投資從單純的國(guó)內(nèi)到全球市場(chǎng)的配置，單一的融資渠道開(kāi)始向多元化發(fā)展。

　　殷哲：大家下午好！歌斐是諾亞的全資子公司，我們做另類的投資項(xiàng)目，在業(yè)務(wù)種類當(dāng)中，地產(chǎn)基金是非常重要的一個(gè)業(yè)務(wù)的品種。我們做的地產(chǎn)基金是從2011年開(kāi)始做的，正好是中國(guó)新一輪地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中的新鮮的產(chǎn)物。做這個(gè)基金的過(guò)程中，我們也感受到其實(shí)中國(guó)的地產(chǎn)金融發(fā)展之路和美國(guó)是非常相近的。美國(guó)在地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，尤其到最近10年、20年，金融創(chuàng)新推動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但美國(guó)在早期的發(fā)展中，跟中國(guó)也差不多。最早是從單純的城市化率的提升來(lái)帶動(dòng)住宅行業(yè)的發(fā)展。隨著城市化的普及以后，在城市化的尾聲階段，住房貸款的金融化加速城市化率的發(fā)展，其實(shí)這跟中國(guó)現(xiàn)在的住宅產(chǎn)業(yè)還是有點(diǎn)類似的。我們看到過(guò)去的住房貸款主要還是在銀行的體系下面，隨著現(xiàn)在有很多的創(chuàng)新的、萌芽的資金，按揭貸款的服務(wù)也開(kāi)始逐漸嶄露頭角，這會(huì)對(duì)住房按揭貸款的市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)模式的改變，逐漸跟銀行重樣，進(jìn)入住房按揭貸款。這個(gè)住房貸款市場(chǎng)會(huì)加速城市化率的發(fā)展。在早期，銀行開(kāi)發(fā)貸款是在給開(kāi)發(fā)商的貸款過(guò)程中扮演了非常重要的角色。再隨著社會(huì)發(fā)展，債權(quán)融資驅(qū)動(dòng)了行業(yè)發(fā)展，這跟現(xiàn)在的住宅行業(yè)是非常相似的。

　　到目前為止，其實(shí)絕大部分中國(guó)的開(kāi)發(fā)商還是以信貸、貸款融資為主要的資金來(lái)源發(fā)展模式。隨著再進(jìn)一步的深入以后，在美國(guó)進(jìn)入一個(gè)新的階段，私募股權(quán)基金牽動(dòng)行業(yè)發(fā)展，尤其是從住宅行業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)向其它的非住宅領(lǐng)域，我覺(jué)得這也跟市場(chǎng)發(fā)展的周期有關(guān)系，因?yàn)檫^(guò)去的土地比較便宜，投資總量也不是很高，但是隨著土地價(jià)格越來(lái)越貴，整個(gè)的退出周期越來(lái)越長(zhǎng)，它的杠桿率不能運(yùn)用得很大的情況下，其實(shí)私募股權(quán)基金的作用就顯得越來(lái)越突出。這是美國(guó)第一階段的發(fā)展，我們看到城市化進(jìn)程其實(shí)在整個(gè)過(guò)程中從10%到56%的提升，明顯帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

