房企紛紛涉足多元化的當(dāng)下，不落俗套的發(fā)展路徑尤為可貴，花樣年或?yàn)槠湟弧?/h3>

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國(guó)房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場(chǎng)力量”何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場(chǎng)實(shí)情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) “表面上花樣年與其它房企都有類似的多元化舉措，但實(shí)際上花樣年只做一件事情--社區(qū)服務(wù)。”花樣年主席潘軍在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)由衷感慨道。

　　據(jù)潘軍介紹，公司八大業(yè)務(wù)都是圍繞社區(qū)服務(wù)平臺(tái)來開展，房地產(chǎn)開發(fā)是為社區(qū)提供生產(chǎn)客戶，而金融、養(yǎng)老、商業(yè)、教育等業(yè)務(wù)都可以為社區(qū)居民提供增值服務(wù)。

　　據(jù)了解，目前花樣年全面完成基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、客戶大數(shù)據(jù)時(shí)代的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略布局，成為中國(guó)領(lǐng)先的以金融為驅(qū)動(dòng)、社區(qū)服務(wù)為平臺(tái)、開發(fā)為工具的金融控股集團(tuán)。

　　同時(shí)，公司涉足地產(chǎn)開發(fā)、彩生活住宅社區(qū)服務(wù)、社區(qū)金融服務(wù)、國(guó)際商務(wù)物業(yè)、社區(qū)文化旅游、社區(qū)商業(yè)管理、社區(qū)養(yǎng)老和社區(qū)教育產(chǎn)業(yè)八大板塊。

　　值得一提的是，6月中旬來自港交所的一紙批文，了卻了潘軍彩生活分拆上市的熱望。更重要的是，上市不足一周的彩生活市值已然反超花樣年。

　　對(duì)此，潘軍用其獨(dú)特的帶有戲謔的口吻嘲諷自己很苦逼。其稱，自己當(dāng)老媽子拉扯花樣年養(yǎng)了幾萬名員工，然后囤了1000多萬平米地，一大堆物業(yè)、酒店、商場(chǎng)，反而不及彩生活這間賬上沒有任何資產(chǎn)只有現(xiàn)金，只有管理模式和團(tuán)隊(duì)的公司市值高。

　　不過，從潘軍的言談之間，我們還是不難從中看出其對(duì)彩生活寄予的厚望。“公司計(jì)劃于2015年年底前進(jìn)一步擴(kuò)展華東(如上海、南京及蘇州)、華南(如深圳、惠州及東莞)、中國(guó)西北(如西安)及中國(guó)西南(如成都)城市的業(yè)務(wù)。”

　　也就是說，在潘軍看來，彩生活目前階段重點(diǎn)著力點(diǎn)是進(jìn)行跑馬圈地，繼續(xù)擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模。

　　而對(duì)于接下來的收購(gòu)宏圖，潘軍也以春秋戰(zhàn)國(guó)隱喻當(dāng)下局勢(shì)。“從春秋到戰(zhàn)國(guó)一定要是先兼并小的，再兼并大的。當(dāng)秦國(guó)的戰(zhàn)斗力是楚國(guó)五倍的時(shí)候，楚國(guó)一定會(huì)被兼并。也就是說，我最后讓大的(物業(yè)公司)不得不用彩生活。”

　　“事實(shí)上，我準(zhǔn)備3年后把彩生活的軟件平臺(tái)全部開放，像特斯拉一樣，全部送給我們小的同行，我教給你怎么降成本，你用我的平臺(tái)、我的標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)槲易罱K是要建立起我的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。”這是潘軍對(duì)彩生活的戰(zhàn)略愿景。

　　另外，潘軍也明確表示，在兼并小的物業(yè)公司方面，具體選擇標(biāo)準(zhǔn)是在200萬平米以上，而且目標(biāo)放在前200強(qiáng)。

　　“我對(duì)前十強(qiáng)一點(diǎn)興趣都沒有，因?yàn)榍?00強(qiáng)排著隊(duì)下來有幾十家和我們洽談。”潘軍頗有自信地透露。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)花樣年控股集團(tuán)有限公司主席潘軍的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：彩生活作為花樣年轉(zhuǎn)型社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的一個(gè)關(guān)鍵，預(yù)期今年的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)為多少？未來三年的前景目標(biāo)是如何的？

　　潘軍：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)，于2008年至2013年間，中國(guó)的物業(yè)用途新土地供應(yīng)、在建的住宅物業(yè)建筑面積、及落成住宅物業(yè)的建筑面積的復(fù)合年增長(zhǎng)率分別為21.6%、16.9%、及7.7%。

