持審慎態(tài)度進(jìn)行選擇。其并明確表態(tài)稱“寧可少買一塊地，不要錯買一塊地”。

　　對于今年不少房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行多元化的發(fā)展，莫斌認(rèn)為碧桂園還是集中在地產(chǎn)主業(yè)，不會在多元化做出大跨度安排，但會做相關(guān)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及養(yǎng)老地產(chǎn)等。

　　據(jù)了解，2013年底碧桂園成立廣州碧桂園商業(yè)管理公司，集中大型商業(yè)中心、布局社區(qū)商鋪以及五星級酒店的城市綜合體，大型商業(yè)體共計3個，上半年物業(yè)公允值收入為9億元。

　　在負(fù)債率方面，截至2014年6月30日，碧桂園負(fù)債比率為67.1%，與2013年67.3%基本持平。吳建斌表示，碧桂園負(fù)債的控制堅持的原則是“穩(wěn)健”，始終在負(fù)債率范圍內(nèi)拓展業(yè)務(wù)。

　　“負(fù)債水平上限是70%，這是對市場的承諾。”他強調(diào)。

　　以下為碧桂園2014年中期業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：碧桂園維持1280億的目標(biāo)不變，去年有多少貨量是在今年結(jié)算的？剛才莫總提到，買地會根據(jù)銷售回款而定，今年有傳上海信貸放開，對公司是否有影響，您認(rèn)為下半年信貸市場是怎樣的？

　　另外，碧桂園在馬來西亞和澳大利亞都有項目，今年上半年應(yīng)收的份額是怎樣的，下半年預(yù)計占比是多少？未來海外拿地的計劃是怎樣的？

　　吳建斌：今年的銷售目標(biāo)是1280億元，從目前的整個進(jìn)展來說，這一目標(biāo)還是有希望能夠完成。得益于國內(nèi)政策的變化，到了8月中旬，整個8月的銷售比7月份要好，這種變化是積極的，而且是正面的。

　　上半年馬來西亞帶來的收入是12.5億元，澳大利亞的收入是9.8億元，其他的是國內(nèi)市場的銷售，預(yù)計下半年的銷售還是主要來自于國內(nèi)市場。下半年碧桂園還有37個盤要推出，貨量是足夠的。

　　去年轉(zhuǎn)到今年的庫存減少了很多，去年大概是1200億元，現(xiàn)在下降到1100億元，上半年還加推了新盤，因此存貨比例是下降的。

　　朱榮斌：其實，碧桂園一直在積極投資項目，以保證公司業(yè)務(wù)持續(xù)的發(fā)展。上半年投資了大約125億元，買了1250多萬平方米的開發(fā)土地。

　　進(jìn)入到今年的二季度后，碧桂園投資步伐有所放緩。我們會審慎的根據(jù)市場的整體形勢、公司銷售回款、財務(wù)資金的情況，審慎的決定每一宗、每一塊土地的投資。

　　目前，公司有7000多萬平方米的開發(fā)面積，還有1300多萬平方米已成交，但國土證在獲取過程中。因此碧桂園有充裕的土地，可以滿足公司持續(xù)規(guī)模性的發(fā)展。接下來會更加關(guān)注下半年的形勢變化，會在新形勢下積極靈活審慎的做好投資業(yè)務(wù)。

　　莫斌：我們遵循的原則是“寧可少買一塊地，不要錯買一塊地”，主要是將現(xiàn)金流放在第一位，健康靈活的周轉(zhuǎn)。

　　碧桂園對海外發(fā)展秉持審慎的態(tài)度，進(jìn)每個區(qū)域，都是從小項目開始。現(xiàn)在澳大利亞的項目是比較成功的，今年在悉尼首推400多套，賣了300多套。喜人的是，大部分房子賣給了當(dāng)?shù)兀簿褪钦f國內(nèi)的市場還未完全的打開。如果完全的打開的話，情況會更好。

　　我們希望海外市場做一個成一個，從小開始，積累經(jīng)驗，慢慢的根據(jù)市場的需求，逐漸的發(fā)展海外市場。

　　但是，今年到目前為止，海外沒有增加一個新的項目，因此這一指標(biāo)等于零，基本上都在國內(nèi)，下半年是否有可能在海外買地。要計算項目，是否可以達(dá)到快速回流現(xiàn)金的目的，如果可以達(dá)到的話，海外就買項目。國內(nèi)買地或者是境外埋地的模式和標(biāo)準(zhǔn)是一樣的，就是快速回流資金，帶來更高的回報率。

