任志強(qiáng)：在今天的早餐會(huì)上，我跟各位有一些不同的意見(jiàn)。什么是市場(chǎng)？如果政府在拼命地用保障性住房和棚戶區(qū)改造來(lái)?yè)芜@個(gè)市場(chǎng)，這就不叫市場(chǎng)，所以對(duì)市場(chǎng)的問(wèn)題，大家有些不同的爭(zhēng)論。

我講幾個(gè)和市場(chǎng)有關(guān)的問(wèn)題。一個(gè)是關(guān)于城鎮(zhèn)化，在市場(chǎng)條件下的城鎮(zhèn)化和非市場(chǎng)化條件下的城鎮(zhèn)化是非常不同的概念。美國(guó)從50%的城鎮(zhèn)化率到70%，用了四五十年的時(shí)間，因?yàn)槟菚r(shí)候的工業(yè)化程度比較低，所以農(nóng)民沒(méi)辦法從農(nóng)村充分解放出來(lái)而進(jìn)入到城市去。城鎮(zhèn)化不是因?yàn)檎鲗?dǎo)把農(nóng)民搬到城里去，是因?yàn)檗r(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，包括自動(dòng)化、播種機(jī)、化肥等等，讓農(nóng)民不再需要在農(nóng)地里頭待著，解放了大量的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，進(jìn)入城市其它產(chǎn)業(yè)。

這個(gè)表列的是亞洲的相關(guān)國(guó)家，包括日本、韓國(guó)和馬來(lái)西亞，它們的城市化率從50%到70%，大概就是10年到15年左右。為什么這個(gè)差距這么大？并不是說(shuō)這些國(guó)家比美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)更先進(jìn)和發(fā)達(dá)，而是歷史證明，當(dāng)工業(yè)化發(fā)展到一定程度之后，城鎮(zhèn)化變成一個(gè)不可抵擋的趨勢(shì)。中國(guó)從1978年到1996年這段時(shí)間，從20%增長(zhǎng)到30%的城鎮(zhèn)化率，大概用了15年，而這段時(shí)間恰恰是我們正在進(jìn)行工業(yè)化，正在把農(nóng)民從土地中解放出來(lái)的過(guò)程。而這段時(shí)間的農(nóng)民并沒(méi)有脫離農(nóng)業(yè)，仍然在從事城市中的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)，比如說(shuō)進(jìn)城換雞蛋、進(jìn)城賣(mài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品。

第二個(gè)發(fā)展階段我們只用了7年，也就是從30%到40%。這段時(shí)間是鄧小平南巡講話之后，讓農(nóng)民可以進(jìn)城打工，脫離了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。南巡講話之后，允許一個(gè)人可以有更多的雇工，而從40%到50%也用了七八年的時(shí)間。后來(lái)還有20%，我們估計(jì)也是15年左右的時(shí)間，和日本、韓國(guó)的速度差不多。如果充分市場(chǎng)化，我們城鎮(zhèn)化率的速度還會(huì)加速。我們現(xiàn)在的矛盾是戶籍制度問(wèn)題導(dǎo)致我們的城鎮(zhèn)化發(fā)展速度受阻，它不是一個(gè)市場(chǎng)化的問(wèn)題形成的。所以城鎮(zhèn)化沒(méi)有取得一個(gè)正常的發(fā)展過(guò)程。

大家都在談二三四線城市與一二三線城市的差別，我們可以從城鎮(zhèn)化率看出來(lái)，一線城市城鎮(zhèn)化率最高，二線城市差一點(diǎn)，三四線城市差得更多?，F(xiàn)在仍然是這個(gè)趨勢(shì)，大家仍然往大城市跑，但是當(dāng)他的戶籍沒(méi)有辦法隨著他遷徙的位置而轉(zhuǎn)移到大中城市的時(shí)候，他只能還在戶籍地留一套房子，就像農(nóng)民把耕地留在農(nóng)村一樣，他把房子留在小城市，所以我們看到三四線城市有很多空房子，那些空房子不等于沒(méi)賣(mài)，也有可能他認(rèn)為那個(gè)空房子就是他的家。

