弱周期是投資的窗口期，如果弱周期不會(huì)太弱，也不會(huì)太久，弱的時(shí)候就是一個(gè)投資的時(shí)候，而不是相反的。

　　陳義楓：今天我主要是研判一下市場(chǎng)走勢(shì)和基金的對(duì)策。研判市場(chǎng)走勢(shì)是比較難的，但是作為基金，我們應(yīng)該做一個(gè)研判。我們是實(shí)戰(zhàn)派，我們不一定有嚴(yán)密的邏輯，我們只是市場(chǎng)感覺多一點(diǎn)，然后我們必須要做出一個(gè)用于決策的結(jié)論性意見。

　　首先分享一下我們看這個(gè)問題的思考方法，我認(rèn)為現(xiàn)在的認(rèn)識(shí)有兩種誤區(qū)，一種是單純就市場(chǎng)規(guī)律來(lái)研判房地產(chǎn)。單純從市場(chǎng)規(guī)律來(lái)研判，從房?jī)r(jià)收入比、租金回報(bào)率等等可能很容易得出錯(cuò)誤的結(jié)論，甚至崩潰論、崩盤論，因?yàn)橹袊?guó)的市場(chǎng)不但特殊，而且政策的影響非常明顯。另外一個(gè)特殊就是努力地預(yù)測(cè)下一步會(huì)出哪些具體政策，我認(rèn)為這也是誤區(qū)。執(zhí)政者要出什么具體政策，我們是猜不透，測(cè)不準(zhǔn)的，無(wú)從下手，很迷盲。我們認(rèn)為應(yīng)該怎么辦呢？我們認(rèn)為供求關(guān)系仍然是基礎(chǔ)，但是我們又充分重視政策的因素。另外，市場(chǎng)因素和政府的因素，我覺得不能割裂開來(lái)考慮，要合并起來(lái)考慮，作為一個(gè)整體來(lái)研判。接下來(lái)我們?cè)趺磥?lái)研判？我覺得可以把握政策的目標(biāo)導(dǎo)向，主管部門出來(lái)各種各樣的政策，或者可能還會(huì)出更多的政策，無(wú)從猜測(cè)，但是它出政策的目標(biāo)是很明確的，這個(gè)目標(biāo)也將是市場(chǎng)和政策共同演繹的結(jié)果。我們有了這個(gè)目標(biāo)，堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向，我們心中有數(shù)，也不必過于在意具體是哪項(xiàng)政策，這是我們分析問題的一種心得。

　　我們對(duì)地產(chǎn)走勢(shì)的認(rèn)識(shí)，第一個(gè)結(jié)論，我們認(rèn)為在一個(gè)比較長(zhǎng)的周期來(lái)看是窄幅的被動(dòng)，緩慢的上升。所謂長(zhǎng)周期，我們認(rèn)為起碼是以10年為單位的周期，我們認(rèn)為在本世紀(jì)第一個(gè)10年是地產(chǎn)的黃金10年，有很多因素促成這一輪的大牛市。其中有幾個(gè)原因，比如說經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快的增長(zhǎng)，這是基本面的原因，還有城市化向縱深推進(jìn)，貨幣環(huán)境比較寬松，還有投資渠道不暢，投資性的購(gòu)買需求比較旺盛。這些過去第一個(gè)強(qiáng)周期起關(guān)鍵作用的因素，我們認(rèn)為在現(xiàn)階段，在未來(lái)幾個(gè)長(zhǎng)周期里頭，并沒有顛覆性的改變，程度上的改變是有的，但是沒有方向性的逆轉(zhuǎn)，沒有顛覆性的改變。所以我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在還不是一個(gè)大的拐點(diǎn)。當(dāng)然，對(duì)于拐點(diǎn)也有多種解讀，如果說認(rèn)為拐點(diǎn)是從持續(xù)快速上漲的趨勢(shì)，變成溫和的上漲，或者說是比較平衡的走勢(shì)，如果這也是一個(gè)拐點(diǎn)的話，當(dāng)然我們可以說在前兩三年我們已經(jīng)迎來(lái)了這樣的拐點(diǎn)。但是它并不是從上漲到下跌的長(zhǎng)期拐點(diǎn)。

　　第二個(gè)，我們認(rèn)為目前的存量比較大，目前是處于去化的周期，價(jià)格有一定的壓力。我們還有另外一個(gè)觀點(diǎn)，有人說現(xiàn)在調(diào)控政策正在逐步退出，我覺得主管部門并不認(rèn)為政策一定要退出，可能目前不需要很嚴(yán)厲的政策，所以可以采取比較中性的政策，但如果說房地產(chǎn)又是大起大落的話，政策一樣又可以重新歸位，所以我認(rèn)為政策從方向上可上可下，可以推動(dòng)它上，也可以推動(dòng)它下，力度可大可小。它的政策目標(biāo)是房?jī)r(jià)能夠比較平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資也能夠比較平穩(wěn)。經(jīng)過市場(chǎng)和政策的雙重作用，尤其是政策的基本特征，我們認(rèn)為房地產(chǎn)的長(zhǎng)周期是窄福波動(dòng)，緩慢上升的走勢(shì)。我們對(duì)中長(zhǎng)期走勢(shì)的看法是謹(jǐn)慎的、有信心的，是可為的。以2011年為界，我們認(rèn)為房地產(chǎn)成為一個(gè)常態(tài)化的行業(yè)。所謂常態(tài)化，就不再是暴利，不再是普漲，不再是單邊快速上升的長(zhǎng)期走勢(shì)。有了這個(gè)新常態(tài)以后，我覺得業(yè)界應(yīng)該調(diào)整心態(tài)，迎接這個(gè)新常態(tài)。如果說認(rèn)為這個(gè)只能快速上漲才是正常的，漲得慢或者不漲就是不正常的，恐怕這個(gè)不合時(shí)宜。目前的新常態(tài)，供求漸趨平穩(wěn)，調(diào)控政策區(qū)域中心。

