未來商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化一定是有很大的機會，未來房地產(chǎn)行業(yè)的機會就是慶幸我們已經(jīng)駛向了崎嶇的山路。

　　蘇鑫：感謝觀點論壇，感謝陳詩濤女士給我這個機會和大家分享一下我們對商業(yè)地產(chǎn)基金的一些看法。我給這個命題加了一個定語，叫“崎嶇路況下的商業(yè)地產(chǎn)新機會”。

　　首先我們分析一下這次調(diào)整到底是怎樣的狀態(tài)，未來的趨勢是什么樣的。我們先回顧一下2008年和2011年的兩次調(diào)整，2008年是一個U形的結(jié)構(gòu)，時間只有9個月，這次是一個大U形，這次最大的不同就是供需發(fā)生了本質(zhì)的變化，這個周期可能是兩年，甚至更長的時間。當(dāng)然取決于不同的城市，一線城市可能供需沒有問題，時間不會太長。三四線城市如果供應(yīng)量太大，這個周期就會比較長。

　　在這種大U形的背景下，我們要分析一下是什么原因造成大U形的，難道僅僅是因為銀行收緊了信貸嗎？不完全是。我們看到了供需的逆轉(zhuǎn)，其實有一個很重要的原因，是因為以前炒房的這些錢通過影子銀行、信托、基金的通道，進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，這些錢拿了大量的土地進(jìn)行開發(fā)。反思現(xiàn)在遇到的問題，說到底還是政府原來更多的政策約束，不是市場化因素造成的。所以我們不要企盼政府再出來一個所謂的救市的政策。未來兩三年可能又會產(chǎn)生巨大的變化，一個劇烈的因素出現(xiàn)，可能會出現(xiàn)市場過度的反應(yīng)和其他因素的干擾，我們很難判斷市場的變化。

　　這幾天我們也看到一些積極的聲音，因為在以前的論壇上，我們更多看到的是抱怨。我們抱怨政策，抱怨政府，抱怨銀行。但是我們聽到了一些聲音，開始關(guān)注自己的行業(yè)，開始反思。其實我們不是一個成熟的行業(yè)，因為我們還不能夠做到所有的房子都不漏雨。我們是一個產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重過剩的行業(yè)，雖然由5萬家變成3萬家，未來很可能死掉2/3。我們還是一個嚴(yán)重的靠政策吃飯的行業(yè)。最近網(wǎng)上的一個數(shù)據(jù)，說政府官員腐敗，95%的都跟開發(fā)商有關(guān)系，都跟房地產(chǎn)有關(guān)系。所以我們還是應(yīng)該反思。所以我們看到的是路況不同了。以前這個行業(yè)是一條高速路，我們每個企業(yè)就是一個非常漂亮的完美的賽車，我們只要不斷地融資，敢于負(fù)債敢于拿地，踩盡油門，這個車就可以往前走，我們就可以賺錢?，F(xiàn)在路況變了，因為政策變了，金融變了，稅收也變了。這種環(huán)境下，已經(jīng)駛到了崎嶇的山路，但是我們大部分的企業(yè)還是開著跑車，而且都已經(jīng)支離破碎了。

　　商業(yè)地產(chǎn)也面臨巨大的問題，主要是兩個問題，一是供應(yīng)量過剩，一個是缺乏金融支持。我們看到太多的城市，有很多的商業(yè)項目在兩三年之間出現(xiàn)，源于我們根本就沒有規(guī)劃，只要一個區(qū)長就可以改變規(guī)劃，就可以多建一些購物中心，就可以多建一些酒店，所以肯定是大量的供過于求。按照陳啟宗先生的說法，這些房子只能夠養(yǎng)老鼠，我有一個觀點，可能還可以做其它的事情，后面也許還能夠探討一些方法。另外就是缺乏金融支持。跟商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的無外乎開發(fā)貸和金融貸。住宅產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)更接近于制造業(yè)，它是快速生產(chǎn)、快速銷售的，而商業(yè)地產(chǎn)從本質(zhì)上更接近于金融。如果沒有創(chuàng)新的金融進(jìn)行支持的話，這個行業(yè)也肯定發(fā)展不起來。我們從國外看，商業(yè)地產(chǎn)基金分為類，一個是開發(fā)型基金，一個是增值型基金，一個是持有型基金。