我們家雇了個(gè)保姆，跟丈夫離婚了，她有一個(gè)兒子、一個(gè)女兒，這兩個(gè)人住在北京，但是各有一套宅基地，于是她這個(gè)完整的家庭在農(nóng)村有四套宅基地，丈夫有一套，她離婚以后有了三套，因?yàn)閮鹤?、女兒都跟她。女兒和她在北京工作，老公在煙臺(tái)，兒子現(xiàn)在也在北京工作，他們?cè)诒本┮灿幸惶追?。同時(shí)在農(nóng)村還得占三套房，其中他們拿兩套房子換了旁邊一個(gè)鎮(zhèn)里的小房子，這個(gè)變化過(guò)程會(huì)長(zhǎng)期存在。他的戶籍轉(zhuǎn)不到北京去，他們一定會(huì)在家里留一套宅基地，留一套鎮(zhèn)里的房子，他們永遠(yuǎn)會(huì)在那里保留一個(gè)根，因?yàn)榇蟪鞘幸阉麄冝Z走的時(shí)候，他們就得回去。那么是不是因此而造成大城市的人口密度高呢？大家覺(jué)得北京是人口密度是最高的，其實(shí)不是，但是核心區(qū)的人口密度很高，超過(guò)了倫敦、東京、紐約。因?yàn)槲覀兯械闹匾脑O(shè)施都在核心區(qū)里頭，那里的人口密度很高，但是攤開(kāi)來(lái)看，北京的建成區(qū)人口密度非常低，全國(guó)倒數(shù)第四。但是為什么陜西這種地方的人口密度那么高？因?yàn)樗虚g沒(méi)有大城市，它的城市建成區(qū)的范圍很小，所以在城市化發(fā)展過(guò)程中，人都集中在那里。例如寶雞、延安，這種城市你會(huì)去嗎？大家都往西安擠，所以造成它的人口密度很高。

我們?cè)倏纯闯鞘型恋仃P(guān)系。從1990年到2012年，我們的城鎮(zhèn)建成區(qū)的土地從1.2萬(wàn)平方公里變成了4.5萬(wàn)平方公里，占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的4.5%。但是我們的人口呢？當(dāng)城市土地增長(zhǎng)3.5倍的時(shí)候，我們的人口密度從279變成了2301，增長(zhǎng)了8.2倍，這個(gè)城鎮(zhèn)化速度是不可抵擋的。有人最擔(dān)心的就是我們有沒(méi)有這么多需求，城市人口的移動(dòng)就是需求。千萬(wàn)級(jí)以上城市的人口亞洲有16個(gè)，中國(guó)有6個(gè)，1950年的時(shí)候只有東京一個(gè)，東京那時(shí)候1000多萬(wàn)人，現(xiàn)在到3800萬(wàn)人口，那時(shí)候他們拼命修高鐵，希望把東京的人轉(zhuǎn)到大阪去，結(jié)果大阪人都跑到東京去了，就跟中國(guó)非常想搞京津冀一體化，希望把北京人弄到天津去，結(jié)果天津人都跑到北京來(lái)了。再過(guò)幾年就全是大城市，中國(guó)千萬(wàn)級(jí)以上人口的城市會(huì)增加很多，500萬(wàn)以上人口的城市會(huì)更多，你能說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)就變成下行通道嗎？我不認(rèn)為。

我們看看一年蓋了多少房子，第一個(gè)是全國(guó)城鎮(zhèn)住宅竣工面積，到2012年是10億平方米，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占7.9億，占總比例71%。從1998年的數(shù)據(jù)可以看出來(lái)，非房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)占比是非常大的。從1998年的29%，迅速增長(zhǎng)到高峰期的72%，而之后又開(kāi)始迅速下降；我們現(xiàn)在從高峰期的72%開(kāi)始下降，去年低于70%，今年估計(jì)只有65%左右。為什么？那部分是保障性住房和拆遷房。2011年，我們提出建設(shè)3600萬(wàn)套，這一部分加大，讓總量繼續(xù)上升，而不是下降。這個(gè)替換過(guò)程就造成非房地產(chǎn)生產(chǎn)的房子更多了，這些房子是不是也有人住？如果有人住，那就說(shuō)明我們今年只下降了6%的銷(xiāo)售增長(zhǎng)，沒(méi)有下降總需求，總需求是繼續(xù)上升，而不是下降的。

