一言以蔽之，目前對(duì)于投資者來說，他們更關(guān)注的是股票的折讓價(jià)，而不是模式。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 6月以來，香港資本市場(chǎng)迎來一波內(nèi)房股上市的小高潮。在經(jīng)過幾年的籌備后，國(guó)瑞置業(yè)即在這樣的背景下發(fā)起IPO沖刺。

　　據(jù)其6月23日發(fā)布的招股公告披露，國(guó)瑞置業(yè)當(dāng)日起至26日中午公開招股，擬全球發(fā)售6.61億股股份，其中一成在港公開發(fā)售，招股價(jià)介乎2.30港元至2.84港元，每手1000股，入場(chǎng)費(fèi)2868.63港元。

　　國(guó)瑞置業(yè)預(yù)期，公司將于6月27日定價(jià)，7月7日聯(lián)交所掛牌，按招股價(jià)中位數(shù)2.57港元計(jì)算，是次全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額約16.03億港元，其中六成擬用于物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，三成用于未來收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備，余下一成用作一般企業(yè)及營(yíng)運(yùn)資金用途。

　　據(jù)了解，國(guó)瑞置業(yè)是一家從廣東起步，目前總部位于北京的地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)領(lǐng)域包括物業(yè)開發(fā)、一級(jí)土地建設(shè)及開發(fā)服務(wù)、物業(yè)投資以及物業(yè)管理和相關(guān)服務(wù)。該公司在2011年、2012年以及2013年，已簽約銷售額分別為人民幣19.47億元、32.83億元以及50.57億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為61.2%。同期的收入分別為人民幣17.53億元、42.76億元以及68.35億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為97.4%。

　　優(yōu)勢(shì)：北京核心城區(qū)物業(yè)

　　國(guó)瑞置業(yè)董事長(zhǎng)張章筍接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)總結(jié)了公司上市的主要亮點(diǎn)。“首先我們是北京的公司，主要項(xiàng)目在北京。我們?cè)诒本┦兄行囊约袄确坏貐^(qū)有較多布局，可以享受時(shí)下京津冀一體化的紅利。”

　　“其次，目前公司持有型物業(yè)的租金收入穩(wěn)定。今后每年都將增加一定量的持有型物業(yè)，包括甲級(jí)寫字樓、商場(chǎng)、購(gòu)物中心等。另外，公司開發(fā)的‘國(guó)瑞城’品牌已經(jīng)比較成熟，未來發(fā)展前景良好。”

　　國(guó)瑞置業(yè)招股書中對(duì)于是次上市的賣點(diǎn)亦有詳細(xì)闡述。“我們是北京市二環(huán)路內(nèi)第二大的物業(yè)開發(fā)商，擁有4.1%的市場(chǎng)份額，并且為北京第45大物業(yè)開發(fā)商，所占市場(chǎng)份額為0.34%。此外，根據(jù)第一太平戴維斯報(bào)告，于2014年3月31日，以竣工建筑面積計(jì)算，我們作為投資物業(yè)持有的北京國(guó)瑞購(gòu)物中心亦為北京市二環(huán)路內(nèi)第二大的購(gòu)物中心。我們?cè)诒本┑乃幸芽⒐ろ?xiàng)目均位于北京市中心天安門廣場(chǎng)方圓一至五公里范圍內(nèi)。”

　　由此不難看出，擁有北京市中心核心位置多處物業(yè)，是國(guó)瑞置業(yè)引以為豪的資本。根據(jù)招股書，國(guó)瑞置業(yè)在北京持作銷售的物業(yè)包括北京國(guó)瑞城以及北京富貴園，權(quán)益貨值合計(jì)18.76億元。

　　持作開發(fā)的物業(yè)中，位于北京地區(qū)的僅有東城區(qū)崇文門路口東南角的北京國(guó)瑞中心，權(quán)益貨值為24.26億元。持作投資的物業(yè)中，有四個(gè)位于北京市，且均分布在東城區(qū)。包括北京國(guó)瑞城綜合體、樂天瑪特購(gòu)物中心、富貴園購(gòu)物中心以及北京國(guó)瑞城多個(gè)四合院。

