我個人認(rèn)為做出調(diào)整是非常必要。如果房價還是一味地上升，這反而會非常糟糕，買了價格就漲，這個市場不可持續(xù)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 6月25日，萬科H股(萬科企業(yè))，港交所正式掛牌上市，股票代碼“2202.HK”。

　　觀點(diǎn)新媒體現(xiàn)場觀察，萬科H股開盤報13.66港元，較其A股周二收盤價8.09元(折合約10.06港元)溢價約35.8%，但隨后股價開始回落，截止收盤前萬科H股價為13.28港元。

　　據(jù)悉，此次上市的萬科H股股票總數(shù)約為13.14億股，占萬科總股本的比例為11.94%。按上市首日開盤價13.66港元計算，萬科H股市值約179.6億港元。

　　在6月25日的上市發(fā)布會上，齊聚了包括王石、郁亮、肖莉、毛大慶等在內(nèi)的眾多萬科高層。掛牌結(jié)束后，萬科董事會主席王石現(xiàn)身，接受媒體訪問，就B轉(zhuǎn)H事宜與對國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)表了看法。

　　轉(zhuǎn)板H股 萬科的戰(zhàn)術(shù)

　　對于B轉(zhuǎn)H股，王石透露，出于對公司、對投資者負(fù)責(zé)任的態(tài)度，近些年萬科一直在努力尋求轉(zhuǎn)換B股品種的方法，而最終選擇了轉(zhuǎn)板H股。

　　“最早嘗試的時候是在中集掛牌的時候，我們?nèi)幦×?，但是中集比我們早掛出來了，我們希望成為繼中集成功以后的第二家，但是因為種種原因公司轉(zhuǎn)板受到限制?！?/p>

　　雖然此次萬科轉(zhuǎn)板不涉及融資，但王石多次重申轉(zhuǎn)板對萬科有重大意義，并強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)板是戰(zhàn)術(shù)問題。

　　王石指，從戰(zhàn)術(shù)角度來看一方面可將萬科推向國際平臺，另一方面則是獲得較國內(nèi)低近一半的融資成本?！斑@個賬就很好算，在香港4%，在國內(nèi)差不多是8%。同樣發(fā)債，其它不變，你的利潤就增加一半，這是戰(zhàn)術(shù)好處?！?/p>

　　同時，王石續(xù)指，戰(zhàn)略好處更多的是改變了萬科的股東結(jié)構(gòu)，吸納更多國際投資者直接投萬科的股票，由此引進(jìn)一批戰(zhàn)略投資者。

　　在引入投資的方式上，王石明確不排除擴(kuò)股融資的可能，在投資者的選擇上會考慮新的戰(zhàn)略投資者，但更多是會優(yōu)先從萬科十幾年合作的伙伴中尋找。

　　除新上市的萬科企業(yè)外，目前萬科在香港還有另一融資平臺萬科置業(yè)海外，對此王石回應(yīng)，該平臺更多的是負(fù)責(zé)香港的業(yè)務(wù)，至于未來，萬科企業(yè)平臺分工還未明確。

　　自宣布啟動B轉(zhuǎn)H以來，外界多數(shù)分析與王石的戰(zhàn)術(shù)看法一致，即在萬科的融資方式、融資成本等方面帶來利好。

　　就融資利好上，申銀萬國還給萬科算了一筆賬?！胺科蠛Ｍ獍l(fā)行債券平均利率為3.6%，大幅低于萬科通過信托融資的資金成本(約為8.54%)，也大幅低于萬科國內(nèi)發(fā)行的債券平均利率(約為6.5-8.0%)。通過境外發(fā)債或股權(quán)融資替代當(dāng)前的境內(nèi)銀行、信托融資，預(yù)計可以降低4-5個點(diǎn)的資金成本?！?/p>

　　但更值得注意的是，除上述最直接的利好外，此次轉(zhuǎn)板在申銀萬國看來還能為萬科今后的海外投資創(chuàng)造更便利的條件。

　　申銀萬國指出，A股房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在面臨國內(nèi)預(yù)期收益下降且成本上升的雙重壓力，但海外市場則在資金成本低廉和收益逐漸提升的背景下投資價值凸顯，未來新的增長的動力有可能來自海外投資項目收益。

