公司也在嘗試聚焦金融股權(quán)投資。自貿(mào)區(qū)建設(shè)和前灘、迪斯尼項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)有望提升公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)戰(zhàn)能力，為2014-2016年中長期業(yè)績增長提供動(dòng)力。

　　事件：

　　公司公布2014年半年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入19.11億元，同比增加14.18%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.72億元，同比增加16.48%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.31元。

　　投資建議：

　　公司商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)沿陸家嘴主干道展開，具有價(jià)值稀缺性(持有物業(yè)地上、地下總建面合計(jì)302萬平，現(xiàn)值達(dá)482億元，未來物業(yè)規(guī)模將持續(xù)增長)。隨著上海國際金融中心建設(shè)推進(jìn)，公司持有物業(yè)價(jià)值、出租率和租金有望不斷上升。借助陸家嘴先天品牌優(yōu)勢，公司成功轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商已進(jìn)入第十年。此外，公司也在嘗試聚焦金融股權(quán)投資。自貿(mào)區(qū)建設(shè)和前灘、迪斯尼項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)有望提升公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)戰(zhàn)能力，為2014-2016年中長期業(yè)績增長提供動(dòng)力?？紤]到公司2014年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)凈利不低于上年，我們預(yù)計(jì)公司2014、2015年EPS分別是0.81和0.94元，對應(yīng)RNAV是20.77元。截至7月29日，公司收盤于17.49元，對應(yīng)2014、2015年P(guān)E分別為21.56倍和18.62倍。我們以RNAV作為公司6個(gè)月目標(biāo)價(jià)20.77元，維持公司的“增持”評級。

　　主要分析：

　　1.2014年上半年公司租售業(yè)務(wù)增長推動(dòng)下公司營收增14.2%，投資收益有所增加使得公司凈利潤增幅為16.5%：2014年上半年，受租售業(yè)務(wù)增長推動(dòng)，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營收19.11億元，同比增加14.18%；由于投資收益增加，這使得報(bào)告期內(nèi)公司凈利潤增幅有所擴(kuò)大。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤5.72億元，同比增加16.48%。

　　公司委托戴德梁行對公司投資性房地產(chǎn)截至2013年末的公允價(jià)值進(jìn)行評估，涉及投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)34項(xiàng)，總建筑面積96.11萬平，2013年末的公允價(jià)值為290.66億元。2014年上半年，公司持股50%及以上的投資公司在內(nèi)，物業(yè)租賃收入完成13.28億，同比增加21%(其中合并報(bào)表范圍內(nèi)收入完成8.1億)；土地和房產(chǎn)銷售收入完成10.82億，同比減少22%；物業(yè)管理及服務(wù)性收入完成3.5億，與去年同期持平；2014年末，公司在營物業(yè)面積將達(dá)142萬平(其中可租賃物業(yè)面積120萬平)，在建面積超過200萬平。2014年5月21日，公司發(fā)行2014年度第一期中期票據(jù)10億元，期限5年。

　　2.2014年1月，公司以10億元競得陸家嘴Z4-2地塊改造項(xiàng)目。公司自持物業(yè)總建面有望升至302萬平，物業(yè)公允價(jià)值482億元：2014年1月，公司以10億元競得浦東新區(qū)黃浦江沿岸E14單元Z4-2地塊地下商業(yè)空間及公共綠地綜合改造工程地塊。該地塊位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，東至陸家嘴環(huán)路，南至陸家嘴環(huán)路，西至東泰路，北至世紀(jì)大道。土地總面積1.28萬平，地上建面為828.1平，地下商業(yè)建面為3.62萬平。土地用途為瞻仰景觀休閑用地(帶地下商業(yè))。土地使用權(quán)出讓年限為商業(yè)40年，其他50年。公司從2007年開始前期策劃，并于2011年12月8日開工，目前正在進(jìn)行結(jié)構(gòu)工程施工。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資18億元左右。

　　2012年，公司聘請了戴德梁行對公司全部36項(xiàng)投資性物業(yè)(這里指合并公司報(bào)表范圍內(nèi)物業(yè)。但不包括合并報(bào)表范圍內(nèi)總計(jì)約8.1萬平的酒店物業(yè)，以及雖然公司持股50%，但并未納入合并財(cái)務(wù)報(bào)表范圍的投資性物業(yè)，如總計(jì)約25萬平的會(huì)展場館和部分零售商鋪)的公允價(jià)值進(jìn)行了全面評估。這些物業(yè)包括地上、地下總建筑面積合計(jì)近247萬平。經(jīng)評估，上述36項(xiàng)投資性物業(yè)在2012年底的賬面凈值為124.19億元，評估后的公允價(jià)值合計(jì)為421.64億元。

　　我們認(rèn)為，上述Z4-2地塊項(xiàng)目的獲得，將使得公司自持物業(yè)(假設(shè)公司自持而不出售該項(xiàng)目)賬面和評估價(jià)值將分別上升至184.71億元和482.16億元，而自持物業(yè)總建面將進(jìn)一步上升至302.33萬平。

　　3.2014年上半年，公司計(jì)劃轉(zhuǎn)讓和減持了部分參股公司股權(quán)。2014年2月，經(jīng)公司董事會(huì)審議，同意以不低于評估價(jià)格在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓上海通信技術(shù)中心7.5%股權(quán)。2014年7月，公司半年報(bào)披露，公司在二級市場以5376萬元出售號百控股(600640)212.25萬股，獲得投資收益4584萬元。

　　4.2014年公司預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)營收不低于49億元，凈利潤不低于上年水平。2014年，公司計(jì)劃實(shí)現(xiàn)土地和房產(chǎn)銷售收入(含預(yù)收款)不低于26億元。其中辦公物業(yè)銷售收入不低于5.8億元，房產(chǎn)銷售收入不低于20.2億元；物業(yè)租賃收入不低于23億元。其中合并報(bào)表范圍內(nèi)收入不低于16億元，合并報(bào)表范圍外收入不低于7億元；物業(yè)管理及服務(wù)性收入不低于7.5億元；以及利潤目標(biāo)不低于2013年度水平。

　　5.投資建議：維持“增持”評級。公司商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)沿陸家嘴主干道展開，具有價(jià)值稀缺性(持有物業(yè)地上、地下總建面合計(jì)302萬平，現(xiàn)值達(dá)482億元，未來物業(yè)規(guī)模將持續(xù)增長)。隨著上海國際金融中心建設(shè)推進(jìn)，公司持有物業(yè)價(jià)值、出租率和租金有望不斷上升。借助陸家嘴先天品牌優(yōu)勢，公司成功轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商已進(jìn)入第十年。此外，公司也在嘗試聚焦金融股權(quán)投資。自貿(mào)區(qū)建設(shè)和前灘、迪斯尼項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)有望提升公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)戰(zhàn)能力，為2014-2016年中長期業(yè)績增長提供動(dòng)力。考慮到公司2014年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)凈利不低于上年，我們預(yù)計(jì)公司2014、2015年EPS分別是0.81和0.94元，對應(yīng)RNAV是20.77元。截至7月29日，公司收盤于17.49元，對應(yīng)2014、2015年P(guān)E分別為21.56倍和18.62倍。我們以RNAV作為公司6個(gè)月目標(biāo)價(jià)20.77元，維持公司的“增持”評級。

　　6.風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨加息和政策調(diào)控兩大風(fēng)險(xiǎn)。

　　海通證券-陸家嘴半年報(bào)點(diǎn)評：租售等各項(xiàng)業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長