從市場時機的角度來看，的確成為資本市場“野蠻人”舉牌房企的機會?！?/h3>

　　張宏偉 今年以來，金地和金融街被險資資本大鱷舉牌的事件備受市場關(guān)注。

　　以險資舉牌金地為例，目前生命人壽和安邦已分別成為金地的第一大股東和第二大股東，其中，生命人壽已決定繼續(xù)增持至30%。

　　而這些資本大鱷作為杠桿收購者，大多數(shù)杠桿收購公司后，不是依靠經(jīng)營賺取利潤，而是通過更高的價格退出，或者出售資產(chǎn)，或者依靠大幅度消減成本而提升估值水平，從而獲取豐厚的回報。

　　我們把這些杠桿收購者稱為“野蠻人”。

　　在當(dāng)前，如果房企價值大幅度低估，那么，這些房企極有可能會被“野蠻人”舉牌，房企被舉牌的現(xiàn)象或許會頻頻發(fā)生。那么，在現(xiàn)有投資邏輯下，下一個被“野蠻人”舉牌房企又將花落誰家？

　　報道通過同花順iFind統(tǒng)計得出，在滬深兩市的上市公司中，符合資本大鱷舉牌條件(大股東持股比例低于30%、股權(quán)分散、市凈率較低等)的公司共有13家，分別是金地集團(tuán)、新黃浦、萬科A、億城投資、深振業(yè)A、廣宇發(fā)展、長春經(jīng)開、華發(fā)股份、中航地產(chǎn)、海泰發(fā)展、天房發(fā)展、福星股份、金融街。

　　從上述分析來看，對于上市房企而言，就要警惕這些已經(jīng)站在門口的“野蠻人”。

　　事實上，面對“野蠻人”的偷襲，已經(jīng)有品牌房企做出明確的回應(yīng)。比如，萬科在今年5月底正式啟動事業(yè)合伙人制度，隨后合伙人團(tuán)隊連續(xù)三天增持，在耗資逾7億元后，已成功躋身萬科前十大股東的行列。至此，萬科成為第一個有效對抗“野蠻人”的收購房企。

　　而其他房企則不一定有那么幸運，由于這些房企股權(quán)分散、大股東占的股份比重比較少，戰(zhàn)勝或?qū)谷?ldquo;野蠻人”的偷襲或許還有一定的難度。

　　筆者認(rèn)為，從經(jīng)濟基本面與貨幣政策表現(xiàn)來看，2014年上半年，國內(nèi)經(jīng)濟仍然處于“觸底”階段，經(jīng)濟改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整還在持續(xù)。受銀行信貸緊縮等因素的影響，房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了新一輪的調(diào)整期。此時，企業(yè)的銷售層面也遇到一部分市場阻力，房企市值也相對低估，甚至有的企業(yè)股價偏低、破凈，從市場時機的角度來看，的確成為資本市場“野蠻人”舉牌房企的機會。

　　就目前以險資為代表的“野蠻人”舉牌房企的目的來看，主要有以下幾方面：

　　首先，數(shù)據(jù)顯示，目前，124家房企平均市凈率3.69，相較于6個月前7.46的平均市凈率下降幅度超過50%，達(dá)50.5%。其中，13家房企跌破凈值。當(dāng)前上市房企市值估值相對較低，險資預(yù)判未來2-3年市場肯定還是趨好的，房企的業(yè)績也會逐漸好轉(zhuǎn)，此時“抄底”房企有直接財務(wù)投資的獲利的目的，這也是“野蠻人”看中并投資的最直接原因。

　　其次，就目前險資企業(yè)資金投向來看，大多數(shù)險資企業(yè)都有進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的計劃，或者已經(jīng)開始在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域布局。當(dāng)前，險資企業(yè)舉牌房企，盡管不會馬上形成險資與房企的開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，但是，從實際影響力與資源配置的角度來講，險資對于被舉牌的房企的影響力會逐漸加大。因此，不排除今后險資會利用房企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢開展養(yǎng)老地產(chǎn)市場的布局工作。

　　第三、當(dāng)前，險資舉牌房企，甚至控股房企，從險資企業(yè)內(nèi)部來講，一定程度上是險資優(yōu)化資產(chǎn)配置的過程，可以提高資金投資回報收益。從外部來講，可以增強險資在資本市場，尤其是房地產(chǎn)投融資領(lǐng)域的影響力，甚至影響一個企業(yè)戰(zhàn)略投資方向的轉(zhuǎn)變。

　　筆者認(rèn)為，受2014年上半年銀行信貸緊縮等因素的影響，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新一輪的調(diào)整期。此時，部分房企股權(quán)分散、市值也相對低估，從市場時機的角度來看，未來一段時期內(nèi)還會有更多的房企被“野蠻人”舉牌，尤其是針對股權(quán)相對分散相對比較容易切入的房企來講，或許會再度成為被“野蠻人”舉牌的對象。

　　對此，這些房企應(yīng)未雨綢繆，積極應(yīng)對，或提高大股東增持比例，或類似于萬科合伙人制度，或采取其他方式積極應(yīng)對，防止再度成為被“野蠻人”舉牌的對象。

　　張宏偉 觀點新媒體專欄作者

（審校：楊曉敏）