　　顯然，現(xiàn)在B轉(zhuǎn)H股成功為萬科帶來與資本市場無縫對接以及海外投資的便利，就是王石眼中那個“黃金時代已經(jīng)結(jié)束了，現(xiàn)在是白銀時代”市場背景下，萬科用來平衡風(fēng)險的一步棋。

　　王石自稱“調(diào)整擁護(hù)派”

　　而對于目前市場出現(xiàn)的調(diào)整與下行，現(xiàn)場自稱“調(diào)整擁護(hù)派”的王石也表達(dá)了自己的看法。

　　王石稱，“中國大陸房地產(chǎn)市場有泡沫，這是個老生常談的問題，但是我沒有說他會破裂，我只是說擔(dān)心這個市場如果不調(diào)整繼續(xù)這樣下去，如果破了像日本這樣會非常糟糕，甚者比日本市場更麻煩。”

　　王石進(jìn)一步闡釋：“我一直認(rèn)為調(diào)整是非常必要的，我一直屬于調(diào)整派。但是中國大陸的國情，在調(diào)整過程中有很多不盡如人意的地方，但是我是調(diào)整的擁護(hù)派?！?/p>

　　“2008年我的言論引起爭論的是拐點(diǎn)論，從某種角度來講，去年到今年是2008年那次調(diào)整的延續(xù)而已……這個調(diào)整現(xiàn)在正在轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)是首當(dāng)其沖。而調(diào)整的期限可能是兩年，三年，四年，十年?！?/p>

　　王石認(rèn)為：“現(xiàn)在的調(diào)整不僅僅是樓市調(diào)整，中國經(jīng)濟(jì)也在調(diào)整，從原來的高速增長向增長放緩的態(tài)勢增長，而且這個調(diào)整現(xiàn)在正在轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)是首當(dāng)其沖?！?/p>

　　對于今年行業(yè)的波動，王石表示這是正常調(diào)整的結(jié)果，并認(rèn)為很多時候?qū)κ袌霭l(fā)展來講都是可預(yù)期的：“我個人認(rèn)為只要這種調(diào)整能夠承受得住，我相信會軟著陸，對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展非常有好處。只要能夠這樣進(jìn)行調(diào)整，不要再出強(qiáng)的刺激政策，我覺得對發(fā)展是有好處的?！?/p>

　　以下為6月25日萬科H股上市發(fā)布會上萬科董事局主席王石現(xiàn)場訪問的文字實錄：

　　現(xiàn)場提問：您怎么看萬科B轉(zhuǎn)H對萬科的意義，最近內(nèi)地房地產(chǎn)市場情況是不是非常壞，萬科今年的銷售目標(biāo)能不能實現(xiàn)？

　　王石：實際上萬科很早就進(jìn)行過B股的品種轉(zhuǎn)換，當(dāng)然我可以選擇就這種現(xiàn)狀不理他，但是我覺得無論是對公司的發(fā)展，還是對投資者這都是一種不負(fù)責(zé)任的體現(xiàn)。第二種方法是變成A股，這樣理論上可以做，但是這個不是很容易。另外就是把他轉(zhuǎn)成香港的上市公司。最早嘗試的時候是在中集掛牌的時候，我們?nèi)幦×?，但是中集比我們早掛出來了，我們希望成為繼中集成功以后的第二家，但是因為種種原因公司轉(zhuǎn)板受到限制，而我們一直在努力。

　　嚴(yán)格意義上來講，我們?yōu)榱诉m應(yīng)港交所的上市要求進(jìn)行會計審核，法律上的審核做了很多的工作。今天上市的時候，我們和我們的代理公司開玩笑說，你們是只拿了一次錢，但是做了兩回事。不管怎么說，我們今天在香港掛牌了，對萬科來講這是非常重要的一件事。雖然我們和其他幾家公司不一樣，(他們)上市IPO是籌資的，我們今天掛牌沒有籌一分錢。但對我們來講，這個意義比上市籌一次錢更大。

