“華南城不會因為做了電商，就不開發(fā)現(xiàn)在的實體平臺，或者做了開發(fā)就不做電商。”

　　觀點網(wǎng) 在嘗到電商的甜頭后，華南城欲聯(lián)手騰訊進一步打造“實體+網(wǎng)絡”雙平臺，這也成了今年華南城業(yè)績會的最大關注點。

　　“今年公司定兩個目標：一個是合約銷售180億元到200億元，另一個就是跟電商合作，打造一個生態(tài)系統(tǒng)O2O。”

　　6月25日，在華南城控股有限公司2013/14財政年度業(yè)績會上，該集團首席財務總監(jiān)馮星航表示，華南城不會因為做了電商，就不開發(fā)現(xiàn)在的實體平臺，或者做了開發(fā)就不做電商。

　　就在此前一天6月24日，華南城發(fā)布與騰訊合作的具體合作細節(jié)。根據(jù)合作備忘錄，華南城和騰訊將打造覆蓋華南城門店的wifi數(shù)字化智能解決方案，圍繞微信公眾平臺進行具有O2O特色的B2C業(yè)務合作，建立微商聯(lián)盟，實現(xiàn)華南城ERP和CRM系統(tǒng)與微信平臺的對接。

　　事實上，據(jù)馮星航介紹，華南城已經(jīng)做電商兩年了，公司認為需要尋找空間，將相關業(yè)務做得更好，“所以我們接觸了不同的運營商，只能說華南城跟騰訊是比較有化學作用”。

　　就目前華南城正在打造“實體+網(wǎng)絡”的業(yè)態(tài)規(guī)模，該公司2013/14財政年度報告就披露，華南城首次出現(xiàn)1.89億元的電商收入。而截至3月底，年內(nèi)華南城自營的電子商貿(mào)平臺CSC86.com已協(xié)助近5000家華南城商戶成功建立線上商鋪，并展示超過160萬件產(chǎn)品。

　　“該部分收入是上個財年的下半年才實現(xiàn)的，主要來自鄭州華南城網(wǎng)上商鋪的會員費。”馮星航表示，鄭州是華南城試運營電商的城市，如果鄭州做得好，其他華南城有這樣的條件，就有這樣的復制性，也會推向其他城市的華南城。

　　他進一步強調(diào)，未來三年，包括租金、物流、電商方面的收入，華南城的持續(xù)性收入有10到20億元，而今年可實現(xiàn)收入是6.5億元。

　　此外，關于合肥和鄭州等項目去年實行優(yōu)惠價的策略，馮星航回應稱，這要看物業(yè)的組成，推出市場的產(chǎn)品以及市場需要不同導致均價不同。

　　同時，他還指出，優(yōu)惠價并不是特別針對合肥和鄭州這兩個城市，對新開盤的項目定一個相對吸引的價格，一向是華南城的銷售策略。

　　對于今年的資本開支，馮星航表示，今年大概會有180億元到200億元的銷售計劃，相應的大概有120億元的資本開支，會用40-50億元去買地。“平衡現(xiàn)金流進和流出，希望公司流動性比較強之余有一個比較穩(wěn)健的資產(chǎn)負債表。”

　　以下是華南城控股有限公司2013/14財政年度業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：華南城電商2013/14財政年度收入1.89億元，但上半年中期報告是沒有這個收入的，這是不是下半年才有的？是不是深圳華南城的貢獻？公司期望未來電商收入占比大概多少？

　　馮星航：電商收入是下半年才發(fā)生的，這個來自鄭州華南城網(wǎng)上商鋪的會員費。有7000個商戶參與有關計劃，公司會一次性收費，其中一部分是一次性加入的會員費，總共有四年的會員費，每年公司都會有相應收入。而一次性收費的那個市場比例會高一點，其中一半費用是當年收取，另外一半就分四年體驗的服務費用收取。

　　現(xiàn)在說電商收入要占多大比例還太早。我們覺得第四代綜合市場要融合華南城的O2O，這個也是公司未來發(fā)展的核心。所以相信未來電商會有比較好的增長。未來三年，包括租金、物流、電商方面的收入，華南城的持續(xù)性收入有10到20億元，而今年可實現(xiàn)收入是6.5億元。

　　現(xiàn)場提問：除了鄭州有電商收入外，有沒有其他城市也有？會有多少個商戶，電商收入是如何向商鋪收取的？

　　馮星航：鄭州是華南城電商試運營的城市，如果鄭州做得好，其他華南城有這樣的條件，就有這樣的復制性，也會推向其他城市的華南城。

　　鄭州是第一個開始有電商收入的，公司會比較穩(wěn)健去執(zhí)行和實施計劃，但是，電商跟物流這兩個增值服務及其他一些配套都是按照公司未來發(fā)展的核心方向進行的。