　　現(xiàn)場提問：莫總提到上半年推出了22個新盤，下半年推出的新盤數(shù)是37個。很多開發(fā)商因為上半年市場表現(xiàn)得不好，集中推盤集中在下半年?，F(xiàn)在管理層如何看待下半年的市場，如果市場表現(xiàn)不好的話，是否會繼續(xù)調(diào)整推盤的計劃？

　　莫斌：上半年是推了22個項目，下半年準(zhǔn)備推37個，這是正常的計劃，沒有因為市場的變化影響推盤的節(jié)奏，但是我們調(diào)整了推貨的節(jié)奏。

　　碧桂園上半年完成銷售目標(biāo)40%，下半年是60%。大家都清楚中國的地產(chǎn)行業(yè)，9月份和10月份是銷售的旺季，因此我們希望在這兩個月或者是最后一個季度，將這37個新盤推出。貨量已經(jīng)符合市場的需求，如果去化率達(dá)到的話，銷售目標(biāo)是完全可以實現(xiàn)的。

　　下半年的在售貨量根據(jù)市場而定，目前的貨量是1000億元，下半年新盤的推出是700億元，新貨是根據(jù)市場的需求和公司的節(jié)奏而定，市場好的話，貨量會多。

　　現(xiàn)場提問：公司上半年的負(fù)債比率有所提升，全年的負(fù)債比率是繼續(xù)上升還是有所回減？海外業(yè)務(wù)長遠(yuǎn)的占比是否會達(dá)到1/3？

　　吳建斌：負(fù)債水平截止2014年6月30日是67%，跟去年年底相比是同樣的，依然是67%，負(fù)債水平?jīng)]有發(fā)生重大的變化。

　　碧桂園是大型的房地產(chǎn)公司，負(fù)債的控制堅持的原則是“穩(wěn)健”，始終在負(fù)債率范圍內(nèi)拓展業(yè)務(wù)。負(fù)債水平上限是70%，這是對市場的承諾。

　　我們對現(xiàn)場提問和投資者介紹過，海外的投資比例占總的比例是10%，這是一個限額，如果當(dāng)年投資1000億元，100億的是在海外投資。這包括馬來西亞、澳大利亞，甚至包括其他的國家和項目，這些項目會根據(jù)投資的總量予以控制。

　　現(xiàn)場提問：第一，今年上半年眾多的開發(fā)商以價換量，碧桂園的銷售均價有怎樣的變化，下半年的價格策略是怎樣的？第二，下半年整體在售的貨量是多少，預(yù)計的去化率是多少？

　　莫斌：上半年的銷售均價有所上升，不是提價上升，而是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。面對市場，碧桂園產(chǎn)品的利潤率相對是比較低的。如果市場價格浮動比較小、表現(xiàn)嚴(yán)峻的話，為了滿足現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)需求和保證公司的健康發(fā)展，也會采取一定的價格策略。

　　上半年碧桂園采用全民營銷甚至跟代理公司共同銷售，升級產(chǎn)品，做好產(chǎn)品的定位，從而促進(jìn)銷售。

　　下半年，碧桂園對產(chǎn)品定位和定價以及對市場判斷得更加準(zhǔn)確，我們提出了精準(zhǔn)營銷，也就是銷售的定價、成本控制、市場需求，在開盤之前找到平衡點，從而做到去化率，新盤的去化率達(dá)到60%以上。

　　現(xiàn)場提問：第一，上半年碧桂園新開工面積和在建面積跟去年相比，有怎樣的變化，五月份以來，可以說是今年樓市出現(xiàn)了下行趨勢，新開工面積和在建面積上是否有所縮減？

　　第二，海外資產(chǎn)的回報率是怎樣的？馬來西亞項目距離交樓的時間是三年嗎？在此期間，消費者購買的意愿是怎樣的，有退房的權(quán)力嗎？

　　吳建斌：剛才介紹了相關(guān)的數(shù)據(jù)，已辦妥預(yù)售證，在建的待售面積是1300多萬平方米，總體可售的面積是1600萬平方米。今年在建的面積是3000多萬平方米，這3000多萬平方米是根據(jù)市場的節(jié)奏調(diào)整的。今年市場的反應(yīng)大家知道，上半年稍微遜色一些，因此開工面積做了調(diào)整。

