不要僅看到房市調(diào)整所可能產(chǎn)生的風險，更要看到房市調(diào)整對中國經(jīng)濟轉型升級帶有的新機遇，是壓力更是動力。

　　推薦語：今年房地產(chǎn)市場的確是讓人意料之外一年，本文作者認為，擺在新一屆政府面前的或許是一個難題，但可能也是一個重大機遇。不要僅看到房市調(diào)整所可能產(chǎn)生的風險，更要看到房市調(diào)整對中國經(jīng)濟轉型升級帶有的新機遇，是壓力更是動力。

　　王小廣 今年以來，房市的變化出乎一些人的意料，但也在許多人的預料之中。越來越多的地方房價開始出現(xiàn)同比、環(huán)比的下跌，如杭州等城市的一些開發(fā)商降價促銷，給一些投資者和相關的市場(股市)產(chǎn)生了不小的震動。一些人開始擔心房市崩盤，更進一步對今年經(jīng)濟增長的前景表示擔憂，唱空唱衰中國的人們或機構再一次找到了借口。房市泡沫與地方政府債務高筑一直是唱空派的兩大主要理由。筆者認為，擺在新一屆政府面前的或許是一個難題，但可能也是一個重大機遇。

　　首先，從去年以來房市的變化來看，成交量持續(xù)下滑是導致房市出現(xiàn)第三輪調(diào)整的主要原因。從年度比較看，2013年成交量過度放大。受去年初房價增長預期上升的影響和人們對“國五條”恐慌的刺激，去年一、二季度全國商品房銷售面積增長過快。從月度、季度成交量的變化趨勢看，商品房銷售面積增長逐季逐月回落，持續(xù)已一年。

　　從房價上漲預期的變化來看，與2013年不同的是，人們不僅在接受經(jīng)濟增長由“高速”轉向“中高速”的同時，對房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格增值預期也在發(fā)生變化。在對房價未來的預判上，看空者明顯增多。特別是隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以及信息聯(lián)網(wǎng)的實施，住房過剩問題在許多地方顯現(xiàn)，使流行在房市的諸多“神話”開始破滅。美國QE的逐步退出，全球資金流向從2013年開始由外圍(新興市場)向核心區(qū)(美國)集中，導致黃金和新興經(jīng)濟體資本市場的調(diào)整、中國香港樓市的下跌等，都使人們對中國房市上漲的持續(xù)性產(chǎn)生明顯的動搖。即中國房市上漲的預期開始逆轉，看空者開始占上風。

　　從資金面的角度來看，與去年不同的是，市場資金在年初就開始有些緊張。存款減少、利率上升、海外游資流入減少等現(xiàn)象都對住房需求產(chǎn)生重要影響。新一屆政府不再用超發(fā)貨幣的辦法來應對經(jīng)濟下行壓力，無疑對房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生抑制作用。數(shù)據(jù)顯示，2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金122122億元，比上年增長26.5%，盡管這比一季度的30.4%有一定幅度的回落，但相對于成交量增幅的變化來說，要小得多。況且，房地產(chǎn)資金增幅自去年一季度以來一直保持高于房地產(chǎn)投資的增幅，房地產(chǎn)資金面收縮的情況并不明顯，至少去年底的情況是這樣。估計房市資金面的真正趨緊到二季度會出現(xiàn)，那將明顯抑制住房的投機需求。

　　筆者認為，房市出現(xiàn)第三輪調(diào)整是一種內(nèi)在趨勢。盡管去年部分一、二線城市房價出現(xiàn)了過快增長態(tài)勢，但新一屆政府并未在房市調(diào)控上加碼，即第三輪房市調(diào)整與調(diào)控無關。房地產(chǎn)市場只漲不跌是違背市場經(jīng)濟基本規(guī)律的，任何商品或資產(chǎn)在發(fā)展過程中必然會出現(xiàn)周期性、階段性波動，因為需求和人的心理是波動的，同時，經(jīng)濟或一個產(chǎn)業(yè)有繁榮期(擴張期)，也有收縮期，所以，筆者一直認為過去15年的房市太不正常、不合理。拖得越久，保護得越多，累積的泡沫越大，市場內(nèi)部失衡也越深，其將來的調(diào)整就會越深，破壞力就越大。