　　從戰(zhàn)術(shù)的角度來講，意味著萬科在這里上市，是站在國際平臺上，我們是國際品牌。雖然我們沒有擴(kuò)股融新資，但是在這里上市我們可以發(fā)債，在香港的平臺發(fā)債比在國內(nèi)的成本低了一半。這個賬就很好算，在這里4%，在國內(nèi)差不多是8%。同樣發(fā)債，其它不變，你的利潤就增加一半，這是戰(zhàn)術(shù)好處。

　　戰(zhàn)略好處更多的是改變了萬科的股東結(jié)構(gòu)，畢竟萬科是A股和B股，對很多國際戰(zhàn)略投資者來講只能在香港買股票，根本不允許你在大陸買股票，盡管B股你有購買能力，但是很多是不能買的。萬科發(fā)B股之后，基本上我們還是按照發(fā)B股一樣對外交流，每年到歐洲去，到美國去推廣。礙于萬科原來的股票品種，他們不能購買，但在香港上市后就打開了這樣一個窗口，很多國際上的投資者可以直接投萬科的股票。我們知道萬科的股權(quán)比較分散，我們最大股東才持股18%，第二大股東不到3%，我們希望通過香港這個平臺引進(jìn)一批戰(zhàn)略投資者，不僅僅是戰(zhàn)術(shù)上融資比較順利，這樣還可以使萬科更容易在國際平臺上健康發(fā)展。

　　第三，你是上市公司，你總是要擴(kuò)股的。但是萬科沒有馬上要擴(kuò)股的沖動，無論是從萬科的架構(gòu)上，還是資金流方面來講，我們是比較穩(wěn)健的，資金也是比較充裕的。

　　第二個問題，我們按照計劃走，沒有改變計劃。但是對國內(nèi)房地產(chǎn)市場，我們也在進(jìn)行調(diào)整。按照萬科的說法，黃金時代已經(jīng)結(jié)束了，現(xiàn)在是白銀時代。所謂的白銀時代就是賺錢不像黃金時代那么容易，但是市場還在，中國的經(jīng)濟(jì)還在發(fā)展，中國的市場化還在進(jìn)行當(dāng)中，年輕人作為主要的消費(fèi)主體需要結(jié)婚，需要成立家庭。

　　另外，社會逐漸在形成幾個特征，原來發(fā)展的主要是像北京、上海、廣州、深圳這樣的一些城市，這些城市逐漸向成熟的城市模式發(fā)展，他們不會再迅速地擴(kuò)張，原來各種城市的結(jié)構(gòu)需要進(jìn)一步完善，進(jìn)一步配套，就像香港、東京、新加坡，更多像發(fā)達(dá)國家一樣。但是中國非常大，二、三、四線城市還處在不同的發(fā)展階段，所以中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景還是看好的，我個人認(rèn)為做出調(diào)整是非常必要。如果房價還是一味地上升，這反而會非常糟糕，買了價格就漲，這個市場不可持續(xù)。

　　當(dāng)然有一個形象的說法，從黃金時代轉(zhuǎn)向白銀時代，不同城市的變化有所不同。甚至有個別城市房價掉得很厲害，這不是去年、今年的事情，很多都是發(fā)生在兩三年前，甚至四年前。所以中國的市場不能一概而論，例如一個城市下跌就說中國市場怎么樣，總體來講還在調(diào)整狀態(tài)。實際上不僅是房地產(chǎn)，中國整個經(jīng)濟(jì)都在調(diào)整，在這種調(diào)整中我個人認(rèn)為會向著健康方向調(diào)整。當(dāng)然任何調(diào)整，任何發(fā)展都會有不確定性，都會有風(fēng)險。作為一個上市公司，重點(diǎn)是如何在不確定性中把握你的市場發(fā)展方向。