　　第二個(gè)階段是住宅貸款的支持，繼續(xù)從百分之五六十，推動(dòng)美國(guó)家庭的住宅擁有率，推到接近70%。

　　第三個(gè)階段是債券融資驅(qū)動(dòng)行業(yè)發(fā)展，尤其是在2008年美國(guó)金融危機(jī)之前，整個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展由簡(jiǎn)單的住房驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)閭谫Y驅(qū)動(dòng)發(fā)展的階段。到后期，由于對(duì)金融化的杠桿工具依賴越來(lái)越高，所形成過(guò)分的資產(chǎn)證券化，導(dǎo)致次貸危機(jī)的出現(xiàn)。第四個(gè)階段是私募股權(quán)基金牽動(dòng)行業(yè)發(fā)展。以黑石和鐵獅門為代表，它的出現(xiàn)和發(fā)展有非常多的是跟房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展密切相關(guān)的，黑石以PE的方式投資房地產(chǎn)，投資標(biāo)的偏向于被低估或者經(jīng)營(yíng)部善的能夠創(chuàng)造升值空間的資產(chǎn)，它的優(yōu)勢(shì)是通過(guò)資產(chǎn)重組、管理結(jié)構(gòu)調(diào)整，通過(guò)收購(gòu)一些物業(yè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的改善，實(shí)現(xiàn)增值，最終成功退出。黑石購(gòu)買一些困境資產(chǎn)，本身就是低于市場(chǎng)的價(jià)格，在買入以后，通過(guò)運(yùn)營(yíng)的改善和市場(chǎng)周期的回升以后，逐步退出，這是黑石的發(fā)展模式。截止到現(xiàn)在為止，黑石在房地產(chǎn)領(lǐng)域，貢獻(xiàn)給整個(gè)集團(tuán)的利潤(rùn)大概在18億美金，這個(gè)利潤(rùn)占到黑石全年利潤(rùn)的30%到40%。黑石對(duì)一些個(gè)人物業(yè)也進(jìn)行收購(gòu)，盤活銀行處置的一些物業(yè)。黑石作為一個(gè)獨(dú)立的基金管理人，在過(guò)去20年在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展被證實(shí)是具有重要意義的。

　　另外一個(gè)典型案例是鐵獅門，他們從90年代早期開(kāi)始做地產(chǎn)基金的轉(zhuǎn)型，在這個(gè)轉(zhuǎn)型的過(guò)程當(dāng)中，鐵獅門是一個(gè)集基金管理和物業(yè)開(kāi)發(fā)合二為一的基金管理公司，它的表面看上去是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司加房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，但是它背后的投資者全部都是個(gè)人投資者，或者是機(jī)構(gòu)投資者。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，它本身投資的資金是來(lái)源于其它的基金給的錢，這種資金管理模式，使得鐵獅門在資金管理上打開(kāi)了很大的通路，到目前為止也是全球這種模式下的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的最大一個(gè)地產(chǎn)基金管理公司。

　　在中國(guó)的金融發(fā)展，跟美國(guó)的發(fā)展是非常相近的，我們看到在中國(guó)的現(xiàn)在是城市化的進(jìn)程，中國(guó)的地理比較廣闊，整個(gè)城市化的進(jìn)展要比一些周圍的國(guó)家或者小型的國(guó)家要更為復(fù)雜，或者周期更長(zhǎng)，它跟美國(guó)早期是非常相象的。城市化的發(fā)展帶動(dòng)了整個(gè)地產(chǎn)金融的發(fā)展。我們看到城市化的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，使得很多的地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)行轉(zhuǎn)型，越來(lái)越深耕細(xì)作。我們過(guò)去只看到開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在看到更多的在房地產(chǎn)領(lǐng)域細(xì)分的各個(gè)階段專業(yè)的運(yùn)營(yíng)公司，這些東西使得整個(gè)地產(chǎn)公司也向縱深發(fā)展。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，從過(guò)去的開(kāi)發(fā)加銷售模式，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融運(yùn)營(yíng)的模式，在中國(guó)開(kāi)始有所嘗試。在5年之前，中國(guó)的一些先行先試的地產(chǎn)企業(yè)就開(kāi)始進(jìn)行基金公司的嘗試，在旗下設(shè)立基金管理公司，進(jìn)行房地產(chǎn)基金管理的業(yè)務(wù)。在早期其實(shí)相對(duì)來(lái)說(shuō)是偏重于融資替代型這種模式，但發(fā)展到后面，中國(guó)現(xiàn)在逐漸開(kāi)始出現(xiàn)獨(dú)立基金管理公司的模式，以及像鐵獅門那樣混合性的那種基金管理公司的模式，這樣使得中國(guó)的地產(chǎn)不再一的依賴于過(guò)去的自有資金加上銀行貸款的發(fā)展模式，而逐漸向多層次的資金來(lái)源結(jié)構(gòu)發(fā)展。