　　華南城奧特萊斯的網(wǎng)上收入就增加了1.8倍，通過微信加入華南城奧特萊斯的會員，可每一個星期或者每個月接收到推薦產(chǎn)品的信息，再通過華南城的網(wǎng)站下單，這個就是O2O，將線下的人拉到線上。我相信這個生意一定會做大，但是需要時間去考驗。

　　大概每個商戶入會需要5萬元左右，分四年下來就是每年幾千元。好像奧特萊斯一樣，賣出去的產(chǎn)品我們都是收它15%到20%。對于客戶來說，其產(chǎn)品的銷售渠道多了一個。

　　現(xiàn)場提問：2014年的毛利率下跌7%，為什么選擇在合肥和鄭州這兩個項目推行優(yōu)惠價？是新項目的優(yōu)惠價還是合肥和鄭州這兩個城市有什么特殊？

　　馮星航：先說毛利率的問題。第一，這要看物業(yè)的組成，比如西安的兩組項目，商場形式建設的多層交易中心是1.4萬元/平方米的均價，單幢低層的交易中心商鋪是8400元/平方米的均價，南昌的住宅是7800元。再看鄭州跟合肥，鄭州單幢低層的交易中心商鋪是7400元，合肥是7000元。

　　如果是單幢低層的交易中心商鋪，這種戶型的均價就是7000多元/平方米；如果是shopping mall的話就可以賣到一萬多元每平方米，住宅就是六七千元。如果華南城當年多推出一些商場形式建設的多層交易中心或者單幢低層的交易中心商鋪的話，均價就會相對低了，如果多一點屬于mall的話，我們的均價就高了，這個決定于推出市場的產(chǎn)品，以及市場需要什么東西。

　　第二個問題，優(yōu)惠價并不是特別針對合肥和鄭州這兩個城市的，華南城所有的開盤政策都是這樣。對新開盤的項目定一個相對吸引的價格，一向是華南城的銷售策略，比如深圳項目的均價由最初開盤是6000多元/平方米，之后一直到現(xiàn)在是一萬多元/平方米。

　　現(xiàn)場提問：今年的產(chǎn)品銷售組合是怎樣的？毛利率會不會繼續(xù)下跌？

　　馮星航：我們相信毛利率會在45%到55%的區(qū)間，沒有說一定會上升或者是下跌，主要是因為推出的產(chǎn)品和推出的組合時間還不確定。雖然上個財年的毛利率下跌了，但公司的正利率做得很好，有20%左右。

　　現(xiàn)場提問：為什么電商合作選擇了騰訊而沒有選擇阿里巴巴？

　　馮星航：批發(fā)及配套服務等B2B服務，華南城已經(jīng)做了兩年了，公司認為需要尋找空間，將相關業(yè)務做得更好。所以我們接觸了不同的運營商，只能說華南城跟騰訊是比較有化學作用。

　　現(xiàn)場提問：華南城與騰訊合作主要是哪些方面？這個合作是否給公司帶來大的開支？投入開支大概是多少？未來是不是有其他計劃，是哪方面？

　　馮星航：華南城與騰訊有五個合作點，綜合來說，頭四個基本上都想將華南城實體的平臺，B2C、B2B的平臺和騰訊的平臺接軌。第五點就是在這個過程中，騰訊也委派騰訊戰(zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理林璟驊以及他的團隊指導華南城執(zhí)行和落實在電子商務等不同方面的工作。我們暫時覺得不會有很大問題。

　　與騰訊的合作還涉及具體細節(jié)問題，在操作和運營上，我們都是正在建造一個生態(tài)系統(tǒng)，這個都需要時間，不可能馬上就可以看到收入。但是做得好的話，對于華南城的營業(yè)收入有幫助。

　　現(xiàn)場提問：華南城現(xiàn)在的合作跟其他的電商有什么不同呢？

　　馮星航：華南城與其他電商相比是很不同的。華南城的不同在于我們有實體商鋪，有實體的中小企業(yè)。未來需要有一些網(wǎng)上交易或是展示。

　　通過網(wǎng)上交易，可以知道商戶的生意可以做到多少，貨運去哪里，這樣公司根據(jù)這些大數(shù)據(jù)去配套一些增值服務，一些中小企業(yè)需要運營資金，華南城的小額貸款可以提供給他及其他增值服務。