　　現(xiàn)場提問：您剛才說到戰(zhàn)略投資者，現(xiàn)在有沒有在洽談的？選擇戰(zhàn)略投資者有沒有什么標(biāo)準(zhǔn)？會是國際投資者和公司嗎？

　　王石：當(dāng)然有在談，在沒公布之前我不適合說。標(biāo)準(zhǔn)上，戰(zhàn)略投資者本身應(yīng)該是對萬科的業(yè)務(wù)非常認(rèn)可的，而且是長期投資者。是國際投資者，國際投資者包括基金，也包括業(yè)務(wù)公司。

　　現(xiàn)場提問：引入的方式是以發(fā)新股的方式嗎？

　　王石：有可能在市場買，也可能是擴(kuò)股發(fā)新股的方式，各種可能性。通過萬科這么多年的業(yè)務(wù)合作，你會發(fā)現(xiàn)萬科2008年之后加大了合作項目比例。2008年之前萬科的合作項目不超過30%，現(xiàn)在我們合作項目超過85%，而且很多合作項目是國際的投資者，國際投資者包括兩個部分，一個本身就是做這樣業(yè)務(wù)的，一個是直接投這個業(yè)務(wù)的，但是他不做開發(fā)。萬科將來會考慮新的戰(zhàn)略投資者，但和萬科十幾年合作的伙伴中，互相了解，互相配合，這是屬于優(yōu)選。如果有感興趣的可以查萬科合作項目中有哪些公司，你們大概就能夠猜出一二三。

　　現(xiàn)場提問：萬科在香港有兩個平臺，還有一個萬科置業(yè)海外，未來這兩個平臺的分工是怎樣的？美國業(yè)務(wù)會不會注入到萬科置業(yè)海外，還是放在H股、A股？

　　王石：香港的公司主要是負(fù)責(zé)香港的業(yè)務(wù)。

　　第二個問題，按照香港上市公司的要求來講，要處理好同業(yè)競爭的問題，進(jìn)行分工。其他很難具體說怎么做，因為萬科B轉(zhuǎn)H之前和之后不一樣，對我們在香港公司的定位也會略有不同。

　　今天已經(jīng)敲鑼了，怎么進(jìn)行分工還不能馬上回答。因為敲鑼之前不能確定萬科B一定能上，今天敲鑼了之后我們會公布出新的想法，在沒公布出之前，以前的就不變。

　　現(xiàn)場提問：您之前有聊到過內(nèi)地的房地產(chǎn)泡沫問題，今年市場情況不是特別理想，您覺得今年市場泡沫會不會破滅？

　　王石：中國大陸房地產(chǎn)市場有泡沫，這是個老生常談的問題，但是我沒有說他會破裂，我只是說擔(dān)心這個市場如果不調(diào)整繼續(xù)這樣下去，如果破了像日本這樣會非常糟糕，甚者比日本市場更麻煩。

　　我一直認(rèn)為調(diào)整是非常必要的，我一直屬于調(diào)整派。但是中國大陸的國情，在調(diào)整過程中有很多不盡如人意的地方，但是我是調(diào)整的擁護(hù)派。我們會發(fā)現(xiàn)這里出現(xiàn)一個情況，上次我的言論引起爭論的是拐點(diǎn)論，那是2008年。我還是認(rèn)為那次調(diào)整政策是見效的，但是很可惜西方金融危機(jī)使那次調(diào)整功虧一簣，所以就借著4萬億的刺激，樓市又再次反彈。

　　從某種角度來講，去年到今年是2008年那次調(diào)整的延續(xù)而已。但是你會發(fā)現(xiàn)我們這次表現(xiàn)的大市場背景又是不一樣的，因為我們發(fā)現(xiàn)調(diào)整不僅僅是樓市調(diào)整，中國經(jīng)濟(jì)也在調(diào)整，從原來的高速增長向增長放緩的態(tài)勢增長，而且這個調(diào)整現(xiàn)在正在轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)是首當(dāng)其沖。