　　從初步掌握的資料來說，無論是馬來西亞的項目還是澳大利亞的項目，毛利率要比國內(nèi)高一些。但是，目前還未到結(jié)算的時候，大概在2017年左右結(jié)算，那個時候的毛利率才會準(zhǔn)一些，從目前掌握的資料來說，毛利率會比國內(nèi)市場高一些。目前計算的海外的毛利率大概在35%左右。

　　現(xiàn)場提問：上半年毛利率跌得比較明顯，原因是什么？海外毛利率高的原因是什么？

　　吳建斌：上半年毛利率是26.2%，包括了廣東省內(nèi)和廣東省外，廣東省的毛利率稍微高一些，省外的毛利率低一些。

　　影響毛利率的原因很多，收入、單價以及成本等。從上半年總體情況來看，現(xiàn)在的銷售價格比原來高一些，大概是6700元/平方米左右，成本保持正常。因為拓展的面積比較大，涉及到92個城市、205個項目，費用開銷大，對整個的業(yè)務(wù)有所影響，毛利率基本上保持這樣的水平。

　　現(xiàn)場提問：過去一、二年內(nèi)，公司的高層和執(zhí)行董事都有所變動，原因是什么？碧桂園積極進(jìn)行的公司治理優(yōu)化是否有聯(lián)系，今年上半年聘請了專業(yè)的公司做組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整，具體內(nèi)容是怎樣的？公司現(xiàn)有的治理結(jié)構(gòu)，對公司未來的發(fā)展意義是什么？

　　莫斌：去年碧桂園從400多億元直接上升到1000多億元，高速的發(fā)展，必然帶來管理的問題。今年的市場處于平穩(wěn)的階段，我們希望抓住市場空檔期，將管理進(jìn)一步的提升，為了下一步或者是長久保持健康持續(xù)發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)，因此管理上做了很多項的安排。包括董事會的變化，這些變化更多的引入職業(yè)經(jīng)理人跟董事會進(jìn)行分工合作。

　　比如說吳建斌在資本市場或者是財務(wù)管理方面都是非常出色的，雖然4月1日才加入碧桂園，但在短短的4個多月內(nèi)，對資本結(jié)構(gòu)的改善，財務(wù)結(jié)構(gòu)的改善，起到了很大的作用。

　　引入專業(yè)公司方面，跟碧桂園共同探討我們管理上存在的短板，并根據(jù)輕重緩急一一的解決。

　　今年更希望做的兩件事情，一是將管理提升到非常堅實的基礎(chǔ)上，二是朱榮斌聯(lián)席總裁買到更多更好的地塊，為長遠(yuǎn)的發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

　　現(xiàn)場提問：今年很多龍頭房企拋出了轉(zhuǎn)型的方向，包括社區(qū)O2O的發(fā)展方向，碧桂園是否做企業(yè)轉(zhuǎn)型的想法。

　　莫斌：關(guān)于企業(yè)的發(fā)展方向，地產(chǎn)同行做得不錯，有的風(fēng)生水起。

　　主席和董事會商量后，大家的意見還是堅持主業(yè)不變，將價值鏈做得更加的完善，對于成本控制和產(chǎn)品競爭力，尤其是自主定價的話語權(quán)達(dá)到市場需求結(jié)合的完美地步，將住宅市場和剛需市場做到極致，這是我們追求的目標(biāo)，因此我們未在多元化方面做出跨度的安排。

　　此外，我們會進(jìn)行可能涉及到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等多元化地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。

　　現(xiàn)場提問：今年下半年中央對內(nèi)地的調(diào)控政策有了松動和變化，管理層對內(nèi)地房市的判斷，接下來會有怎樣的調(diào)整？

　　莫斌：中央進(jìn)一步落實對各地房地產(chǎn)政策分類調(diào)控，限購政策取消城市也不斷的擴(kuò)展，不難看出中央希望房地產(chǎn)健康發(fā)展，因此碧桂園對中國的房地產(chǎn)市場充滿了信心。

　　我們認(rèn)為下半年房地產(chǎn)市場是平穩(wěn)健康，應(yīng)該會比上半年好。針對下半年的市場，碧桂園積極調(diào)整了產(chǎn)品定位等策略，符合剛性需求和改善性需求，特別是主戰(zhàn)場推的剛性需求。

（發(fā)稿：趙思茵    審校：楊曉敏）