　　第三，目前再談?wù)劧唐诘那闆r，我們認(rèn)為從目前開始在不超過兩年以內(nèi)，是一個(gè)弱的周期。目前主要的格局是去化，價(jià)格走弱是有目共睹的。到底做到哪里去，做多長(zhǎng)時(shí)間？我們認(rèn)為價(jià)格下降的幅度是有限的，還是在比較安全的范圍內(nèi)。我們基于對(duì)過去幾個(gè)短周期的觀察，我們認(rèn)為本次弱周期的時(shí)間應(yīng)該不會(huì)超過兩年，也就是明年下半年我們認(rèn)為應(yīng)該會(huì)走入下一個(gè)強(qiáng)周期。我剛才講用政府的心態(tài)來(lái)適應(yīng)新常態(tài)，既然是一個(gè)長(zhǎng)周期，是這么一個(gè)新常態(tài)，有起有落就是正常的。去年強(qiáng)，今年弱，明年還弱，但是可能后年又走強(qiáng)，這就是新常態(tài)的應(yīng)有之意，所以新常態(tài)就是有漲有跌，漲跌基本平衡。弱周期的價(jià)格波動(dòng)比較小，但是我們認(rèn)為去化的速度減慢的比較快，也就是說房企會(huì)面臨流動(dòng)性的壓力。這個(gè)流動(dòng)性的壓力會(huì)有很多影響，也帶來(lái)很多機(jī)會(huì)。

　　第四，在弱周期里頭，分化是很大的分化。通過產(chǎn)業(yè)來(lái)看地產(chǎn)，我們?cè)谕顿Y的時(shí)候，第一個(gè)緯度就看區(qū)域，我們看區(qū)域的產(chǎn)業(yè)活力，產(chǎn)業(yè)下一步的發(fā)展態(tài)勢(shì)，圍繞產(chǎn)業(yè)來(lái)布局。有兩個(gè)點(diǎn)是我們的投資重點(diǎn)，一個(gè)是圍繞一線城市的擠出效應(yīng)。一線城市高度密集之后，它會(huì)擠出一些購(gòu)買力，擠出一些財(cái)富到周邊，我們?cè)诃h(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈，以及在廣州、深圳周邊布局了很多項(xiàng)目，尤其是在北京周邊有很多項(xiàng)目，這一年來(lái)我們也收獲不少。還有一個(gè)是甄別局部市場(chǎng)供需關(guān)系和特定物業(yè)類型的供需關(guān)系。認(rèn)真分析一個(gè)城市，當(dāng)然它的產(chǎn)業(yè)不能太弱，它的產(chǎn)業(yè)比較強(qiáng)，城市不太大的情況下，認(rèn)真分析一下它過去幾年的工地情況，把握它的微妙的平衡關(guān)系，找出我們的投資機(jī)會(huì)，這兩點(diǎn)是我們選擇區(qū)域的要點(diǎn)。對(duì)開發(fā)商我們也有選擇，因?yàn)殚_發(fā)商有一個(gè)分化，我們避免和弱的合作，選擇強(qiáng)的。他的融資能力、產(chǎn)品線和執(zhí)行力，這三個(gè)緯度是我們鑒別和選擇合作伙伴的重要的緯度。

　　最后我分享一下弱周期，投資基金有什么機(jī)會(huì)。第一，弱周期是投資的窗口期，如果弱周期不會(huì)太弱，也不會(huì)太久，弱的時(shí)候就是一個(gè)投資的時(shí)候，而不是相反的。第二，布局強(qiáng)勢(shì)區(qū)域，分享成長(zhǎng)紅利。因?yàn)閰^(qū)域分化加劇，一定會(huì)有好的地方，我們選擇好的地方來(lái)發(fā)展自己。第三，扶強(qiáng)汰弱，推動(dòng)整合，尋找伙伴，共同成長(zhǎng)。我們把我們和交易對(duì)手的關(guān)系定義為成長(zhǎng)伙伴的關(guān)系，希望在我們的幫助下，推動(dòng)若干家企業(yè)更快成長(zhǎng)。第四，在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)中把握并購(gòu)大機(jī)遇。我們公司在8月底就會(huì)推出第一款并購(gòu)基金，并購(gòu)的標(biāo)的是深圳的一個(gè)物業(yè)，我們希望在下半年能夠推出兩款并購(gòu)基金，今明兩年并購(gòu)的盛宴，我愿意跟更多的朋友分析。