股票市場“熔斷”新政的短命，鬧了一個(gè)莫大的笑話，也讓中央政府的權(quán)威受到極大的影響?；仡櫧荒甑墓墒凶兓芍^是跌宕起伏、波瀾壯闊，實(shí)際上，無論是推出新三板、注冊制，還是限制兩融、推行熔斷，都對完善股市的市場化運(yùn)作、打破行政審批壟斷、建立廉潔高效精簡的監(jiān)管機(jī)構(gòu)都起到積極的推動作用。

大方向無疑是非常正確的，但是和尚念歪了經(jīng)，總是在股市稍稍平穩(wěn)的時(shí)候折騰一下，讓股市大起大落，千股跌停接連不斷，就使得股市改革功虧一簣，股民和國家損失巨大，政府公信力被削弱。

房地產(chǎn)市場問題也同樣棘手。房地產(chǎn)拖累了中國經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)投資將進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間，不僅拖累第二產(chǎn)業(yè)投資下降，還影響了金融業(yè)的GDP增長。

問題的關(guān)鍵是房地產(chǎn)庫存巨大，庫存不去，投資不來，房地產(chǎn)就會繼續(xù)拖累中國經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)的庫存絕不僅僅是待售面積的近7億平方米，而是7億平米待售面積+56億平米未售的在建施工面積+至少20億平米的房企未開發(fā)土地儲備面積（可詳見原微信公眾號《新城歐陽捷》11月8號“5年，見證永不沉沒的泰坦尼克號”篇），按照近三年年均銷售13億平方米，哪怕不再出讓一畝土地，至少可以銷售5年）。

習(xí)總書記發(fā)出了“去庫存”的號召，表明房地產(chǎn)去庫存已成為保增長、保就業(yè)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)的政治任務(wù)，房地產(chǎn)必須在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型完成之前承擔(dān)確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健增長的政治目標(biāo)！

中央經(jīng)濟(jì)工作會議也明確給出了去庫存的路徑：那就是讓農(nóng)民工進(jìn)城購房租房，擔(dān)當(dāng)去庫存的白衣騎士。

但是城鎮(zhèn)化的路在農(nóng)民腳下，農(nóng)民工進(jìn)城購房有“3+1”的痛點(diǎn)，這些痛點(diǎn)不解決，農(nóng)民工是擔(dān)當(dāng)不了白衣騎士的。

首先是農(nóng)民工沒有進(jìn)城安居的資本，農(nóng)民只有農(nóng)村宅基地、農(nóng)村住房和農(nóng)村承包地，這些土地和房產(chǎn)還不能自由流轉(zhuǎn)，無法轉(zhuǎn)換成農(nóng)民進(jìn)城的資本。其次是農(nóng)民工子女還不能享受平等的教育機(jī)會，哪個(gè)城市能夠把大量存在的農(nóng)民工子弟學(xué)校并入當(dāng)?shù)刂行W(xué)，那個(gè)城市就能率先抓住農(nóng)民工的心！再次是農(nóng)民工沒有社保和公積金，如果讓農(nóng)民工享受同保同權(quán)，不僅可以吸引農(nóng)民工安定下來，至少一時(shí)半會找不到工作也不至于立即離開或鋌而走險(xiǎn)，而且可以幫助社保和公積金擴(kuò)面、增加社保公積金總量和兌付能力。

最重要的是農(nóng)民工的就業(yè)。我們已經(jīng)進(jìn)入后工業(yè)化時(shí)代，產(chǎn)能過剩、庫存巨大成為國家最大的痛點(diǎn)，農(nóng)民工的就業(yè)機(jī)會也少了很多，哪個(gè)城市能夠提供就業(yè)機(jī)會，農(nóng)民工就會如潮水一般流向那里。

去庫存，農(nóng)民工進(jìn)城購房租房是最大的增量，解決農(nóng)民工痛點(diǎn)需要從中央政府到地方政府同心同德、齊心協(xié)力，政策統(tǒng)分結(jié)合，因城制宜。

如果1億進(jìn)城常住的農(nóng)民工及其子女落戶城鎮(zhèn)，不論是購房還是租房，大致可以消化3000萬套住房，加上1億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)就地進(jìn)城，也可以消化大約3000萬套住房，目前商品住宅庫存大致80多億平米，按照套均100平米、大致8000萬套，加上城鎮(zhèn)存量需求，如果政府暫停供地，3-4年即可完成去庫存任務(wù)。

目前，庫存主要在三四線城市，降低農(nóng)民工降低購房門檻是關(guān)鍵之一。政策引導(dǎo)還需要統(tǒng)分結(jié)合。

從中央政策引導(dǎo)來說，落戶口、降首付、降利率、返稅收、促簡政。當(dāng)然， 如果農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革提到議事日程，加速推進(jìn)，讓農(nóng)民有了進(jìn)城落戶的資本，城鎮(zhèn)化的速度會更快。而地方政府則通過農(nóng)民工子女準(zhǔn)入學(xué)、農(nóng)民工進(jìn)社保、擴(kuò)公積金、購房降稅費(fèi)與給補(bǔ)貼等辦法幫助農(nóng)民工進(jìn)城安居、購房或租房，同時(shí)，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，簡化行政審批，降低行政管制門檻，為農(nóng)民工進(jìn)城就業(yè)創(chuàng)造更多機(jī)會。

從中央到地方都應(yīng)當(dāng)立刻停止大范圍的政府保障房建設(shè)項(xiàng)目，所有保障房、棚戶區(qū)均實(shí)行貨幣化，貨幣化不僅僅是全部實(shí)行補(bǔ)償金一次性給付，而是可以采用給付租金方式，讓被保障戶、棚改戶有更好的選擇和居住環(huán)境，同時(shí)政府管理也可以更加簡單高效。

去庫存不難，時(shí)間總是可以消化一切的。關(guān)鍵是，如何加速去庫存，這一切都要看中央和地方政府的決心、力度和韌性。

農(nóng)民這個(gè)白衣騎士可以創(chuàng)造一個(gè)新中國，可以支持中國重工業(yè)發(fā)展，可以解決中國人吃飯，可以創(chuàng)造出鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的蘇南模式，相比之下，白衣騎士去庫存并不是難事，但愿政府是真心想清楚、真心做清楚，真心為農(nóng)民工進(jìn)城安居辦實(shí)事，不然自說自話、徒有號召，結(jié)果又會變成房地產(chǎn)的“熔斷”或者不了了之。到最后，反而讓房地產(chǎn)如股市一般深陷泥潭、難以自拔。

如果去庫存真的被熔斷，當(dāng)然也沒什么了不起，房企日子再難過，也不會比鋼企、煤企難過，只不過讓農(nóng)民工喪失了信心，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程必將延緩！中國經(jīng)濟(jì)也很難快速見底。

歐陽捷 新城控股高級副總裁

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