你們可以看看它的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，我們現(xiàn)在一年生產(chǎn)700多萬(wàn)套房子，這700多萬(wàn)套房子里頭，在2011年以后開(kāi)始有了保障房以后，商品房銷(xiāo)售是沒(méi)有跌的。我們提出十二五規(guī)劃3600萬(wàn)套保障性住房，什么概念？2012年要求開(kāi)工1000萬(wàn)套，2013年要求開(kāi)工700多萬(wàn)套，相當(dāng)于我們生產(chǎn)量的40%到50%。原來(lái)他們只占30%，現(xiàn)在已經(jīng)變成各占50%。

看看我們的銷(xiāo)售，在2009年到2013年賣(mài)了55億平方米，而竣工面積只有43億，還有11億平方米沒(méi)有竣工。不要以為現(xiàn)在的市場(chǎng)上空置得不得了，確實(shí)空置量極大。原因是什么？我們可以看看竣工量，這幾年很明顯的是，竣工量迅速下滑，現(xiàn)在我們的竣工量只有15%，這意味著這個(gè)樓從買(mǎi)地到建完要7年。怎么回事呢？一個(gè)是我們可能沒(méi)有那么多的開(kāi)工量，地方政府或者開(kāi)發(fā)商把大量的保障性住房開(kāi)工出來(lái)就沒(méi)有做，所以它遲遲完不了工。為什么會(huì)有這么低的竣工量？房子是開(kāi)發(fā)商的，如果把地錢(qián)付了，把房子擱那兒不賣(mài)行嗎？如果沒(méi)賣(mài)出去，這些錢(qián)怎么辦呢？7年才能竣工，它忍得住嗎？這里面一定有問(wèn)題。

今年銷(xiāo)售額下降6.7%，銷(xiāo)售面積下滑6%，減少了不到3000萬(wàn)平方米，請(qǐng)問(wèn)我們的保障性住房多了多少平方米？銷(xiāo)售的上升和下降不是在今年才開(kāi)始，我們把去年40個(gè)重點(diǎn)城市中前10個(gè)上升最快的和10個(gè)上升最慢的列出來(lái)，你們今天提到的某些城市情況不好，去年就已經(jīng)發(fā)生了，不要以為今年才開(kāi)始，是因?yàn)槟銈冎豢吹搅丝偭康脑鲩L(zhǎng)，而沒(méi)有看到細(xì)節(jié)的對(duì)城市的分析。比如說(shuō)溫州去年就取消了限購(gòu)，別人都好的時(shí)候它已經(jīng)不好了。無(wú)錫去年就出現(xiàn)危機(jī)了，不是說(shuō)今年才出現(xiàn)問(wèn)題。

還有兩個(gè)影響最大的政策，一個(gè)是利率的擠出效應(yīng)，還有保障性住房的擠出效應(yīng)。我們一套房子下降10萬(wàn)塊錢(qián)，銀行多了20萬(wàn)的利息，開(kāi)發(fā)商下降了10萬(wàn)，老百姓一分錢(qián)優(yōu)惠沒(méi)享受，還得多給銀行交10萬(wàn)塊錢(qián)，所以實(shí)際資產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有下降。開(kāi)發(fā)商得下降多少呢？得把銀行多漲的20萬(wàn)利息吃掉，然后再下降，老百姓才能得到實(shí)惠。

我們?cè)俜治鲆幌卤Ｕ闲宰》浚本?300萬(wàn)平方米，政府蓋了715萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)商在投標(biāo)里頭是585萬(wàn)平方米，政府和開(kāi)發(fā)商幾乎各占一半。今年整體市場(chǎng)的消費(fèi)需求并沒(méi)有減少，而是在持續(xù)增長(zhǎng)。但是保障性住房在沖擊市場(chǎng)。另外一個(gè)沖擊更可怕，就是棚改，1萬(wàn)億投資，棚改要完成470萬(wàn)套，意味著一套房子棚改，政府提供了21萬(wàn)，這么多錢(qián)它用不了，至少要完成900萬(wàn)套。但是如果今年要求470萬(wàn)套和我們本來(lái)竣工700萬(wàn)套里面再有的保障性住房算進(jìn)來(lái)，我們會(huì)把市場(chǎng)打得一塌糊涂，因?yàn)楸Ｕ闲宰》亢团锔牡淖》繑?shù)量巨大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)我們過(guò)去每年竣工700萬(wàn)套的數(shù)量。