　　但值得注意的是，在國(guó)瑞置業(yè)680萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)中，北京地區(qū)的土地儲(chǔ)備總建面僅為39.05萬(wàn)平方米，占土地儲(chǔ)備總額的5.8%，平均地價(jià)為8378元/平米；占比最大的是廊坊和沈陽(yáng)，分別為31.3%以及22.7%。更為重要的是，北京核心城區(qū)未來亦不會(huì)有土地繼續(xù)出讓，這樣的項(xiàng)目或成絕版，繼續(xù)拓展幾乎不可能。

　　因此，談及未來國(guó)瑞置業(yè)在北京的發(fā)展策略時(shí)，張章筍稱，公司會(huì)繼續(xù)在市中心做棚戶區(qū)、舊城改造項(xiàng)目，同時(shí)借助京津冀一體化，在廊坊地區(qū)發(fā)展項(xiàng)目。

　　市場(chǎng)：對(duì)模式不再敏感

　　進(jìn)入6月以來，已經(jīng)相繼有方興地產(chǎn)分拆酒店業(yè)務(wù)金茂投資掛牌、眾安地產(chǎn)分拆商業(yè)部分中國(guó)新城市掛牌、花樣年分拆物業(yè)部分彩生活掛牌，以及大連億達(dá)攜軟件園模式上市。

　　致富證券有限公司中國(guó)區(qū)董事葉海亞解釋稱，本來6月份是香港聯(lián)交所上市聆訊截止的一個(gè)時(shí)間，這段時(shí)間如果不上的話就要再拖半年。

　　一個(gè)有意思的現(xiàn)象時(shí)，幾乎每一家赴港上市的內(nèi)房新股都能講出一個(gè)資本的故事。然而現(xiàn)實(shí)的尷尬是，作為故事受眾的投資者眼下對(duì)這些故事卻興趣缺缺。

　　葉海亞對(duì)觀點(diǎn)新媒體坦言，從目前內(nèi)房股上市的情況來看，其對(duì)香港資本市場(chǎng)的吸引力相比其他行業(yè)并不是太高。有的主打高端住宅，有的專注核心區(qū)域的商業(yè)，每個(gè)公司都能提出非常有特色的賣點(diǎn)。其實(shí)內(nèi)房股的賣點(diǎn)就是便宜，折讓價(jià)大。對(duì)于市場(chǎng)的吸引程度不會(huì)差太多。

　　“內(nèi)房股在香港資本市場(chǎng)已經(jīng)有很多，大多數(shù)內(nèi)房股上市的目的主要是融資，它們對(duì)融資平臺(tái)的需求更大一些，反而流通需求并不是很大。”他進(jìn)一步解釋稱，“中小型內(nèi)房股上市后股票流通率非常低，會(huì)出現(xiàn)內(nèi)房股以非常折讓的PD價(jià)格上市，有的甚至折讓到0.6倍，即賬面值1塊錢，上市只要6毛錢左右。”

　　一言以蔽之，目前對(duì)于投資者來說，他們更關(guān)注的是股票的折讓價(jià)，而不是模式。“因?yàn)槟Ｊ蕉即笸‘悾问讲畈欢?，每個(gè)都能挑出優(yōu)點(diǎn)，市場(chǎng)對(duì)此已經(jīng)不太敏感了。”

　　中國(guó)新城市的最新定價(jià)即印證了這一點(diǎn)。6月26日早間，由眾安房產(chǎn)分拆商業(yè)部分上市的中國(guó)新城市公布，經(jīng)計(jì)及現(xiàn)行市況后，最終發(fā)售價(jià)已定為每股發(fā)售股份1.30港元，遠(yuǎn)低過招股價(jià)下限2.12港元。此前其因?yàn)榘l(fā)行價(jià)不被市場(chǎng)認(rèn)可而一度推遲上市時(shí)間。