　　于往績(jī)期內(nèi)，彩生活主要透過取得新服務(wù)委聘達(dá)致內(nèi)涵式增長(zhǎng)。為加快擴(kuò)展進(jìn)程，彩生活打算更著重于選擇性尋求收購(gòu)地區(qū)物業(yè)管理公司的機(jī)會(huì)。彩生活計(jì)劃選擇性評(píng)估在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)中人口稠密城市的發(fā)展機(jī)會(huì)。舉例而言，彩生活計(jì)劃于2015年年底前進(jìn)一步擴(kuò)展華東(如上海、南京及蘇州)、華南(如深圳、惠州及東莞)、中國(guó)西北(如西安)及中國(guó)西南(如成都)城市的業(yè)務(wù)。

　　另外，對(duì)于彩生活，目前階段重點(diǎn)著力點(diǎn)是進(jìn)行跑馬圈地，繼續(xù)擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模。

　　觀點(diǎn)新媒體：在具體的收購(gòu)過程中，能否透露相關(guān)的策略以及標(biāo)準(zhǔn)？

　　潘軍：從春秋到戰(zhàn)國(guó)一定要是先兼并小的，再兼并大的。當(dāng)秦國(guó)的戰(zhàn)斗力是楚國(guó)五倍的時(shí)候，楚國(guó)一定會(huì)被兼并。也就是說，我最后讓大的(物業(yè)公司)不得不用彩生活。

　　事實(shí)上，我準(zhǔn)備3年后把彩生活的軟件平臺(tái)全部開放，像特斯拉一樣，全部送給我們小的同行，我教給你怎么降成本，你用我的平臺(tái)、我的標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)槲易罱K是要建立起我的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　另外，在兼并小的物業(yè)公司方面，具體選擇標(biāo)準(zhǔn)是在200萬平米以上。什么意思？我現(xiàn)在兼并的是前200強(qiáng)，我對(duì)前十強(qiáng)一點(diǎn)興趣都沒有，前200強(qiáng)排著隊(duì)下來有幾十家和我們洽談。

　　觀點(diǎn)新媒體：在國(guó)內(nèi)物業(yè)多數(shù)面臨虧損的背景下，彩生活與其它同類公司相比有何優(yōu)勢(shì)？能否簡(jiǎn)單介紹公司的業(yè)務(wù)模式？

　　潘軍：為加強(qiáng)彩生活的競(jìng)爭(zhēng)力及減低對(duì)密集勞動(dòng)力的依賴，我們集中于落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化、集約化及自動(dòng)化策略。我們有系統(tǒng)地將物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，于所有彩生活管理的住宅社區(qū)復(fù)制采用同一高效率的方法提供服務(wù)。

　　透過標(biāo)準(zhǔn)化、集約化及自動(dòng)化策略，我們得以更有效地善用我們的員工團(tuán)隊(duì)。此外，公司已制訂內(nèi)部工程時(shí)間表為設(shè)備進(jìn)行定期保養(yǎng)，列明將進(jìn)行特定保養(yǎng)工作的日期及時(shí)間。

　　其后，公司將向相關(guān)社區(qū)的駐場(chǎng)經(jīng)理跟進(jìn)并聽取反饋，以評(píng)估有關(guān)工作。透過該等措施，彩生活得以透過貫徹一致及具成本效益的服務(wù)，響應(yīng)住戶的需求及關(guān)注事項(xiàng)，藉以提高彩生活的品牌認(rèn)知度，及使我們?cè)趯ふ倚律虣C(jī)時(shí)較其它同業(yè)具有一個(gè)重大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　彩生活的業(yè)務(wù)模式能使我們高效地?cái)U(kuò)展物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)降低對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)所需密集勞動(dòng)力的依賴。

　　此外，公司相信物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)模及集約化管理系統(tǒng)使彩生活能具效益地發(fā)展增值服務(wù)。

　　同時(shí)，彩生活的業(yè)務(wù)模式有助提升我們的凈利潤(rùn)率，于2011年及2012年分別為16.0%及22.8%，而根據(jù)相關(guān)研究指出，百?gòu)?qiáng)物業(yè)管理公司于同年的平均凈利潤(rùn)率則分別為7.4%及8.0%。于2013年，我們的凈利潤(rùn)率為19.5%或29.3%(撇除2013年上市開支的影響)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您曾提到，增值服務(wù)將會(huì)是彩生活利潤(rùn)的主要來源，不過現(xiàn)今來看這一板塊收入占比的絕對(duì)值比較小，今后公司將如何做大“增值服務(wù)”？

