2、330新政：3月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》；財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅營業(yè)稅進(jìn)行調(diào)整的通知；兩個(gè)文件合為330新政。主要內(nèi)容包括：降低二套房首付。對(duì)已經(jīng)擁有一套住房且相應(yīng)貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付比例調(diào)整為不低于40%。實(shí)際是限貸松綁。放寬公積金貸款。使用住房公積貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請公積金購房，最低首付30%。存量住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅5變2。個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買2年以上普通住宅免征營業(yè)稅。

3、公積金及商業(yè)貸款首付調(diào)整：9月1日，住建部、財(cái)政部、央行再度下調(diào)二套房公積金貸款首付比例，由原先的最低30%降低至20%；9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)通知，不限購的城市，居民首次購買普通住房，貸款最低首付款比例不低于25%。10月，住建部等三部委再推公積金異地貸款、擴(kuò)大提取范圍等政策。通過降低公積金、商業(yè)貸門檻，支持自住購房。

4、放寬限外：8月3日，住建部等六部委下發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》，對(duì)有關(guān)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)和境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購房的部分政策進(jìn)行調(diào)整。外資機(jī)構(gòu)和在中國工作、學(xué)習(xí)的外國人可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，對(duì)于實(shí)施住房限購政策的城市，境外個(gè)人購房應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定。

5、調(diào)整優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)：3月，國土部、住建部發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，促進(jìn)去庫存，調(diào)整結(jié)構(gòu)。主要內(nèi)容包括，控制供應(yīng)規(guī)模。住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不改變用地性質(zhì)和容積率等前提下，適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，調(diào)整戶型。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多的，主管部門可以通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)用地轉(zhuǎn)型于新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等。商品房轉(zhuǎn)保障房。允許將符合條件的商品住房轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房房源。

6、地方積極動(dòng)用戶籍、稅費(fèi)減免、補(bǔ)貼購房等措施去庫存，欲激活市場。全國絕大多數(shù)省市出臺(tái)了各種鼓勵(lì)購房措施。

為什么房地產(chǎn)政策反轉(zhuǎn)？分析原因?qū)τ谂袛嘟窈髱啄甑姆康禺a(chǎn)政策走向非常重要。

原因一：新常態(tài)經(jīng)濟(jì)不斷減速下行，新的經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力并沒有找到，房地產(chǎn)作為的支柱性產(chǎn)業(yè)在眾多行政限制性政策打壓下，萎靡不振。眾多上下游產(chǎn)業(yè)，地方財(cái)政、稅收都受到影響。而對(duì)房地產(chǎn)的行政限制性政策恰恰是強(qiáng)刺激、寬松貨幣政策的經(jīng)濟(jì)高增長時(shí)代的產(chǎn)物。整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境發(fā)生巨變，限制性政策已經(jīng)不合時(shí)宜。

原因二：限制性政策帶來極大負(fù)面效應(yīng)，開發(fā)投資和建設(shè)開工快速下行，庫存高企，土地市場清淡，嚴(yán)重拖了經(jīng)濟(jì)增長的后腿。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年前11個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8.77萬億元，同比增長僅僅1.3%，其中，住宅投資5.91萬億元，增長僅0.7%，增速不斷回落，為近年罕見。新開工面積下降15%左右，土地購置面積和金額都大幅度走低。投資建設(shè)疲軟已危及經(jīng)濟(jì)，促使決策層調(diào)整過去的不當(dāng)政策，轉(zhuǎn)為支持房地產(chǎn)，保開發(fā)投資。這是政策轉(zhuǎn)向的根本原因所在。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

庫存量高企也是政策回到積極支持購房的重要原因之一。最新的數(shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積不斷走高。11月末，全國商品房待售面積6.96億平方米，比10月末增加1004萬平方米，是2011年底待售面積的2.3倍。不少城市特別是三四線城市的商品房庫存量大，去化周期高達(dá)4、5年甚至更長時(shí)間。高庫存如果不化解，可能會(huì)帶來一系列的問題，特別是開發(fā)投資和開工建設(shè)無法正常增長，地方土地收入將枯竭，金融風(fēng)險(xiǎn)加大。去庫存成為房地產(chǎn)政策需要盡快解決的焦點(diǎn)問題。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

政策是服務(wù)于經(jīng)濟(jì)的，房地產(chǎn)政策亦不例外。新常態(tài)下，中國經(jīng)濟(jì)要順利完成轉(zhuǎn)型升級(jí)，渡過消化過剩產(chǎn)能的陣痛期，仍需要時(shí)日，不可能一蹴而就?；谶@個(gè)判斷，我們認(rèn)為，不僅2016年中國房地產(chǎn)政策會(huì)堅(jiān)持鼓勵(lì)、支持的取向，未來幾年政策反復(fù)的可能性非常小。今后幾年中國房地產(chǎn)政策進(jìn)入穩(wěn)定期，與新的經(jīng)濟(jì)周期吻合。

2016年房地產(chǎn)政策的主旋律是去庫存，拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資是主要的任務(wù)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把化解房地產(chǎn)庫存列為2016年的重要任務(wù)，預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)政策更為寬松。

新的一年可能出臺(tái)的政策包括：購房按揭貸款利息抵扣個(gè)稅；首套或二套普通住房首付比例繼續(xù)下調(diào)鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房落戶（中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把這個(gè)舉措與推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來）；放寬戶籍限制，鼓勵(lì)購房入戶（中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將鼓勵(lì)常住外地人購房與鼓勵(lì)租房、擴(kuò)大公租房覆蓋范圍統(tǒng)籌起來，深化住房制度改革）；回購商品房作為棚戶改造保障安置房或保障房；打通房企上市融資發(fā)行債券渠道；推進(jìn)公積金或房貸證券化；購房稅費(fèi)減免等。

把握2016年房地產(chǎn)去庫存、保投資的關(guān)鍵詞，預(yù)計(jì)二三四線城市直接受惠，一線城市政策全面放開的機(jī)會(huì)不大，但存在微調(diào)機(jī)會(huì)，畢竟一線城市還保留了相當(dāng)多的過時(shí)的限制性措施。2016年貨幣信貸環(huán)境依然趨于寬松，在房地產(chǎn)政策保駕護(hù)航下，全國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)應(yīng)該好于2015年，但部分庫存高企的三四線城市樓市表現(xiàn)不容樂觀。

龍斌 合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長

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