　　在地產(chǎn)金融的發(fā)展過(guò)程中，我們也覺(jué)得現(xiàn)在跟互聯(lián)網(wǎng)是緊密結(jié)合的，我們看到很多O2O的方式，互聯(lián)網(wǎng)本身的創(chuàng)新精神是基于客戶需求的創(chuàng)新思維，開(kāi)放、平等和信息透明，來(lái)搭建一個(gè)合作的平臺(tái)，在地產(chǎn)行業(yè)同樣也是如此。在金融行業(yè)，追求利潤(rùn)的屬性決定了它不斷地尋求一些投資邊界的突破，打破現(xiàn)在還不完善的監(jiān)管的邊界和規(guī)則，尋找一些創(chuàng)新的投資和交易機(jī)會(huì)。在資產(chǎn)管理的核心競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域，基礎(chǔ)資產(chǎn)的獲取能力、金融工具的創(chuàng)設(shè)能力和風(fēng)險(xiǎn)的控制能力，這三個(gè)能力使得資產(chǎn)管理公司是否能夠成為業(yè)界領(lǐng)先的資產(chǎn)管理公司，都必須思考的一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力。正因?yàn)橹匾F(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，再加上金融監(jiān)管的框架在逐步發(fā)展，以及在大資管時(shí)代，迅速蓬勃發(fā)展的過(guò)程，這三個(gè)因素正好疊加在現(xiàn)在，所以我們認(rèn)為現(xiàn)在的地產(chǎn)金融將呈現(xiàn)蓬勃的發(fā)展。

　　歌斐為諾亞的子公司，稍微簡(jiǎn)單介紹一下，諾亞是2003年成立的，我們?cè)?010年在紐交所上市，旗下的歌斐資產(chǎn)在2009年設(shè)立，2010年發(fā)行第一個(gè)基金，做綜合性的金融資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。目前諾亞管理的資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)1300億元人民幣。歌斐這個(gè)名字還蠻有意思的，為什么叫歌斐呢？它選字圣經(jīng)的故事，在圣經(jīng)里面有一個(gè)諾亞方舟的典故，造諾亞方舟的木頭就是歌斐木，所以我們?nèi)「桁尺@個(gè)名字和諾亞有一脈相承的邏輯。目前歌斐管理的資金超過(guò)480億人民幣。因?yàn)槲覀兪且粋€(gè)地產(chǎn)基金管理公司，所以我們更看重安全性、收益性的最佳組合，在地產(chǎn)行業(yè)有很多的嘗試，在結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)、地域、投資策略選擇以及合作伙伴方面都有很多的嘗試，由于時(shí)間關(guān)系，我就不多做介紹。

　　最后講一下地產(chǎn)基金在行業(yè)的趨勢(shì)和挑戰(zhàn)?，F(xiàn)在中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始逐漸從住宅地產(chǎn)向經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)方向發(fā)展，寫字樓、辦公都將會(huì)成為未來(lái)的一個(gè)重要的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的方向。投資從單純的國(guó)內(nèi)到全球市場(chǎng)的配置，單一的融資渠道開(kāi)始向多元化發(fā)展。最后就是資產(chǎn)證券化，包括REITs這些創(chuàng)新的金融工具將進(jìn)一步推動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)基金的發(fā)展。實(shí)際上要做好這一點(diǎn)，背后的挑戰(zhàn)也是很大的，首先要有優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)能力和退出能力，熟悉全球的市場(chǎng)，以及法律及實(shí)踐，還需要有很好的服務(wù)機(jī)構(gòu)的能力，因?yàn)闄C(jī)構(gòu)的投資者是非常重要的投資力量。核心是產(chǎn)品最后的理念，以及如何提升客戶的體驗(yàn)，這一點(diǎn)在任何市場(chǎng)，不管是金融行業(yè)還是地產(chǎn)行業(yè)，都是共通的一個(gè)理念。