　　開發(fā)型基金在國內(nèi)的機會可以選擇在一線城市或者1.5線城市的核心區(qū)域或者是副中心。土地的獲取非常重要，因為現(xiàn)在這些土地這么高的價格很難持有，必須要拿到一些便宜的土地，要跟文化、產(chǎn)業(yè)結(jié)合。這是我們在去年底投資的一個上海的非常大的項目，就是上海的夢工廠，這個項目用了150億，我們基金投資30多億，這個項目是通過文化來進(jìn)行的商業(yè)開發(fā)，它有8個劇院、有世界上最大的imax影院，有3個小劇院，一個音樂劇場，還有一些文化設(shè)施。通過文化就可以拉動消費人群，就可以做到更多的體驗。當(dāng)然還能帶動這個里面的商業(yè)的發(fā)展。未來我相信這個項目一定能成為上海的一個城市名片。當(dāng)然這里面的運營，資產(chǎn)管理公司很重要，我們是和中國最大的文化基金、和蘭桂坊一起合作。

　　增值型基金包含有兩種，一種是新建的，我把它建好，一種是把已經(jīng)建好的運營成熟，我們討論一下存量房有沒有這種機會，就是這種房子建好之后，過剩的放在那里除了養(yǎng)老鼠還能干什么。其實它有機會，只要它是在核心城市的核心區(qū)域就有機會。商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是提升，目前有一個重大的機會，就是一線城市和1.5線城市已經(jīng)步入了存量時代，核心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)基本上是這樣。當(dāng)然有些是過剩的，有些經(jīng)營不好，我們能不能創(chuàng)造一些機會？這是我們在去年底在上海南京西路并購的中華企業(yè)大廈項目，后來通過改造了，我們把名也改了，叫靜安高和大廈，它的外立面、室內(nèi)裝飾、機電全部重新裝修，政府非常支持，它不單單改變了城市的面貌，也潛在地增加了商業(yè)地產(chǎn)面積的供應(yīng)。存量樓宇的改造機會就在于分化，就在于需求。我們看另外一個案例，這是在北京的，是基金做的一個白領(lǐng)公寓，之前是一個很破的寫字樓，經(jīng)過改造之后把它變成了一個公寓。其實這不是什么新鮮的東西，在成熟的市場不僅僅是樓宇的更新，而是城市的更新，這是在日本東京的丸之內(nèi)，是60年代的CBD。由于競爭的激烈，這里一度非常不景氣，它的樓都是一樣的，寫字樓里進(jìn)不去，所以他們決定把樓里切出一塊做商業(yè)，這樣樓連起來就成了街區(qū)，煥發(fā)當(dāng)?shù)氐幕盍Α?/p>

　　持有型基金。目前在國內(nèi)還沒有真正的持有型基金，但是我相信在不久的將來就會出現(xiàn)，因為保險天生的就應(yīng)該投成熟的商業(yè)地產(chǎn)?，F(xiàn)在這些錢在做什么呢？在大量的投資政府的市政債，有7%到8%的回報，他不會投3%到4%的商業(yè)地產(chǎn)持有上。未來市政債不會有這么高的收益，所以我覺得保險一定會跟持有型基金合作。所以我們現(xiàn)在要做好準(zhǔn)備。

　　REITs的出現(xiàn)不僅僅是一種迎合市場的，解決中國商業(yè)地產(chǎn)問題的一種金融手段，它還可以解決老百姓的投資問題。試想一下，如果有50萬還可以投一個小鋪子，有5萬塊錢能投什么？其實在國外，這些錢都可以給REITs，就可以讓老百姓真正地分享城市化帶來的紅利。我們看到一些類持有的基金已經(jīng)出現(xiàn)了，比如說中信啟航，未來REITs、資產(chǎn)證券化一定有很大的機會。

　　未來商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化一定是有很大的機會，未來房地產(chǎn)行業(yè)的機會就是慶幸我們已經(jīng)駛向了崎嶇的山路，就看我們在座的各位有沒有準(zhǔn)備好越野車。