　　第二，我個人認(rèn)為只要這種調(diào)整能夠承受得住，能夠承受得住是什么意思呢？不要說任何的變動，需求放緩，或者一些城市的價格下跌刺激政策，不要再來這些事情，我相信會軟著陸，對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展非常有好處。有的時候沒有新政策就是政策，很多時候?qū)κ袌霭l(fā)展來講都是可預(yù)期的。只要能夠這樣進(jìn)行調(diào)整，不要再出強(qiáng)的刺激政策，我覺得對發(fā)展是有好處的。

　　現(xiàn)場提問：您覺得樓市會調(diào)整到什么時候？現(xiàn)在算是低點(diǎn)嗎，或者下半年有更低的時候？

　　王石：可能兩年，三年，四年，十年。總的來說沒有低點(diǎn)和高點(diǎn)，中國東南西北中非常大，不同地區(qū)，不同城市都在不同的發(fā)展圈，很難說中國樓市現(xiàn)在整體是什么樣，如果不整體去看中國樓市情況就會產(chǎn)生誤判。

　　現(xiàn)場提問：您覺得現(xiàn)在調(diào)整還不徹底？

　　王石：我說調(diào)整期，我沒有說徹底不徹底。我只是說，第一要可預(yù)期；第二不要再出更大的刺激政策，這是我的看法。我覺得挺好的，用萬科的說法，已經(jīng)從黃金時代到白銀時代。

　　現(xiàn)場提問：您覺得此次房價調(diào)整以后，一線房價和所謂三四線城市的房價會不會產(chǎn)生比較大的差距？因為我們看到這次一線城市房價雖然有下降，但是幅度不是很大。反而像三四線城市出現(xiàn)很多鬼城，對此您怎么看？

　　王石：我覺得這個很正常，一些城市價格下跌得非常厲害，這是市場的反應(yīng)，可能有的反應(yīng)是過度，但是總的來講這是需求關(guān)系的體現(xiàn)。剛才說的一線城市和三線城市這是中國的一個特征，大城市在繼續(xù)超大發(fā)展，不管你愿意不愿意，我個人覺得這是一種城市發(fā)展的模型。像香港、新加坡、東京、馬提拉、雅加達(dá)這種城市，人口高度集中是亞洲的模式，在中國大陸也沒辦法避免，一線城市就是人口高度密集，這是沒有辦法的。但是高度集中帶來的壞處是什么呢，地價高，房價高。好處是什么呢，人口高度集中就會有設(shè)施的便利，交換的效率就會非常高，交換率非常高就說明生產(chǎn)力非常高，這是亞洲城市發(fā)展的模型。

　　說亞洲的競爭力，除了說我們的人口多，勞動力有競爭力之外，很多和城市模型有關(guān)系。如果城市比較分散，地鐵就很難有效地運(yùn)用。最典型的像香港這樣的，人們迅速的聚集，也可以迅速地分散出去，這就是亞洲城市模型。

　　在中國未來，發(fā)展的大城市還會扮演非常重要的角色，就是他的公共設(shè)施投入使用的效率越來越高。像歐洲的城市模型不太適合亞洲的發(fā)展，更不太適合中國的城市化發(fā)展。中國地大、人口多。但我們仔細(xì)再看一下，實際上中國真正適合人口居住的面積不是很大。我們960萬平方公里實際上有20%是沙漠和戈壁，那些地方是不太適合人居住。所以真正適合人居住的地方平均下來不是很大，在發(fā)展過程中我們還是要往大城市發(fā)展，人口集中。

　　現(xiàn)場提問：您剛才說現(xiàn)在市場在調(diào)整，萬科每次都是在調(diào)整過程中快速成長，這次調(diào)整對萬科來說是不是也是機(jī)會？另外，您在海外念書，現(xiàn)在很多同行也會去海外發(fā)展，海外會不會成為國內(nèi)開發(fā)商競爭的戰(zhàn)場？