　　房地產(chǎn)長期過度繁榮的負效應極大。他使得城市房租高企，阻礙服務業(yè)的發(fā)展；使得城市化成本過高，阻礙了人口城市化的進程；使得社會資金流過度集中于低水平的行業(yè)，阻礙產(chǎn)業(yè)升級；過度地放大了住房的投資屬性，導致住房分配嚴重不公平，進而擴大收入差距。即長期房地產(chǎn)泡沫化增加了短期投資投機需求，抑制了長期有效需求，使經(jīng)濟增長率提高但卻因產(chǎn)業(yè)升級滯后而影響長期發(fā)展后勁。今天，我們終于看到了房市開始自然地調(diào)整，去泡沫化，這是我們多年期望的結果，這符合中國經(jīng)濟轉型的需要，符合人們的意愿，我們應該慶賀，而不是驚慌失措。房市調(diào)整也不是房市“崩盤”，更不是中國經(jīng)濟“崩盤”。危言聳聽并不能解決中國問題。反調(diào)整只會害了中國經(jīng)濟，為中國經(jīng)濟轉型升級增大阻力、增加難度。不要僅看到房市調(diào)整所可能產(chǎn)生的風險，更要看到房市調(diào)整對中國經(jīng)濟轉型升級帶有的新機遇，是壓力更是動力。

　　房市調(diào)整，影響最大的是房地產(chǎn)商和大量投資性購房的家庭，調(diào)整使前者暴利大縮水，使后者資產(chǎn)縮水甚至巨虧，但大多數(shù)僅有一套住房的家庭并不會受到什么影響，銀行的影響也是利潤壓縮和一部分早就存在壞帳風險的顯露。對不少地方政府來看，財政收入的縮小是巨大的，但卻是不可避免的。

　　房市發(fā)展是一把“雙刃劍”。政策制定者需要做一個重大的權衡，即選擇長期負效應低的或高的作為主要的政策取向，如繼續(xù)泡沫化，還是去泡沫化，這是一個問題，但現(xiàn)在已成為繞不開的問題，必須選擇。還有，房市調(diào)整會產(chǎn)生短期的沖擊，但他也會產(chǎn)生許多積極的促進經(jīng)濟發(fā)展的效應，如會促進資金從虛擬向實體轉移，促進產(chǎn)業(yè)升級和技術創(chuàng)新，使社會投資風氣由短期投機逐步轉向長期投資，使年輕人降低住房負擔、增強對未來的信心，使農(nóng)民工市民化的成本大幅降低、有利于推進新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。隨著房價的下跌，物業(yè)租賃成本也會下降，有利于促進服務業(yè)的發(fā)展。此外，抑制了過強的住房投機需求，會使住房分配趨于公平，收入差距趨于縮小，這些效果將從需求和供給兩方面為我國經(jīng)濟注入新的動力和活力。

　　基于上述分析，筆者認為，房市調(diào)整是中國經(jīng)濟轉型升級的重大利好，是看好中國經(jīng)濟未來的重要信號，他的出現(xiàn)和不斷的化解過程能增強我們的信心，強化我國長期發(fā)展的基礎，使中國經(jīng)濟真正轉入依靠轉型升級、以提高經(jīng)濟增長質(zhì)量與效益為中心的新階段。當然，對可能出現(xiàn)的短期沖擊，要用“疏”的辦法而不是“欄”或“抬”的辦法化解。好在新一屆政府在過去的一年內(nèi)已積累了一些很好的經(jīng)驗，2013年中國經(jīng)濟面臨因內(nèi)外需均相對不足而造成的下行壓力，新一屆政府一上任，并沒有按照傳統(tǒng)的方式“出牌”，而是保持定力，創(chuàng)新宏觀調(diào)控方式，最終頂住了市場壓力，使經(jīng)濟實現(xiàn)了“穩(wěn)中有進”。

　　今年經(jīng)濟增長的最大壓力無疑是房市的調(diào)整，同樣，我們不能采取老辦法“托市”，使房市調(diào)整再次夭折。房市調(diào)整會使中國經(jīng)濟繼續(xù)下行，經(jīng)濟增長速度一定的放慢我們必須接受，超過了下限，特別是明顯的影響了就業(yè)，我們可以通過深化改革釋放紅利、調(diào)結構培育新的增長點的辦法予以抵消。

　　王小廣 經(jīng)濟學家、國家行政學院決策咨詢部研究員