　　現(xiàn)場提問：騰訊跟貴公司的實際業(yè)務有什么協(xié)同效應？未來公司的重點是物業(yè)發(fā)展還是電商？

　　馮星航：物業(yè)發(fā)展和電商是兩部分收入，過往看我們公司是房地產(chǎn)發(fā)展商，只看你賣多少，但是物業(yè)發(fā)展的收入是來自我們打造的實體平臺，所以華南城不是一個傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展商，是一個綜合物流的發(fā)展商以及運營商。

　　作為發(fā)展商，華南城每年都會繼續(xù)開發(fā)這樣的實體平臺，從深圳的第一個項目到今天的八九個項目，在每年增加一個城市、一個項目這樣的速度去復制的同時，華南城的項目也會一期、二期、三期這樣開發(fā)。這樣，可以看到華南城有一個物業(yè)開發(fā)的收入。

　　但同時，華南城也是一個綜合物流運營商，提供綜合平臺，所以這個財年，公司這一板塊的收入是6.21億元，同比增長1點多倍，包括物業(yè)管理、租金收入、電商的收入等，這些收入都是可持續(xù)性的。

　　所以，華南城不會因為做了電商，就不開發(fā)如今的平臺了，或者做了開發(fā)就不做電商了。華南城第四代的綜合批發(fā)市場需要O2O，所以今年公司定兩個目標：一個是合約銷售180億元到200億元；另一個電商合作就是電商協(xié)助華南城打造一個生態(tài)系統(tǒng)O2O，增加更多用家及中小企業(yè)，同時，通過其微信平臺，騰訊的流量和客戶也會增多。

　　現(xiàn)場提問：中小企業(yè)進了華南城的網(wǎng)并給了會員費，公司是否會安排其進入微信入口？中小企業(yè)多久才可以經(jīng)過微信去做生意呢？倉儲那邊是不是只是服務騰訊或者是京東這樣的公司，如果有其他的電商公司想跟你們合作的話，華南城會怎么考慮呢？

　　馮星航：關于華南城網(wǎng)的問題，其實，鄭州華南城有一個會員計劃，華南城全方位提供電商服務，包括將有關商品上網(wǎng)，人員培訓及推廣廣告等。需要時間來具體落實和騰訊的接洽，因為剛剛跟騰訊有項目落地，目前不知道需要多長時間，我們都想盡快可以給中小企業(yè)提供增值服務。

　　現(xiàn)在倉儲的主要服務對象是中小企業(yè)，當然有一些中小企業(yè)是做電商的，他們都有用華南城的倉儲物流項目，我們會跟其他物流公司或者是其他電商合作。

　　對此，華南城持開放態(tài)度，只要可以共贏，華南城會考慮這方面的合作?，F(xiàn)在深圳的會員有五千個，鄭州有七千個，鄭州是必須收取費用，深圳只有一部分收取費用。

　　現(xiàn)場提問：今年的資本開支計劃是多少？未來有沒有其他收購計劃？跟騰訊的對接，對于公司來說，是否就是你們的B2B、B2C的商戶在微信商城可以增加流量？

　　馮星航：銷售計劃跟資本開支的計劃是匹配的，去年華南城定110億元的銷售計劃，我們定了80億元的資本開支以及20億元的買地款，今年華南城大概會有180億元到200億元的銷售計劃，相應的，今年大概有120億元的資本開支，會用40-50億元去買地，平衡現(xiàn)金流進和流出，希望公司流動性比較強之余有一個比較穩(wěn)健的資產(chǎn)負債表。

　　其實跟騰訊的合作，實際上那四點都是將我們不同的平臺接合，華南城的實體平臺B2C、B2B跟微信平臺接合，這個接合都是讓商戶做多一點生意，具體能產(chǎn)生多少收入還要看實際情況。騰訊有一個顧問團隊實現(xiàn)電商方面的資源共享，他們還會指導華南城在電商方面的具體落實工作。

　　現(xiàn)場提問：公司今年的負債率低了，但絕對值是有上升的趨勢。負債率低的原因是什么？未來一年會不會有很大的融資計劃呢？

　　馮星航：絕對值有一些上升趨勢是正常的，一般房地產(chǎn)商的負債率有60%或70%都是比較健康的，華南城現(xiàn)在的現(xiàn)金比較充足，銷售收入是180億元到200億元，資本性開支120億元，其實現(xiàn)金流是可以平衡的。

　　現(xiàn)在華南城的銀行存款是158億元，是非常充裕的，不需要很強的融資計劃，但對融資產(chǎn)品，公司會有開放的態(tài)度，也歡迎在資本市場或銀行的比較好的產(chǎn)品。

（發(fā)稿：見習編輯 郭凈凈、楊曉敏    審校：劉滿桃）