　　王石：這是兩個問題，一個是萬科考慮發(fā)展的競爭力在什么地方。我說一個很簡單的數(shù)字，15年前萬科是白領(lǐng)，約一千人，我們占的比例最大的有250人是營銷人員，這樣一個發(fā)展商更多是產(chǎn)品如何銷售。15年過去了，現(xiàn)在我們白領(lǐng)差不多6500人，我們幾乎沒有營銷人員。為什么呢？營銷人員已經(jīng)是中介代理，現(xiàn)在施行市場分工，自己銷售的事交給中介做，我們銷售隊伍已經(jīng)沒有了。

　　我們?nèi)藛T最多的是什么呢，可能說了你們很驚訝，是工程師。萬科的工程師占了三千人，幾乎我們50%的人是工程師，這是在全世界開發(fā)商中沒有的，工程師都是建筑公司的，是建筑材料供應(yīng)商，什么水泥集團(tuán)，鋼鐵公司，或者大型建筑公司，說一個發(fā)展商怎么工程師占了一半，這就是萬科的一個特點(diǎn)。萬科這么多年一直在推動住宅產(chǎn)業(yè)化，所謂住宅產(chǎn)業(yè)化就是PC，在這個過程中，建筑公司又不積極，萬科只有自己來做，向日本的PC學(xué)習(xí)?，F(xiàn)在萬科已經(jīng)轉(zhuǎn)型成一個技術(shù)公司，我們一半以上的人是工程師，有非常強(qiáng)的研究能力，我們有研發(fā)中心，這個是萬科的特點(diǎn)。未來萬科會向如何住宅產(chǎn)業(yè)化、綠色建筑這個方向發(fā)展，這是萬科和其他同行非常大的區(qū)別。

　　至于海外市場，應(yīng)該說中國現(xiàn)在住宅市場和城市發(fā)展占了全世界市場40%，也就是一半的市場是在中國大陸。作為中國大陸的一家公司，無論我們?nèi)绾螄H化，我們的主戰(zhàn)場是在中國，真正和對手的競爭還是在中國，而不是在國際上。但是所謂國際化，你在香港發(fā)H股就是國際化、資本國際化。大陸發(fā)展到了一定規(guī)模，企業(yè)有能力、有資金、有需求也會到海外去擴(kuò)張，將來海外也會成為一個市場，這是一個趨勢。但是我覺得不會出現(xiàn)中國房地產(chǎn)商到海外去競爭，你在海外投資的比例構(gòu)不成這樣一個關(guān)系，但是會越來越多房地產(chǎn)發(fā)展商到海外投資。我個人認(rèn)為投資再怎么大，這個比例不會超過20%，其80%以上的投資還是在中國大陸。

　　萬科去海外投資是處于三個考慮，第一個是學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)成熟市場的操作方法，學(xué)習(xí)工業(yè)發(fā)達(dá)國家市場的操作方法，包括我們到香港投資也是這樣。學(xué)習(xí)一個城市如何發(fā)展，然后反過來在中國運(yùn)用。在中國的發(fā)展過程中，很多城市已經(jīng)接近成熟國家的模式，不會再猛增，發(fā)達(dá)國家的需求和發(fā)展中國家的需求不一樣，這是需要學(xué)習(xí)的。

　　第二個，平衡風(fēng)險。你去不同市場發(fā)展，不同周期，不同需求，這可以平衡風(fēng)險。就像現(xiàn)在我們在投資市場上，單邊投的很少，一般都是對沖，這邊投那邊也投，更多是降低風(fēng)險。

　　第三個，我們要跟著我們的消費(fèi)者走，萬科在國內(nèi)建立了自己的品牌，有一批成熟的消費(fèi)者。但是我們的客戶中中產(chǎn)階級是其中一部分，他們開始向海外移民，我們要考慮我們的品牌消費(fèi)者移民到哪里。比如說他們移民到北美，為什么我們第二個項目在舊金山，因為舊金山是現(xiàn)在中國大陸移民到北美很主要的城市。為什么投資紐約呢，紐約也是移民的主要城市，當(dāng)然還要考慮市場本身的包容度。

（發(fā)稿：陳業(yè)、楊曉敏    審校：劉滿桃）