年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議重點(diǎn)研究部署2016年經(jīng)濟(jì)工作任務(wù)，明確結(jié)構(gòu)性改革要抓好五大任務(wù)，其中在化解房地產(chǎn)庫存方面提出鼓勵農(nóng)民工購房，擴(kuò)大需求去庫存；擴(kuò)大公租房覆蓋范圍，積極鼓勵買房出租；鼓勵房企調(diào)整價格，促進(jìn)房企兼并重組。

這是近年來央經(jīng)會議首次將房地產(chǎn)問題列為單獨(dú)任務(wù)進(jìn)行表述，化解房地產(chǎn)庫存成為2016年工作的要點(diǎn)之一，以農(nóng)民工市民化拉動購房需求成為著眼點(diǎn)和發(fā)力點(diǎn)。這不由讓筆者想起首次住房制度改革。

1998年，伴隨著經(jīng)濟(jì)體制改革走向深入，我國開啟首輪住房制度改革，主要針對城鎮(zhèn)戶籍居民，取消住房福利分配，實(shí)行住房貨幣化制度，確立由房地產(chǎn)開發(fā)商建房銷售這一新的房屋供給模式。該供給模式的建立，大大改善了城鎮(zhèn)戶籍居民的住房條件，人均住房面積由1998年的18.7平米躍升至目前的34平米，城鎮(zhèn)戶籍居民住房需求基本得以解決，但在城鎮(zhèn)化過程中而遷入人口的住房需求并沒有得到有效滿足，這一遷入人口的構(gòu)成以農(nóng)民工為主。

農(nóng)民工是我國特有的城鄉(xiāng)二元體制的產(chǎn)物。改革開放后，我國工業(yè)化進(jìn)程加快，亟需大量人口為之提供支撐，數(shù)以千萬計的農(nóng)民紛紛進(jìn)城務(wù)工，成為兼有農(nóng)民和工人雙重身份的農(nóng)民工群體。30多年來，盡管農(nóng)民工為我國工業(yè)化建設(shè)和城鎮(zhèn)化發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)，但由于城鄉(xiāng)二元體制的阻礙，這一群體長期游離于主流社會之外。他們身在城市、向往城市，卻不被城市接納，享受不到城市的福利保障。

2014年，受住房制度改革推動而高歌多年的中國房地產(chǎn)業(yè)步入深度調(diào)整期，樓市庫存壓力持續(xù)加大，化解庫存問題日益受到高層關(guān)注。11月10日，習(xí)近平在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上表示，要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展；12月14日，中央政治局會議明確提出“通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。12月18-21日，央經(jīng)會議的召開預(yù)示著二次住房制度改革正式開啟，農(nóng)民工群體再一次走上歷史前臺，擔(dān)負(fù)起為國家去除房地產(chǎn)庫存的新使命。

在我國，農(nóng)民工是一個龐大的群體。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止今年三季度末，我國外出務(wù)工勞動力總量超過1.7億人，即使他們中有1/3的人有購房欲望，按照人均住房面積20平米計算，也可以為樓市帶來11億平米的潛在需求；而截止15年11月末全國商品房待售面積不到7億平米.農(nóng)民工購房潛在需求量遠(yuǎn)大于當(dāng)前樓市庫存量，如能將農(nóng)民工購房潛在需求轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求，則化解房地產(chǎn)庫存問題則迎刃而解。

但問題并沒有那么簡單。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，廣大三、四、五線城市集聚人口能力不足，農(nóng)民工購房需求量小，成為庫存高企的重災(zāi)區(qū)；而一線城市和重點(diǎn)二線城市憑借強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)能量和人口吸附能力不但能以較快的速度去化庫存，而且房價還節(jié)節(jié)攀升，農(nóng)民工購房力不從心。城市間供求配比失衡是造成樓市庫存高企的關(guān)鍵所在。要化解房地產(chǎn)庫存問題，必需首先解決城市間供求配比失衡問題；要解決供求配比失衡問題，三四五線城市就需要產(chǎn)業(yè)支撐以集聚人口，增加農(nóng)民工購房需求，而產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則不是一朝一夕的事情。

我們認(rèn)為，沒有配套政策跟進(jìn)，通過農(nóng)民工市民化化解房地產(chǎn)庫存效果有限。在配套政策跟進(jìn)方面，受高庫存困擾的地方政府也不應(yīng)局限于財政補(bǔ)貼、利息補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等固有救市政策，更需要有著眼長遠(yuǎn)的發(fā)展之計，應(yīng)切實(shí)加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展，注重解決返鄉(xiāng)農(nóng)民工的生計問題，并在此基礎(chǔ)上配以戶籍改革、公積金繳存等措施，更好保障農(nóng)民工權(quán)益，形成長期購房消費(fèi)預(yù)期。中央經(jīng)濟(jì)會議已經(jīng)為深化住房制度改革明確方向，各級部門和政府如何出臺配套政策與之形成銜接與協(xié)同，以更好地形成政策合力，還需要進(jìn)行認(rèn)真研究和探討。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實(shí)。