　　潘軍：就彩生活的增值服務(wù)分部而言，主要是提供公共空間租賃協(xié)助、購(gòu)物協(xié)助、住宅及零售單位租賃及銷售協(xié)助。鑒于勞工成本上升，我們計(jì)劃進(jìn)一步拓展我們的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)于往績(jī)記錄期內(nèi)的利潤(rùn)率高于我們現(xiàn)有的物業(yè)管理服務(wù)及工程服務(wù)業(yè)務(wù)。公司旨在向增值業(yè)務(wù)投放更多資源，深信此舉將有望使我們的業(yè)務(wù)更多元化，并增強(qiáng)盈利能力，從而提升我們作為中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)領(lǐng)先者之一的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　彩生活為管理或提供顧問服務(wù)的住宅社區(qū)住戶透過線上及線下服務(wù)平臺(tái)提供增值服務(wù)，以提高生活質(zhì)素及方便該等住戶。我們目前主要透過辦公室平臺(tái)提供增值服務(wù)。

　　彩生活預(yù)期增值服務(wù)持續(xù)演變，故此計(jì)劃擴(kuò)展彩生活網(wǎng)站的覆蓋范圍至更多我們管理的住宅社區(qū)，以擴(kuò)大網(wǎng)上平臺(tái)及迎合住戶不斷轉(zhuǎn)變的需要。此外，增值服務(wù)因應(yīng)多項(xiàng)因素在不同住宅社區(qū)會(huì)有所不同，包括當(dāng)?shù)厣虡I(yè)環(huán)境及住戶的特定需求。于2013年12月31日，彩生活已為358個(gè)我們管理或提供顧問服務(wù)的住宅社區(qū)透過網(wǎng)上平臺(tái)提供增值服務(wù)。

　　觀點(diǎn)新媒體：彩生活成功分拆上市后，對(duì)花樣年及公司的發(fā)展起到了什么作用？

　　潘軍：彩生活的董事相信分拆將有希望帶來多項(xiàng)益處，包括實(shí)現(xiàn)花樣年控股及彩生活的股東于集團(tuán)投資的公平值機(jī)會(huì)、以及允許彩生活建立作為獨(dú)立上市集團(tuán)及集資平臺(tái)的身份，使彩生活進(jìn)一步發(fā)展專長(zhǎng)及提升住宅物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)素。

　　同時(shí)，以彩生活的股份表現(xiàn)作為評(píng)估彩生活表現(xiàn)的獨(dú)立基準(zhǔn)及使花樣年集團(tuán)及彩生活更專注發(fā)展、策略規(guī)劃及優(yōu)化資源分配。

　　觀點(diǎn)新媒體：上市不久的彩生活市值反超花樣年，原因是什么？今后如何協(xié)調(diào)地產(chǎn)以及其他板塊跟彩生活之間的平衡發(fā)展？

　　潘軍：彩生活12年，辦公樓都是租的，賬上沒有任何資產(chǎn)只有現(xiàn)金，只有管理模式和團(tuán)隊(duì)，市值今天56億。比我這當(dāng)媽的辛苦15年，培養(yǎng)了幾萬名員工，然后囤了1000多萬平米地，還囤積了幾百億的物業(yè)、酒店、商場(chǎng)等一大堆，花樣年市值反而更低。你說這不苦逼嗎？

　　實(shí)際上這個(gè)模式是錯(cuò)的，如果不改就得不斷增加利息，最后所有的公司是被這個(gè)東西搞完蛋的。一個(gè)是虧損，虧損是怎么造成？大部分是人工等等利潤(rùn)下降；還有一個(gè)是利息，現(xiàn)在利息在中國(guó)越來越高，你說要減負(fù)債，要么得增收，要么得減負(fù)債。

　　觀點(diǎn)新媒體：在您的愿景中，花樣年將發(fā)展成一個(gè)什么樣的公司？

　　潘軍：作為一家具有“創(chuàng)新”基因的企業(yè)，花樣年憑借超前的洞察力和敏銳性，早在2012年就提出新的戰(zhàn)略定位：轉(zhuǎn)型為金融控股集團(tuán)，以金融和服務(wù)為平臺(tái)，協(xié)調(diào)發(fā)展旗下八大業(yè)務(wù)形成有機(jī)生態(tài)圈?；幽暌渤蔀閲?guó)內(nèi)率先轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　表面上花樣年與其它房企有類似的多元化舉措，但實(shí)際上花樣年只做一件事情--社區(qū)服務(wù)。八大業(yè)務(wù)都是圍繞社區(qū)服務(wù)平臺(tái)來開展，房地產(chǎn)開發(fā)是為社區(qū)提供生產(chǎn)客戶，金融、養(yǎng)老、商業(yè)、教育等業(yè)務(wù)都可以為社區(qū)居民提供增值服務(wù)。

　　彩生活上市意味著花樣年的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已經(jīng)取得顯著成功，2013年花樣年已成為中國(guó)最大的社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，并繼續(xù)以領(lǐng)先的姿態(tài)向國(guó)際化金融平臺(tái)邁進(jìn)。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 何緣    審校：武瑾瑩）