在這低價策略背后，亦不難看出，在杭州樓市持續(xù)下行中，濱江集團所面臨的巨大壓力。

　　觀點網(wǎng) 對濱江來說，“低價首開”已成一種既定的銷售策略。從2012年的曙光之城、金色黎明到今年的萬家名城、金色江南，濱江樓盤的每一次“低開”，都能觸發(fā)樓市銷售熱潮。

　　7月18日晚間，濱江集團旗下金色江南項目，作為濱江進入蕭山板塊的首個樓盤，以起價12560元/平方米，均價16160元/平方米首開，極低的價格引得各方關(guān)注。

　　對該項目低價首開，在策源機構(gòu)研究員顧曉立看來，“濱江就是這樣子，會根據(jù)市場變化，選擇稍微低開來穩(wěn)走（量），且已形成一種慣性。”

　　據(jù)了解，金色江南項目以低價首開，在銷售上已經(jīng)取得了較好成績。而在這低價策略背后，亦不難看出，在杭州樓市持續(xù)下行中，濱江集團所面臨的巨大壓力。

　　事實上，濱江集團董事長戚金興曾表示，“濱江的目標遠期為200億元，今年市場不好，做100億元可以，市場再不好，做50億元也可以。”

　　低價入市

　　7月18日，濱江·金色江南首開，起價12560元/平方米，均價16160元/平方米。此次金色江南推出1、2、3、4、6，五幢樓共668套房源。

　　對比錢江世紀新城板塊周邊在售項目，順發(fā)·江南麗錦均價1.9萬元/平方米；龍湖·春江彼岸均價2.5萬元/平方米；萊蒙·水榭春天均價則在2-2.3萬元/平方米。

　　此次金色江南以均價16160元/平方米首開，完全能稱之為極低價。事實上，相對于周邊同類型項目，該項目相當于以近4000元的價差上市。

　　歷史資料顯示，2013年6月6日，濱江集團以9.2億元競得錢江世紀城N-22地塊，擬建金色江南項目，成交價格溢價率為0.03%，成交樓面價為9501元/平方米。

　　該地塊東至合豐四路、西至五堡直河、南至外環(huán)西路、北至N-20地塊(110KV順豐變)，占地面積38744平方米，規(guī)劃建筑面積96860平方米，容積率為2.0-2.5。

　　分析認為，金色江南低價首開的“底氣”首先得益于拿地價。該拿地價是錢江新城板塊的抄底價，因此，它比周邊樓盤有更為靈活的調(diào)價空間。

　　分析還指出，濱江采取低價首開贏得市場的營銷手段，也是項目得以低開的關(guān)鍵。

　　此外，濱江集團一貫認為的“只要購房者們能接受什么價格，我就賣什么價格”的“以市場定思路”的營銷策略也是該項目“低開”的關(guān)鍵。

　　對于上述策略，策源機構(gòu)研究員顧曉立認為，“一方面能在短時間內(nèi)提升銷量，但另一方面，也會讓購房者對濱江的樓盤持觀望態(tài)度，以期在其均價更低時買入。”

　　“濱江”現(xiàn)象背后的壓力

　　據(jù)了解，早在今年2月15日，濱江·金色江南已開放現(xiàn)場售樓處，原定3月份首次開盤。

　　對于推遲開盤的原因，戚金興曾解釋，考慮到杭州樓市，“我們開盤就會有濱粉跟進來，現(xiàn)在市場波動比較大，我們要在市場相對穩(wěn)定的時候給我們的濱粉一個合理的價格。”

　　而在顧曉立看來，金色江南選擇在7月開盤與“價格、客戶和市場三者都有關(guān)系”。

　　他分析稱，3月份在整個杭州市場不被看好的情況下，金色江南較高的入市價，讓購房者更多處于觀望中；而周邊樓盤，特別是金昌·春和錢塘，在競爭上的優(yōu)勢，也給其開盤帶來了較大壓力。

　　除開盤壓力外，隨著下半年樓市政策的松動，濱江在去庫存方面也面臨著一定的瓶頸。

　　據(jù)蕭山房地產(chǎn)管理處的數(shù)據(jù)，截止到6月30日，蕭山區(qū)可售房源共22635套，比去年同期的17543套增加了5092套。若按照今年上半年的去化速度，消耗這批庫存大約需要兩年半。

　　“在蕭山、余杭限購取消已成大勢的情況下，金色江南選擇在此時大量推盤，低價入市，是一種比較明智的做法。”顧曉立分析說，此舉能繞開“限購”取消、“限降”開始后，樓市愈加激烈的競爭。

　　此外，對于市場傳言的金色江南“短時間‘清盤’旨在快速回籠資金，準備下半年抄底杭州土地市場”的說法，顧曉立在接受觀點新媒體采訪時表示贊同。

　　顧曉立認為，隨著樓市的回暖，下半年杭州土地市場供應會增加，土地價格也將有所上升。“金色江南低價，甚至是虧本快速去化回籠的資金，再次投入到土地市場中有利于節(jié)約集團開發(fā)土地成本。”

　　金色江南此次首開推出600余套房源，若全部售出將回籠資金超過9億元，可以一舉抵掉該項目9.2億元的拿地成本，為濱江下一步落子提供資金保障。